Tribunal Judiciaire

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[Adresse 2]

[Localité 6]

tel : [XXXXXXXX01]

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N° RG 24/01542 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-76AK4

JUGEMENT

DU : 30 Avril 2025

E.P.I.C. PAS DE CALAIS HABITAT

C/

[K] [C]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 30 Avril 2025

Jugement rendu le 30 Avril 2025 par Maxime SENECHAL, juge des contentieux de la protection, assisté de Lucie JOIGNEAUX, greffier, et en présence à l’audience d’Agathe EON, auditrice de justice ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

E.P.I.C. PAS DE CALAIS HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représenté par Mme [Y] [T], gestionnaire contentieux, dûment munie d’un pouvoir,

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [K] [C],

demeurant [Adresse 3]

comparante

DÉBATS : 27 Février 2025

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 24/01542 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-76AK4 et plaidée à l’audience publique du 27 Février 2025 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 30 Avril 2025, les parties étant avisées ;

Et après délibéré :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 juin 2010 prenant effet le 14 mars 2008, l’E.P.I.C PAS DE CALAIS HABITAT a consenti un bail d’habitation à Mme [K] [C] sur un logement situé au [Adresse 4], à [Localité 8], moyennant le paiement d’un loyer initial mensuel payable à terme échu de 387,09 euros, outre des provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 16 mai 2024, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1137,01 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Mme [K] [C] le 16 mai 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 23 octobre 2024, l’E.P.I.C PAS DE CALAIS HABITAT a ensuite assigné Mme [K] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-mer pour demander de, au visa des articles 1101 et suivants du code civil et de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 :

constater la résiliation de plein droit du contrat de location acquise par le jeu de la clause résolutoire ; dire et juger qu’à défaut de départ volontaire, il sera procédé à l’expulsion de la défenderesse de corps et de biens, ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours et l’assistance d’un serrurier et de la force publique ; être autorisée à transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais, risques et périls de la défenderesse, en vertu de l’article R433-1 du code des procédures civiles d’exécution ; condamner la défenderesse au paiement de la somme en principal de 1819,47 euros, montant de l’arriéré des loyers arrêté au 21 octobre 2024, le tout avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation (article 1153 du code civil) ; fixer et condamner la défenderesse au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges mensuelles et ce à compter du 21 octobre 2024, date qui sera retenue pour constater la résiliation du bail, exigible au 1er de chaque mois jusqu’à la libération effective des lieux ; condamner la défenderesse au paiement de la somme de 150,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner la défenderesse en tous les frais et dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 24 octobre 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 9 janvier 2025. Après un renvoi à la demande du bailleur, l’affaire a été plaidée à l’audience du 27 février 2025.

À cette audience, l’E.P.I.C PAS DE CALAIS HABITAT maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 25 février 2024, s’élève désormais à 2342,14 euros. L’E.P.I.C PAS DE CALAIS HABITAT s’oppose à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la résiliation du bail.

Il déclare également que le loyer courant s’élève à la somme de 484,65 euros et que seule la somme de 450,00 euros a été réglée le 8 janvier 2025. De plus, il précise que la locataire a déjà fait l’objet d’une procédure de résiliation du bail en 2023.

Mme [K] [C] sollicite des délais de paiement afin de pouvoir se maintenir dans les lieux. Elle fait valoir qu’elle a effectué deux paiements en décembre et que son fils perçoit 1000,00 euros de revenus. Elle indique qu’elle n’a perçu de revenus ce mois-ci, d’où son absence de paiement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’E.P.I.C PAS DE CALAIS HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, le contrat de location contenait une clause de résiliation pour défaut de paiement des lieux, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer.

Un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales visant un délai de six semaines et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 16 mai 2024.

Au vu des dispositions contractuelles, il y a lieu de considérer que la locataire avait un délai de deux mois pour apurer sa dette.

Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1137,01 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 17 juillet 2024.

Toutefois, selon l’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la locataire n’a pas repris le paiement intégral des loyers courants à l’audience, de sorte qu’elle ne peut prétendre obtenir des délais de paiement – suspensifs ou non des effets de la résiliation du bail – conformément à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il convient, en conséquence, de rejeter la demande de délais de paiement avec effets suspensifs de la clause résolutoire de Mme [C] et de lui ordonner, ainsi qu’à tous les occupants de son chef, de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’E.P.I.C PAS DE CALAIS HABITAT à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux et en-dehors de la période hivernale.

En cas d’expulsion, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1382 du code civil, dans sa version alors applicable, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre causant nécessairement un préjudice au bailleur, il convient de condamner Mme [C] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 479,01 euros, du 17 juillet 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 17 juillet 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1134, alinéa 1er, du code civil, dans sa version applicable au litige, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1315 du code civil, dans sa version applicable au litige, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, l’E.P.I.C PAS DE CALAIS HABITAT verse aux débats un décompte montrant qu’à la date du 25 février 2024, Mme [C] lui devait la somme de 2342,14 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, échéance de février non incluse.

Toutefois, il convient de déduire de cette somme les frais de défaut d’assurance qui ne sont pas justifiés en leur principe et leur montant (51,64 euros).

Mme [C] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme de 2290,50 euros au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 23 octobre 2024, date de l’assignation sur la somme de 1792,47 euros (après déduction des frais non justifiés) et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [C], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que le contrat conclu le 30 juin 2010 entre l’E.P.I.C PAS DE CALAIS HABITAT, d’une part, et Mme [K] [C], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4], à [Localité 8] est résilié depuis le 17 juillet 2024 ;

ORDONNE à Mme [K] [C] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4], à [Localité 8] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE Mme [K] [C] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 479,01 euros (quatre cent soixante-dix-neuf euros et un centime) par mois ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 17 juillet 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE Mme [K] [C] à payer à l’E.P.I.C PAS DE CALAIS HABITAT la somme de 2290,50 euros (deux mille deux cent quatre-vingt-dix euros et cinquante centimes) au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) arrêté au 25 février 2024, échéance de février non incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 1792,47 euros (mile sept cent quatre-vingt-douze euros et quarante-sept centimes) et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

DÉBOUTE l’E.P.I.C PAS DE CALAIS HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [K] [C] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 16 mai 2024, de la notification à la CCAPEX et celui de l’assignation du 23 octobre 2024 et de la notification à la préfecture ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 30 avril 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,