N° RG 25/07825 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NZ4H

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE STRASBOURG

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 3]

11ème civ. S1

N° RG 25/07825

N° Portalis DB2E-W-B7J-NZ4H

Minute n°25/

Copie exec. à :

— M^e Fabienne DIEBOLD-STROHL

— Mme [B]

Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

Fabienne DIEBOLD-STROHL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

17 DECEMBRE 2025

DEMANDERESSE :

OPHEA – OFFICE PUBLIC DE L’EUROMETROPOLE DE [Localité 7] (anciennement CUS Habitat)

pris en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par M^e Fabienne DIEBOLD-STROHL, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 168

DEFENDERESSE :

Madame [P] [B]

demeurant [Adresse 1]

[Localité 5]

comparante en personne

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 17 Octobre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 17 Décembre 2025.

JUGEMENT :

Contradictoire en premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection et par Maryline KIRCH, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Selon bail d’habitation du 1er avril 2019 avec effet au même jour pour une durée d’un an, l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 7], devenu OPHEA a donné à bail à Mme [P] [B] un logement à usage d’habitation de trois pièces n° 03660002 – 1er étage – porte n° 011 sis [Adresse 1] moyennant un loyer mensuel de 383,18 € et une provision sur charges de 66,72 €.

Des loyers étant demeurés impayés l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 7], OPHEA a adressé des mises en demeure à sa locataire.

Le bailleur a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du Bas-Rhin laquelle lui en a accusé réception le 23 décembre 2024.

Le bailleur a fait signifier par acte de commissaire de justice du 30 janvier 2025 délivré à Mme [P] [B] la lettre recommandée non réclamée du 20 décembre 2024 lui notifiant son congé pour le 31 mars 2025 au motif du non-paiement des loyers et accessoires.

Mme [P] [B] n’a pas quitté le logement.

Puis OPHEA a fait assigner Mme [P] [B] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de STRASBOURG à l’audience du 17 octobre 2025 par acte de commissaire de justice du 14 août 2025 pour :

— constater que le congé délivré est régulier ;

— prononcer la déchéance de la locataire de tout droit au maintien dans les lieux conformément à l’article 10-1° de la loi du 1er septembre 1948 ;

— condamner la locataire ainsi que tous occupants de leur chef à restituer les lieux loués ;

— prononcer subsidiairement la résiliation du bail liant les parties conformément aux articles 1184 et 1741 du Code civil ;

— condamner « solidairement » la partie défenderesse à payer la somme de 4 668,33 € à titre d’arriérés de loyers et accessoires avec les intérêts légaux à compter de l’assignation, conformément à l’article 1728 du Code civil et à payer les arriérés de loyers et charges nés entre l’assignation et la date de l’audience ;

En tout état de cause ;

— condamner « solidairement » la partie défenderesse à payer les loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail, en quittances et deniers,

— condamner « solidairement » la partie défenderesse à lui payer une indemnité d’occupation de 730,03 € (loyer augmenté des charges et prestations fournies) augmenté des intérêts légaux à compter de chaque échéance et jusqu’à expulsion effective des locaux définitive, sous réserve des augmentations légales ultérieures et ce à compter de la date de résiliation du bail, conformément à l’article 1142 du code civil ;

— condamner « solidairement » la partie défenderesse à payer 550 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner « solidairement » la partie défenderesse aux entiers frais et dépens ;

— déclarer le jugement à intervenir exécutoire par provision.

A l’audience du 17 octobre 2025, le président a donné connaissance du diagnostic social et financier aux termes duquel la locataire, victime de violences conjugales, a vu sa situation financière se dégrader. La locataire et les services sociaux se mobilisent.

L’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 7], OPHEA, représenté par son conseil, reprend les termes de son acte introductif d’instance et précise que la dette locative atteint la somme de 5 685,79 € au 6 octobre 2025 en l’absence de paiement depuis avril 2025. Il estime qu’elle n’a pas de capacité à apurer la dette. Il ajoute que c’est bien l’expulsion qui est demandée.

Mme [P] [B] a comparu. Rappelant qu’elle a été victime de violences conjugales ce qui a provoqué une importante dépression, elle expose qu’elle a pris contact avec OPHEA et le commissaire de justice pour trouver un arrangement. Elle est suivie par les services sociaux et sera orientée vers des aides.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. SUR LA RECEVABILITÉ :

Aux termes de l’article 24-II de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 « Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. » ou de prononcé à titre subsidiaire.

L’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 7], OPHEA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions par la voie électronique le 23 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14 août 2025.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 7] par la voie électronique le 14 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. SUR LES EFFETS DU CONGÉ :

L’article L.442-6 du code de la construction et de l’habitation dispose que, « I.-Les dispositions des chapitres Ier, à l’exclusion de l’article 11, II, IV, V, VI et VIII du titre Ier, des alinéas 1,2,3,4, et 8 de l’article 70, de l’article 74 et de l’alinéa 1er de l’article 78 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée sont applicables aux habitations à loyer modéré sous réserve des dispositions du présent livre, notamment des articles L. 411-1, alinéa 1er, et L. 442-8. »

Aux termes de l’article 4 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 inclus dans le « Chapitre I : Du maintien dans les lieux.

Les occupants de bonne foi des locaux définis à l’article 1er bénéficient de plein droit et sans l’accomplissement d’aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux.

Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l’expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d’un bail écrit ou verbal, d’une sous-location régulière, d’une cession régulière d’un bail antérieur, d’un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations.

L’acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu’il met fin au contrat de louage et qui entraîne l’application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu’il ne comporte pas en lui-même obligation d’avoir à quitter effectivement les lieux.

Par signification le 30 janvier 2025 à Mme [P] [B] de la lettre recommandée non réclamée du 20 décembre 2024 lui notifiant son congé pour le 31 mars 2025, OPHEA lui a donné congé au motif du non-paiement des loyers et accessoires

Il est établi que la locataire n’était pas à jour du paiement de ses loyers et charges courants à la date du congé. Elle ne conteste pas la régularité de ce congé de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ce chef de demande.

En conséquence, il sera constaté que par l’effet de ce congé, le bail a été résilié au 31 mars 2025.

3. SUR LE DROIT AU MAINTIEN DANS LES LIEUX :

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 48-1360 du 1 septembre 1948 « N’ont pas droit au maintien dans les lieux les personnes définies aux articles 4, (précédemment rappelé) 5, 6, 7 et 8 :

1° Qui ont fait ou feront l’objet d’une décision judiciaire devenue définitive ayant prononcé leur expulsion par application du droit commun ou de dispositions antérieures permettant l’exercice du droit de reprise ou qui feront l’objet d’une semblable décision prononçant leur expulsion pour l’une des causes et aux conditions admises par la présente loi ; toutefois, lorsque la décision n’aura ordonné l’expulsion qu’en raison de l’expiration du bail ou d’un précédent maintien dans les lieux accordé par les lois antérieures, l’occupant ne sera pas privé du droit au maintien dans les lieux ; »

Qu’il est constant que la locataire s’est maintenue dans les lieux, l’assignation du 14 août 2025 lui ayant été délivrée à l’adresse des lieux loués.

Le droit au maintien dans les lieux ne bénéficie qu’aux occupants de bonne foi ; le bailleur peut donc demander la déchéance de ce droit s’il démontre l’absence de bonne foi des locataires.

La bonne foi suppose le paiement régulier du loyer, obligation première et essentielle du locataire conformément à l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il appartient au juge de rechercher si le manquement à cette obligation est suffisamment grave pour caractériser l’absence de bonne foi des locataires et justifier la déchéance de leur droit au maintien dans les lieux.

L’appréciation doit être faite au jour de la demande, en l’espèce au 14 août 2025, date de l’assignation. A cette date, les impayés de loyers et charges s’élevaient à 4 668,33 € selon extrait de compte du 6 octobre 2025.

Le montant de la dette locative, son ancienneté, le compte locatif étant débiteur depuis le 1er juin 2024, son augmentation, l’irrégularité, les retards et l’absence de paiement depuis le 14 avril 2025 caractérisent l’absence de bonne foi au sens de la loi susvisée de sorte qu’elle ne peut prétendre bénéficier du droit au maintien dans les lieux dont elle sera déchue à la date de l’assignation.

Mme [P] [B], occupante sans droit ni titre, sera ainsi condamnée, en vertu de l’article 1240 du code civil, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à partir du 15 août 2025, couvrant le paiement des loyers échus réclamés, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges.

Les intérêts légaux courront à compter du 1er jour du mois suivant le mois au cours de laquelle cette indemnité était exigible.

Il se déduit des écritures et prétentions orales à l’audience de la partie demanderesse qu’une mesure d’expulsion est sollicitée, l’indemnité d’occupation devant courir jusqu’à l’expulsion effective des locaux définitive.

Mme [P] [B] sera condamnée ainsi que tous occupants de son chef à restituer le logement qu’elle occupe, à défaut, il pourra être procédé à son expulsion.

4. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

L’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 7], OPHEA produit un décompte arrêté à la date du 6 octobre 2025 établissant que Mme [P] [B] reste lui devoir à la date de l’audience la somme de 5 685,79 €.

Mme [P] [B] n’apporte aucun élément de nature à en contester le principe ou le montant.

La demande est fondée.

Elle sera par conséquent condamnée au paiement de la somme de 5 685,79 € avec les intérêts légaux à compter de la présente décision conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

5. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, alinéa 1, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ».

Il s’évince des dispositions précitées que l’octroi de délais de paiement par le juge sur ce fondement est désormais conditionné à la reprise intégrale du paiement des loyers par le locataire et de sa capacité financière à régler sa dette locative.

L’historique du compte établit une dette locative pré-existante, aucun paiement de la locataire n’est intervenu depuis avril 2025 de sorte que les capacités financières ne sont pas établies au regard de l’importance de la seule dette locative.

En conséquence, il n’y a pas lieu en l’état à délais de paiement.

6. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [P] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le demandeur, Mme [P] [B] sera condamné à lui verser une somme de 350,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

REJETTE toutes demandes autre, plus ample ou contraire ;

CONSTATE que par l’effet du congé délivré le 30 janvier 2025 le bail d’habitation conclu le 1er avril 2019 avec effet au même jour pour une durée d’un an tacitement reconduit entre l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 7], OPHEA et Mme [P] [B] portant sur un logement à usage d’habitation de trois pièces n° 03660002 – 1er étage – porte n° 011 sis [Adresse 1] est résilié à la date du 31 mars 2025 ;

PRONONCE la déchéance de Mme [P] [B] du droit au maintien dans les lieux à compter du 14 août 2025 à 24 heures ;

CONDAMNE Mme [P] [B] ainsi que tous occupants de son chef à restituer le logement qu’elle occupe ;

DIT qu’à défaut pour Mme [P] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 7], OPHEA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Mme [P] [B] à verser à l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 7], OPHEA une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 15 août 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges avec les intérêts légaux à compter du 1er jour du mois suivant le mois au cours de laquelle cette indemnité était exigible ;

CONDAMNE Mme [P] [B] à payer à OPHEA, Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 7], au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés la somme de 5 685,79 € avec les intérêts légaux à compter de la présente décision ;

DIT n’y avoir lieu à délais de paiement ;

CONDAMNE Mme [P] [B] aux dépens ;

CONDAMNE Mme [P] [B] à verser à OPHEA – Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 7] la somme de 350 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH Laurent DUCHEMIN