TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 11]

PREMIERE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT du 02 Décembre 2025

AFFAIRE N° : N° RG 15/00360 – N° Portalis DBWT-W-B67-CX7O

58E

MINUTE N° /

DEMANDEUR

M. [B] [N]

né le [Date naissance 4] 1986 à [Localité 16]

[Adresse 5]

[Localité 1]

représenté par la SCP MANIL, avocats au barreau des ARDENNES, avocats plaidant

DEFENDERESSES

La CAISSE REGIONALE D’ASSURANCES MUTUELLES AGRICOLES NORD EST

dont le siège social est sis

[Adresse 3]

[Localité 8]

prise en la personne de son représentant légal,

représentée par la SCP LACOURT & ASSOCIES, avocat au barreau des ARDENNES, avocat postulant, la SCP ROBIQUET DELEVACQUE VERAGUE YAHIAOUI PASSE, avocats au barreau d’ARRAS, avocats plaidant

*****

La CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DU NORD EST

dont le siège social est sis

[Adresse 6]

[Localité 7]

prise en la personne de son représentant légal,

représentée par la SCP LEDOUX FERRI RIOU-JACQUES TOUCHON MAYOLET, avocats au barreau des ARDENNES, avocats plaidant

*****

La S.A. PACIFICA ASSURANCES

dont le siège social est sis

[Adresse 10]

[Localité 9]

prise en la personne de son représentant légal,

représentée par la SCP SOLVEL-BARRUE, avocat au barreau des ARDENNES, avocat postulant, la SELARL JACQUEMET, avocats au barreau de REIMS, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Les débats ont eu lieu conformément à l’article 805 du code de procédure civile, devant GOURINE Samira, Juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, assistée de PIREAUX-LUCAS Florence, Cadre-Greffier,

En l’audience publique du 22 Septembre 2025.

DELIBERE :

Président : Madame GOURINE Samira,Vice-président

Assesseur : Monsieur GLANDIER Daniel, Juge,

Assesseur : Monsieur LE GRAND Jérôme, Juge

JUGEMENT :

Contradictoire

En premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 02 Décembre 2025.

Signé par M^me GOURINE, Vice-président, et M^me PIREAUX-LUCAS, Cadre-Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 29 avril 2013, Monsieur [B] [N] a conclu avec Monsieur [L] [D] un compromis de vente portant sur un immeuble sis [Adresse 14] à [Localité 12] (08), moyennant le prix de 230.000 euros. Cette vente était consentie sous la condition suspensive que Monsieur [B] [N], acquéreur, obtienne un prêt. Le financement a été assuré par la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE DU NORD-EST (ci-après « la CRCA »), à hauteur de 147.000 euros.

Monsieur [L] [D] était assuré auprès de la CAISSE REGIONALE D’ASSURANCES MUTUELLES AGRICOLES DU NORD-EST (ci-après « CRAMA ») et, lors de la signature du compromis de vente, Monsieur [B] [N] a souscrit une assurance auprès de la SA PACIFICA ASSURANCES (ci-après « PACIFICA »).

Le 12 août 2013, un incendie a détruit l’immeuble avant la signature de l’acte définitif de vente à intervenir le 17 octobre 2013. A la suite d’une réunion d’expertise amiable, tendant à chiffrer le montant des dommages, Monsieur [B] [N] a adressé, le 10 janvier 2014, une lettre de mise en demeure à la société PACIFICA, ainsi qu’à la CRAMA, afin d’obtenir l’indemnisation de son préjudice. La compagnie PACIFICA a rejeté sa garantie et la CRAMA n’a pas pris position.

Dans ces circonstances, Monsieur [B] [N] a fait assigner, suivant exploit d’huissier de justice en date du 4 avril 2014, la société CRAMA devant le juge des référés du Tribunal de grande instance de CHARLEVILLE-MÉZIÈRES aux fins d’obtenir sa condamnation à lui verser une provision.

Suivant exploit d’huissier, en date du 21 mai 2014, la CRAMA a attrait la compagnie PACIFICA devant le juge des référés afin que les prétentions formées à son encontre par Monsieur [B] [N] soient déclarées irrecevables et de dire que l’indemnisation du sinistre est à la charge de la compagnie PACIFICA. Par ordonnance du 28 octobre 2014, le juge des référés a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision et a renvoyé les parties à se pourvoir au fond.

Par exploit d’huissier de justice en date du 3 février 2015, Monsieur [B] [N] a donné assignation à la CRAMA devant le Tribunal de Grande Instance de Charleville-Mézières aux fins d’obtenir sa condamnation à l’indemniser de son préjudice. Suivant exploit d’huissier en date du 18 juin 2015, la CRAMA a fait attraire à la cause la société PACIFICA. Par exploit d’huissier de justice du 16 décembre 2015, Monsieur [B] [N] a appelé à la procédure la société CRCA afin que le jugement lui soit déclaré opposable.

Suivant jugement en date du 24 mai 2019, le tribunal de grande instance de Charleville-Mézières a déclaré l’action intentée par Monsieur [B] [N] recevable et a ordonné la réouverture des débats afin d’inviter les parties à produire les contrats d’assurance souscrits par Monsieur [L] [D] et Monsieur [B] [N] et à présenter leurs observations éventuelles sur l’opportunité de faire réaliser une mesure d’expertise afin d’évaluer le préjudice dont ce dernier se prévaut.

Par jugement en date du 22 janvier 2021, le Tribunal Judiciaire de Charleville-Mézières a déclaré sans objet la fin de non-recevoir formée par la CRAMA et a ordonné une mesure d’expertise. Monsieur [R] [Y] a été désigné pour y procéder. Il a débouté Monsieur [B] [N] de sa demande de provision et sursit à statuer sur l’ensemble des prétentions des parties ainsi que les dépens.

Le rapport d’expertise judiciaire a été déposé le 9 mars 2022.

Par conclusions d’incident, notifiées par voie électronique le 22 avril 2022, Monsieur [B] [N] a saisi le juge de la mise en état, afin qu’il condamne la CRAMA à lui verser les sommes de 400.000 euros à titre de provision et de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 23 décembre 2023, le juge de la mise en état a débouté Monsieur [B] [N] de sa demande de provision en raison des contestations sérieuses existant sur le fond du litige.

Une nouvelle saisine du juge de la mise en état par Monsieur [B] [N] a eu lieu par conclusions d’incident, signifiées par voie électronique le 11 mars 2025, sollicitant à condamner la CRAMA à lui verser la somme de 500.000 euros à titre de provision à valoir sur l’ensemble des travaux réalisés, juger la CRCA bien fondée à faire opposition sur ladite indemnité en qualité de prêteur des deniers et 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les parties ayant renoncé à leurs demandes sur incident lors de l’audience du 6 mai 2025, une ordonnance de clôture différée a été rendue par le juge de la mise en état qui a renvoyé l’affaire à l’audience collégiale du 22 septembre 2025, pour être plaidée.

Monsieur [B] [N], dans ses dernières conclusions récapitulatives, signifiées par voie électronique le 26 février 2024, demande au Tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de :

condamner la CRAMA à lui verser la somme de 896.688,23 euros correspondant à :594.284,55 euros au titre des travaux,96.283,68 euros au titre des honoraires d’architecte, de démolition, de garantie de conformité et remise en état des abords, 65.000 euros au titre des dommages complémentaires sur la maçonnerie, moellons de pays et briques,141.120 euros au titre du préjudice de jouissance outre les intérêts à compter du sinistre, en date du 12 août 2013 (eu égard à la réactualisation des sommes dues) ; la somme de 30.000 euros au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive ; débouter la CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE, CRAMA-GROUPAMA et PACIFICA de toutes leurs demandes, fins et conclusions, condamner les défendeurs aux entiers dépens qui seront recouvrés par la SCP MANIL AVOCATS aux offres de droit, et ce conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. condamner la CRAMA à verser une indemnité de 15.000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

En réponse à la fin de non-recevoir avancée par la compagnie CRAMA, Monsieur [B] [N] soutien être fondé et recevable en son action, en application de la subrogation dans les droits du vendeur, Monsieur [L] [D], compte tenu des dates de signatures du compromis de vente, le 29 avril 2013, de celle du sinistre, le 12 août 2013 et de l’acte authentique de vente du 17 octobre de la même année. En outre, il précise concernant la demande de la société CRCA de se voir attribuer à titre préférentiel la somme correspondant à la valeur nominale du prêt, d’une part, que celle-ci devra tenir compte des paiements intercalaires qu’il a effectués et, d’autre part, que cette demande de l’établissement bancaire n’affecte en rien l’acquisition de la qualité de propriétaire.

Au soutien de sa demande de condamnation de la société CRAMA à lui rembourser les sommes pour les travaux de réparation, Monsieur [B] [N], expose sur le fondement de l’article L.121-10 alinéa 1er du Code des assurances avoir conclu une promesse de vente le 29 avril 2013 avec Monsieur [L] [D]. Il ajoute que l’incendie ayant ravagé l’immeuble, objet de la vente s’étant produit le 12 août suivant et le compromis ayant été réitéré par acte authentique du 17 octobre de la même année a opéré à cette date un transfert de propriété en sa faveur. Il indique ainsi être subrogé dans les droits du vendeur à l’encontre de la société CRAMA. De plus, Monsieur [B] [N] explique bénéficier également du cumul d’assurances, en pouvant attraire en justice au choix, soit la compagnie assurant le bien immobilier pour le compte du vendeur, donc la société CRAMA, soit la compagnie auprès de qui il a souscrit le contrat d’assurance habitation, en l’espèce, la société PACIFICA, en concluant pouvoir demander réparation selon les meilleures conditions offertes par l’une ou l’autre des compagnies susvisées.

S’agissant de sa demande d’indemnisation du préjudice de jouissance compte tenu des arguments qui précédent à l’encontre de la CRAMA, Monsieur [B] [N] explique être bien fondé à en demander réparation en précisant que depuis l’incendie du 12 août 2013, il n’a pu bénéficier de l’habitation où il comptait loger sa famille (soit 8 personnes, dont 7 enfants) et qu’en conséquence, il revient à la CRAMA de le dédommager.

S’agissant de sa demande de condamnation de la CRAMA pour résistance abusive, Monsieur [B] [N] soutient que la défenderesse refuse de prendre en charge toute somme à son encontre au motif qu’il ne disposerait pas de la qualité pour agir en justice du fait de l’opposition de la société CRCA. Monsieur [B] [N] reproche à la CRAMA de maintenir sa position, malgré les nouvelles évaluations effectuées par le rapport d’expertise judiciaire du 8 mars 2022.

La CRAMA dans ses dernières conclusions récapitulatives n°5, signifiées par voie électronique le 16 décembre 2024, sollicite le tribunal afin de :

A titre principal :

dire et juger irrecevables les prétentions émises par Monsieur [N] dans la mesure où le prêteur de deniers a seul la qualité à agir à concurrence de la somme de 147.000 euros, correspondant au montant du prêt sollicité par Monsieur [N] En toute hypothèse :

dire et juger infondées les prétentions émises par Monsieur [N] ; débouter Monsieur [N] de toutes ses demandes, fins et conclusions en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de la CRAMA, condamner Monsieur [N] au paiement de la somme de 2000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, condamner, Monsieur [N], en tous les frais et dépens ; A titre subsidiaire et dans l’hypothèse où par impossible et extraordinaire, le tribunal judiciaire de Charleville-Mézières entrerait en voie de condamnation à l’encontre de la CRAMA :

réduire en de notables proportions les prétentions formulées par Monsieur [N], débouter Monsieur [N] au titre de l’aggravation des désordres, réduire les prétentions de Monsieur [N], compte tenu du calcul du taux de vétusté ; débouter purement et simplement Monsieur [N] de ses demandes au titre de l’indemnisation du préjudice de jouissance ; condamner la société PACIFICA à garantir la CRAMA de toutes condamnations intervenant à son encontre tant en principal, intérêts, frais et accessoires ; En toute hypothèse,

juger que le bien assuré étant couvert par deux compagnies d’assurances, la CRAMA et la société PACIFICA, lesquelles doivent prendre chacune à leur charge la moitié du montant du sinistre ; condamner la société PACIFICA en tous les frais et dépens.

Au soutien de sa demande d’irrecevabilité des prétentions du demandeur, la CRAMA, sur le fondement de l’acte authentique de vente du 17 octobre 2013, fait valoir que seul le prêteur de deniers, la CAISSE RÉGIONALE DU CRÉDIT MUTUEL DU NORD-EST a qualité pour agir, à concurrence de la somme de 147.000 euros correspondant au montant du prêt sollicité par Monsieur [N] en vue de l’achat du bien immobilier.

Pour solliciter que le demandeur soit débouté, la CRAMA soutient en premier lieu, que par accord des parties à la vente, le transfert de la propriété a été opéré au moment de la signature de l’acte authentique, étant convenu que celui-ci devait intervenir au plus tard le 30 juin 2013 de sorte qu’à la date de l’incendie le 12 août 2013, la propriété avait été déjà transférée de Monsieur [L] [D] à Monsieur [B] [N], et que la convention d’assurance de la CRAMA anciennement GROUPAMA ne pouvait plus recevoir application. En deuxième lieu, en réponse aux demandes de Monsieur [B] [N] portant sur le cumul d’assurances, la société CRAMA conteste toute possibilité de cumul en indiquant qu’il appartient au demandeur d’activer la garantie qu’il a souscrit auprès de la société PACIFICA.

En troisième lieu, la société CRAMA en s’appuyant sur les conclusions du rapport d’expertise du cabinet LAVOUE soutient que Monsieur [B] [N] ne peut solliciter l’indemnisation du préjudice qu’il prétend avoir subi. D’une part, puisque l’incendie de l’immeuble apparaît d’origine « accidentelle », et que le rôle du demandeur dans ces évènements n’est pas clair. A ce propos, elle évoque que ce dernier, le 19 février 2013, a déclaré avoir subi un incendie de son logement outre qu’il a eu libre accès au bien, objet de la présente procédure, avant la signature de l’acte authentique. D’autre part, la société CRAMA conteste le bien-fondé des sommes demandées par Monsieur [B] [N] en précisant qu’elle dispose d’une garantie à concurrence de 147.000 euros et que le demandeur ne peut solliciter sa condamnation à hauteur d’une somme supérieure. Elle ajoute que les montants demandés par Monsieur [B] [N] dans ses dernières écritures s’inspirent d’une confusion, relevée dans le rapport d’expertise judiciaire, entre sommes « hors taxes » et « toutes taxes comprises ». Elle expose encore que les sommes retenues par le demandeur devront être réduites tant à raison des dégradations de l’immeuble imputables au défaut de mesures conservatoires prises par le demandeur que de la vétusté. Enfin, la société CRAMA conclut au débouté de Monsieur [B] [N] en sa demande de préjudice de jouissance, ce dernier étant défaillant dans la preuve d’une perte d’usage du bien.

Au soutien de sa demande subsidiaire, elle fait valoir, sur le fondement des articles L.121-4 et suivants du code des assurances, que la société PACIFICA doit la garantir de toute condamnation, à minima, à concurrence de la moitié du montant des condamnations prononcées. La CRAMA maintient, en répondant, ce faisant aux arguments de la société PACIFICA, que dans l’hypothèse d’une reconnaissance par le tribunal d’un cumul d’assurances, l’indemnisation du demandeur devra peser de la même manière sur les deux compagnies d’assurances d’autant plus que le demandeur a sollicité également la condamnation de la société PACIFICA.

La CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL DU NORD-EST (ci-après la CRCA NORD EST), par ses dernières conclusions signifiées par voie électronique, le 3 février 2025, sollicite du tribunal :

de surseoir à statuer dans l’attente de l’intervention volontaire du cessionnaire des créances et de la communication des pièces justificatives de la cession de créances; Subsidiairement

constater que ses conclusions, et celles signifiées en septembre 2016 valent opposition au sens de l’article L121-13 du Code des assurances à l’égard des compagnies d’assurances CRAMA du NORD-EST et PACIFICA.dire et juger que, à concurrence des sommes restant dues au jour du jugement à intervenir, au titre du prêt immobilier d’un montant de 147.000 euros, que la somme due par la CRAMA du NORD-EST, et/ou PACIFICA sera attribuée à la CAISSE RÉGIONALE DU CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL DU NORD-EST au titre de la subrogation réelle sans tomber préalablement dans le patrimoine de Monsieur [N] ;En conséquence,

dire et juger y avoir lieu, lors du jugement à intervenir, de produire un décompte des sommes dues au titre du prêt d’un montant initial de 147 000€ ;condamner toutes parties condamnées ou succombant solidairement, à payer à la CAISSE RÉGIONALE DU CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL DU NORD-EST une indemnité d’un montant de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile s’agissant de l’incident.condamner toutes parties condamnées ou succombant solidairement, aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SCP LEDOUX FERRI RIOU-JACQUES TOUCHON, avocats aux offres de droit.

Concernant sa demande de sursis à statuer, la CRCA NORD-EST soutient être en attente des pièces relatives à une cession de créance par le CRÉDIT AGRICOLE et que dès lors le sursis à statuer devra être prononcé en l’attente de la communication des pièces justificatives.

S’agissant de ses demandes subsidiaires, la CRCA NORD EST fait valoir, sur le fondement de l’article L.121-13 du code des assurances, que dans l’hypothèse où une somme serait accordée à Monsieur [B] [N] dans le cadre du présent litige, il y aura lieu pour le tribunal de faire application des dispositions de l’article L.121-13 du code des assurances et permettre la subrogation réelle en faveur de l’établissement préteur des deniers en ordonnant qu’il perçoive directement l’indemnité d’assurance en lieu et place du propriétaire emprunteur, jusqu’à concurrence du solde du prêt immobilier restant dû, sans que cette somme ne tombe, à aucun moment dans le patrimoine de l’assuré.

La société PACIFICA, par ses dernières conclusions récapitulatives au fond n°5, signifiées par voie électronique le 7 mai 2024, sollicite du tribunal :

A titre principal :

dire et juger que le transfert de propriété est intervenu le 17 octobre 2013 soit postérieurement à l’incendie ; En conséquence

débouter la Caisse Régionale d’Assurances Mutuelles Agricoles du NORD-EST (CRAMA) de ses demandes, fins et conclusions ; A titre subsidiaire

dire et juger que la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DU NORD-EST (CRAMA) est tenue d’indemniser Monsieur [N] par application des dispositions de l’article L.121-10 du code des Assurances ; En conséquence :

débouter la Caisse Régionale d’Assurances Mutuelles Agricoles du NORD-EST (CRAMA) de ses demandes, fins et conclusions ; A titre très subsidiaire

dire et juger que la demande formulée par la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DU NORD-EST (CRAMA) sur le principe du cumul d’assurance mal fondée ;En conséquence

débouter la Caisse Régionale d’Assurances Mutuelles Agricoles du NORD-EST (CRAMA) de ses demandes, fins et conclusions ; A titre infiniment subsidiaire :

prononcer les condamnations en distinguant les montants HT et TTC,débouter Monsieur [N] de sa demande d’indemnisation relative au coût de l’aggravation des désordres,débouter Monsieur [N] de sa demande au titre du préjudice de jouissance, Subsidiairement :

limiter l’indemnisation de la perte d’usage à 24 mois selon les dispositions contractuelles de la compagnie PACIFICA ; condamner la compagnie PACIFICA dans la limite de son contrat en termes de taux de vétusté,condamner la compagnie PACIFICA dans la limite de son contrat au terme duquel il est stipulé une limitation de l’indemnité à la valeur vénale, augmentée des frais de déblais et de démolition et déduction faite de la valeur du terrain nu ;débouter Monsieur [N] de ses demandes présentées au titre de la garantie dommage-ouvrage/coordination SPS ;débouter Monsieur [N] de ses demandes présentées au titre de la remise en état des abords et de la prise en charge des honoraires d’expert;condamner la compagnie PACIFICA dans la limite des postes suivants :Pertes directes : à concurrence de 5 % des indemnités payées pour les dommages aux biens ; Frais divers : à concurrence de 5 % des indemnités payées pour les dommages aux biens ; Frais de mise en conformité : à concurrence de 10 % des indemnités payées pour les dommages aux biens ; Frais de démolition déblais : à concurrence de 25% des indemnités payées pour les dommages aux biens ; Perte d’usage d’habitation : à concurrence de la valeur locative dans la limite de 2 ans, avec un maximum de 18.000 euros pour la garantie spéciale du prêt immobilier ; En tout état de cause :

condamner la Caisse Régionale d’Assurances Mutuelles Agricoles DU NORD-EST (CRAMA) à verser à la compagnie PACIFICA la somme de 5.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner la Caisse Régionale d’Assurances Mutuelles Agricoles DU NORD-EST (CRAMA) aux dépens.

Au soutien de sa demande principale, la société PACIFICA conclut, au visa de l’article 1583 du code civil, que la société CRAMA se fourvoie quant à la date et les conséquences du transfert de propriété, concernant le bien objet de l’incendie. La concluante affirme, qu’il ressort du contrat de vente que les parties ont convenu de fixer le transfert de la propriété à la date de stipulation de l’acte définitif, initialement prévue pour le 30 juin 2013, prorogée d’un commun accord des parties, au 17 octobre de la même année. Elle allègue également que les parties au contrat ont établi, dans le compromis de vente, du 29 avril 2013 et dans l’acte définitif que tout sinistre pouvant avoir lieu entre cette date et la conclusion du contrat de vente emportera la subrogation par l’acheteur dans les droits du vendeur auprès de la compagnie d’assurance de celui-ci, la société CRAMA.

A titre subsidiaire, sur le fondement de l’article L.121-10 du code des assurances, la société PACIFICA allègue que, dans l’hypothèse où le tribunal devait fixer la date du transfert de la propriété au jour du compromis de vente, Monsieur [N] bénéficierait de la couverture de la part de la société CRAMA, en sa qualité d’assureur du vendeur.

A titre très subsidiaire, et en réponse à la demande de cumul d’assurance soutenue par la société CRAMA NORD-EST, la concluante fait valoir, au visa des articles L.121-15, L.121-4 et L.121-5 du code des assurances, que les conditions établies par la jurisprudence constante pour l’application du principe du cumul d’assurance, à savoir l’identité d’intérêt, l’identité de risque et l’identité de souscripteur ne sont pas réunies en l’espèce. Notamment, elle explique que le contrat d’assurance souscrit auprès de la société CRAMA est Monsieur [L] [D] tandis que le souscripteur du contrat avec la société PACIFICA est Monsieur [B] [N], soit deux personnes différentes ce qui suffit à rendre inapplicables les dispositions du code des assurances en matière de cumul.

A titre infiniment subsidiaire, s’agissant du calcul du montant des différents postes de préjudice, la société PACIFICA conclut, en premier lieu, à ce que l’expert judiciaire a retenu des montants « hors taxes » alors que, pour certains postes, il aurait dû les indiquer en « toutes taxes comprises ». Elle demande au tribunal de différencier les montants des condamnations prononcées, entre celles, « hors taxes » et celles « toutes taxes comprises ». En deuxième lieu, elle déclare que Monsieur [B] [N] est responsable de l’aggravation des dégâts sur l’immeuble litigieux et que le tribunal devra opérer un partage de responsabilité avec celui-ci, en mettant à sa charge les coûts consécutifs à l’aggravation des désordres liés à l’absence des mesures conservatoires sur le bâtiment.

En troisième lieu, la société PACIFICA conclut au rejet de sa demande de préjudice de jouissance en indiquant que le demandeur n’apporte pas la preuve du préjudice subi, n’ayant jamais habité le logement incendié alors qu’il occupait la maison attenante dont il est propriétaire.

Elle soutient également qu’en raison tant de l’existence d’un hangar construit sur la façade arrière, de la meule de paille érigée sur le pignon droit du mur de l’aggloméré élevé en façade avant, que du fait que la maison de Monsieur [N] soit construite en retrait de la parcelle litigieuse, l’indemnisation de la perte d’usage ne saurait excéder les 24 mois en application des dispositions contractuelles.

Enfin, la concluante précise que si le tribunal devait retenir sa responsabilité, celle-ci ne saurait excéder les limites reportées dans ses conditions de contrat, notamment eu égard au taux de vétusté, s’agissant d’un bien inoccupé en permanence depuis plus de 2 ans au jour du sinistre. En outre, si le coût des indemnités est supérieur à la valeur vénale du bien, l’indemnité PACIFICA serait limitée à cette valeur au jour du sinistre, augmentée des frais de déblais et de démolition et déduction faite de la valeur du terrain nu. En sus, la concluante indique que certains postes ne seront couverts que s’il est justifié de la réalisation de travaux et du paiement de ceux-ci (DD, DO, HA/SPS). A cet effet, elle allègue que le demandeur n’apporte pas la preuve d’avoir effectué une intervention sur le bien. Elle précise que certains postes ne sont pas couverts contractuellement à l’instar de la remise en état des abords, la prise en charge des honoraires d’expert alors que d’autres, en revanche, prévoient une limitation de la responsabilité de la compagnie.

La clôture est intervenue le 6 mai 2025 et l’affaire fixée pour être plaidée le 22 septembre 2025.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré pour le 26 novembre 2025 par mise à disposition au greffe puis prorogé au 2 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, les demandes des parties tendant à voir le tribunal « constater » ou « dire et juger » ne constituant pas des prétentions au sens des articles 4, 5 et 31 du code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, il n’y a pas lieu de statuer sur celles-ci.

Sur le sursis à statuer

Aux termes de l’article 73 du code de procédure civile « Constitue une exception de procédure tout moyen qui tend soit à faire déclarer la procédure irrégulière ou éteinte, soit à en suspendre le cours »

Aux sens de l’article 74, alinéa 1, du code de procédure civile « Les exceptions doivent, à peine d’irrecevabilité, être soulevées simultanément et avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir. Il en est ainsi alors même que les règles invoquées au soutien de l’exception seraient d’ordre public ».

Aux termes de l’article 378 du code de procédure civile « La décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine ».

Aux termes de l’article 771 du code de procédure civile applicable au litige : " Lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

1. Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l’article 47 et sur les incidents mettant fin à l’instance ; les parties ne sont plus recevables à soulever ces exceptions et incidents ultérieurement à moins qu’ils ne surviennent ou soient révélés postérieurement au dessaisissement du juge (…). "

Il est constant qu’en application des articles 73 et 74 du code de procédure civile, la demande tendant à faire suspendre le cours de l’instance, qu’elle émane du demandeur ou du défendeur, est une exception de procédure qui doit être présentée, à peine d’irrecevabilité, avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir de son auteur de sorte qu’elle relève de la compétence du juge de la mise en état.

De même, il est jugé de manière constante que les demandes de sursis à statuer sont soumises au régime des exceptions de procédure de sorte qu’elles relèvent de la compétence du juge de la mise en état

En l’espèce, la société CRCA a soulevé une demande de sursis à statuer, pour la première fois dans ses conclusions au fond n°3, signifiées par voie électronique le 3 février 2025 alors même que cette demande relevait du seul juge de la mise en état.

En conséquence, sa demande sera déclarée irrecevable de ce chef.

Sur la fin de non-recevoir

Aux termes de l’article 480 du code de procédure civile « Le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal, ou celui qui statue sur une exception de procédure, une fin de non-recevoir ou tout autre incident a, dès son prononcé, l’autorité de la chose jugée relativement à la contestation qu’il tranche. »

En l’espèce, il convient de rappeler que, par jugement du 24 mai 2019, le présent tribunal a déclaré l’action intentée par Monsieur [B] [N] recevable, en rejetant l’exception d’irrecevabilité de la société CRAMA formulée sur les mêmes fondements que ceux repris dans ses dernières écritures déposées lors de la présente instance, de sorte que la fin de non-recevoir soulevée par la société CRAMA, sera déclarée sans objet, sans qu’il y ait besoin de se prononcer sur sa recevabilité.

1- Sur la responsabilité des assureurs

Sur le transfert de propriété et le transfert de risques

En application de l’article 1583 du Code civil, la vente est parfaite entre les parties et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à1'égard du vendeur dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.

Aux termes de l’article 1134 du même code (dans sa rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 10 février 2016, compte-tenu de la date de signature des contrats), les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention »

Sur la qualité de propriétaire de M. [N] au moment de l’incendie :

En l’espèce, le compromis de vente instrumenté par Me [I], portant sur l’immeuble sis [Adresse 14] à [Localité 12], en date du 29 avril 2013 entre Monsieur [L] [D] et Monsieur [B] [N] mentionne dans la clause « désignation » (p.3), une description complète de l’immeuble vendu et page 4, une indication du prix fixé à « 230.000 euros »

Ledit acte comporte une clause page 16 intitulée « Sinistre pendant la validité du compromis ». Celle-ci prévoit que : " si un sinistre par incendie ou par catastrophe naturelle frappait le bien dont il s’agit durant la durée de validité des présents, l’acquéreur aurait la faculté :

a- soit de renoncer purement et simplement à la vente et de se voir immédiatement remboursé de toutes sommes avancées par lui le cas échéant ;

b- Soit de maintenir l’acquisition du bien alors sinistré totalement ou partiellement et de se voir attribuer les indemnités susceptibles d’être versées par la ou les compagnies d’assurances concernées, sans limitation de ces indemnités fussent-elles supérieures au prix convenu aux présentes. Le VENDEUR entend que dans cette hypothèse l’acquéreur soit purement subrogé dans tous ses droits à l’égard desdites compagnies d’assurances.

Il est expressément précisé que la validité des présentes ne pourrait être remise en cause que par un sinistre ou une catastrophe de nature à rendre le BIEN inhabitable ou impropre à son exploitation ".

De plus l’article intitulé « obligations de garde du vendeur jusqu’à l’entrée en jouissance de l’acquéreur » stipule que : " Entre la date des présents et la date d’entrée en jouissance de l’acquéreur, le bien vendu demeurera sous la garde et la possession du vendeur […] "

L’acte définitif de vente conclu le 17 octobre 2013, également versé à la procédure, précise page 4 que « l’ACQUEREUR est propriétaire du BIEN à compter de ce jour ».

En outre, aux termes de la stipulation « conditions particulières » page 9 est mentionné que " […] La maison a été partiellement détruite par un incendie le 12 août 2013

L’acquéreur déclare :

— avoir parfaite connaissance de cette situation et des dégâts causés à la maison,

— vouloir être subrogé dans les droits du vendeur auprès de la compagnie d’assurance de celui-ci, à savoir GROUPAMA,

— être informé des réserves émises par GROUPAMA sur les circonstances de l’incendie (voir courrier du 13 septembre 2013 demeuré annexé aux présentes).

Nonobstant ces observations, Monsieur [N] déclare confirmer son intention d’acquérir les biens, objet des présentes, et requiert le notaire soussigné de procéder à la régularisation de l’acte de vente déclarant décharger de toutes responsabilités quant aux suite quelles qu’elles soient de cet incendie (procédure judiciaires, montant des indemnisations, etc…) tant le vendeur que le notaire soussigné ;

L’acquéreur ayant déclaré ci-dessus, à juste titre, vouloir être subrogé dans les droits du vendeur auprès de sa compagnie d’assurance, le vendeur confirme son accord pour subroger l’acquéreur dans tous ses droits, déclarant d’ores et déjà renoncer à son profit au bénéfice des indemnités d’assurances qui pourraient être versées, même pour un montant supérieur au prix ".

Il résulte de ces éléments qu’au moment du compromis de vente, Messieurs [D] et [N] se sont entendus sur la chose et sur le prix rendant la vente parfaite tout en prévoyant une condition suspensive liée à l’obtention du prêt par l’acquéreur.

Néanmoins, une clause a été insérée à l’acte prévoyant en cas de sinistre, soit un renoncement pur et simple de l’acquéreur, soit un maintien de l’acquéreur à la vente et une subrogation de celui-ci au vendeur dans tous ses droits.

Lors de la réitération par acte authentique du 17 octobre 2023, le notaire, qui a mentionné le sinistre intervenu le 12 août 2023, a indiqué que Monsieur [N] s’était maintenu à la vente et souhaitait être subrogé dans les droits du vendeur.

Ainsi, même si l’acte de vente du 17 octobre 2013 rappelle le statut du propriétaire de l’acquéreur au jour de la réitération, il n’en demeure pas moins que l’acquéreur a souhaité se maintenir à la vente y compris après l’incendie du 12 août 2023 outre qu’il avait alors déjà les clés de l’immeuble et pouvait y pénétrer librement de sorte qu’il doit être considéré comme subrogé dans les droits de Monsieur [D], rétroactivement au moment de la survenue de l’incendie.

Sur le transfert du risque :

Aux termes de l’article L.121-10 du code des assurances, en sa version applicable au contrat " En cas de décès de l’assuré ou d’aliénation de la chose assurée, l’assurance continue de plein droit au profit de l’héritier ou de l’acquéreur, à charge par celui-ci d’exécuter toutes les obligations dont l’assuré était tenu vis-à-vis de l’assureur en vertu du contrat.

Il est loisible, toutefois, soit à l’assureur, soit à l’héritier ou à l’acquéreur de résilier le contrat. L’assureur peut résilier le contrat dans un délai de trois mois à partir du jour où l’attributaire définitif des objets assurés a demandé le transfert de la police à son nom.

En cas d’aliénation de la chose assurée, celui qui aliène reste tenu vis-à-vis de l’assureur au paiement des primes échues, mais il est libéré, même comme garant des primes à échoir, à partir du moment où il a informé l’assureur de l’aliénation par lettre recommandée.

Lorsqu’il y a plusieurs héritiers ou plusieurs acquéreurs, si l’assurance continue, ils sont tenus solidairement du paiement des primes.

Il ne peut être prévu le paiement d’une indemnité à l’assureur dans les cas de résiliation susmentionnés.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables au cas d’aliénation d’un véhicule terrestre à moteur ".

Il est constant que, sauf clause contraire, le transfert de propriété et des risques n’intervient qu’à la signature de l’acte authentique, même si une promesse synallagmatique a été signée antérieurement. La date de la demande d’adhésion de l’acquéreur à une assurance, qu’il s’agisse d’une assurance multirisque habitation ou d’une assurance dommages-ouvrage est sans incidence sur la couverture d’un sinistre survenu avant la signature de l’acte authentique dès lors que le transfert de propriété n’est pas encore intervenu. L’assurance de l’acquéreur ne prenant effet qu’à compter de la date d’acquisition du bien, sauf stipulation expresse contraire ou transfert anticipé de la police.

En l’espèce, il ressort des pièces au dossier que Monsieur [L] [D], vendeur, a souscrit un contrat « Privatis » n°155212050001 prenant effet le 1er janvier 2009 avec la société CRAMA DU NORD-EST.

Les garanties contractuelles couvrent, entre autres, l’incendie et l’explosion du bien assuré, et elles sont indemnisées suivant l’indice de souscription de la fédération française de bâtiment (ci-après FFB) à 810,40.

Concernant Monsieur [B] [N], il apparaît avoir souscrit une demande d’adhésion n°873469V907/001 datée du 8 août 2013, avec prise d’effet des garanties au 13 juillet 2013 en vue de l’adhésion à un contrat d’assurance habitation, auprès de la société PACIFICA, par le biais de la CRCA NORD EST agissant en qualité d’agent de courtage, relatif au logement à usage d’habitation principal, situé aux [Adresse 2] à [Localité 13]. Les conditions générales de contrat de la société PACIFICA sont également versées aux débats. Elles se réfèrent à un contrat d’assurance pour un bien immobilier à usage d’habitation principale et couvrent aussi les faits d’incendie.

Il découle néanmoins du compromis de vente que les parties ont expressément stipulé que le vendeur conserve le bien sous sa garde et sa possession en assumant les risques sur la chose vendue, jusqu’au jour de la signature de l’acte authentique et de l’entrée en jouissance de l’acheteur. Monsieur [N] ne devait devenir propriétaire de la chose qu’au jour de la réitération par acte notarié, en l’espèce le 17 octobre 2013. Toutefois, comme mentionné dans l’acte réitératif de vente et Monsieur [N] ayant préféré demeurer à l’acte, il a été subrogé dans l’ensemble des droits de Monsieur [L] [D] à l’égard de la compagnie l’assurant contre les incendies.

Ainsi, Monsieur [N] est fondé à se prévaloir de la garantie contre les incendies offerte par la police d’assurance “Privatis”, numéro 155212050001, souscrite par monsieur [L] [D], le vendeur, auprès de la CRAMA.

Sur la garantie de la CRAMA quant à la nature du sinistre

Il est constant que l’immeuble, objet de la garantie, a été en grande partie détruit par un incendie le 12 août 2013. Le rapport d’expertise amiable du cabinet LAVOUE, mandaté par la société CRAMA le 26 août 2013, apparaît exclure l’origine accidentelle du sinistre. Les éléments recueillis suggèrent une origine volontaire, dès lors que trois départs de feu ont été constatés, dans le salon, dans le bureau et dans la cage d’escalier au rez-de-chaussée et qu’a été décelée, après analyse de prélèvements, la présence d’hydrocarbures à l’origine du feu.

La CRAMA entend exclure sa garantie en reprochant implicitement à Monsieur [B] [N] d’avoir volontairement provoqué cet incendie et demande qu’il soit débouté de ses prétentions indemnitaires de ce chef.

En l’espèce, si la police d’assurance couvre, aux termes des conditions générales « la protection de vos biens : incendie et garanties annexes » (p. 7), le paragraphe 2/8 (P. 33) mentionnant " nous garantissons toutes les détériorations accidentelles y compris en cas de vandalisme (subies par le bâtiment et le mobilier usuel assurés (…) et résultant de : « incendie, c’est à dire la combustion avec flammes en dehors d’un foyer normal ». Le paragraphe 1.5 (p.9) stipule " toutefois quelles que soient les garanties choisies, nous n’assurons jamais : les conséquences de la faute de l’assuré, si elle est intentionnelle ou frauduleuse (…) ".

L’exclusion de garantie de ce chef pour être retenue suppose que soit rapportée la preuve par l’assureur que le sinistre a pour origine la faute intentionnelle ou dolosive de l’assuré.

Il sera rappelé, tout d’abord, que la bonne foi de l’assuré se présume et que sa mauvaise foi doit être prouvée.

La société CRAMA avance à cet égard qu’un incendie s’est produit au domicile de Monsieur [N], moins de six mois avant le sinistre litigieux soit le 26 février 2013.

Deuxièmement, elle met en évidence le fait que le demandeur ait disposé d’une liberté totale d’accès à la propriété objet de la vente et allègue qu’il a réalisé « une très bonne affaire » grâce à cet incendie.

Or, le seul fait que Monsieur [N] puisse accéder à l’immeuble n’a pas été jugé pertinent par les enquêteurs, à défaut d’autres éléments objectifs. En outre, Monsieur [B] [N] verse aux débats plusieurs attestations indiquant que, lors des faits du 26 février 2013, il n’était pas à son domicile outre une expertise concluant au caractère accidentel du premier incendie.

De même, force est de constater que l’enquête pénale diligentée a été classée sans suite, sans que personne ne soit mis en cause. A cet égard, l’exploitation des caméras de vidéosurveillance de la ville ainsi que de celles du distributeur ESSO de [Localité 15], le plus proche du lieu des faits, n’ont permis d’identifier aucune personne ayant un comportement compatible avec l’achat d’essence, en vue d’un possible usage sur le site (par exemple en remplissant un jerrican). En outre, les témoins interrogés n’ont pu fournir des informations concluantes ou utiles pour la mise en cause du demandeur ou de toute autre personne de son chef. Enfin, les enquêtes de voisinage menées par les gendarmes n’ont apporté aucun élément utile à l’enquête.

Par ailleurs, le rapport d’expertise judiciaire du 9 mars 2022 ne se prononce pas plus sur l’origine de l’incendie en ne traitant que du chiffrage des préjudices.

En conséquence, la société CRAMA se limitant, comme elle l’a fait, à soulever des réserves au regard des circonstances de l’incendie du 12 août 2013 sans justifier par des éléments objectifs et circonstanciés les causes d’une exclusion de garantie opposable à Monsieur [B] [N], échoue à caractériser la mauvaise foi du demandeur.

Force est de constater qu’à défaut de preuve d’une imputabilité de l’origine du sinistre à Monsieur [B] [N] ou à Monsieur [L] [D], il y a lieu d’écarter le moyen tiré de l’origine volontaire du sinistre et de retenir que celui rentre dans les événements couverts par la garantie offerte par la société CRAMA.

En conséquence, il y a lieu de retenir que la société CRAMA doit sa garantie quant à l’incendie du 12 août 2023 à Monsieur [B] [N] et de la condamner à l’indemniser au titre des préjudices consécutifs à cet événement.

2- Sur la réparation des préjudices

Sur les préjudices matériels

Sur les préjudices consécutifs à l’incendie

Aux termes du rapport d’expertise judiciaire du 9 mars 2022, l’expert judiciaire retient que les préjudices s’élèvent aux sommes suivantes :

Travaux 543.546,03 eurosHonoraires de maîtrise d’œuvre sans conception 96.283,68 euros Préjudice de jouissance 96.000 euros TOTAL 735.829,71 euros

Sur la détermination du montant relatif aux travaux

En l’espèce, le rapport d’expertise préconise pour l’ensemble des postes d’indemnisation relatifs aux travaux la somme de 543.546,03 euros. Il est indiqué par l’expert judiciaire que cette évaluation du coût des travaux tient compte du montant des travaux nécessaires en vue de remettre en état le bâtiment suite à l’estimation de 2013, de l’aggravation des dégâts en l’absence de mesures conservatoires relatives au bâtiment, de l’augmentation des tarifs des travaux en conséquence de la durée de la procédure. En outre, l’expert fixe à 96.283,68 euros le coût pour les honoraires de maîtrise d’œuvre sans conception.

Monsieur [B] [N] estime le coût des travaux à la somme de 594.284,55 euros après réactualisation suivant le barème de la FFB pour les années 2021 et 2023 et ajoute aux préconisations de l’expert 65.000 euros au titre des dommages complémentaires sur la maçonnerie. Force est de constater que l’ensemble de ces allégations non seulement n’a pas été discuté lors des opérations d’expertise, ce qui aurait permis à l’expert judiciaire d’apporter un avis technique sur l’ensemble de ces demandes outre qu’elles n’apparaissent pas suffisamment justifiées par des éléments objectifs pouvant venir contredire les conclusions expertales.

Il ressort de la « Note d’expertise judiciaire n°3 » du cabinet STELLIANT (société SAS TEXA, consultant de la société PACIFICA) du 24 janvier 2022, dont les conclusions sont reprises également par la société CRAMA concernant les coûts des travaux, que l’évaluation du préjudice des travaux sur le bâtiment devrait correspondre à la somme de 499.168 euros, soit après déduction de 62.107 euros correspondant à la vétusté, à une valeur totale de 437.061 euros. A cette somme, le cabinet STELLIANT préconise de soustraire 239.138 euros correspondant au coût de l’aggravation de l’état du bâtiment et 260.030 euros au titre de la hausse des tarifs.

Il y a lieu de rappeler que l’expertise judiciaire tient déjà compte, comme il a été indiqué, des coûts liés à l’aggravation de l’état du bâtiment à cause de l’inaction de Monsieur [B] [N] et de la hausse des tarifs des prestations ainsi que de la vétusté.

S’agissant plus particulièrement des coûts relatifs à l’aggravation de l’état du bâtiment, Monsieur [B] [N] verse aux débats des pièces qui démontrent, d’une part, que l’immeuble sinistré a fait l’objet de travaux de conservation et de restauration (tel que le démontre notamment la pièce n°51 « enquête assurance » communiquée par le conseil du demandeur par voie électronique le 19 février 2025) ce qui n’est pas contesté par les autres parties et que, d’autre part, à ce jour Monsieur [B] [N] loue l’immeuble, depuis le 30 juillet 2024 à Madame [G] [W], pour un loyer de 800 euros par mois.

En outre, force et de constater que le cabinet STELLIANT et la Société CRAMA qui en reprend les conclusions n’accompagnent pas leur note d’aucun élément précis et circonstancié pour permettre au tribunal la vérification des préconisations qu’ils avancent.

En conséquence, il conviendra donc d’écarter les demandes de la société CRAMA, dans la mesure où elles reprennent les conclusions du cabinet STELLIANT.

Enfin, s’agissant des préconisations de la société PACIFICA, force est de constater que celle-ci dans ses écritures, reprend les conclusions du rapport du cabinet STELLIANT sur les coûts relatifs au défaut d’exécution des travaux de conservation par le propriétaire et la hausse des tarifs. Concernant ces deux points précis, il conviendra dès lors de renvoyer aux développements ci-dessus. En revanche, sur les autres coûts, la société PACIFICA évalue ceux relatifs aux travaux pour le bâtiment à hauteur de 523.318 euros (vétusté déduite), les « frais annexes » à 236.312 euros et les « autres frais » pour une somme de 47.351 euros sans que la concluante ne verse aux débats d’éléments objectifs et circonstanciés pour étayer les préconisations qu’elle avance.

Il y a donc lieu d’écarter ces préconisations.

En conséquence, compte tenu de l’ensemble de ses éléments, il convient d’évaluer l’ensemble des préjudices matériels indemnisables, concernant les travaux sur le pavillon objet de l’incendie du 12 août 2013, en conformité avec les préconisations du rapport d’expertise judiciaire du 8 mars 2022 à savoir :

Travaux sur le bâtiment : 543.546,03 eurosHonoraires de maîtrise d’œuvre sans conception : 96.283,68 euros Dont :

Honoraires d’architecte bureau d’études : 43.483,68 euros ; Démolition avec soins murs conservés et travaux : 30.000 euros ; Garantie dommage-ouvrage 3% du montant des travaux et confirmé :16.300 euros ; Remise en état des abords : 6.500 euros

TOTAL : 639.829,71 euros,

Sur les intérêts

Aux termes de l’article 1153-1, alinéa 1er, du code civil, dans sa version applicable au litige, « en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement ».

Aux termes de l’article 122-2 du code des assurances " Les dommages matériels résultant directement de l’incendie ou du commencement d’incendie sont seuls à la charge de l’assureur, sauf convention contraire. Si, dans les trois mois à compter de la remise de l’état des pertes, l’expertise n’est pas terminée, l’assuré a le droit de faire courir les intérêts par sommation ; si elle n’est pas terminée dans les six mois, chacune des parties peut procéder judiciairement. "

Il est de jurisprudence constante que la créance d’une somme d’argent, dont le principe et le montant résultent de la loi ou du contrat et non de l’appréciation du juge, porte intérêt dès la sommation de payer. (Cass. Civ. 2e 31 mars 2022, 19-26.281)

En l’espèce, Monsieur [B] [N] demande que les indemnités dont il peut bénéficier, à la suite de l’incendie du 12 août 2023, portent intérêts à compter de la date du sinistre, soit au 12 août 2013.

Toutefois, il sera constaté que la première sommation à la compagnie d’assurance CRAMA a eu lieu par courrier du conseil du demandeur, en date du 10 janvier 2014.

En conséquence, il convient de retenir cette date pour le calcul du départ des intérêts à taux légal.

Sur la détermination des sommes en « toutes taxes comprises » ou « hors taxes »

A titre liminaire, il convient de rappeler qu’en matière de réparation du préjudice matériel, aucune disposition du Code civil n’impose une règle générale sur le caractère « toutes taxes comprises » ou « hors taxes » de l’indemnité.

Cependant, en vertu du principe de réparation intégrale du préjudice, celui-ci doit être réparé dans son intégralité, sans perte ni profit pour la victime (Cass. Civ. 3e, 21 novembre 2024, n°23-13.989).

Dans ce cadre, il y a lieu de retenir que les taxes, notamment la taxe sur la valeur ajoutée, peuvent modifier de manière sensible le montant d’une indemnité et que, dès lors, il convient de la retenir comme élément relevant du principe de la réparation intégrale du préjudice.

En l’espèce, il ressort des préconisations chiffrées du rapport d’expertise du 8 mars 2022, que l’expert n’indique pas si le montant total de l’indemnisation pour les travaux doit être entendu « toutes taxes comprises » ou « hors taxes ».

Toutefois, en application du principe de la réparation intégrale du préjudice, il conviendra d’indiquer, dans le silence du rapport d’expertise, que les prix préconisés par l’expert pour les travaux, sur l’immeuble incendié, dans la mesure où ils correspondent à des prestations de service, lorsqu’ils ne portent pas l’indication du montant « toutes taxes comprises » ou « hors taxes », doivent être entendus comme comprenant toutes les taxes y afférentes.

Ainsi, compte tenu de ce qui précède, il y a lieu de retenir que le montant pour l’ensemble des travaux sur le bien incendié le 12 août 2013 s’élève à la somme totale de 639.829,71 euros, tel que préconisé par le rapport d’expertise judiciaire du 8 mars 2022. Dans le silence de l’expertise judiciaire, ces sommes sont entendues toutes taxes comprises, et productives d’intérêts à taux légal à compter du 10 janvier 2014.

En conséquence, il y a lieu de condamner la société CRAMA à verser à Monsieur [B] [N] la somme de 639.829,71 euros TTC correspondante aux travaux de restauration du pavillon incendié, avec intérêts à taux légal à compter du 10 janvier 2014.

Sur le préjudice de jouissance

Sur le principe du préjudice de jouissance

Aux termes de l’article 544 du code civil : « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».

Le rapport d’expertise du 8 mars 2022 fait état d’un préjudice de jouissance, découlant de l’impossibilité pour le demandeur d’habiter le pavillon endommagé, à hauteur de 96.000 euros, soit un préjudice de 800 euros mensuels (le prix du loyer retenu par l’expert pour ce type de bien) établi sur une durée de 120 mois, dont 18 mois de travaux.

Monsieur [B] [N] propose une évaluation à la hausse de ce préjudice. Il retient une valeur locative de 980 euros par mois et une durée de la privation de jouissance de 126 mois, entre août 2013 et mars 2024, pour un montant total de 141.120 euros. Il prétend n’avoir pu bénéficier de sa maison, dans laquelle il avait prévu de s’installer avec sa famille.

Les sociétés CRAMA et PACIFICA concluent au débouté de Monsieur [B] [N] sur le principe même de cette indemnité. Elles avancent le défaut de preuve de la perte d’usage par le demandeur, en raison du fait que ce dernier n’a jamais habité le bien et qu’il ne communique aucune pièce à ce propos.

Il est constant que l’incendie du 12 août 2013, qui a rendu inhabitable le pavillon acquis par Monsieur [B] [N] est survenu avant que ce dernier puisse l’aménager soit pour y habiter, soit pour le proposer à la location, d’ailleurs au moment du transfert de la propriété, par acte authentique du 17 octobre 2013, ce bien était déjà inhabitable.

Dès lors, il ne peut lui être reproché un défaut d’usage pour un bien qu’il n’a pas pu occuper dès le début de l’acquisition de la propriété.

En conséquence, il y a lieu de retenir, pour Monsieur [B] [N], que l’indisponibilité du bien à la suite du sinistre a provoqué un trouble de son droit à jouir et disposer du pavillon dès le début de sa prise de propriété.

Il convient donc de retenir la demande de dédommagement de Monsieur [B] [N] comme étant fondée en son principe.

Sur le montant du préjudice de jouissance

Il convient d’indiquer qu’il ne ressort ni du rapport d’expertise judiciaire ni des pièces produites par le demandeur des éléments précis et circonstanciés pouvant étayer le quantum de ses demandes indemnitaires susexposées. Par ailleurs, la simple référence à la « valeur locative », avancée par l’expert judiciaire et le demandeur n’est pas à elle seule suffisante à démontrer le montant total du préjudice dont il est réclamé le dédommagement. En effet, la demande indemnitaire, fondée sur le montant de la valeur locative, couvre une durée particulièrement longue (dix ans) et il appartient au demandeur d’apporter la preuve des possibles évolutions de cet indice au fil du temps.

Dès lors, il y a lieu de retenir l’évaluation faite par l’expert et fixée à la somme de 96.000 euros.

3- Sur l’appel en garantie de la société PACIFICA

Aux termes de l’article 331 du code de procédure civile « Un tiers peut être mis en cause aux fins de condamnation par toute partie qui est en droit d’agir contre lui à titre principal ».

Aux termes de l’article L.121-10 du code des assurances " en cas de décès de l’assuré ou d’aliénation de la chose assurée, l’assurance continue de plein droit au profit de l’héritier ou de l’acquéreur, à charge par celui-ci d’exécuter toutes les obligations dont l’assuré était tenu vis-à-vis de l’assureur en vertu du contrat. Il est loisible, toutefois, soit à l’assureur, soit à l’héritier ou à l’acquéreur de résilier le contrat. L’assureur peut résilier le contrat dans un délai de trois mois à partir du jour où l’attributaire définitif des objets assurés a demandé le transfert de la police à son nom. […] En cas d’aliénation de la chose assurée, celui qui aliène reste tenu vis-à-vis de l’assureur au paiement des primes échues, mais il est libéré, même comme garant des primes à échoir, à partir du moment où il a informé l’assureur de l’aliénation par lettre, tout autre support durable ou moyen prévu à l’article L. 113-14."

En application de l’article L.121-4 du code des assurances, celui qui est assuré auprès de plusieurs assureurs par plusieurs polices, pour un même intérêt, contre un même risque, doit donner immédiatement à chaque assureur connaissance des autres assureurs. L’assuré doit, lors de cette communication, faire connaître le nom de l’assureur avec lequel une autre assurance a été contractée et indiquer la somme assurée.

Aux termes de l’alinéa 4 du même article, quand plusieurs assurances contre un même risque sont contractées sans fraude, chacune d’elles produit ses effets dans les limites des garanties du contrat et dans le respect des dispositions de l’article L. 121-1, quelle que soit la date à laquelle l’assurance aura été souscrite. Dans ces limites, le bénéficiaire du contrat peut obtenir l’indemnisation de ses dommages en s’adressant à l’assureur de son choix.

Il est constant que, sauf clause contraire, le transfert de propriété et des risques n’intervient qu’à la signature de l’acte authentique, même si une promesse synallagmatique a été signée antérieurement. La date de la demande d’adhésion de l’acquéreur à une assurance, qu’il s’agisse d’une assurance multirisque habitation ou d’une assurance dommages-ouvrage, est sans incidence sur la couverture d’un sinistre survenu avant la signature de l’acte authentique, dès lors que le transfert de propriété n’est pas encore intervenu. L’assurance de l’acquéreur ne prenant effet qu’à compter de la date d’acquisition du bien, sauf stipulation expresse contraire ou transfert anticipé de la police.

Aux termes du contrat définitif de vente conclu le 17 octobre 2013, également versé à la procédure, le vendeur accède à propriété du bien à compter de ce jour. En outre, aux termes de l’article intitulé « conditions particulières » que " […] La maison a été partiellement détruite par un incendie le 12 août 2013 ;

L’acquéreur déclare :

— avoir parfaite connaissance de cette situation et des dégâts causés à la maison,

— vouloir être subrogé dans les droits du vendeur auprès de la compagnie d’assurance de celui-ci, à savoir GROUPAMA,

— être informé des réserves émises par GROUPAMA sur les circonstances de l’incendie (voir courrier du 13 septembre 2013 demeuré annexé aux présentes).

Nonobstant ces observations, Monsieur [N] déclare confirmer son intention d’acquérir les biens, objet des présentes, et requiert le notaire soussigné de procéder à la régularisation de Pacte de vente déclarant décharger de toutes responsabilités quant aux suite quelles qu’elles soient de cet incendie (procédure judiciaires, montant des indemnisations, etc…) tant le vendeur que le notaire soussigné ;

L’acquéreur ayant déclaré ci-dessus, à juste titre, vouloir être subrogé dans les droits du vendeur auprès de sa compagnie d’assurance, le vendeur confirme son accord pour subroger l’acquéreur dans tous ses droits, déclarant d’ores et déjà renoncer à son profit au bénéfice des indemnités d’assurances qui pourraient être versées, même pour un montant supérieur au prix".

En l’espèce, il est constant que le demandeur n’a souscrit qu’une police auprès de la société PACIFICA tandis que le contrat avec la société CRAMA DU NORD-EST a été conclu par Monsieur [L] [D], le vendeur, aux droits duquel il a été subrogé.

Il y a lieu de relever qu’au moment de la vérification du sinistre, le 12 août 2013, le passage des risques sur la chose n’avait pas encore eu lieu, ce dernier ne s’opérant qu’à compter du 17 octobre 2013, date de l’acte authentique de vente.

Il en résulte que la police d’assurance souscrite par le demandeur avec la société PACIFICA, quand bien même la demande d’adhésion a été signée par Monsieur [B] [N] le 8 août 2013, ne couvre que les sinistres survenus à compter du 17 octobre 2013. De plus, Monsieur [B] [N], l’acheteur, et Monsieur [L] [D], le vendeur, comme rappelé ci-dessus, ont convenu dans le compromis de vente du 29 avril 2013 que le premier puisse être subrogé dans les droits du vendeur vis-à-vis de son assureur, notamment en cas d’incendie, survenu dans la période de validité du compromis, avant la signature de l’acte authentique et que le transfert de risques sur la chose s’opère au moment du transfert de la propriété le 17 octobre 2013.

En conséquence, il y a lieu de débouter la société CRAMA de ses demandes à l’encontre de la société PACIFICA.

4- Sur le droit au cumul d’assurances

En application de l’article L. 121-4 du Code des assurances : " Celui qui est assuré auprès de plusieurs assureurs par plusieurs polices, pour un même intérêt, contre un même risque, doit donner immédiatement à chaque assureur connaissance des autres assureurs.

L’assuré doit, lors de cette communication, faire connaître le nom de l’assureur avec lequel une autre assurance a été contractée et indiquer la somme assurée.

Quand plusieurs assurances contre un même risque sont contractées de manière dolosive ou frauduleuse, les sanctions prévues à l’article L. 121-3, premier alinéa, sont applicables.

Quand elles sont contractées sans fraude, chacune d’elles produit ses effets dans les limites des garanties du contrat et dans le respect des dispositions de l’article L. 121-1, quelle que soit la date à laquelle l’assurance aura été souscrite. Dans ces limites, le bénéficiaire du contrat peut obtenir l’indemnisation de ses dommages en s’adressant à l’assureur de son choix.

Dans les rapports entre assureurs, la contribution de chacun d’eux est déterminée en appliquant au montant du dommage le rapport existant entre l’indemnité qu’il aurait versée s’il avait été seul et le montant cumulé des indemnités qui auraient été à la charge de chaque assureur s’il avait été seul. "

Il est de jurisprudence constante que le cumul d’assurance n’est possible que si un même souscripteur a conclu auprès de plusieurs assureurs des contrats, pour le même intérêt et contre le même risque.

En l’espèce, il est constant que le demandeur n’a souscrit qu’une police d’assurance auprès de la société PACIFICA, tandis que le contrat avec la société CRAMA a été conclu par M. [L] [D], le vendeur.

En conséquence, nonobstant toute subrogation dans les droits d’assuré de Monsieur [L] [D], dont Monsieur [B] [N] a été déclaré fondé à se prévaloir, force est de constater qu’il n’a souscrit qu’un seul contrat d’assurance avec la société PACIFICA.

Dès lors, La société CRAMA n’est pas fondé à se prévaloir du cumul des deux assurances en réparation du préjudice découlant de l’incendie et sera débouté de ce chef.

5- Sur l’intervention de la société CRCA NORD EST

Aux termes de l’article 331 du code de procédure civile « Un tiers peut être mis en cause aux fins de condamnation par toute partie qui est en droit d’agir contre lui à titre principal ».

Sur la demande reconventionnelle en opposition de la société CRCA NORD EST

Aux termes de l’article L.121-13, alinéa premier, du code des assurances " Les indemnités dues par suite d’assurance contre l’incendie, contre la grêle, contre la mortalité du bétail, ou les autres risques, sont attribuées sans qu’il y ait besoin de délégation expresse, aux créanciers privilégiés ou hypothécaires, suivant leur rang.

Néanmoins, les paiements faits de bonne foi avant opposition sont valables ".

Sur la recevabilité de l’opposition de la société CRCA DU NORD-EST

Aux termes de l’article 2426 du code civil dans sa version applicable au contrat " Sont inscrits au service chargé de la publicité foncière de la situation des biens :

1° Les privilèges sur les immeubles, sous réserve des seules exceptions visées à l’article 2378 ;

2° Les hypothèques légales, judiciaires ou conventionnelles.

L’inscription qui n’est jamais faite d’office par ce service, ne peut avoir lieu que pour une somme et sur des immeubles déterminés, dans les conditions fixées par l’article 2428.

En toute hypothèse, les immeubles sur lesquels l’inscription est requise doivent être individuellement désignés, avec indication de la commune où ils sont situés, à l’exclusion de toute désignation générale, même limitée à une circonscription territoriale donnée ".

Il est de jurisprudence constante que le créancier doit établir l’existence d’un privilège de prêteur de deniers régulièrement inscrit, ainsi que la persistance de sa créance au moment du sinistre, pour que son opposition soit jugée recevable et que l’indemnité d’assurance lui soit attribuée par priorité sur les autres créanciers. Par ailleurs, il y a lieu de rappeler que la charge de la preuve de la créance et de la régularité des formalités incombe au créancier qui entend se prévaloir d’un droit de préférence ou d’une opposition à un paiement (Cass.Com.25 février 2024 – 01.13588)

En l’espèce, la CRCA DU NORD-EST dans ses dernières écritures formule une demande reconventionnelle en vue de faire opposition à l’attribution des sommes dues à l’établissement en application du contrat de prêt conclu avec le demandeur, pour financer l’achat du bien immobilier objet de la présente procédure.

Il ressort du contrat de prêt n° EZ8065 que la CRCA DU NORD-EST, verse à la procédure, que celui-ci a été conclu le 2 août 2013, pour un montant total en principal de 147.400 euros, pour une durée de 228 mois au taux fixe de 3,1100 %.

En outre, l’acte authentique de vente du 17 octobre 2013, indique que : " En cas d’incendie total ou partiel du BIEN et constructions compris dans la présente vente, avant la complète libération de l’ACQUEREUR, le PRETEUR exercera sur l’indemnité allouée par la compagnie d’assurances les droits résultant au profit des créanciers privilégiés et hypothécaires de la Loi du 13 Juillet 1930, par suite l’ACQUEREUR cède et transporte au profit du PRETEUR, qui accepte, une somme égale à la partie du prix payée au moyen de deniers prêtés par cet Etablissement en principal, et accessoires à prendre par préférence et antériorité à lui-même, et à tous futurs cessionnaires dans le montant de l’indemnité dont il s’agit.

Pour les cessionnaires toucher et recevoir cette indemnité directement et sur leurs simples quittances, hors la présence et sans le concours de l’ACQUEREUR.

Notification des présentes avec opposition au paiement de l’indemnité sera faite à la compagnie d’assurances intéressée à la diligence du PRETEUR et aux frais de l’ACQUEREUR ".

Néanmoins, la banque ne fournit à la cause aucun élément permettant de justifier des formalités d’inscription de son privilège de prêteur de deniers de sorte que son opposition sera jugée irrecevable outre qu’elle sera déboutée de sa demande d’attribution de sommes dues au titre du prêt immobilier.

6- Sur la résistance abusive

Aux termes de l’article 1240 du code civil « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer » ;

L’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, force est de constater qu’au cours de la présente procédure, dont la durée avoisine les dix années, les parties notamment Monsieur [B] [N] et la société CRAMA, sont rentrées en contact à plusieurs reprises, d’abord dans un cadre extra-judiciaire mais également lors des opérations d’expertise et pendant la présente procédure au fond. Dans ce contexte, il n’est pas démontré par le demandeur qu’au cours de ce long laps de temps des attitudes dilatoires ou d’erreur grossières équipollentes au dol de la part de la société CRAMA. Au contraire, il sera relevé que celle-ci n’a fait usage que des droits propres à chaque partie dans une procédure judiciaire, et que la durée exceptionnelle de la présente instance ne saurait lui être imputée, par ce seul fait.

Il n’est donc pas démontré, par des éléments circonstanciés, que la société la CRAMA a agi avec une intention malveillante ou en étant de mauvaise foi à l’encontre du demandeur.

En conséquence, à défaut de démonstration de la faute de la société la CRAMA, sans qu’il ait besoin de se prononcer sur le préjudice et le lien de causalité, il y a lieu de débouter Monsieur [B] [N], de sa demande indemnitaire.

7- Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 699 du code de procédure civile " Les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens "

En l’espèce, la société CRAMA DU NORD-EST est la partie perdante du litige.

En conséquence il y a lieu de condamner la société CRAMA DU NORD-EST aux dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître MANIL aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La CRCA DU NORD EST sera déboutée de ce chef.

Sur les frais irrépétibles

La société CRAMA DU NORD-EST sera également condamnée à payer à Monsieur [T] [N] la somme de 2.000 euros, en indemnisation des frais exposés dans la présente instance pour faire valoir ses droits et non compris dans les dépens, conformément aux dispositions de l’article 700 du même code.

Pour les mêmes motifs, elle sera condamnée à payer à la société PACIFICA la somme de 1.500 euros à ce titre.

La CRCA DU NORD-EST sera déboutée de sa demande à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Les circonstances de l’espèce et notamment l’ancienneté du litige, justifient l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DECLARE irrecevable la demande de sursis à statuer formée par la société CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE DU NORD-EST ;

DIT la fin de non-recevoir soulevée par la CAISSE REGIONALE D’ASSURANCES MUTUELLES AGRICOLES DU NORD-EST sans objet ;

CONDAMNE la CAISSE REGIONALE D’ASSURANCES MUTUELLES AGRICOLES DU NORD-EST à payer à Monsieur [B] [N] la somme de 639.829,71 euros dont :

Travaux sur le bâtiment 543.546,03 eurosHonoraires de maîtrise d’œuvre sans conception 96.283,68 euros

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la première sommation faite à la CAISSE REGIONALE D’ASSURANCES MUTUELLES AGRICOLES DU NORD-EST, soit le 10 janvier 2014 ;

DIT que cette somme devra s’entendre « toute taxe comprises » ;

CONDAMNE la CAISSE REGIONALE D’ASSURANCES MUTUELLES AGRICOLES DU NORD-EST à payer à Monsieur [B] [N] la somme de 96.000 euros au titre de son préjudice de jouissance ;

DEBOUTE Monsieur [B] [N] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

DEBOUTE la CAISSE REGIONALE D’ASSURANCES MUTUELLES AGRICOLES DU NORD-EST de ses demandes à l’encontre de la SA PACIFICA ASSURANCES;

DECLARE irrecevable l’opposition de la CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL DU NORD-EST ;

DEBOUTE la société CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL DU NORD-EST de l’ensemble de ses prétentions ;

CONDAMNE la CAISSE REGIONALE D’ASSURANCES MUTUELLES AGRICOLES DU NORD-EST aux dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître MANIL, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la CAISSE REGIONALE D’ASSURANCES MUTUELLES AGRICOLES DU NORD-EST à payer à Monsieur [T] [N] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du même code ;

CONDAMNE la CAISSE REGIONALE D’ASSURANCES MUTUELLES AGRICOLES DU NORD-EST à payer à la SA PACIFICA ASSURANCES la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes autres, plus amples ou contraires ;

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision.

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe de la première chambre civile les jour, mois et an susdits, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par le président et le greffier,

LE GREFFIER LE PRESIDENT