COUR D’APPEL D'[Localité 5]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

MINUTE N°

DU 18 Juin 2025

N° RG 25/00939 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QJHE

Grosse délivrée

à M^e PRANDI

Expédition délivrée

à M. [J]

le

DEMANDERESSE:

Madame [X] [R] épouse [C]

née le 19 Décembre 1988 à [Localité 6] (06)

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par M^e Julien PRANDI, avocat au barreau de NICE

DEFENDEUR:

Monsieur [G] [J]

né le 13 Juin 1977 à [Localité 8] (94)

Chez Mme [E]

[Adresse 3]

[Localité 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Juge des contentieux de la protection : Madame Anne-Christine HERRY-VERNIMONT, Première Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Nice, assistée lors des débats et lors du prononcé par M^me Magali MARTINEZ, Cadre greffier, qui a signé la minute avec la présidente

DEBATS : A l’audience publique du 22 Avril 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 18 Juin 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe le 18 Juin 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 18 octobre 2017 à effet au 27 octobre 2017, Madame [X] [C] née [R] a, par l’intermédiaire de l’Agence VALROSE IMMOBILIER, donné à bail d’habitation à Madame [V] [W] et Monsieur [G] [J] pour une durée de trois ans, renouvelable par tacite reconduction, un appartement de trois pièces et une cave sis à [Adresse 7], moyennant un loyer d’un montant de 825 euros par mois et une provision pour charges de 145 euros par mois, soit un total de 970 euros par mois.

Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement le 27 octobre 2017.

Madame [V] [W] a délivré congé et a quitté le logement le 22 février 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 mai 2022, un commandement de payer la somme de 4 467,23 euros et de justifier l’occupation du logement a été délivré à Madame [V] [W] et à Monsieur [G] [J].

Monsieur [G] [J] a donné congé au bailleur et a quitté le logement le 02 septembre 2022.

Un procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie a été établi par Maître [O] [G], commissaire de justice, le 02 septembre 2022, en présence de l’Agence VALROSE IMMOBILIER et de Monsieur [G] [J].

C’est dans ce contexte que par acte de commissaire de justice en date du 01er octobre 2024, délivré selon procès-verbal de l’article 659 du code de procédure civile, Madame [X] [C] née [R] a fait assigner, Monsieur [G] [J] devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Nice, à l’audience du 06 février 2025 à 14h15 afin sur le fondement des articles 1103, 1104, 1231-1 et 1728 du code civil, de voir :

— Constater que Monsieur [G] [J] ne s’est pas acquitté de sa dette de loyers et des frais de réparations locatives en vertu du contrat de bail du 18 octobre 2017,

— Déclarer recevable et bien fondée sa demande en paiement dirigée à l’encontre de Monsieur [G] [J] tenu des dettes de loyers impayés et de travaux de réparations locatives en vertu du contrat de bail conclu le 18 octobre 2017,

En conséquence,

— Condamner Monsieur [G] [J] à lui payer la somme de 7 359,13 euros au titre des loyers et des charges impayés, et de 1 663,39 euros au titre des frais de réparations locatives outre intérêts au taux légal à compter de la date du jugement à intervenir,

— Condamner Monsieur [G] [J] à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Monsieur [G] [J] aux entiers dépens ;

— Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Cette affaire a été inscrite au répertoire général sous le numéro 24/04646.

Vu la décision du 6 février 2025 constatant la caducité de la citation eu égard à l’absence à l’audience du demandeur à l’instance,

Vu la demande de relevé de caducité de Maître Julien PRANDI, conseil de Madame [X] [P] née [R] en date du 24 février 2025,

Vu l’ordonnance de relevé de caducité du 24 février 2025, qui a rapporté la décision de caducité et ordonné la convocation des parties à l’audience du 22 avril 2025 à 14 heures et a été adressée au défendeur par lettre recommandée avec accusé de réception et portant la mention « pli avisé non réclamé ».

Cette nouvelle instance a été enregistrée au répertoire général sous le numéro 25/00939.

L’affaire 25/00939 a doncété renvoyée à l’audience du 22 avril 2025 à 14 heures.

A cette audience, Madame [X] [C] née [R], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son exploit introductif d’instance auquel il convient de se référer pour l’exposé de ses moyens et de l’intégralité de ses demandes.

Monsieur [G] [J] n’était ni présent ni représenté, bien que dûment convoqué à sa dernière adresse connue.

Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile,

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 18 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

L’article 9 du Code de procédure civile prévoit qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Sur la condamnation au paiement des réparations locatives

Aux termes de l’article 7 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté , malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’État, après avis de la Commission nationale de concertation.

Le décret 82-526 du 22 juin 1982 détermine les réparations locatives à la charge du locataire. Il convient de retenir qu’il :

— appartient au locataire, lors de son départ, de rendre les lieux loués dans un état similaire à celui dans lequel ils étaient lors de son arrivée, compte tenu cependant de l’usure normale dont il ne saurait être tenu responsable.

— incombe au bailleur qui formule une demande en paiement au titre de la remise en état des lieux, de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives, laquelle est notamment établie par comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie.

L’article 1730 du code civil précise que : « S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. »

Aux termes de l’article 1731 du code civil, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf à rapporter la preuve du contraire.

En vertu de l’article 1732 du Code civil, le locataire est tenu de prendre à sa charge les dégradations intervenues pendant la location ainsi que les réparations locatives.

Selon l’annexe au décret du 26 août 1987 établissant une liste de réparations ayant le caractère de réparations locatives, il est indiqué que, s’agissant des plafonds, murs intérieurs et cloisons, font notamment partie de cette liste le maintien en état de propreté, et les menus raccords de peintures et tapisseries.

Par ailleurs, s’il est affirmé que le locataire n’a pas à prendre en charge les réparations locatives qui sont dues à des vétustés, malfaçons, vices de construction, cas fortuit ou force majeure, l’état de vétusté ne peut être invoqué par le preneur que s’il ne résulte pas de sa négligence ou d’un défaut d’entretien.

Il est constant qu’en matière de réparations locatives, la loi n’impose pas au bailleur de produire des factures pour justifier de la réalisation de travaux et que la production d’un devis est suffisante pour apprécier le préjudice dont il est demandé indemnisation, la preuve de l’exécution des réparations locatives n’étant pas exigée.

Il s’ensuit que le locataire est tenu des réparations locatives qui lui sont imputables, qui excèdent celles qui résultent de l’usure et de la vétusté et qui ne résultent pas d’un usage normal des lieux. Le locataire est ainsi dispensé de remettre à neuf les peintures, moquettes et autres papiers peints muraux en état d’usage après des années d’occupation.

En l’espèce, la bailleresse, Madame [X] [C] née [R], expose que l’appartement de Monsieur [G] [J] n’a pas été restitué dans un bon état d’entretien.

Elle produit au soutien de sa demande en paiement de la somme de 7 359,13 euros :

— Un devis d’un montant de 4 912,2 euros de l’entreprise GF Plomberie, relatif à des travaux de peinture des murs et plafonds de l’ensemble de l’appartement.

— Un devis de nettoyage de l’appartement d’un montant de 567 euros.

— Une facture de l’entreprise « de la maison de la clef », d’un montant de 298 euros relatif au changement de serrure de l’appartement.

Afin d’apprécier la réalité des désordres évoqués par la bailleresse et leur imputation au locataire sortant, il convient de procéder à un examen comparatif de l’état des lieux d’entrée, dressé le 27 octobre 2017 et de l’état des lieux de sortie, établi par huissier de Justice, commissaire de justice en date du 02 septembre 2022, tous deux dressés contradictoirement.

La comparaison des deux états des lieux permet d’établir que des dégradations sont imputables à Monsieur [G] [J]. En effet, il résulte de l’état des lieux de sortie que le locataire n’a pas vidé l’appartement de ses effets personnels, mais aussi que l’ensemble des pièces sont décrites comme sales ou très sales alors que la mention bon état y figurait à l’état des lieux d’entrée.

✓ Concernant les murs et plafonds dégradés :

Le procès-verbal d’état des lieux de sortie fait état de revêtements encrassés, de taches et de traces d’usage sur les murs et plafonds dans plusieurs pièces. (Débarras, séjour, chambres, salle de bain couloir et entrée). Il est également indiqué l’existence de traces et enfoncements de coups à plusieurs endroits dans le séjour et dans le débarras, des arrachements de plâtre et de peinture.

Il convient de relever que les peintures n’étaient pas neuves lors de la prise de possession du logement, l’état des lieux d’entrée indiquant des murs en « bon état » ou en « état d’usage ».

En effet, l’antériorité des peintures lors de l’entrée dans les lieux du locataire et la durée d’occupation du logement pendant 4 ans et 10 mois permettent d’affirmer que les dégradations de peinture sont liées à la vétusté et justifient que les travaux de réfection soient considérés comme inhérents à l’usure des lieux due à l’écoulement du temps.

Ces détériorations doivent être supportées en partie par le bailleur au titre de la vétusté, le locataire n’ayant pas vocation à supporter la remise à neuf du logement après son départ.

Toutefois, il convient également pour déterminer l’imputabilité des réparations du locataire et du bailleur, de tenir compte du défaut d’entretien à la charge du locataire, tel que révélé dans le procès-verbal de constat d’huissier, qui explique en partie l’état dégradé des murs et plafonds dans l’appartement.

La bailleresse produit un devis de travaux de peinture, auquel elle applique spontanément un coefficient de vétusté. Elle réclame la somme de 798.39 euros, déduction faite du dépôt de garantie, (1 623.39 – 825) au titre de la réfection des murs et des plafonds. Cette somme correspond de façon cohérente à la réalisation de l’ensemble des peintures de l’appartement de type F3 d’une surface de 64 M2.

Monsieur [G] [J] sera donc redevable de la somme de 1 623.39 euros au titre de la rénovation des murs et plafonds de l’appartement loué.

✓Concernant les frais de nettoyage :

Le procès-verbal de constat établi par Maître [O] [G] le 02 septembre 2022, décrit un appartement non entretenu et présentant un état général de saleté : un sol encrassé dans plusieurs pièces, des meubles de cuisine et des sanitaires tachés et encrassés, un four et une plaque de cuisson très encrassés, des portes vitrées sales etc.

Le bailleur réclame la somme de 567 euros au titre du nettoyage et remise en état de l’appartement suite au départ du locataire, correspondant au devis de remise en état de l’entreprise TINET du 08 septembre 2022.

Au vu de l’état des lieux de sortie qui décrit l’état de saleté de l’appartement, la condamnation du locataire aux frais de nettoyage est justifiée.

Monsieur [G] [J] devra verser la somme de 567 euros au titre des frais de nettoyage de l’appartement.

✓Concernant les frais de serrurerie :

Lors de l’entrée dans les lieux, 3 clés d’accès à l’immeuble et 3 clés d’appartements ont été remises aux locataires.

Le locataire a reconnu, lors de l’état des lieux de sortie, qu’un 3ème trousseau de clés était manquant.

La bailleresse produit la facture de « la maison de la clef » du 26 septembre 2022 pour une somme de 298 euros au titre du remplacement de serrure.

Monsieur [G] [J] sera également redevable de la somme de 298 euros pour le changement de serrure lié à la non restitution des clés du logement.

✓Le montant du dépôt de garantie

Lors de l’entrée dans les lieux, le locataire a versé un dépôt de garantie de 825 euros.

La bailleresse est bien fondée en vertu de l’article 22 de la loi du 06 juillet 1989 à retenir le dépôt de garantie au vu des sommes dues par le locataire au titre des réparations locatives.

Par conséquent, Monsieur [G] [J] sera condamné à payer à Madame [X] [C] née [R] la somme de 1 663.39 euros (1623.39 + 567+ 298 – 825) correspondant aux réparations locatives avec intérêts légaux à compter du présent jugement.

Sur la demande en paiement des arriérés locatifs

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Madame [X] [C] née [R] réclame le paiement d’arriérés locatifs s’élevant à la somme de 7 359,13 euros et produit outre le commandement de payer du 20 mai 2022, un décompte locatif détaillé établi par son mandataire gestionnaire, l’agence VALROSE IMMOBILIER et arrêté à cette somme le 02 septembre 2022.

La créance locative de Madame [X] [C] née [R] apparaît donc bien fondée.

Monsieur [G] [J], absent à l’audience, n’apporte en procédure aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette indiquée dans l’assignation dont il a été destinataire.

Monsieur [G] [J] sera en conséquence condamné à payer à Madame [X] [C] née [R] la somme de 7 359,13 euros, au titre des arriérés locatifs arrêtés au mois de septembre 2022 avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

• Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [G] [J], partie perdante, doit supporter la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure.

• Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [G] [J], sera condamné à payer à Madame [X] [C] née [R] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

• Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire de la présente décision est de droit en vertu de l’article 514 du code de procédure civile.

En l’espèce, aucun élément ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe

CONDAMNE Monsieur [G] [J] à payer à Madame [X] [C] née [R] la somme de 1 663.39 euros au titre de ses obligations locatives avec intérêts légaux à compter du présent jugement,

CONDAMNE Monsieur [G] [J] à payer à Madame [X] [C] née [R] la somme de 7 359.13 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au mois de septembre 2022 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

CONDAMNE Monsieur [G] [J] à payer à Madame [X] [C] née [R] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

REJETTE le surplus de la demande de Madame [X] [C] née [R] au titre des frais irrépétibles,

CONDAMNE Monsieur [G] [J] aux entiers dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection