TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 1]

[Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/08908 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3WBW

Minute : 26/269

SA D’HLM ESPACIL HABITAT

Représentant : M^e Stéphanie LAMORA, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire :

C/

Monsieur [T] [N] [B]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 13 Avril 2026 par Madame Audrey GRAFF, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 19 Janvier 2026 tenue sous la présidence de Madame Audrey GRAFF, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR:

SA D’HLM ESPACIL HABITAT,

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Stéphanie LAMORA, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [T] [N] [B],

demeurant [Adresse 3]

[Adresse 4]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 28 mars 2023, la société ESPACIL HABITAT a donné à bail à Monsieur [T] [N] [B] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5], pour un loyer mensuel initial de 357,60 euros, charges incluses.

Des loyers étant demeurés impayés, la société ESPACIL HABITAT a fait signifier par acte de commissaire de justice du 11 avril 2025 un commandement de payer la somme en principal de 1.783,14 euros, correspondant à l’arriéré locatif, et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 juillet 2025, la société ESPACIL HABITAT a fait assigner Monsieur [T] [N] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— ordonner l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— supprimer les délais prévus aux articles L. 412-1 et L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution,

— ordonner le transport des meubles laissés par le locataire,

— le condamner à lui payer les loyers et charges impayés au 30 juin 2025, soit la somme de 1.473,19 euros, avec intérêts légaux à compter de l’assignation, sauf à parfaire en actualisation la dette,

— le condamner à lui payer une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi,

— le condamner à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût de l’assignation ainsi que les actes rendus nécessaires par la présente procédure.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 janvier 2026.

La société ESPACIL HABITAT, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 1.082,23 euros à la date du 14 janvier 2026, échéance de décembre 2025 inclus. Elle indique qu’il n’y pas de reprise du paiement du loyer courant.

Bien que régulièrement cité par acte de commissaire de justice signifié à étude, Monsieur [T] [N] [B] n’est ni présent, ni représenté.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera intégralement renvoyé à l’assignation de la société ESPACIL HABITAT pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 13 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 473 du code de procédure civile indique que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

I – Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine [Localité 2] le 19 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société ESPACIL HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 14 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 11 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail

L’article L631-12 du code de la construction et de l’habitation dispose que la résidence universitaire est un établissement destiné au logement collectif à titre de résidence principale dans des immeubles comportant à la fois des locaux privatifs, meublés ou non, et des locaux affectés à la vie collective. Cet établissement accueille des étudiants, des personnes de moins de trente ans en formation ou en stage et des personnes titulaires d’un contrat de professionnalisation ou d’apprentissage. A titre exceptionnel, cet établissement peut accueillir des enseignants et des chercheurs.

Ces résidences peuvent faire l’objet d’une convention conclue en application de l’article L. 831-1 lorsqu’elles bénéficient d’une autorisation spécifique délivrée par le représentant de l’Etat dans le département. Les modalités d’octroi de cette autorisation spécifique sont définies par décret.. Les occupants ne bénéficient pas du droit au maintien dans les lieux.

Le contrat de location a une durée maximale d’un an. Il peut être renouvelé dès lors que l’occupant continue à remplir les conditions précisées au présent article.

Le résident ne peut ni céder le contrat de location ni sous-louer le logement.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il résulte des dispositions de l’article 40 VIII de la loi du 6 juillet 1989 que les dispositions de l’article 24 de cette même loi sont applicables aux résidences universitaires.

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Selon l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Dans son avis du 13 juin 2024 (n°15007 P+B), la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu le 28 mars 2023, avant le 29 juillet 2023, et contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit (article 4.5.1).

De plus, un commandement de payer visant cette clause et un délai de deux mois a été signifié le 11 avril 2025, pour la somme en principal de 1.783,14 euros,outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il convient donc de vérifier si le locataire a réglé la dette dans le délai de deux mois.

Il est constant que les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 12 juin 2025.

L’acquisition de la clause résolutoire étant acquise, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de résiliation judicaire du contrat de bail.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En application de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

L’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise qu’est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit, en application de l’article 1240 du code civil, à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la société ESPACIL HABITAT produit un décompte démontrant que Monsieur [T] [N] [B] reste lui devoir la somme de 1.453,83 euros à la date du 14 janvier 2026, échéance de décembre 2025 incluse, en ce compris 371,60 euros imputés pour frais, lesquels seront déduits en ce qu’il n’est pas démontré qu’ils sont dus contractuellement, étant rappelé que les frais du commandement de payer et de l’assignation sont inclus dans les dépens. (230,67 + 140,93)

Monsieur [T] [N] [B], non comparant, n’apporte aucun élément de nature à contester ni le principe, ni le montant de la dette. L’actualisation de la demande au titre de l’arriéré locatif demeure recevable malgré son absence à l’audience, dès lors que la créance, d’un montant déterminable, est établie par un décompte précis et actualisé.

Il sera donc condamné au paiement de la somme de 1.082,23 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 14 janvier 2026, échéance de décembre 2025 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Monsieur [T] [N] [B] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion.

Sur les délais

L’article 24 V de de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII de de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 énonce que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte du décompte produit à l’audience que Monsieur [T] [N] [B] n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

De plus, l’absence de comparution et d’éléments sur sa situation personnelle ne permet pas au tribunal de déterminer le montant des mensualités susceptibles d’être honorées pour acquitter la dette, dans le délai légal précité.

Dans ces conditions, il ne sera pas fait application de l’article précité et l’expulsion sera ordonnée, sans accorder de délais de paiement.

Monsieur [T] [N] [B] étant occupant sans droit ni titre depuis le 12 juin 2025, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur transport.

Sur la demande d’expulsion immédiate

L’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.

Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Par ailleurs, ce délai ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manoeuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.

Il convient donc de rejeter la demande.

II – Sur les mesures de fin de jugement

Monsieur [T] [N] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût de l’assignation ainsi que les actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société ESPACIL HABITAT les frais exposés par ses soins dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 250 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action de la société ESPACIL HABITAT ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 mars 2023 entre la société ESPACIL HABITAT d’une part, et Monsieur [T] [N] [B] d’autre part, concernant l’appartement à usage d’habitation, situé [Adresse 5] sont réunies à la date du 12 juin 2025 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

DIT Monsieur [T] [N] [B] occupant sans droit ni titre depuis le 12 juin 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [T] [N] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement;

REJETTE la demande de suppression du délai prévu par les articles L. 412-1 et L. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [T] [N] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société ESPACIL HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande relative au sort des meubles ;

CONDAMNE Monsieur [T] [N] [B] à verser à la société ESPACIL HABITAT une somme de 1.082,23 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 14 janvier 2026, échéance de décembre 2025 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

CONDAMNE Monsieur [T] [N] [B] à verser à la société ESPACIL HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion ;

CONDAMNE Monsieur [T] [N] [B] à verser à la société ESPACIL HABITAT une somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Monsieur [T] [N] [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût de l’assignation, ainsi que les actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE