TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Sophie ETCHEGOYEN

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Marie-claude ALEXIS

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/01758 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7CRC

N° MINUTE :

2 JCP

JUGEMENT

rendu le lundi 23 février 2026

DEMANDEUR

Monsieur [N] [M] agissant ès-qualité de tuteur de son père Monsieur [C] [O] [M], demeurant [Adresse 1] [Localité 2] [Adresse 2]

représenté par M^e Marie-claude ALEXIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B1138

DÉFENDERESSE

Madame [Z] [L], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne assistée de M^e Sophie ETCHEGOYEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1227

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 05 janvier 2026

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 23 février 2026 par Romain BRIEC, Juge assisté de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 23 février 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/01758 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7CRC

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [C] [M] était propriétaire de plusieurs appartements à usage d’habitation au sein de l’immeuble situé au [Adresse 4]. L’appartement de 2 pièces situé au 6ème étage porte gauche venant de l’escalier est occupé par Madame [Z] [L] au titre d’un contrat de bail du 4 septembre 2020, moyennant un loyer de 480 euros, sans dépôt de garantie.

Monsieur [C] [M] a été placé sous tutelle par décision du 11 février 2022.

Dans ces conditions, se plaignant que le contrat de bail serait nul, faute d’avoir été en capacité de contracter, Monsieur [C] [M], représenté par son tuteur Monsieur [N] [M], a assigné Madame [Z] [L] par acte de commissaire de justice du 26 décembre 2024, aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— La nullité à titre principal du contrat de bail pour vice du consentement, subsidiairement, la résiliation du bail pour impayés des loyers et charges,

— L’expulsion de Madame [Z] [L] et de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, et avec séquestration des meubles,

— La condamnation de Madame [Z] [L] au paiement à titre principal de 108.736 euros de dommages et intérêts, subsidiairement, sa condamnation au paiement de 45.645 euros d’arriéré de loyers à l’échéance de décembre 2024 incluse outre les charges, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, et avec capitalisation des intérêts,

— La condamnation de l’occupante au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 2500 euros à compter de la signification du jugement et jusqu’à la libération des lieux,

— Sa condamnation au paiement de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Après plusieurs renvois, la décision a été appelée et retenue à l’audience du 5 janvier 2026.

A l’audience, Monsieur [N] [M] et Madame [T] [M], venant aux droits de Monsieur [C] [M] prédécédé, ont fait viser des écritures soutenues oralement, par lesquelles ils ont sollicité, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— Le rejet des prétentions adverses,

— La nullité à titre principal des contrats, subsidiairement la résiliation du bail du 4 septembre 2020,

— L’expulsion de Madame [Z] [L] et de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, et avec séquestration des meubles,

— Sa condamnation au paiement à titre principal de 103.330 euros de dommages et intérêts, subsidiairement, sa condamnation au paiement de 4800 euros d’arriéré de loyers à l’échéance de septembre 2025 incluse outre les charges, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, et avec capitalisation des intérêts, très subsidiairement, sa condamnation au paiement de 110.000 euros de dommages et intérêts au titre de la perte de valeur de l’appartement,

— La condamnation de l’occupante au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 1855 euros à compter de la signification du jugement et jusqu’à la libération des lieux,

— La séquestration au tant que de besoin des sommes versées par Madame [Z] [L] sur le compte bancaire succession / indivision jusqu’au prononcé d’une décision exécutoire,

— Sa condamnation au paiement de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Madame [Z] [L], représentée par son conseil à l’audience utile, a fait viser des conclusions développées oralement, par lesquelles elle a sollicité :

— La validation à titre principal du bail du 1er mars 2004, subsidiairement, la validation du bail écrit du 27 juin 2019, très subsidiairement, la validation du bail écrit du 4 septembre 2020, et en conséquence, le rejet des prétentions adverses,

— La condamnation des consorts [M] au paiement de 50.000 euros de dommages et intérêts,

— Leur condamnation au paiement de 5000 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux dépens.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 23 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Au visa de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif. En outre, les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

Sur l’existence du contrat verbal

L’article 1113 du code civil pose que le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager. Cette volonté peut résulter d’une déclaration ou d’un comportement non équivoque de son auteur.

Si en application de l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989, le contrat de location doit être établi par écrit, la jurisprudence a admis la validité des baux verbaux en présence d’une mise à disposition d’un logement à titre principal en contrepartie du versement d’un loyer. En cas de mise à disposition d’un local sans contrat de bail écrit, celui qui se prévaut du statut protecteur des baux d’habitation doit rapporter la preuve de l’existence d’un contrat de location onéreux avec une contrepartie en espèce ou en nature, ladite location pouvant être un contrat autonome ou accessoire à l’existence d’un contrat de travail.

Il est admis que le louage d’une chose suppose l’acceptation de la personne avec laquelle on entend contracter et ne peut donc résulter de l’occupation au vu et au su du bailleur ou de la circonstance que les loyers ont été payés par l’occupant.

Il est admis que le contrat à titre onéreux est nul lorsque la contrepartie prévue au profit de celui qui s’engage est illusoire ou minime, ce caractère étant soumis à l’appréciation des juges (CA [Localité 1], 6e ch., sect. B, 5 mars 2009, n°07/16838).

En l’espèce, Madame [Z] [L] invoque l’existence d’un contrat de bail verbal consenti par Monsieur [C] [M] à son profit le 1er mars 2004. Or, d’une part, elle ne produit aucun élément de nature à établir de l’acceptation par Monsieur [C] [M] à lui consentir un bail d’habitation pour l’appartement objet du litige. D’autre part, les attestations qu’elle produit pour démontrer de l’existence d’une contre- partie en nature, ne mettent en évidence que des interventions ponctuelles de Madame [Z] [L] au profit de Monsieur [C] [M], à savoir le suivi de « travaux de rénovation en électricité, plomberie et peinture (…) dans des biens appartenant à Monsieur [C] [M] » et sur une période limitée, « entre 2012 et 2019 ». Cette contre- partie peut donc être qualifiée de minime au regard de la mise à disposition de l’appartement qu’elle occupe depuis 2004. Cette activité entre en outre dans son champ d’intervention au titre de sa profession de décoratrice d’intérieur, des pièces versées aux débats par les consorts [M] tendant d’ailleurs à montrer qu’elle a reçu une rémunération à ce titre. Dans le même sens, la représentation de Monsieur [C] [M] par Madame [Z] [L] à plusieurs assemblées générales des copropriétaires ne saurait constituer une contre- partie à l’occupation de l’appartement, puisque Madame [Z] [L] est par ailleurs propriétaire d’un bien au sein de l’immeuble. La troisième contre- partie alléguée par la défenderesse, à savoir la négociation d’achats de biens immobiliers pour Monsieur [C] [M], n’est pas justifiée.

Madame [Z] [L] échoue en conséquence à établir l’existence d’un contrat de bail verbal conclu par Monsieur [C] [M] à son profit le 1er mars 2004.

Sur la nullité des contrats écrits et ses conséquences

Aux termes de l’article 1128 du code civil, sont nécessaires à la validité d’un contrat : 1° Le consentement des parties ; 2° Leur capacité de contracter ; 3° Un contenu licite et certain. A défaut, la sanction est la nullité du contrat.

Sur la nullité du bail du 27 juin 2019

Selon l’article 1163 du code civil, l’obligation a pour objet une prestation présente ou future. Celle-ci doit être possible et déterminée ou déterminable. La prestation est déterminable lorsqu’elle peut être déduite du contrat ou par référence aux usages ou aux relations antérieures des parties, sans qu’un nouvel accord des parties soit nécessaire.

En l’espèce, le contrat de bail du 27 juin 2019 ne contient aucune information sur le bien objet de la location, l’item « situation (adresse) » des locaux loués est vide (page 1). Il n’est donc pas possible de déterminer quel bien Monsieur [C] [M] s’est engagé le cas échéant à consentir à la location, d’autant plus qu’il était propriétaire de plusieurs appartements dans [Localité 1], y compris au sein de l’immeuble situé [Adresse 4]. La mention « lu et approuvé » n’est pas non plus portée au contrat. Enfin, les pages ne sont pas paraphées.

Le contrat de bail du 27 juin 2019 sera en conséquence déclaré nul.

Sur la nullité du bail du 4 septembre 2020

L’article 1129 du code civil pose, conformément à l’article 414-1 du même code, qu’il faut être sein d’esprit pour consentir valablement un contrat. La charge de la preuve revient à celui qui agit en nullité pour cette cause.

Il est admis que l’appréciation des juges du fond quant à l’existence d’un trouble mental est souveraine (Civ. 1ère, 25 mai 2004, n°01-03.629).

En l’espèce, l’IRM cérébrale du 26 septembre 2020 pose que Monsieur [C] [M] présente une « atrophie cortico-sous-corticale globale à prédominance temporale et antérieur bilatérale plus marquée à gauche » et « une atrophie des hippocampes de grade III de [Localité 3] à droite et de grade IV Scheltens IV à gauche ». Un neurologue a confirmé le 7 octobre 2020 que les fonctions supérieures de Monsieur [C] [M] montrant « un MMS à 25/30 avec aucun rappel des trois mots au bout d’une minute et un test de l’horloge perturbé » et conclut que le patient souffre « probablement d’une pathologie dégénérative avec atteinte importante des fonctions mnésiques ». Plusieurs témoignages versés aux débats attestent en outre que l’état de dégénérescence de Monsieur [C] [M] était déjà apparent à des périodes anciennes et antérieures au premier confinement de mars 2020. L’attestation contraire d’un médecin généraliste, produite en défense, sera rejetée, celui-ci ne pouvant valablement contredire le résultat objectif d’une IRM et de tests effectués par un neurologue. D’autant plus qu’il n’était pas le médecin traitant de Monsieur [C] [M] et que les consorts [M] apportent la preuve aux débats qu’il n’a pu recevoir Monsieur [C] [M] en consultation à la date indiquée du 10 juin 2020. Dans ce contexte, par décisions des 7 février et 13 novembre 2024, a été prononcée la nullité de deux actes de vente en date des 20 mai et 10 juillet 2020, portant sur des biens appartenant à Monsieur [C] [M] situés au [Adresse 4]. Les consorts [M] justifient donc suffisamment que Monsieur [C] [M] était atteint d’un trouble mental au moment de la conclusion du contrat de bail, le 4 septembre 2020.

Le contrat de bail du 4 septembre 2020 sera en conséquence déclaré nul.

Sur les conséquences de la nullité des contrats

Madame [Z] [L] étant sans droit ni titre, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. Ses demandes indemnitaires seront tout autant rejetées.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, et en l’absence de toute demande en ce sens des consorts [M], il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande indemnitaire

Le maintien dans les lieux sans droit ni titre constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, il sera observé que les consorts [M] limitent leur demande indemnitaire au titre de l’occupation de l’appartement à compter du 4 septembre 2020. Dans ces conditions, il est constant que Madame [Z] [L] a versé la somme de 20640 euros le 7 février 2025 et un relevé de compte produit par les demandeurs montre qu’elle a versé 1000 euros le 18 février suivant. Il est aussi indiqué dans les écritures des demandeurs qu’elle effectue depuis cette date des versements de 480 euros par mois jusqu’au jour de l’audience. Or, deux avis de valeur locatives des 25 juin et 9 septembre 2025, versés aux débats par Madame [Z] [L], évaluant le loyer pour l’appartement objet du litige entre 750 et 1000 euros par mois charges comprises. Les consorts [M] ne communiquent quant à eux aucun avis de valeur locative, seulement un avis da valeur à la vente. Madame [Z] [L] sera donc tenue au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 750 euros charges comprises à compter du 4 septembre 2020 et jusqu’à la libération des lieux, soit un total de 22310 euros pour la période du 4 septembre 2020 au 5 janvier 2026, échéance de janvier 2026 incluse, après déduction des versements effectués par l’occupante sur la période (750x65-20640-1000-480x10).

En revanche, le préjudice moral invoqué par les consorts [M] (le préjudice lié au « manque à gagner » renvoyant à la notion d’indemnité d’occupation) n’étant pas justifié, la demande à ce titre sera rejetée.

En conséquence, Madame [Z] [L] sera condamnée au paiement de la somme de 22310 euros d’indemnité d’occupation pour la période du 4 septembre 2020 au 5 janvier 2026, échéance de janvier 2026 incluse, tous types de préjudices confondus, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Madame [Z] [L] sera aussi condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au double de la valeur locative du bien, soit 1500 euros (750x2), à compter du 6 janvier 2026 et jusqu’à la libération des lieux, volontaire ou suite à expulsion.

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

Il n’y a pas lieu enfin d’ordonner la séquestration des sommes versées par Madame [Z] [L] sur le compte bancaire succession / indivision jusqu’au prononcé d’une décision exécutoire. Cette demande sera en conséquence rejetée.

Sur les demandes accessoires

Madame [Z] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des consorts [M] les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 2000 euros leur sera allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit, en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

DECLARE que les contrats des 27 juin 2019 et 4 septembre 2020 sont nuls ;

CONSTATE que Madame [Z] [L] est occupante sans droit ni titre de l’appartement à usage d’habitation, propriété de Monsieur [N] [M] et Madame [T] [M], situé au [Adresse 5] ;

ORDONNE en conséquence à Madame [Z] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [Z] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, les consorts [M] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [Z] [L] à verser aux consorts [M] la somme de 22310 euros, correspondant à l’arriéré d’indemnité d’occupation pour la période comprise entre le 4 septembre 2020 et le 5 janvier 2026, échéance de janvier 2026 incluse, après déduction des sommes versées par l’occupante, avec les intérêts au taux légal à compter du jugement ;

CONDAMNE Madame [Z] [L] à verser aux consorts [M] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 1500 euros, à compter du 6 janvier 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au 5 janvier 2026 viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

CONDAMNE Madame [Z] [L] à verser aux consorts [M] une somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [Z] [L] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le greffier, Le juge des contentieux

de la protection