COUR D’APPEL DE [Localité 13]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 25/00244 – N° Portalis DB3F-W-B7J-KBZD

Minute N° : 25/00525

JUGEMENT DU 09 Septembre 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :

Le :

Dossier + Copie délivrés à :

Le :

DEMANDEUR(S) :

[Adresse 8], Etablissement Public Industriel et Commercial immatriculé au RCS de [Localité 12] sous le n° 441 649 225, dont le siège social est [Adresse 10] (France), prise en la personne de sa directrice générale, Madame [Z] [Y], dont le mandat a été renouvelé par arrêté ministériel du 12 juillet 2023 prenant effet le 15 juin 2023

Activité :

[Adresse 9]

[Adresse 7]

[Localité 3]

représentée par M^e Naïma BELARBI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [J] [K]

[Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M^me Meggan DELACROIX-ROHART, Juge,

assisté(e) de Madame Hélène PRETCEILLE, Greffier,

DEBATS : 24/6/25

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er aout 2015, la SCI LA TOUR a consenti à [J] [K] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé à [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 350,00 euros étant précisé que le bail ne prévoit pas de provision pour charges.

Le contrat n’a pas prévu un dépôt de garantie.

Par acte authentique en date du 29 mars 2024, la SCI [Adresse 11] a cédé à l’Etablissement public foncier PROVENCE ALPES COTE D’AZUR un ensemble immobilier comprenant le bien loué, de sorte que cette dernière est devenue bailleresse.

Par exploit de commissaire de justice en date du 29 avril 2024, l’Etablissement public foncier PROVENCE ALPES COTE D’AZUR a fait délivrer à [J] [K] un congé avec effet au 31 juillet 2024 pour motif légitime.

Par acte de commissaire de justice du 06 mars 2025, il a été constaté que [J] [K] s’était maintenu dans les lieux.

Par exploit de commissaire de justice en date du 18 mars 2025, une sommation de quitter les lieux a été délivrée à [J] [K].

Souhaitant récupérer le logement, l’Etablissement public foncier PROVENCE ALPES COTE D’AZUR a fait assigner devant le juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’AVIGNON, [J] [K] par acte de commissaire de justice délivré le 05 mai 2025 aux fins de :

Déclarer valable le congé délivré le 29 avril 2024, D’expulsion de [J] [K] ainsi que de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique, De condamnation de [J] [K] au paiement d’un indemnité occupation égale au dernier loyer, soit 380,00 euros, outre revalorisation, De rejet de toute demande de quitter le logement, De condamnation de [J] [K] au paiement de la somme de 1200,00 euros au titre des frais irrépétibles outre aux entiers dépens, De prononcé de l’exécution provisoire.

*

A l’audience du 24 juin 2025, l’Etablissement public foncier PROVENCE ALPES COTE D’AZUR, c représenté, a sollicité le bénéfice de ses écritures soutenues oralement, et a formulé des demandes identiques à celles contenues dans son acte introductif d’instance.

Au cours de cette audience, [J] [K] n’a pas comparu et n’a pas été représenté.

Le défendeur régulièrement assigné, n’ayant pas comparu ou été représenté, la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire à l’égard de toutes les parties en application de l’article 473 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile qui dispose que «le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif.», il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.

A l’audience du 24 juin 2025, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 09 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Sur la validité du congé

L’article 25-8 de la loi du 06 juillet 1989, modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que « I. — Le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve du respect d’un préavis d’un mois, y compris lorsque la durée du bail est réduite à neuf mois.

Le bailleur qui souhaite, à l’expiration du contrat, en modifier les conditions doit informer le locataire avec un préavis de trois mois. Si le locataire accepte les nouvelles conditions, le contrat est renouvelé pour un an.

Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l’intégralité de la période couverte par le préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué.

Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au I à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l’ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l’arrêté précité.

Toutefois, les dispositions du premier alinéa du présent II ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au même premier alinéa.

L’âge du locataire ou de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.

Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d’une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale.

Le montant de l’amende est proportionné à la gravité des faits constatés. Le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice ».

*

Au cas d’espèce, il ressort des pièces produites que par acte de commissaire de justice en date du 29 avril 2024, le bailleur a fait délivrer à [J] [K] un congé pour motif légitime avec effet au 31 juillet 2024.

Ce congé respecte le délai de 03 mois fixé par l’article 25-8 de la loi précitée et les modalités de délivrance de celui-ci.

En outre, concernant le motif invoqué, il convient de rappeler qu’il est constant que doit être considéré comme légitime le congé délivré par le bailleur afin de réaliser des travaux de restructuration qui ont pour finalité d’améliorer la rentabilité économique de l’immeuble.

Le motif mentionné dans le congé est l’aménagement foncier de la ville. A ce titre, tant dans les pièces délivrées avec le congé que dans la procédure, le bailleur a fourni une convention d’intervention foncière concernant le centre-ville de la commune de [Localité 6] – signée avec celle-ci- dont l’objectif est de rénover et de dynamiser cette zone. Aussi, l’objectif du bailleur est de procéder à des travaux pour exécuter les objectifs mentionnés dans cet acte.

Dès lors, le motif ainsi invoqué est légitime.

En conséquence, il y a lieu de valider le congé délivré le 29 avril 2024 par le bailleur.

Sur l’expulsion

L’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

En l’espèce, il ressort des pièces produites qu’en dépit de l’échéance du congé et de la sommation de quitter les lieux délivrée par commissaire de justice le 18 mars 2025, [J] [K] s’est maintenu dans les lieux.

Or, compte tenu de l’expiration du congé le 31 juillet 2024, [J] [K] est occupant sans droit ni titre des lieux et devra quitter les lieux.

En l’absence de départ volontaire, il conviendra d’ordonner l’expulsion de [J] [K] et de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique.

Par ailleurs, le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les indemnités d’occupation mensuelles

En application de l’article 1240 du code civil « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

L’occupation du logement sans droit ni titre par [J] [K] constitue une faute et cause un préjudice à l’Etablissement public foncier PROVENCE ALPES COTE D’AZUR qui se trouve privé du logement. En conséquence, il convient donc de fixer le montant d’une indemnité d’occupation mensuelle, qui a pour finalité de réparer le préjudice réel de l’Etablissement public foncier PROVENCE ALPES COTE D’AZUR.

En l’espèce, il convient de condamner [J] [K] à verser à l’Etablissement public foncier PROVENCE ALPES COTE D’AZUR, une somme au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle et ce à compter du 1er aout 2024, lendemain de la date de l’acquisition de la clause résolutoire, et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés.

Le bailleur sollicite une somme de 380,00 euros. Or, le bail produit est particulièrement illisible et sa lecture met en exergue un loyer fixé à 350,00 euros. De plus, aucun appel de fonds ou relevé de compte n’est fourni afin d’apprécier une fixation du loyer à la somme de 380,00 euros qui est invoquée. Aussi, il convient de fixer les indemnités d’occupation mensuelles à la somme de 350,00 euros.

[J] [K] sera donc condamné à verser à l’Etablissement public foncier PROVENCE ALPES COTE D’AZUR la somme de 350,00 euros par mois correspondant au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et constituant une indemnité d’occupation.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie,

[J] [K] qui succombe à l’instance sera condamné aux entiers dépens,

Sur les frais irrépétibles,

Au terme de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de condamner [J] [K] à verser une somme de 300,00 euros au titre des frais irrépétibles que l’Etablissement public foncier PROVENCE ALPES COTE D’AZUR a pu exposer pour la présente procédure.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge chargé des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire rendue en premier ressort,

VALIDE le congé délivré par commissaire de justice le 29 avril 2024 avec effet au 31 juillet 2024, par l’Etablissement public foncier PROVENCE ALPES COTE D’AZUR concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 1], loué par [J] [K] suivant contrat de bail du 1er aout 2015,

CONSTATE la résiliation de plein droit du contrat de bail précité à compter du 31 juillet 2024,

CONSTATE que [J] [K] est occupant sans droit ni titre des lieux depuis le 1er aout 2024,

AUTORISE l’expulsion de [J] [K] et de tous occupants de son chef des locaux précités, et DIT qu’à défaut de départ volontaire, [J] [K] pourra être contraint à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux,

DIT qu’en cas d’expulsion il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 350,00 euros,

CONDAMNE [J] [K] à régler à l’Etablissement public foncier PROVENCE ALPES COTE D’AZUR une indemnité d’occupation de 350,00 euros par mois charges comprises, somme due à compter du 1er aout 2024 (lendemain de la date de la résiliation du bail) et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés,

DIT que cette somme sera indexée et révisées conformément aux stipulations contractuelles,

DIT que le présent jugement sera transmis aux services de la Préfecture de [Localité 14],

CONDAMNE [J] [K] à régler à l’Etablissement public foncier PROVENCE ALPES COTE D’AZUR la somme de 300,00 euros au titre des frais irrépétibles,

CONDAMNE [J] [K] aux entiers dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

Ainsi jugé et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 09 septembre 2025

Le Greffier Le Juge