TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Copie exécutoire délivrée le :

à M^e PERELMUTTER

Copies certifiées conformes délivrées le :

à M^e EOCHE-DUVAL et M^e DE ARAUJO

■

8ème chambre

1ère section

N° RG 23/08508 -

N° Portalis 352J-W-B7H-C2E5C

N° MINUTE :

Assignation du :

21 Juin 2023

JUGEMENT

rendu le 06 Janvier 2026

DEMANDERESSE

Madame [L] [U]

[Adresse 2]

[Localité 8]

représentée par Maître Catherine PERELMUTTER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0975

DÉFENDEURS

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], représenté par son syndic, la société NEXITY LAMY – Agence Nation, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 8]

représenté par Maître Tiphaine EOCHE-DUVAL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1383

S.A.S. LAMY, anciennement dénommée NEXITY LAMY, prise en la personne de son président domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 6]

[Localité 7]

représentée par Maître Marilina DE ARAUJO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E963

Décision du 06 Janvier 2026

8ème chambre 1ère section

N° RG 23/08508 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2E5C

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Lucile VERMEILLE, Vice-Présidente

Madame Caroline BRANLY-COUSTILLAS, Vice-Présidente

Madame Elyda MEY, Juge

assistées de Madame Justine EDIN, Greffière lors des débats, et de Madame Maïssam KHALIL, Greffière lors de la mise à disposition

DÉBATS

A l’audience du 24 Septembre 2025 tenue en audience publique devant Madame MEY, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

Mme [L] [U] est propriétaire du lot n°51, appartement desservi par l’escalier 4, au 7ème étage de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 4] géré par la société Nexity en qualité de syndic.

Le 24 mars 2022, l’assemblée générale a voté la résolution n°31 portant neutralisation des vide-ordures de l’escalier 4 à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

Lors de l’assemblée générale du 28 mars 2023, la résolution n°24 a annulé la résolution n°31 de l’assemblée générale du 24 mars 2022. La même assemblée a voté à sa résolution n°25 la suppression des colonnes de vide-ordures à la majorité de l’article 26 alinéa 1 de la loi précitée puis lors du second vote, à celle de son article 25.

Contestant la résolution n°25 susvisée, Mme [U] a fait assigner par acte de commissaire de justice, le syndicat des copropriétaires et la société Nexity en sa qualité de syndic, aux fins d’obtenir l’annulation de ladite résolution et leur condamnation in solidum à lui payer des dommages et intérêts.

Aux termes de ses dernières conclusions en réplique et récapitulatives n°2 notifiées par RPVA le 14 septembre 2024, Mme [U] demande au tribunal de :

« Vu les articles 10-1, 24, 25, 26, 42alinéa 2 de la loi N°65-557 du 10 juillet 1965

Vu l’article 93 2ème alinéa de la loi N° 2003-590 Urbanisme et Habitat du 2 juillet 2003

Vu l’article 1240 du Code Civil

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Il est demandé au Tribunal Judiciaire de :

— Débouter le syndicat des Copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] et la société LAMY de toutes leurs demandes non fondées.

— Constater que les dispositions de l’article 26 relatives au vote à l’unanimité de la suppression de l’usage d’un élément d’équipement assorti d’une jouissance privative n’ont pas été respectées.

— Par suite, annuler, pour irrégularité de vote, la résolution numéro 25 relative au vote sur le principe de suppression des vide-ordures de l’immeuble du [Adresse 4] adoptée par l’assemblée générale du 28 mars 2023.

— Déclarer Madame [U] recevable à rechercher la responsabilité délictuelle du syndic de la copropriété de l’immeuble du [Adresse 4].

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] in solidum avec la Société LAMY, syndic professionnel, responsable de la bonne application des dispositions légales et réglementaires relatives aux règles de majorité applicables aux votes, à verser à Madame [L] [U] la somme de 3000 Euros à titre de dommages et intérêts pour les préjudice moral et atteinte aux modalités de jouissance privative d’un équipement collectif.

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] in solidum avec la Société LAMY à verser à Madame [L] [U] la somme de 5000 Euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— Dispenser Madame [L] [U] de toute participation aux condamnations prononcées à l’encontre du syndicat des copropriétaires, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, crée par l’article 81-1° de la loi du 13 décembre 2000.

— Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir nonobstant appel et sans caution.

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] in solidum avec la Société LAMY aux dépens conformément à l’article 699 du Code de Procédure Civile. »

Par conclusions récapitulatives n°2 notifiées par RPVA le 9 août 2024, le syndicat des copropriétaires sollicite du tribunal de :

« Vu les dispositions des articles 26 et 26-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 1240 du Code civil,

Vu le Règlement de copropriété,

— DEBOUTER Madame [U] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions formées contre le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] ;

— DECLARER valable la résolution n°25 de l’assemblée générale des copropriétaires du 28 mars 2023.

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EN TOUTES HYPOTHESES

— CONDAMNER Madame [U] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER Madame [U] aux entiers dépens de l’instance. »

Enfin, par conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 11 octobre 2024, la société Lamy anciennement dénommée Nexity Lamy, demande au tribunal de :

« Vu l’article 1240 du code civil,

— Débouter Madame [U] de toutes ses demandes, fins et conclusions

— Condamner Madame [U] à payer à la société LAMY, anciennement dénommée NEXITY LAMY, la somme de 2.500€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile

— Condamner Madame [U] aux entiers dépens de l’instance.»

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été close par ordonnance du 13 janvier 2025 et fixée à l’audience du 24 septembre 2025 à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré au 9 décembre 2025 prorogé au 6 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes de « déclarer » et de « constater »

Il n’y a pas lieu de statuer sur ces demandes, lesquelles ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais sont la reprise des arguments développés dans les écritures des parties.

Sur la demande d’annulation de la résolution n°25 de l’assemblée générale du 28 mars 2023

En vertu de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée.

Aux termes de son article 24. II e), la suppression des vide-ordures pour des impératifs d’hygiène est votée à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.

Son article 26 prévoit que sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant la modification, ou éventuellement l’établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes. L’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.

*

Au soutien de sa demande d’annulation de la résolution n°25 de l’assemblée générale du 28 mars 2023, Mme [U] prétend que celle-ci a été adoptée à une majorité erronée puisque:

— aux termes des articles 15 et 63 du règlement de copropriété, le vide-ordures est un élément collectif assorti d’une jouissance privative; le vote de sa suppression est soumis à l’unanimité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— le jugement du 4 septembre 2007 rendu par le tribunal de grande instance de Paris a déjà statué sur la question en annulant une précédente résolution de neutralisation des vide-ordures qui n’avait pas été soumise à la règle de l’unanimité ;

— le vote à la majorité de l’article 24 n’est possible que pour des impératifs d’hygiène ce qui n’est pas invoqué en l’espèce, le syndicat des copropriétaires n’alléguant que des motifs de sécurité incendie de sorte que la résolution critiquée aurait dû être votée à l’unanimité de l’article 26 ;

En outre, elle fait valoir que les modalités de ladite suppression n’ont pas été décrites et qu’aucune information n’a été apportée notamment sur son coût, sur les financements et les dégradations sur les parties privatives entrainées par ces travaux.

En défense, le syndicat des copropriétaires conclut au rejet en faisant valoir que l’unanimité des voix n’était pas requise pour l’adoption de la résolution attaquée en ce que :

— le rapport d’audit du cabinet [B], expert sécurité incendie du 13 juillet 2021 a préconisé la suppression de la colonne de chute des vide-ordures lesquels ont été décrits comme vétustes et dangereux ; contrairement à ce que soutient la demanderesse, la suppression ne vise pas à améliorer la sécurité des vide-ordures mais à assurer la sécurité de l’immeuble ;

— la notion d’impératif d’hygiène est entendue au sens large pour comprendre la vétusté et la dangerosité ;

— la majorité de l’article 24 est en tout état de cause acquise ;

— le règlement de copropriété ne stipule pas que les vide-ordures seraient des éléments d’équipements indispensables liés standing de l’immeuble;

— la demanderesse reconnaît elle-même que la suppression des vide-ordures ne porte pas atteinte aux modalités de jouissance de son appartement dès lors qu’elle doit nécessairement descendre ses poubelles compte tenu du tri sélectif obligatoire.

Pour sa part, la société Lamy souscrit aux moyens développés par le syndicat des copropriétaires et ajoute que l’allégation de la demanderesse tendant à une reconnaissance de sa responsabilité dans l’application d’une mauvaise majorité est dénuée de tout fondement. En tout état de cause ce document ne peut entacher la validité de la résolution attaquée.

Sur ce,

La résolution n°25 querellée a été adoptée en ces termes :

« 25 Décision à prendre concernant la suppression des vide-ordures de l’escalier 4 – 28 claude [P]

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L’assemblée générale après avoir délibéré et pris connaissance de l’avis du conseil syndical décide de la condamnation des vide-ordures de l’escalier 4. Après condamnation, le contrat d’entretien sera également supprimé.

Résultats du vote

[…]

L’assemblée générale n’A PAS DECIDE, la majorité requise de l’article 26 n’est pas atteinte (15 copropriétaires et 550 tantièmes) mais, conformément à l’article 26-1, un second vote à la majorité de l’article 25 est nécessaire.

25 Décision à prendre concernant la suppression des vide-ordures de l’escalier 4 – 28 claude [P]

Second vote conformément à l’article 26-1

Résultats du vote

[…]

La décision est adoptée à la majorité requise de l’article 25 (413 tantièmes) »

En outre, il est utile de préciser que la résolution n°24 de l’assemblée générale du 28 mars 2023 a annulé la résolution n°31 de l’assemblée générale du 24 mars 2022 portant la neutralisation du vide-ordures de l’escalier 4.

Cette résolution n°31 était rédigée comme suit :

« Préambule :

Comme l’a souligné l’audit [B] -al. 4.7), la suppression des colonnes de vide -ordure participe à la protection des personnes et de l’immeuble face au risque d’incendie. En effet, les locaux, et les installations dédiées au vide-ordure présentent des risques particuliers.

Il est important d’éviter la diffusion des fumées, des gaz toxiques ou du feu lui-même, via les colonnes de vide ordures, en les obstruant et en rétablissant des planchers avec un niveau coupe-feu conforme. (Sans oublier les risques pour la santé : zoonose…).

Résolution :

L’assemblée générale, étant donné l’avis favorable du conseil syndical, décide la neutralisation des vide-ordures de l’escalier 4, dont le montant des travaux sera imputé aux dépenses courantes de l’immeuble en charges escalier 4 »

Aux termes de l’article 4 du règlement de copropriété, sont désignées comme parties communes, les locaux à usage commun comme les locaux vide-ordures au sous-sol, les conduits et réseaux divers de toute nature et en général, toutes les choses utilisées en commun par l’ensemble des copropriétaires. En outre, son article 15 sur l’usage des éléments d’équipement collectif définit les règles d’usage des vide-ordures comme suit :

« L’usage des postes de vide-ordures est réservé aux occupants des locaux desservis par ces postes qui devront être entretenus en bon état.

L’utilisation des vide-ordures pourra, sur décision du syndic, être limitée à certaines heures.

Les vide-ordures ne pourront être utilisées pour l’évacuation de substances liquides ou gluantes.

Il ne devra y être jeté aucun papier volumineux ou rigide, déchets de verres, bouteilles, pailles de fer, etc… et, d’une façon générale, aucun objet qui puisse provoquer obstruction ou détérioration. ». Son article 26 stipule que les frais d’entretien des gaines et accessoires des vide-ordures seront supportés par les seuls propriétaires des locaux desservis au prorata de leur quotes parts dans les parties communes générales.

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Enfin, son article 63 « Dispositions diverses » prévoit que :

« 1°) l’assemblée ne pourra pas, à quelque majorité que ce soit, et si ce n’est à l’unanimité des copropriétaires concernés, décider :

— La modification des droits des copropriétaires dans les choses privées et communes, et des voix y rattachées, sauf lorsque cette modification serait la conséquence d’actes d’acquisition ou de disposition visés par la loi du 10 juillet 1965.

— L’aliénation des parties communes, dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble.

— D’une façon générale, le syndicat ne pourra, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives, ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du présent règlement de copropriété […] ».

De plus, le rapport « Audit de sécurité incendie » du cabinet [B] du 13 juillet 2021 décrit les vide-ordures comme suite (page 6) : « Des locaux vide ordures sont aménagés au RDC et au 1er sous-sol des bâtiments. Les vidoirs sont installés dans les appartements. Seul un occupant utilise son vidoir, tous les autres ne sont plus en service ».

Par ailleurs, il indique à sa page 16 que « les locaux vide-ordures sont situés au 1er sous-sol et au rdv. L’isolement vis-à-vis de la circulation horizontale, des halls et des niveaux supérieurs n’est pas correctement assuré.

La colonne de chute du vide ordure est condamnée au niveau des pelles situées dans les appartements (non constaté). La résistance au feu des portes de chaque local n’a pas pu être vérifiée.

Préconisations : […] Supprimer la colonne de chute des vides ordures et restituer le degré coupe feu des planchers (P1)

[…]

Conclusion

Les bâtiments à usage d’habitation collective et le parc de stationnement de la copropriété sont correctement entretenus. Toutefois, les préconisations proposées permettront d’élever le niveau de sécurité existant[…] »

En l’espèce, il n’est pas contesté que le vote de la suppression des vide-ordures a été motivé par des considérations liées à la sécurité incendie. Il est également acquis que le vide-ordures constitue un équipement collectif aux termes du règlement de copropriété dont la charge est répartie entre les copropriétaires dont les parties privatives sont desservies incluant Mme [U].

Si le syndicat des copropriétaires soutient que la notion d’impératif d’hygiène doit être entendue au sens large, il ne ressort pourtant pas du rapport du Cabinet [B] que les équipements en cause aient été qualifiés de vétustes et de dangereux. En effet, bien que le rapport évoque un isolement défaillant, il précise toutefois que ses préconisations ne tendent qu’à améliorer le niveau de sécurité existant, les bâtiments étant correctement entretenus. Par conséquent, la résolution critiquée ne peut être considérée avoir été votée en raison d’impératifs d’hygiène.

En outre, il convient de rappeler que l’assemblée générale ne peut à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété. Or, la suppression de cet équipement collectif qui a pour conséquence, une perte de confort de l’appartement de Mme [U] et alors qu’il n’est pas contesté qu’il est toujours utilisé par celle-ci doit s’analyser en une atteinte aux modalités de jouissance de ses parties privatives en ce qu’elle contraint Mme [U] à descendre plus fréquemment au sous-sol pour y déposer ses déchets.

Dès lors, la majorité applicable demeure celle de l’unanimité tel que prévu par l’avant-dernier alinéa de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 et l’article 63 du règlement de copropriété.

Par conséquent, la résolution n°25 de l’assemblée générale du 28 mars 2023 ayant été votée à une majorité erronée sera pour ce seul motif annulée.

Sur la demande indemnitaire de Mme [U]

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». Sur ce fondement, il incombe à la partie demanderesse, de rapporter la preuve de l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien causal entre les deux.

*

Mme [U] sollicite la condamnation in solidum des défenderesses à lui payer la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 1240 du code civil au titre de son préjudice moral et de l’atteinte à la jouissance de ses parties privatives en affirmant que :

— la question de la neutralisation/suppression des vide-ordures a été posée à de nombreuses reprises au cours des assemblées générales antérieures ;

— alors que le syndic dans son courrier du 9 mai 2022 a reconnu son erreur dans l’application de la règle de majorité, il conteste désormais la règle de l’unanimité ;

— cette résolution porte atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives de la demanderesse en l’obligeant à descendre ses poubelles tous les jours du septième étage au sous-sol, indépendamment de l’obligation de tri sélectif ;

— il ne résulte pas du rapport [B] que les vide-ordures seraient vétustes et dangereux contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires ;

— un manquement de la société Lamy a été reconnu dans la convocation à l’assemblée générale du 26 mars 2024 constituant une reconnaissance de responsabilité dans l’application d’une mauvaise majorité et établissant la mauvaise foi des défenderesses ;

— la responsabilité délictuelle du syndic doit être recherchée pour ses fautes de gestion.

En défense, le syndicat des copropriétaires demande le rejet de la demande indemnitaire en indiquant que :

— les vide-ordures sont toujours présents dans la cage d’escalier 4, Mme [H] ne justifie pas d’atteinte aux modalités de jouissance ces parties privatives ;

— il n’a commis aucune faute à l’origine d’un quelconque préjudice de la demanderesse.

Pour sa part, la société Lamy conclut au rejet en opposant que Mme [U] n’explique pas le préjudice découlant du fait de descendre ses poubelles ni en quoi la suppression des vide-ordures vétustes et dangereux porterait atteinte aux modalités de jouissance de ses parties privatives. En outre, il relève qu’elle ne justifie pas davantage d’une faute et d’un lien de causalité.

Sur ce,

En l’espèce, il n’est pas contesté que les vide-ordures litigieux sont toujours utilisables de sorte que Mme [U] ne démontre pas que la résolution attaquée lui ait causé un quelconque préjudice. Au surplus, la circonstance que les défenderesses aient ou non précédemment reconnu une erreur dans la majorité applicable est insuffisante pour caractériser leur mauvaise foi.

Par conséquent, à défaut de justifier d’un quelconque préjudice distinct que celui susceptible d’être réparé par l’octroi de frais irrépétibles, tant dans son principe que dans son quantum, Mme [U] sera déboutée de sa demande.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Sur ce,

Partie succombante au litige, le syndicat des copropriétaires doit être condamné aux dépens dont distraction au profit de Maître Catherine Perelmutter dans les conditions prévues à l’article 699 du code de procédure civile.

Tenu aux dépens, il sera débouté de sa demande au titre des frais irrépétibles. Il sera en revanche condamné à verser à Mme [U] la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [U] sera dispensée de toute participation aux frais de la présente procédure conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En équité, le syndic sera débouté de sa demande au titre des frais irrépétibles.

Il n’y a pas lieu, enfin, d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes.

Décision du 06 Janvier 2026

8ème chambre 1ère section

N° RG 23/08508 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2E5C

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

ANNULE la résolution n°25 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], tenue le 28 mars 2023 ;

DEBOUTE Mme [L] [U] de sa demande indemnitaire;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Catherine Perelmutter dans les conditions prévues à l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice à payer à Mme [L] [U] la somme totale de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice de l’intégralité de ses demandes;

DEBOUTE la société Lamy de l’intégralité de ses demandes;

DISPENSE Mme [L] [U] de toute participation aux frais de la présente procédure conformément à l’article 10-1 de loi du 10 juillet 1965;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Fait et jugé à [Localité 9] le 06 Janvier 2026.

La Greffière La Présidente