TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [M] [D]

Madame [K] [W]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Karim BOUANANE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/09602 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBD2W

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le 28 janvier 2026

DEMANDERESSE

S.A. 1001 VIES HABITAT,

[Adresse 3]

représentée par Maître Karim BOUANANE de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

Monsieur [M] [D],

[Adresse 2]

comparant en personne

Madame [K] [W],

[Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 19 novembre 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 28 janvier 2026 par Sandra MONTELS, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 28 janvier 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/09602 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBD2W

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé à effet au 22 août 2023, la société 1001 VIES HABITAT a consenti un bail d’habitation à M. [M] [D] et Mme [K] [W] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 687,93 euros.

Par actes de commissaire de justice du 28 avril 2025, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 5054,68 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [M] [D] et Mme [K] [W] le 18 novembre 2024.

Par actes de commissaire de justice du 25 août 2025, la société 1001 VIES HABITAT a assigné M. [M] [D] et Mme [K] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion sans délai de M. [M] [D] et Mme [K] [W] ainsi que celle de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,6324,17 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 6 août 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 28 avril 2025, 390 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 1er septembre 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 19 novembre 2025 la société 1001 VIES HABITAT, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 5995,64 euros arrêtée au 28 octobre 2025. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d’apurement de cette dette proposé par les défendeurs. La société 1001 VIES HABITAT considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience.

M. [M] [D] et Mme [K] [W] reconnaissent le montant de la dette locative sous réserve de la prise en compte d’un paiement de 1200 euros qu’ils indiquent avoir effectué le 14 novembre 2025, et demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 130 euros environ en plus du loyer courant.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Autorisée en ce sens à l’audience, la société 1001 VIES HABITAT a produit en cours de délibéré son dossier de plaidoirie ainsi qu’un décompte de la dette faisant apparaitre le paiement de 1200 euros évoqué par les locataires à l’audience.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, si un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié aux locataires le 28 avril 2025 et que la somme de 5054,68 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement, les stipulations du contrat de bail – pourtant conclu postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 – ne permettent pas d’écarter l’hypothèse suivant laquelle les parties auraient souhaité déroger, dans un sens plus favorable aux locataires, aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 telle que modifiées par la loi du 27 juillet 2023. Dans ces conditions, il y a lieu de substituer le délai de deux mois stipulé par le contrat de bail au délai de six semaines.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 29 juin 2025.

Cependant, eu égard à la volonté des locataires de s’acquitter de leur dette et à l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

La demande d’expulsion sans délai, non motivée, sera rejetée.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, la société 1001 VIES HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 17 novembre 2025, M. [M] [D] et Mme [K] [W] lui devaient la somme de 4795,64 euros, règlement de 1200 euros inclus, soustraction faite des frais de procédure.

M. [M] [D] et Mme [K] [W] ayant par ailleurs reconnu ce montant, ils seront solidairement, comme stipulé au contrat, condamnés à payer cette somme à la bailleresse avec intérêts au taux légal à compter du 28 avril 2025, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [M] [D] et Mme [K] [W] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due, d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 29 juin 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société 1001 VIES HABITAT ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [M] [D] et Mme [K] [W], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection,

CONSTATE que le contrat conclu le 22 août 2023 entre la société 1001 VIES HABITAT, d’une part, et M. [M] [D] et Mme [K] [W], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 5] est résilié depuis le 29 juin 2025,

CONDAMNE solidairement M. [M] [D] et Mme [K] [W] à payer à la société 1001 VIES HABITAT la somme de 4795,64 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 17 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 28 avril 2025,

AUTORISE M. [M] [D] et Mme [K] [W] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 133 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [M] [D] et Mme [K] [W],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 29 juin 2025,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [M] [D] et Mme [K] [W] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,M. [M] [D] et Mme [K] [W] seront solidairement condamnés à verser à la société 1001 VIES HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

REJETTE toute autre demande,

CONDAMNE in solidum M. [M] [D] et Mme [K] [W] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 28 avril 2025,

DÉBOUTE la société 1001 VIES HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 28 janvier 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge