TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Monsieur [V] [E]

Madame [B] [E]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Sébastien GARNIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/05061 – N° Portalis 352J-W-B7I-C54J2

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le lundi 30 mars 2026

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1], dont le siège social est sis Représenté par son syndic FONCIA [Adresse 2] – [Adresse 3]

Représenté par M^e Sébastien GARNIER, avocat au barreau de Paris,

DÉFENDEURS

Monsieur [V] [E], demeurant [Adresse 4] (ITALIE) -

non comparant et non représenté,

Madame [B] [E], demeurant [Adresse 4] (ITALIE) -

non comparante et non représentée,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, statuant en juge unique

assistée de Jennifer BRAY, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 16 décembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 30 mars 2026 par Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente assistée de Jennifer BRAY, Greffier

Décision du 30 mars 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/05061 – N° Portalis 352J-W-B7I-C54J2

M. [V] [E] et Mme [B] [E] sont propriétaires du lot n°13 dans l’immeuble sis [Adresse 5], soumis au régime de la copropriété.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic la société FONCIA [Localité 1] RIVE DROITE a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris M. [V] [E] et Mme [B] [E], par acte de commissaire de justice en date du 10 septembre 2024, en paiement solidaire des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

5 115,95 euros correspondant aux charges échues et arrêtées sur la période courant du 1er avril 2020 au 1er juillet 2024 ;1 178 euros correspondant au montant des frais nécessaires que le syndicat des copropriétaires a été contraint d’exposer pour le recouvrement des sommes qui lui étaient dues ; 1 200 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive ;1 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris les frais de commandement du 6 septembre 2022 pour la somme de 110,87 euros.

L’affaire appelée à l’audience du 12 février 2025 a été renvoyée à celle du 17 juin 2025 lors de laquelle le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, lui-même représenté par son conseil, a maintenu ses demandes telles que formées dans l’assignation, a indiqué que les défendeurs ne s’acquittent plus régulièrement des charges de copropriété, contraignant le syndicat des copropriétaires à les relancer régulièrement. Il a ajouté ne pas être un organisme financier et ne pouvoir supporter les carences de propriétaires ayant pour conséquence des difficultés de trésorerie. Enfin, il a précisé avoir fait traduire en langue italienne l’assignation à destination de M. [V] [E] et se trouver en attente de l’accusé de réception.

Par jugement avant-dire droit du 27 août 2025, le tribunal judiciaire de Paris a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 16 décembre 2025 et enjoint le syndicat des copropriétaires de justifier lors de cette audience des diligences accomplies auprès de l’autorité italienne pour la réception de l’un des formulaires prévus au règlement européen n°2020/1784 du 25 novembre 2020 en réponse à l’assignation traduite adressée le 20 mars 2025 à l’autorité italienne.

A l’audience du 16 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires a joint le formulaire sollicité et a maintenu ses demandes telles que formées dans l’assignation.

Bien que régulièrement cités, M. [V] [E] et Mme [B] [E] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 30 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leur modalité de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

le relevé de matrice cadastrale concernant l’immeuble établissant la qualité de copropriétaire de M. [V] [E] et Mme [B] [E] concernant le lot 13, indiquant la répartition des tantièmes (185/10003ème ), le règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 5], le contrat de syndic en date du 23 juin 2023, un courrier de mise en demeure sur la somme de 53 792,30 euros adressé aux défendeurs le 2 mai 2022 par lettre recommandée avec accusé de réception,un courrier de mise en demeure sur la somme de 53 968,30 euros adressé aux défendeurs le 2 juin 2022 par lettre recommandée avec accusé de réception, une sommation de payer la somme de 55 039,46 euros signifiée aux défendeurs le 6 septembre 2022, les relevés de compte individuel et les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er avril 2020 au 1er juillet 2024,l’état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 6 404,82 euros au 1er juillet 2024 (en ce inclus 1178 euros de frais et 110,87 euros au titre des dépens), les procès-verbaux des assemblées générales du 14 janvier 2021 et du 23 juin 2023, comportant approbation des comptes des exercices 2016, 2018, 2019, 2020, 2021 et 2022 et approbation des budgets prévisionnels 2020, 2021, 2023 et 2024, l’attestation de non-recours à l’encontre des assemblées générales du 14 janvier 2021, et du 23 juin 2023. En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 5 115,95 euros portant la période allant du 1er avril 2020 au 1er juillet 2024, incluant l’appel provisionnel du 3ème trimestre 2024.

Les intérêts au taux légal courront à compter de la mise en demeure conformément à la demande du demandeur et en application des articles 1231-6 du code civil et 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 1 178 euros se décomposant comme suit :

—  42 euros pour l’envoi d’une mise en demeure en date du 3 mai 2022,

—  143 euros au titre des intérêts de retard au 3 mai 2022,

—  33 euros pour l’envoi d’une mise en demeure en date du 2 juin 2022,

—  480 euros au titre des frais de constitution du dossier huissier,

—  480 euros au titre des frais de constitution du dossier avocat.

Il est constant que les frais de recouvrement ne peuvent être mis à la charge d’un copropriétaire débiteur en vertu des dispositions du contrat de syndic, les rapports entre le syndicat et ses membres n’étant régis que par le règlement de copropriété bien qu’il comporte une clause d’imputation au seul copropriétaire concerné par les frais visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il sera relevé toutefois que l’envoi d’autant de mises en demeures et lettres de relance avant toute action judiciaire, en sus de la délivrance d’un commandement de payer, est un choix qui appartient au syndicat.

Pour l’envoi du dossier à l’avocat et au commissaire de justice, il n’est pas justifié de diligences particulières ni du temps consacré à la constitution du dossier, ces frais constituant ainsi un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

En conséquence la somme 42 euros sera accordée au titre des frais nécessaires, correspondant à la mise en demeure adressée à M. [V] [E] et Mme [B] [E] en date du 2 mai 2022.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 2 mai 2022.

Sur les dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement d’une somme de 1 200 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il est établi que M. [V] [E] et Mme [B] [E] présentent de manière récurrente depuis plusieurs années des impayés de charges de copropriété et de travaux.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que M. [V] [E] et Mme [B] [E] présente, de manière récurrente des impayés de charges de copropriété depuis 2020 et même vraisemblablement auparavant puisque la sommation de payer en date du 6 septembre 2022 fait état d’un solde débiteur de 54 717,86 euros. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants.

La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 500 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur les demandes accessoires

M. [V] [E] et Mme [B] [E], qui succombent, supporteront les dépens, en ce compris les frais au titre de la sommation de payer en date du 6 septembre 2022, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1 000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE in solidum M. [V] [E] et Mme [B] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] pris en la personne de son syndic la société FONCIA [Localité 1] RIVE DROITE la somme de 5 115,95 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété impayées, pour la période allant du 1er avril 2020 au 1er juillet 2024 et incluant l’appel provisionnel du 3e trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 2 mai 2022 ;

CONDAMNE in solidum M. [V] [E] et Mme [B] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] pris en la personne de son syndic la société FONCIA [Localité 1] RIVE DROITE la somme de 42 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 2 mai 2022 ;

CONDAMNE in solidum M. [V] [E] et Mme [B] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] pris en la personne de son syndic la société FONCIA [Localité 1] RIVE DROITE la somme de 500 euros au titre des dommages et intérêts avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE in solidum M. [V] [E] et Mme [B] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] pris en la personne de son syndic la société FONCIA [Localité 1] RIVE DROITE la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [V] [E] et Mme [B] [E] aux dépens ;

ORDONNE l’exécution provisoire.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE