TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1]

Expédition exécutoire à:

— M^e Marc-Robert HOFFMANN NABOT

Copie certifiée conforme à :

— M^e Marc-Robert HOFFMANN NABOT

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 25/05634

N° Portalis 352J-W-B7J-C7XQC

N° MINUTE :

Assignation du :

06 Mai 2025

JUGEMENT

rendu le 07 Mai 2026

DEMANDEUR

Syndicat des coproprietaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1], représenté par son syndic, la société FONCIA AGENCE CENTRALE, S.A.S

[Adresse 2],

[Localité 2]

représenté par M^e Marc-Robert HOFFMANN NABOT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1364

DÉFENDERESSE

S.C.I. [Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 3]

non-représentée

Décision du 07 Mai 2026

Charges de copropriété

N° RG 25/05634 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7XQC

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente,

Madame Marie-Charlotte DREUX, 1ère Vice-Présidente Adjointe,

Madame Sophie ROJAT, Magistrate à titre temporaire,

assistées de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

DÉBATS

A l’audience du 19 Février 2026 tenue en audience publique devant Madame Sophie ROJAT, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

— Réputé Contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisée dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SCI CITE BERGERE est propriétaire des lots de copropriété 2 et 20 au sein de l’immeuble situé [Adresse 5] à Paris 9ème.

Par exploit du 6 mai 2025, le syndicat des copropriétaires l’a fait assigner en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience d’orientation du 15 janvier 2026.

Aux termes de cette assignation le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

« Vu la loi du 10 juillet 1965, en particulier ses articles 10 et 10-1,

Vu le décret d’application du 17 mars 1967, en particulier ses articles 36 et 55,

— CONDAMNER la société SCI CITE BERGERE à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 5] à Paris (75009) représenté par son syndic la société Foncia Agence Centrale, les sommes de :

-10.538,51 euros au titre des charges de copropriété et frais de recouvrement impayés arrêtés au 24 mars 2025, avec intérêts de droit à compter de la délivrance de l’assignation,

-3.000,00 euros à titre de dommages et intérêts,

-2.500,00 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit,

— CONDAMNER la société SCI [Adresse 3] aux entiers dépens. »

La SCI CITE BERGERE a été citée à personne morale, elle n’a pas comparu à l’instance.

Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 15 janvier 2026 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries du 19 février 2026. La décision a été mise en délibéré au 7 mai 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 – Sur les charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que la SCI CITE BERGERE est propriétaire des lots 2 et 20 de l’immeuble situé [Adresse 5] à Paris 9ème.

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 30 mai 2023, 22 octobre 2024 et 23 juin 2025 par lesquels l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2022, 2023 et 2024, voté la constitution d’une avance de trésorerie exceptionnelle et fixé les budgets prévisionnels des exercices 2023, 2024, 2025 et 2026,

— les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur du 1er janvier 2024 au 5 février 2025,

— le bilan des charges individuelles du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023,

— le relevé individuel de compte portant sur la période du 31 décembre 2023 au 5 février 2025,

— la lettre de mise en demeure du conseil du syndicat en date du 25 mars 2025.

Il doit être relevé que le relevé de compte individuel de copropriété produit daté du 24 mars 2025 portant sur la période du 31 décembre 2023 au 5 février 2025 fait apparaître un solde antérieur débiteur au 31 décembre 2023 à hauteur de 8.477,80 euros qui n’est pas justifié.

En effet, l’absence de communication des appels de fonds et décomptes pour cette période antérieure au 31 décembre 2023 rend impossible toute vérification des sommes réclamées.

L’origine de la reprise de ce solde débiteur au 31 décembre 2023 n’étant pas déterminable par les pièces produites, il convient de la déduire des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires.

Par ailleurs, sont portées au crédit du décompte produit, trois règlements effectués par le copropriétaire débiteur les 23, 24 et 31 janvier 2025 pour un montant total de 1.040,00 euros.

En application des dispositions de l’article 1342-10 du code civil, et faute de toute précision apportée, les règlements effectués par le copropriétaire s’imputent par priorité sur les dettes échues qu’il a le plus d’intérêt à acquitter, soit en l’espèce sur le montant réclamé et justifié par le syndicat des copropriétaires, en l’absence d’explication du solde antérieur.

Enfin, la somme de 363,50 euros correspondant aux frais de recouvrement qui seront examinés ci-après, incluse dans le décompte général doit être déduite.

Ainsi, il convient de condamner la SCI CITE BERGERE à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 657,21 euros (10.538,51 – 8.477,80 – 363,50 – 1.040) au titre des charges et travaux échus pour la période du 1er janvier 2024 au 5 février 2025 (appel de fonds charges courantes 1er trimestre 2025 et appel 2/4 de trésorerie exceptionnelle inclus) avec intérêts de droit à compter du 6 mai 2025, date de l’assignation.

2. Sur les frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 363,50 euros au titre des frais prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, se décomposant comme suit :

—  23/01/2024 : frais contentieux : 192,00 €

—  15/02/2024 : sommation de payer : 171,50 €

Le syndicat des copropriétaires ne justifie d’aucune mise en demeure adressée à la SCI CITE BERGERE, dans les formes prévues par la loi du 10 juillet 1965, soit par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, antérieurement aux frais précités qui ne sont par ailleurs nullement justifiés.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté de ses demandes au titre des frais de recouvrement.

3- Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame la somme de 3.000 euros au titre de l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par la SCI CITE BERGERE de ses obligations.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

S’il est justifié du vote de la constitution d’une avance de trésorerie pour pallier le manque temporaire de trésorerie, ce manque n’est pas imputable exclusivement à la SCI BERGERE mais également à un autre copropriétaire débiteur.

Par ailleurs, le procès-verbal d’assemblée générale en date du 23 juin 2025 (résolution 15), indique que la SCI CITE BERGERE s’est acquittée de sa dette en procédant le 26 mai 2025 à un règlement d’un montant de 10.951,37 euros.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaires a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

4 – Sur les demandes accessoires

dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

la SCI CITE BERGERE, partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance.

frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.

Tenue aux dépens, la SCI CITE BERGERE sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.200 euros à ce titre.

exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI CITE BERGERE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à Paris 9ème arrondissement la somme de 657,21 euros au titre des charges et travaux échus pour la période du 1er janvier 2024 au 5 février 2025 (appel de fonds charges courantes 1er trimestre 2025 et appel 2/4 de trésorerie exceptionnelle inclus) avec intérêts de droit à compter du 6 mai 2025 ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à [Localité 4] de ses demandes au titre des frais de recouvrement ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 4] de sa demande à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE la SCI CITE BERGERE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à Paris 9ème arrondissement la somme de 1.200 euros au titre des frais irrépétibles

CONDAMNE la SCI CITE BERGERE au paiement des entiers dépens de l’instance,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 07 Mai 2026

La Greffière La Présidente