TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]-SITE DES HALLES

Chambre des contentieux

de la protection

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00183 – N° Portalis DB2A-W-B7J-GCSU

JUGEMENT

DU : 23 Avril 2026

[W] [C],

[M] [K] épouse [C]

C/

[Q] [N], venant aux droits de Monsieur et Madame [P] [G], décédés

N° MINUTE :

JUGEMENT

Après débats à l’audience publique du Tribunal Judiciaire tenue le 22 Janvier 2026, l’affaire a été mise en délibéré. Le Président, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile a avisé les parties présentes ou représentées que la décision serait prononcée par mise à disposition au greffe de la juridiction à la date du 19 Février 2026.

En application de l’article 450 du code de procédure civile, le délibéré a été prorogé au 23 Avril 2026 date à laquelle le jugement suivant a été rendu.

Sous la Présidence de M. Jean-Pierre BOUCHER,

Assisté de M^me Maïté LALANNE, Greffier, lors des débats, et de M^me Marie-France PLUYAUD, Greffier, qui a signé la minute avec le président ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEURS

M. [W] [C]

né le 01 Avril 1947 à [Localité 3] (DORDOGNE)

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représenté par M^e Christine CAZENAVE, avocat au barreau de PAU

Mme [M] [K] épouse [C]

née le 24 Décembre 1946 à [Localité 4] (GIRONDE)

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e Christine CAZENAVE, avocat au barreau de PAU

ET :

DÉFENDEUR

Mme [Q] [N], venant aux droits de Monsieur et Madame [P] [G], décédés

née le 27 Janvier 1952 à [Localité 5] (GIRONDE)

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par Maître Pauline ROY-LAHORE de la SELARL PYRENEES AVOCATS, avocats au barreau de PAU

Copies et grosses délivrées à toutes les parties le :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 5 août 1981, renouvelé par contrat du 9 juin 1983 puis reconduit tacitement tous les trois ans, Monsieur [P] [G] a donné à bail à Monsieur [W] [C] et Madame [M] [K], un logement situé [Adresse 5] à [Localité 6], pour un loyer mensuel de 1.600 francs (actuellement 590,22 €).

Madame [Q] [N], légataire de Monsieur [P] [G], a hérité de son bien immobilier à son décès selon acte notarié du 27 mars 2009.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 novembre 2024, Madame [Q] [N], venant aux droits de Monsieur [P] [G], a fait signifier un congé pour vendre aux locataires comprenant une proposition de vente, à effet au 19 juin 2025.

Les locataires ont répondu qu’ils déclinaient l’offre présentée par la bailleresse.

Monsieur [W] [C] et Madame [M] [K] épouse [C], estimant que les conditions d’offre de relogement prévues en pareille hypothèse n’étaient pas remplies, ont fait assigner Madame [Q] [N], venant aux droits de Monsieur [P] [G], devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] par acte de commissaire de justice du 3 février 2025.

A l’audience du 22 janvier 2026, les demandeurs demandent au juge des contentieux et de la protection de :

Au principal :

— Constater que Monsieur [C] est âgé de plus de 65 ans, précisément 78 ans,

— Constater que Madame [C] son épouse est âgée de plus de 65 ans, et notamment de 77 ans,

— Constater que les époux [C] justifient de plafond annuel de ressources amplement inférieur au plafond en vigueur,

— Constater que si Madame [N], bailleur, venant aux droits de Monsieur et Madame [G], décédés, en sa qualité de légataire universel, est âgée de plus de 65 ans, elle ne justifie pas de disposer de ressources annuelles inférieures au plafond, et en pareil cas :

○ Lui déclarer applicables les dispositions de l’article 15-III de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989,

— Constater que Madame [N] ne fait aucune proposition de relogement,

— Constater qu’elle a l’obligation de proposer un relogement identique pour une surface identique, dans un lieu identique et aux mêmes conditions de loyer aux époux [C],

— Constater qu’à défaut, le congé ne peut avoir quelque valeur que ce soit, et ne peut être suivi d’aucun effet, en droit,

— Le voir déclarer nul et de nul effet, faute d’offre de relogement par Madame [Q] [N],

— Voir renouveler le bail ou le voir reconduire pour une nouvelle période de 3 années jusqu’au 18 juin 2028,

— La débouter de sa demande reconventionnelle en paiement, comme infondée, injustifiée et revêtant ainsi un caractère fort malvenu et abusif ainsi que de sa demande en paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 et des dépens,

En revanche, à titre supplémentaire et reconventionnel :

— Voir la responsabilité civile contractuelle de Madame [N] engagée pour non-respect de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 s’agissant de l’obligation de justifier auprès de son locataire de toute régularisation annuelle de charges et taxes afférentes à la jouissance d’un logement,

— Condamner alors Madame [N] au paiement d’une somme de 2000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel ainsi causé aux époux [C],

— Condamner alors Madame [N] au paiement d’une somme de 2000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral ainsi causé aux époux [C],

— Condamner alors Madame [N] au paiement d’une somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Madame [N] aux entiers dépens,

— Voir assortir le jugement à intervenir de l’exécution provisoire de droit, et rejeter toute demande contraire qui pourrait être formée en ce sens.

En défense, Madame [Q] [N] demande au juge des contentieux et de la protection de :

— Juger valable le congé délivré par elle à Monsieur et Madame [C] en date du 4 novembre 2024,

En conséquence,

— Débouter M. et Mme [C] de leur demande d’annulation du congé,

— Débouter les époux [C] de leur demande de renouvellement du bail pour une période de 3 ans jusqu’au 18 juin 2028,

— Ordonner aux époux [C] de quitter les lieux au plus tard le 19 juin 2025,

Si M. et Mme [C] se maintenaient dans les lieux passé cette date,

— Ordonner l’expulsion de M. et Mme [C] des lieux, ainsi que toute personne s’y trouvant de leur chef, y compris avec le concours de la force publique si nécessaire,

— Débouter les époux [C] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

A titre reconventionnel :

— Condamner in solidum M. et Mme [C] à lui payer la somme de 821,36 € au titre des charges et taxes impayées,

— Ordonner aux époux [C] de produire le justificatif de leur assurance d’habitation du bien loué,

En tout état de cause,

— Condamner in solidum M. et Mme [C] à lui payer la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Les condamner aux entiers dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 février 2026, prorogé au 23 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur la validité du congé pour vente :

En application des dispositions de l’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur peut six mois avant l’expiration du bail, donner congé des lieux loués pour vendre.

Le congé doit mentionner le prix de vente et reproduire certaines mentions. L’objet à vendre doit par ailleurs être identifié. Il faut qu’il y ait concordance entre l’objet loué et celui offert à la vente, que l’assiette du congé soit identique à celle du bail.

A la date d’effet du congé, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués et devient occupant sans droit ni titre.

En application de l’article 15-III de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur qui délivre congé à un locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et disposant de ressources inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés doit proposer à ce locataire un relogement correspondant à ses besoins et à ses possibilités dans une certaine limite géographique.

Toutefois, ces dispositions ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.

En l’espèce, le seul point litigieux soulevé par les locataires tient au fait que le bailleur ne remplirait pas la deuxième condition relative à ses ressources, qui l’exonère de son obligation de proposition de relogement.

Monsieur [W] [C] et Madame [M] [K] indiquent que, selon eux, Madame [Q] [N] dispose de ressources largement supérieures au plafond de référence, et qu’elle n’en justifie pas, bien qu’il lui en soit fait obligation et que la validité du congé qu’elle délivre sans proposition de relogement en dépende.

Selon les demandeurs, les conditions tenant à l’âge et aux ressources annuelles du bailleur sont cumulatives.

Madame [Q] [N] ne partage pas cette interprétation du texte, puisqu’elle indique que les deux conditions qui lui permettent de s’exonérer de cette obligation de relogement des locataires sont alternatives.

Elle souligne ainsi qu’il lui suffit de remplir la condition d’âge, ce qui est le cas en l’espèce, pour ne pas être tenue d’une proposition de relogement aux locataires.

En effet, le texte, en ce qui concerne le bailleur, prévoit qu’il remplisse l’une ou l’autre des conditions afin qu’il ne soit pas tenu par l’obligation contenue dans l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, sans qu’il ne soit nécessaire qu’il les cumule.

En conséquence, les conditions de validité du congé sont remplies, et bail s’est trouvé résilié par l’effet dudit congé à la date du 19 juin 2025.

Il convient en conséquence d’ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [C] et Madame [M] [K] ainsi que celle de tous occupants de leur chef.

Le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

— Charges et taxes :

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit :

« Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

(…)

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

Pour l’application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise ou d’un contrat d’achat d’électricité, d’énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur. »

A titre reconventionnel, Madame [Q] [N] demande la condamnation des locataires à lui payer les charges locatives et taxes d’enlèvement des ordures ménagères dont ils ne se sont pas acquittés depuis plusieurs années et qu’elle évalue à la somme globale de 821,36 €, au titre des impayés des années 2022 et 2024.

La bailleresse réclame le paiement de la taxe d’enlèvement d’ordures ménagères 2022 s’élevant à la somme de 214 € et celui des charges locatives à hauteur de 422,36 € au titre de l’année 2022 et 185 € au titre de l’année 2024.

Monsieur [W] [C] et Madame [M] [K] indiquent avoir réglé scrupuleusement toutes les sommes dues au titre de l’occupation du logement dont charges et taxes, à la bailleresse, et fournissent pour preuve, leurs échanges aux termes desquels ce sont eux qui réclament les sommes dont ils sont redevables à Madame [Q] [N].

La bailleresse est défaillante dans la démonstration des carences des locataires, ainsi que dans la preuve des montants dus par ces derniers.

Faute de justifier de ces éléments, sa demande ne pourra qu’être rejetée.

— Sur le préjudice matériel :

Monsieur [W] [C] et Madame [M] [K] indiquent subir un préjudice matériel consécutif aux manquements récurrents commis par la bailleresse, en ce qui concerne le paiement des taxes d’enlèvement des ordures ménagères.

Ils justifient de leur préjudice par la production des échanges entre eux, aux termes desquels on constate que Monsieur [W] [C] et Madame [M] [K] demandent à Madame [Q] [N] à plusieurs reprises de leur justifier du montant des sommes qu’ils lui doivent.

La bailleresse indique que l’existence du préjudice n’est pas démontrée, et que sa fixation à la somme de 2000 € est purement arbitraire.

Il ressort des éléments communiqués que les demandeurs ne subissent aucune atteinte à leur patrimoine, ni aucune perte financière, de sorte qu’aucun préjudice matériel n’est établi.

En conséquence, ils seront déboutés de leur demande à ce titre.

— Sur le préjudice moral :

Monsieur [W] [C] et Madame [M] [K] formulent également une demande d’indemnisation de leur préjudice moral, qui découlerait de leur préjudice matériel.

Ils indiquent avoir été contraints de devoir relancer la bailleresse pour s’acquitter de leur dû, et ajoutent être mis en difficulté dès lors qu’il leur est demandé de quitter le logement qu’ils occupent depuis 40 ans, sans avoir jamais posé de difficultés à leur propriétaire.

Selon Madame [Q] [N], le préjudice moral n’est pas justifié, et les pièces fournies par la partie adverse témoignent davantage de sa bonne foi pour répondre aux demandes de ses locataires.

Le préjudice moral n’est pas caractérisé tout comme le préjudice matériel dont il est prétendu découlé.

Les demandeurs seront déboutés de leur demande à ce titre.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [W] [C] et Madame [M] [K], parties perdantes, supporteront la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [Q] [N] pour assurer sa défense, Monsieur [W] [C] et Madame [M] [K] seront condamnés à lui verser une somme de 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du Code de procédure civile. Elle sera qualifiée de contradictoire en application de l’article 473 du même code.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 9 juin 1983 entre Madame [Q] [N], venant aux droits de Monsieur [P] [G] et Monsieur [W] [C] et Madame [M] [K] et relatif à l’immeuble à usage d’habitation situé au [Adresse 5] à [Localité 6], sont réunies au 19 juin 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [W] [C] et Madame [M] [K] de libérer l’appartement dans le mois de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [W] [C] et Madame [M] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, Madame [Q] [N], venant aux droits de Monsieur [P] [G] pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DÉBOUTE Madame [Q] [N] de ses demandes de condamnation au paiement des charges et taxes impayées ;

DÉBOUTE Madame [Q] [N] de sa demande relative au justificatif d’assurance d’habitation du bien loué des locataires ;

DÉBOUTE Monsieur [W] [C] et Madame [M] [K] de leur demande formulée au titre du préjudice matériel ;

DEBOUTE Monsieur [W] [C] et Madame [M] [K] de leur demande formulée au titre du préjudice moral ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [C] et Madame [M] [K] aux dépens ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [C] et Madame [M] [K] à verser à Madame [Q] [N] une somme de 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La greffière Le président,

Marie-France PLUYAUD Jean-Pierre BOUCHER