TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

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N° RG 25/58825 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBQGQ

AS M N°: 5

Assignation du :

22, 24 Décembre 2025 et 07 Janvier 2026

CONSULTATION[1]

[1] 3 Copies exécutoires

+ 1 CCC au consultant:

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 12 mai 2026

par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la société Cabinet Roumilhac (Jourdan)

[Adresse 2]

[Localité 1]

représenté par M^e Raïssa HAJJAR, avocat au barreau de PARIS – E2342

DEFENDERESSES

Compagnie d’assurance AXA FRANCE IARD

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e Amandine LAGRANGE, avocat au barreau de PARIS – #E0549

S.C.I. BTS26

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par M^e Yoni MARCIANO, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE – #PN69

S.A. ALLIANCE INTERNATIONALE ASSURANCES COMMERCE

[Adresse 5]

[Localité 4]

non représentée

DÉBATS

A l’audience du 31 Mars 2026, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier,

La SCI BTS26 est propriétaire des lots n°18 et 12 de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] qui est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Exposant avoir constaté en 2025 que la SCI BTS26 a entrepris des travaux affectant les parties communes sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires (percement de la façade pour le passage de câbles et/ou installations techniques) et use de la courette commune à titre privatif en y entreposant du mobilier, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] représenté par son syndic en exercice, la société Cabinet Roumilhac (ci-après, « le syndicat des copropriétaires ») a, par actes de commissaire de justice en date des 22 et 24 décembre 2025 et 7 janvier 2026, fait assigner son assureur la société Axa France IARD, la société Alliance internationale assurances commerce et la SCI BTS26 devant le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, aux fins d’obtenir, sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, la désignation d’un expert judiciaire qui aura pour mission de dresser tous états descriptifs et qualitatifs de l’appartement de la SCI BTS26, y compris la cave, ainsi que de l’ensemble des parties communes de l’immeuble, y compris la courette, la façade et les appartements et propriétés voisines afin de déterminer si, à son avis, lesdits appartements et propriétés présentent ou non des dégradations, désordres, malfaçons, non-façons et/ou non-conformités, notamment inhérents à la nature des travaux entrepris sans autorisation par la SCI BTS26, de donner son avis sur les griefs du syndicat des copropriétaires figurant dans ses courriers des 30 juillet et 24 septembre 2025 et en rechercher les causes, donner son avis sur la nature et l’ampleur des travaux à entreprendre et donc sur leurs conséquences financières en résultant et en rechercher les causes, donner son avis sur les conséquences de l’inertie de la SCI BTS26 de son retard dans l’exécution des travaux de remise en état et du préjudice en résultant et en rechercher les causes et la condamnation de la SCI BTS26 à lui régler la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Cette affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 13 janvier 2026 lors de laquelle elle a fait l’objet d’un renvoi à la demande de la SCI BTS26 avec injonction pour les parties d’assister à un rendez-vous d’information sur la médiation. Les parties étant entrées en médiation, lors de l’audience du 24 février 2026, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi.

La médiation n’ayant pas abouti, l’affaire a été plaidée à l’audience du 31 mars 2026.

Lors de cette audience, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes telles que contenues dans l’acte introductif d’instance, précisant toutefois solliciter la fixation de la mission du technicien conformément à la proposition de M. [K] qu’elle produit (constat des dégâts existants dans la courette, examen du mur percé sans autorisation et vérification de la cave transformée en chambre).

Dans ses écritures déposées et soutenues oralement à l’audience par son conseil, la SCI BTS26 sollicite, à titre principal, le débouté du syndicat des copropriétaires de sa demande d’expertise, à titre subsidiaire, le donné acte de ses protestations et réserves et, en tout état de cause, la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 3 000 euros.

Par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par son conseil, la société Axa France IARD a sollicité le donné acte de ses protestations et réserves, dès lors qu’elle conteste à ce stade de la procédure la mobilisation de ses garanties.

Bien que régulièrement assignée à personne, la société Alliance internationale assurances commerce n’a pas constitué avocat. Il sera, en conséquence, statué, en application des dispositions des articles 473, alinéa 2, et 474, alinéa 1, du code de procédure civile, par décision réputée contradictoire.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’aux notes de l’audience.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré 12 mai 2026.

MOTIFS :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de mesure d’investigation :

Selon l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé.

L’obtention de telles mesures est subordonnée à plusieurs conditions : l’absence de procès devant le juge du fond, l’existence d’un motif légitime, l’intérêt probatoire du demandeur -apprécié notamment au regard de la mesure sollicitée et des intérêts du défendeur- et la nature légalement admissible de la mesure demandée.

La mesure sollicitée n’implique pas d’examen de la responsabilité des parties ou des chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé, il suffit que soit constatée l’éventualité d’un procès dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée, à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui.

Si le litige au fond peut n’être qu’éventuel, la mesure sollicitée doit toutefois reposer sur des faits précis, objectifs et vérifiables, qui permettent de projeter ce litige futur comme plausible et crédible.

A cet égard, si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer la réalité des faits qu’il allègue, il doit justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions, ne relevant pas de la simple hypothèse, en lien avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction, la mesure demandée devant être pertinente et utile.

En revanche, l’urgence, l’existence d’un trouble manifestement excessif ou d’un danger imminent et l’absence de contestations sérieuses ne sont pas requises pour qu’une expertise soit ordonnée sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile.

Suivant l’article 232 du même code, le juge peut commettre toute personne de son choix pour l’éclairer par des constatations, par une consultation ou par une expertise sur une question de fait qui requiert les lumières d’un technicien.

L’article 249 du même code précise que le juge peut charger la personne qu’il commet de procéder à des constatations et que le constatant ne doit porter aucun avis sur les conséquences de fait ou de droit qui peuvent en résulter.

L’article 256 du même code ajoute que lorsqu’une question purement technique ne requiert pas d’investigations complexes, le juge peut charger la personne qu’il commet de lui fournir une simple consultation.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite, à l’audience, la désignation d’un technicien afin qu’il procède au constat des dégâts existants dans la courette (relevé de l’état des lieux, description et reportage photographie des désordres constatés, appréciation de leur nature et de leur origine probable), l’examen du mur percé sans autorisation (vérification de la nature et de l’étendue du percement, appréciation de son incidence sur la structure et les parties communes, recherche de la présence ou non d’un système de climatisation, évaluation de la conformité au règlement de copropriété) et la vérification de la cave transformée en chambre (examen des travaux réalisés, identification d’éventuelles atteintes aux parties communes de l’immeuble, appréciation de la conformité de la transformation au regard des règles de l’art et du règlement de copropriété).

La mesure d’investigation ainsi sollicitée par le syndicat des copropriétaires s’analyse en une mesure de consultation au sens de l’article 256 du code de procédure civile, dès lors qu’elle implique que le technicien donne son avis sans pour autant qu’il n’ait à effectuer d’investigations complexes.

Une telle mesure ne peut être ordonnée que sous réserve pour le syndicat des copropriétaires de justifier d’un motif légitime au sens de l’article 145 du code de procédure civile.

Il ressort des pièces versées aux débats – en particulier du procès-verbal de constat dressé le 2 juillet 2025 – que la SCI BTS 26 a, sans l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, percé le mur de façade afin de faire passer des alimentations et tubulures cuivrées destinées à l’installation d’une climatisation.

S’il s’évince du procès-verbal de constat dressé le 8 janvier 2026 à la demande de la SCI BTS26 que cette dernière a fait reboucher le percement du mur de façade, dès lors qu’elle a porté atteinte aux parties communes en perçant le mur de façade, le syndicat des copropriétaires justifie d’un motif légitime à ce qu’une mesure d’instruction soit ordonnée afin, notamment, de s’assurer que les travaux de reprise réalisés par la SCI BTS26 ont mis fin à toutes les atteintes portées aux parties communes par ce percement.

Il résulte, en outre, du procès-verbal de constat dressé le 2 juillet 2025 par un commissaire de justice à la demande du syndicat des copropriétaires que du matériel est entreposé dans la courette commune et qu’un piquet de terre a été fixé par percement dans la dalle de cette courette.

S’il ressort du procès-verbal de constat dressé le 8 janvier 2026 à la demande de la SCI BTS26 que la courette est vide de tout meuble, effet personnel ou matériel de chantier, lors du constat, les meubles de jardin étaient en cours de dépose et le piquet sur lequel est raccordé un câble électrique n’avait pas encore été déposé.

Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires justifie d’un motif légitime à ce qu’une mesure d’instruction soit ordonnée afin que l’état de la courette puisse être constaté et que des investigations soient menés sur les désordres liés à l’usage de la courette commune par la SCI BTS26.

Enfin, dès lors qu’il ressort des déclarations faites le 2 juillet 2025 par le gérant de la SCI BTS26 au commissaire de justice que le percement du mur de façade avait pour but de permettre l’installation d’une climatisation, les craintes du syndicat des copropriétaires que la SCI BTS26 ait transformé le lot n°12 qui est une cave située au sous-sol – relié par un escalier intérieur au lot n°18 qui est un local commercial à usage de réserve – en pièce d’habitation sont plausibles.

Elle justifie, en conséquence, également d’un motif légitime à ce qu’une mesure d’instruction soit ordonnée afin qu’un technicien constate si le lot n°12 a été transformé en pièce d’habitation. En revanche, en l’absence de désordres invoqués par le syndicat des copropriétaires en lien avec les travaux de transformation, il n’y a pas lieu, à ce stade, de confier au technicien la mission de constater les atteintes au parties communes autres que celles en lien avec le percement du mur de façade.

La mesure de consultation sollicitée par le syndicat des copropriétaires sera, en conséquence, ordonnée à ses frais avancés, au contradictoire de la SCI BT26, de la société Axa France IARD et de la société Alliance internationale assurances commerce, en leur qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires, en présence d’un procès en germe entre les parties qui n’est pas à ce stade manifestement voué à l’échec et suivant, toutefois, les termes du présent dispositif, étant rappelé que le juge des référés est libre de choisir la mission donnée au technicien et n’est pas tenu par les propositions des parties.

Sur les demandes accessoires

La partie défenderesse à une mesure ordonnée sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile ne peut être considérée comme une partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile (2e Civ., 10 février 2011, pourvoi n° 10-11.774, Bull. 2011, II, n° 34 ; 2e Civ., 21 novembre 2024, pourvoi n°22-16.763, publié). En effet, les mesures d’instruction sollicitées avant tout procès le sont au seul bénéfice de celui qui les sollicite, en vue d’un éventuel procès au fond, et sont donc en principe à la charge de ce dernier.

Les dépens de l’instance resteront, en conséquence, à la charge du syndicat des copropriétaires.

Par suite, pour les mêmes raisons, les demandes des parties formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Donnons acte aux défendeurs représentés de leurs protestations et réserves ;

Ordonnons une mesure de consultation ;

Désignons en qualité de consultant :

Monsieur [S] [K]

[Adresse 6]

[Localité 6]

☎ :[XXXXXXXX01]

avec mission, les parties régulièrement convoquées, après avoir pris connaissance du dossier, s’être fait remettre tous documents utiles, et avoir entendu les parties ainsi que tout sachant, de :

— Se rendre sur les lieux sis [Adresse 1] à [Localité 5], après y avoir convoqué les parties ;

— Décrire l’état actuel de la courette ; Préciser s’il existe des désordres ; Si tel est le cas, en préciser la nature, l’importance, la date d’apparition, en retracer l’historique et en décrire l’évolution prévisible ; en rechercher la ou les causes ;

— Décrire les désordres résultant du percement du mur de façade ; En indiquer la nature, l’importance, la date d’apparition, en retracer l’historique et en décrire l’évolution prévisible ; en rechercher la ou les causes ; Préciser, notamment, si le percement a eu une incidence sur les parties communes et sur la structure de l’immeuble ; Préciser si les travaux réparatoires réalisés par la SCI BTS26 ont mis fin aux désordres ;

— Préciser si la cave a été transformée en pièce à usage d’habitation ;

— Fournir tout renseignement de fait permettant au tribunal de statuer sur les éventuelles responsabilités encourues et sur les comptes entre les parties ;

— Après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, et leurs délais d’exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d’œuvre, le coût de ces travaux ;

— Faire toutes observations utiles au règlement du litige ;

Disons que pour procéder à sa mission le consultant devra :

*convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions de consultation ;

* se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission ;

* se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;

* établir sa consultation par écrit ;

compte les observations transmises au delà de ce délai.

Fixons à la somme de 1 800 euros le montant de la provision à valoir sur les frais de consultation qui devra être consignée par la partie demanderesse à la régie du tribunal judiciaire de Paris au plus tard le 13 juillet 2026 ;

Disons que faute de consignation de la présente provision initiale dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation du consultant sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l’article 271 du code de procédure civile ;

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code ;

Disons que le consultant sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248 et 256 à 262 du code de procédure civile, qu’il devra établir sa consultation par écrit et qu’il devra la déposer au greffe du tribunal judiciaire de Paris (contrôle des expertises) avant le 12 mars 2027, sauf prorogation de ces délais dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle ;

Disons que, dans le but de favoriser l’instauration d’échanges dématérialisés et de limiter la durée et le coût de l’expertise, le technicien devra privilégier l’usage de la plateforme OPALEXE et qu’il proposera en ce cas à chacune des parties, au plus tard lors de la première réunion d’expertise, de recourir à ce procédé pour communiquer tous documents et notes par la voie dématérialisée dans les conditions de l’article 748-1 du code de procédure civile et de l’arrêté du 14 juin 2017 validant de tels échanges ;

Laissons les dépens à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] ;

Rejetons les demandes des parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes les autres demandes des parties ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

Fait à Paris le 12 mai 2026.

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Sophie COUVEZ

Service de la régie :

Tribunal de Paris, [Adresse 7]

[Localité 7]

☎ [XXXXXXXX02]

Fax [XXXXXXXX03]

✉ [Courriel 1]

Sont acceptées les modalités de paiements suivantes :

➢ virement bancaire aux coordonnées suivantes :

IBAN : [XXXXXXXXXX01]

BIC : TRPUFRP1

en indiquant impérativement le libellé suivant :

C7 « Prénom et Nom de la personne qui paye » pour prénom et nom du consignataire indiqué dans la décision + Numéro de RG initial

➢ chèque établi à l’ordre du régisseur du Tribunal judiciaire de Paris (en cas de paiement par le biais de l’avocat uniquement chèque CARPA ou chèque tiré sur compte professionnel)

Le règlement doit impérativement être accompagné d’une copie de la présente décision. En cas de virement bancaire, cette décision doit être envoyée au préalable à la régie (par courrier, courriel ou fax).

Consultant : Monsieur [S] [K]

Consignation : 1800 € par Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la société Cabinet Roumilhac (Jourdan)

le 13 Juillet 2026

Rapport à déposer le : 12 Mars 2027

Juge chargé du contrôle de l’expertise :

Service du contrôle des expertises

Tribunal de Paris, [Adresse 7]

[Localité 7].