TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE, [Localité 1] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le:

Copies certifiées conformes délivrées le :

■

2ème chambre civile

N° RG 24/09866 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C5MSO

N° MINUTE :

Assignation du :

06 Août 2024

JUGEMENT

rendu le 18 Mars 2026

DEMANDEURS

Monsieur, [Z], [S],

[Adresse 1],

[Localité 2] (Tunisie)

Madame, [X], [D] épouse, [S],

[Adresse 1],

[Localité 2] (Tunisie)

Tous les deux représentés par Maître Bertrand LAMPIDES de l’AARPI LAMPIDES & POTIER AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #E0164

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. ECOSYNDIC,

[Adresse 2],

[Localité 3]

représentée par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #E1811

Décision du 18 Mars 2026

2ème chambre civile

N° RG 24/09866 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5MSO

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente, statuant en juge unique,

assistée de Madame Astrid JEAN, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 12 Janvier 2026, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 18 mars 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 08 novembre 2021, un compromis de vente a été signé entre M., [Z], [S] et Mme, [X], [S] (ci-après les époux, [S]) d’une part, ainsi que M., [R], [I] et Mme, [C], [Y], d’autre part, portant sur un bien situé au 5ème étage de l’immeuble en copropriété du, [Adresse 3] à, [Localité 4], et dont la mission de syndic était exercée par la SARL ECOSYNDIC jusqu’au 9 mars 2022.

En vue de la signature de la vente définitive, les notaires en charge de la rédaction de l’acte ont sollicité de la société ECOSYNDIC, un état daté, lequel a été communiqué le 28 février 2022.

La vente a été finalement annulée le 30 juin 2022.

Les époux, [S] ont saisi le juge des référés qui a prononcé une mesure de conciliation dans le cadre de laquelle une expertise amiable a eu lieu concernant les désordres allégués quant à l’immeuble précité.

Puis, par acte de commissaire de justice délivré le 06 août 2024, les époux, [S] ont fait assigner la société ECOSYNDIC devant la juridiction de céans, afin d’obtenir l’indemnisation de leurs préjudices.

Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 14 février 2025, les époux, [S] demandent au tribunal de :

« Vu l’article 1240 du code civil,

Vu les pièces versées aux débats,

Vu les pièces adverses,

— RECEVOIR l’intégralité des moyens et prétentions de Monsieur, [Z], [S] et Madame, [X], [S] ;

— DEBOUTER la société ECOSYNDIC de l’ensemble de ses demandes ;

— CONDAMNER la société ECOSYNDIC à payer la somme de 213.000,00 euros à Monsieur, [Z], [S] et Madame, [X], [S] à titre de dommages et intérêts pour perte de chance ;

— CONDAMNER la société ECOSYNDIC à payer la somme de 20.000,00 euros à Monsieur, [Z], [S] et Madame, [X], [S] à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral ;

— ASSORTIR les condamnations à intervenir des intérêts au taux légal à compter du 11 juin 2024, date de la mise en demeure ;

— CONDAMNER la société ECOSYNDIC à payer la somme de 8.000,00 euros à Monsieur, [Z], [S] et Madame, [X], [S] par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— JUGER n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ;

— CONDAMNER la société ECOSYNDIC à supporter les entiers dépens. »

Au visa de l’article 1240 du code civil, les époux, [S] soutiennent que la société ECOSYNDIC a commis une faute professionnelle en rédigeant un état daté comportant plusieurs erreurs tenant à la mention d’une prétendue procédure judiciaire afférente à leur appartement, à l’évocation de prétendus désordres structurels leur étant imputables, et tenant à la « menace » adressée aux futurs acquéreurs quant à un risque d’engagement de leur responsabilité.

Les époux, [S] excipent de l’absence de toute procédure judiciaire engagée au moment de la rédaction de l’état daté, et des conclusions du rapport d’intervention subséquent à la conciliation ordonnée en référé, lesquelles mettent en exergue l’absence de responsabilité leur incombant.

Ils en déduisent que ces mentions erronées de l’état daté ont conduit à l’échec du processus de vente, et s’estiment fondés à réclamer l’indemnisation de leurs préjudices.

Ils se prévalent ainsi d’une part d’un préjudice de perte de chance d’avoir réalisé l’opération immobilière à une époque où le marché immobilier était plus favorable et réclament à ce titre la somme de 213.000 euros (soit la différence entre le prix de vente prévu au compromis et l’avis de valeur d’estimations actualisées).

Ils se prévalent d’autre part d’un préjudice moral, en réparation duquel ils réclament une somme de 20.000 euros, consistant en le stress généré par les procédures engagées (référé et fond), et par l’annulation de la vente de leur appartement, les empêchant d’acquérir un bien en Tunisie où ils ont dû s’installer pour raisons professionnelles.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 18 avril 2025, la société ECOSYNDIC demande au tribunal de :

« Vu l’article 1240 du code civil,

Vu l’article 5 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967,

Vu les articles 9, 514 et 700 du code de procédure civile,

Vu les présentes écritures et les pièces versées aux débats,

— DEBOUTER Monsieur et Madame, [S] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— CONDAMNER in solidum Monsieur et Madame, [S] au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNER Monsieur et Madame, [S] aux entiers dépens de l’instance,

— DIRE n’y avoir lieu à prononcer l’exécution provisoire ».

La société ECOSYNDIC conteste toute faute dans la rédaction de l’état daté qui lui avait été réclamé, estimant avoir été tenu de mentionner, par souci de transparence à l’égard des futurs acquéreurs, la réalité de la situation de l’immeuble, les désordres qui l’affectaient notamment au niveau de l’étage abritant le bien litigieux et qu’un avocat avait été saisi pour engager une action à l’encontre des époux, [S].

Elle souligne l’importance et de l’ancienneté du sinistre, et se prévaut des échanges avec le conseil syndical pour illustrer la volonté d’agir au contentieux à l’encontre des demandeurs, qui ne laissaient pas accès à leur appartement alors qu’il était nécessaire de procéder à certaines investigations.

Elle estime dès lors avoir agi avec vigilance et prudence, et souligne la réticence dolosive des demandeurs à l’égard de futurs acquéreurs quant à la réalité de l’état du bien objet du compromis.

La société ECOSYNDIC conclut par ailleurs à l’absence de justification des préjudices dont les époux, [S] sollicitent l’indemnisation, tant dans leur principe que dans leur quantum.

Enfin elle soutient que le lien de causalité entre la faute reprochée et les préjudices allégués n’est pas davantage justifiée, relevant que le protocole d’accord signé le 1er juillet 2022 entre les parties au compromis de vente ne fait pas mention des motifs ayant conduit à l’abandon de la vente.

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 28 avril 2025.

L’affaire, appelée à l’audience du 12 janvier 2026, a été mise en délibéré au 18 mars suivant.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale en indemnisation

Selon l’article 5 du décret du 17 mars 1967, « Le syndic, avant l’établissement de l’un des actes mentionnés à l’article 4, adresse au

notaire chargé de recevoir l’acte, à la demande de ce dernier ou à celle du copropriétaire qui transfère tout ou partie de ses droits sle lot ou les lots objet d’une même mutation, un état daté comportant trois parties.

(…)

Dans une annexe à la troisième partie de l’état daté, le syndic (…) mentionne, s’il y a lieu, l’objet et l’état des procédures en cours dans lesquelles le syndicat est partie ».

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

Selon l’article 9 du code de procédure civile, « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Sur ce,

L’état daté litigieux, établi par la société ECOSYNDIC et daté du 28 février 2022, mentionne en page 5, en annexe de la troisième partie, au paragraphe « PROCEDURES EN, [Localité 5] », l’existence d’une procédure « DDE mettant en péril la structure du SDC, [Adresse 4] » avec ces précisions « Nous devons vous informer que nous avons un dossier concernant l’appartement « Souris » et notamment concernant un DDE mettant en péril la structure du SDC, [Adresse 4].

Nous avons engagé une procédure judiciaire afin de déterminer les causes et éventuelles responsabilités dans ce dossier. En effet, depuis des années, un DDE persiste. Un problème de structure causé par un DDE.

En cas de responsabilité avérée, il est possible que les nouveaux propriétaires pourraient voir leur responsabilité engagée.

Possibles travaux à faire dans l’appartement également. »

Or, il n’est nullement établi par les pièces produites qu’une procédure judiciaire était effectivement en cours au moment de la rédaction de cet état daté, comme évoqué par la société ECOSYNDIC.

Celle-ci ne justifie notamment pas d’une habilitation en ce sens délivrée préalablement par l’assemblée générale des copropriétaires et portant sur la question des sinistres affectant les 4ème et 5ème étages de l’immeuble.

Le tribunal relève en outre que la lettre de mission du conseil du syndicat des copropriétaires est postérieure à l’état daté (mars 2022).

C’est donc de manière fautive que la société ECOSYNDIC a mentionné sur l’état daté l’existence d’une procédure judiciaire dans les termes reproduits ci-dessus.

En revanche, il ressort des éléments produits au débat que des désordres d’infiltration affectaient l’immeuble et notamment les 4ème et 5ème étage, soit le lieu de situation du bien litigieux, et ce antérieurement à la rédaction de l’état daté.

En effet, dès 2016, dans le cadre d’un rapport établi par l’architecte M., [K], il était relevé la présence de tâches d’humidité au niveau du faux-plafond de l’appartement du 4ème étage en lien avec « des infiltrations liées à l’utilisation de la douche », ledit appartement étant situé en dessous de celui des époux, [S] au sein duquel des travaux de modification de la salle d’eau avaient été menés. Il était alors conclu à la nécessité d’une recherche de fuite et à la communication par M., [S] du devis descriptif desdits travaux afin notamment de « savoir comment l’étanchéité de la pièce a été traitée ».

Ces difficultés ont été nécessairement portées à la connaissance des époux, [S] qui, par un écrit daté du mois de mars 2017, ont répondu que les travaux concernant la douche n’avaient pas pu avoir lieu.

Ensuite, par un écrit du 28 septembre 2021, la société ECOSYNDIC a indiqué aux époux, [S] que « suite aux dégâts des eaux survenus les 24/27 novembre et les 29/31 décembre 2020 entre le 5ème et le 4ème étage, des auréoles sur poutraison ont été constatées, plus de 9 mois après leur survenue, par huissier opérant au 4ème étage.

Afin de parvenir à un constat à l’amiable sur les origines et l’étendue des désordres sur la zone affectée au niveau du plafond haut du 4ème, il est nécessaire de faire contrôler par l’architecte de l’immeuble, la conformité de vos installations privatives. (…) ».

Enfin, une recherche de fuite « sur les installations sanitaires de l’appartement du 5ème étage » a été réalisée par la société AQUANEF, le 10 décembre 2021.

Dans un tel contexte, la mention dans l’état daté critiqué de l’existence d’un « dossier » au sujet de dégâts des eaux concernant l’immeuble objet de la transaction à venir ne saurait être considérée comme fautive, quand bien même la teneur exacte desdits désordres n’était pas encore complètement connue notamment quant à une atteinte de structure.

Au demeurant, il revenait également aux époux, [S] de signaler la réalité de ces phénomènes d’humidité aux futurs acquéreurs, ce qu’ils n’ont manifestement pas faits.

Il ressort ainsi de l’écrit officiel du conseil desdits acquéreurs, daté du 25 mai 2022, que ce n’est qu’à l’occasion de la communication de l’état daté et des annexes de l’acte authentique qu’ils ont pris connaissance de ce que « la salle de bain de l’appartement avait causé des infiltrations chez le voisin du dessous » et qu’une « recherche de fuite amiable s’est tenue en date du 06 décembre 2021 soit entre la signature du compromis de vente et l’avenant au compromis, sans que mes clients n’aient été conviés, ni même informés de cette recherche de fuite ».

En s’abstenant ainsi d’informer leurs cocontractants de tels éléments, les demandeurs ont ainsi fait preuve de mauvaise foi et ont largement contribué à leur propre préjudice.

Dans ces conditions, ils ne sauraient être accueillis en leurs demandes indemnitaires, étant au surplus relevé que lesdits préjudices dont ils sollicitent réparation ne sont aucunement justifiés, en l’absence de preuve d’une remise sur le marché de l’appartement s’agissant du préjudice de perte de chance, d’une part, et de tout justificatif des frais allégués de relogement s’agissant du préjudice moral, d’autre part.

Par conséquent les époux, [S] seront déboutés de leurs prétentions indemnitaires.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Sur ce,

Il convient, en équité, d’ordonner que les dépens seront partagés par moitié entre les parties, et de rejeter les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu enfin d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

DEBOUTE M., [Z], [S] et Mme, [X], [S] de l’intégralité de leurs prétentions,

REJETTE les demandes des parties formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

ORDONNE que les dépens soient partagés par moitié entre M., [Z], [S] et Mme, [X], [S], d’une part, et la SARL ECOSYNDIC, d’autre part,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes,

Fait à, [Localité 1], le 18 mars 2026

La Greffière La Présidente