TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE GRENOBLE

Ch4.3 JCP

N° RG 25/01365 – N° Portalis DBYH-W-B7J-MKE5

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 – JCP

JUGEMENT DU 11 SEPTEMBRE 2025

ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [W] [B], demeurant 25 boulevard Agutte Sembat – 38000 GRENOBLE

représentée par la SELARL GUMUSCHIAN ROGUET BONZY POLZELLA, avocat au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDEURS

Monsieur [Y] [U] [X]

né le 21 Juin 1996, demeurant 34 Rue Humbert II – 38000 GRENOBLE

comparant en personne

Madame [F] [X] épouse [U]

née le 11 Juillet 1967, demeurant 6 Rue Bayard – 1er étage – 38000 GRENOBLE

comparante en personne

Monsieur [A] [U]

né le 26 Novembre 1962, demeurant 6 Rue Bayard – 1er étage – 38000 GRENOBLE

comparant en personne

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 19 Mai 2025 tenue par M^me Alice DE LAFFOREST, Magistrat à titre temporaire chargée des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Grenoble, en présence de M. Aymeric BEATRIX, Auditeur de justice, assisté de M^me Mélinda RIBON, Greffier;

Après avoir entendu les parties en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré, et le prononcé de la décision renvoyé au 11 Septembre 2025, date à laquelle il a été statué en ces termes :

EXPOSE DU LITIGE :

Par contrat de bail en date du 17 juin 2019 consenti par Madame [W] [B], Monsieur [Y] [U] [Z] a pris en location un logement situé 34 rue Humbert II à Grenoble.

Madame [F] [U] [Z] et Monsieur [A] [U] se sont portés cautions conjointes et solidaires par acte sous seing privé en date du 13 janvier 2021 pour le paiement des loyers.

Par acte d’huissier en date du 13 février 2025, Madame [W] [B] a fait assigner Monsieur [Y] [U] [Z] ainsi que Madame [F] [U] [Z] et Monsieur [A] [U] en leur qualité de caution devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de GRENOBLE aux fins de voir, avec le bénéfice de l’exécution provisoire :

— prononcer la résiliation du contrat de bail,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [Y] [U] [Z] ainsi que tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner le locataire et les cautions à lui payer :

— la somme de 1497,17 euros à valoir sur l’arriéré des loyers arrêté au 27 janvier 2025,

— une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner Monsieur [Y] [U] [Z] et les cautions aux entiers dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 1200 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

A l’audience du 19 mai 2025, Madame [W] [B] actualise sa créance à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 16 mai 2025 à la somme de 4141,93 euros. Le bailleur indique qu’il est opposé à l’octroi de délais de paiement car il n’y a pas eu de règlement des loyers depuis le mois de décembre 2024.

Monsieur [Y] [U] [Z] indique qu’il a consigné les sommes dues au titre du loyer mais que le logement est insalubre, la cave a été fracturée et ne ferme pas et il y a de manière générale de nombreux problèmes dans l’appartement.

Madame [F] [U] [Z] et Monsieur [A] [U] [Z] indiquent qu’ils ont également la possibilité de régler la dette de loyer mais souhaite un délai de trois mois.

A l’issue des débats l’affaire a été mise en délibéré au 11 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation en date du 13 février 2025 a été notifiée au représentant de l’État dans le département dont il est justifié par un accusé de réception électronique du 13 février 2025.

En application de ce même texte, le représentant de l’Etat dans le département fixe, par arrêté, le montant et l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par l’huissier de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Ce signalement est fait dès lors que l’un des deux seuils est atteint. Par arrêté du 24 février 2020, le Préfet de l’Isère a fixé, pour une durée de 6 ans , les seuils susvisés à un impayé de loyers ou de charges locatives sans

interruption depuis 3 mois et à une dette de loyer ou de charges locatives équivalente à 3 fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives.

En l’espèce le bailleur ne justifie pas de ce signalement dont le non-respect n’est toutefois pas sanctionné.

La demande est donc recevable.

Sur la résiliation du bail :

L’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. Conformément à l’article 1229 du même code, la résolution met fin au contrat et prend effet, selon le cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

D’autre part, l’article 1728 du code civil prévoit le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Les articles 1227 à 1229 du même code disposent que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice et que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Pour l’exercice de l’action en résiliation, l’assignation suffit à mettre en demeure la partie qui n’a pas rempli son engagement. Lorsque le contrat ne contient aucune clause expresse de résolution, il appartient aux tribunaux d’apprécier souverainement, en cas d’inexécution partielle, si cette inexécution a assez d’importance pour que la résiliation doive être immédiatement prononcée, ou si elle ne sera pas suffisamment réparée par une condamnation à des dommages-intérêts.

En l’espèce, trois commandements de payer des loyers ont été signifiés au locataire puis dénoncés aux cautions :

— le 28 décembre 2023 pour la somme de 1844,31 euros ;

— le 8 avril 2024 pour la somme de 2408,08 euros au 4 avril 2024 ;

— le 24 juillet 2024 pour la somme de 1943,32 euros.

Il apparaît qu’après la signification de chaque commandement de payer une partie de la dette a été soldée dans les mois suivants et qu’en date du 19 novembre un virement de 3008,39 euros a temporairement soldé la dette de loyer.

Néanmoins, a compté de cette date, la dette s’est reconstituée et en l’absence de tout règlement depuis ce dernier versement, la dette de loyer s’élève au 16 mai 2025 à la somme de 4 141,93 euros.

Ces défauts de paiement constituent de par leurs durées et leurs fréquences une inexécution particulièrement grave de la part du locataire de ses obligations. La résiliation judiciaire du contrat de location liant les parties sera prononcée à compter du présent jugement.

Enfin, les affirmations de Monsieur [Y] [U] [Z] concernant l’insalubrité du logement ne sont étayées par aucune pièce.

Il y a lieu d’inviter le locataire à quitter les lieux et à défaut d’ordonner son expulsion du logement.

Sur la créance du bailleur et les délais de paiement :

En l’espèce, le décompte des sommes réclamées fait apparaître à la date du 16 mai 2025, une dette locative, hors frais de procédure, d’un montant de 3 607,61 € au paiement de laquelle seront solidairement condamnés Monsieur [Y] [U] [Z] et Madame [F] [U] [Z] et Monsieur [A] [U] en leur qualité de caution, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Eu égard au montant de la dette, aux règlements effectués par la caution en cours de bail et aux propositions de règlement de Monsieur [Y] [U] [Z], il convient de lui accorder des délais de paiement tels que définis dans le dispositif de la présente décision.

En cas de non-paiement d’une seule échéance dans les délais en plus du loyer courant, l’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible.

Monsieur [Y] [U] [Z] sera par ailleurs, du fait de l’occupation sans droit ni titre des lieux objets du bail résilié, de payer à Madame [W] [B] une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à parfaite libération des lieux.

Sur les dépens et frais irrépétibles :

Conformément à l’article 696 du Code de procédure Civile, Monsieur [Y] [U] [Z] sera aux dépens qui comprendront les frais de procédure, dont les différents commandements de payer.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure Civile. Une somme de 400 euros sera allouée de ce chef à Madame [W] [B]. Cette somme ne produira pas intérêts.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail liant les parties à la date du 11 septembre 2025,

CONDAMNE Monsieur [Y] [U] [Z] à libérer les lieux situés 34 rue Humbert II à Grenoble, en satisfaisant aux obligations du locataire ;

Et à défaut,

AUTORISE Madame [W] [B] à procéder à l’expulsion de Monsieur [Y] [U] [Z] et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique, du logement sis 34 rue Humbert II à Grenoble,

CONDAMNE solidairement Monsieur [Y] [U] [Z] et Madame [F] [U] [Z] et Monsieur [A] [U] à payer à Madame [W] [B], la somme de 3 607,61 € correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 16 mai 2025 (mois de mai 2025 compris) outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision,

DIT que Monsieur [Y] [U] [Z] et Madame [F] [U] [Z] et Monsieur [A] [U] pourront s’acquitter de la dette par des versements mensuels de 900 euros le 5 de chaque mois pendant 4 mois, en plus du paiement du loyer et des charges courants, le premier versement devant intervenir dans le mois de la signification du présent jugement, le dernier versement étant ajusté au solde de la dette,

DIT qu’en cas de paiement partiel, le règlement s’imputera en priorité sur le loyer échu avant d’être imputé sur l’arriéré locatif,

DIT qu’à défaut du versement d’un seul de ces acomptes ou de ces loyers ou de cette indemnité d’occupation à son échéance le solde de la dette deviendra immédiatement exigible dans sa totalité,

FIXE une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 11 septembre 2025 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail,

CONDAMNE Monsieur [Y] [U] [Z] à payer à Madame [W] [B] une indemnité d’occupation comme fixée plus haut à compter de la résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux,

DIT que toute indemnité devenue exigible et non payée à terme produira des intérêts au taux légal à compter du 6 de chaque mois,

CONDAMNE solidairement Monsieur [Y] [U] [Z] et Madame [F] [U] [Z] et Monsieur [A] [U] [Z] à payer à Madame [W] [B] la somme de 400 euros sans intérêt en application de l’article 700 du Code de procédure Civile,

REJETTE toutes les autres demandes,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

CONDAMNE Monsieur [Y] [U] [Z] à supporter les dépens de l’instance comprenant le coût des commandements de payer,

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION LE 11 SEPTEMBRE 2025, LES PARTIES EN AYANT ÉTÉ AVISÉES CONFORMÉMENT AU DEUXIEME ALINEA DE L’ARTICLE 450 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION