TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

■

N° RG 25/56328 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAUGJ

N° : 2

Assignation du :

17 Septembre 2025

[1]

[1] 2 copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 02 février 2026

par Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Estelle FRANTZ, Greffier.

DEMANDERESSE

La S.C.I. LEKAIN, S.C.I.

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Stéphane GOLDENSTEIN, avocat au barreau de PARIS – #C0303

DEFENDERESSE

La Société ALBARINO SANDY, Société à responsabilité limitée

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Olivier FOURGEOT, avocat au barreau de PARIS – #D1369

DÉBATS

A l’audience du 30 Décembre 2025, tenue publiquement, présidée par Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, assistée de Estelle FRANTZ, Greffier,

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte du 1er janvier 2003 et un avenant du 1er janvier 2024, la SCI Lekain a donné à bail commercial renouvelé à la SARL Le Relais de la Poste des locaux commerciaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 2], moyennant un loyer annuel principal à compter du 1er janvier 2024 de 63 162 euros HT/HC, avec indexation, payable mensuellement et d’avance.

Par acte de commissaire de justice du 2 juillet 2025, la SCI Lekain a fait délivrer à la société Albarino Sandy venant aux droits de la précédente preneuse un commandement visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail pour avoir paiement de la somme de 19298,79 euros en principal au titre de l’arriéré locatif loyer de juillet 2025 inclus, outre les frais d’acte.

Puis par acte de commissaire de justice du 17 septembre 2025, la SCI Lekain a assigné la société Albarino Sandy devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail et ordonner l’expulsion de la défenderesse ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,

— condamner la défenderesse en deniers ou quittances au paiement de la somme provisionnelle de 13 962,05 euros au titre des loyers et charges impayés, outre le coût du commandement de payer,

— fixer et condamner la société Albarino Sandy au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale à la somme de 5 762,96 euros par mois à compter du 3 août 2025 et jusqu’à la libération des locaux,

— condamner la société Albarino Sandy à lui payer la somme provisionnelle de 11 525,92 euros en deniers ou quittances à titre d’indemnité d’occupation au titre des échéances des 1er août 2025 et 1er septembre 2025 et la somme de 11 525,92 euros en deniers ou quittances à titre d’indemnité d’occupation au titre des échéances des 1er octobre 2025 et 1er novembre 2025,

— rappeler que les indemnités d’occupation sont dues sous réserve d’actualisation jusqu’au complet et effectif départ de la société Albarino Sandy,

— ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués,

— condamner la société Albarino Sandy au paiement de la somme de

3 000 euros HT au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Après un renvoi accordé à l’audience du 24 novembre 2025, l’affaire a été plaidée à l’audience du 30 décembre 2025 lors de laquelle la SCI Lekain développant oralement ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 29 décembre 2025 sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et, y ajoutant et modifiant la demande en paiement, demande au juge des référés de :

— constater le non-paiement des loyers par la société Albarino Sandy, nonobstant un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail délivrée le 2 juillet 2025, sauf deux règlements partiels de 4.000 euros et 2.000 euros (6.000 euros au total) reçus le 8 décembre 2025 à imputer sur la dette la plus ancienne,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail la liant à la société Albarino Sandy, à son profit,

Ce faisant

— ordonner l’expulsion sans délai de la société Albarino Sandy et de tous occupants des lieux loués avec au besoin l’assistance de la [Localité 6] Publique et/ou d’un serrurier et de tout occupant de son chef,

— condamner provisionnellement la société Albarino Sandy à lui verser à titre provisionnel en deniers ou quittances la somme de 13.962,05 euros d’arriérés de loyers et provisions sur charges (dont régularisations (quote-part eau 2024 (2.228,20 euros) due au 1 er juillet 2025, le coût du commandement de payer (207.93 euros), les frais de commissaire de justice de l’assignation (80,20 euros) et de greffe (65,63 euros) – levée d’un état des inscriptions sur le fonds de commerce) dont il sera déduit deux règlements partiels de 4 000 euros et 2 000 euros (6000 euros au total) reçus le 8 décembre 2025,

— fixer et condamner la société Albarino Sandy à lui payer la somme de 5 762,96 euros par mois à titre d’indemnités d’occupation à compter du 3 août 2025, somme qui sera due par la preneuse jusqu’à la libération effective des lieux ; ainsi :

— condamner la société Albarino Sandy à lui payer :

* la somme provisionnelle de 11 525,92 euros en deniers ou quittances à titre d’indemnités d’occupation au titre des échéances des 1er août 2025 et 1er septembre 2025,

* la somme provisionnelle complémentaire de 17 318,88 euros en deniers ou quittances à titre d’indemnités d’occupation au titre des échéances des 1 er octobre 2025, 1 er novembre 2025 et 1er décembre 2025.

* la somme provisionnelle complémentaire de 5 792,96 euros en deniers ou quittances à titre d’indemnité d’occupation au titre de l’échéance de janvier 2026 (appelée le 23 décembre 2025),

— condamner la société Albarino Sandy à lui payer la somme de 4 297 euros au titre des taxes foncières 2025 récupérables auprès du locataire en application des charges et conditions du bail commercial (appel du 28 octobre 2025),

— fixer provisionnellement le montant de l’indemnité d’occupation qui sera due par la société Albarino Sandy jusqu’à la libération effective des lieux au montant du loyer contractuel outre charges et taxes,

— ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués.

— condamner la société Albarino Sandy à lui payer la somme 3 000,00 euros HT sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer signifié le 2 juillet 2025.

La société Albarino Sandy a indiqué ne pas contester le montant de la dette (sauf à dire que le loyer de janvier n’était pas encore exigible au jour de l’audience) mais a sollicité 12 mois de délais de paiement suspensifs, faisant valoir qu’elle n’était pas de mauvaise foi et qu’elle s’inscrivait dans une démarche de cession de son droit au bail.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’assignation et à la note d’audience.

MOTIFS DE L’ORDONNANCE

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion de la société preneuse

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de ce texte, il entre dans les pouvoirs du juge des référés, même en l’absence d’urgence, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement, en l’absence de toute contestation sérieuse de la validité de cette clause, et, par suite, d’ordonner l’expulsion de l’occupant, dont l’obligation de libérer les lieux n’est pas sérieusement contestable. En outre, le maintien de l’occupant dans les lieux sans droit ni titre par suite du constat de la résiliation du bail constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire au visa de laquelle un commandement de payer a été délivré à la locataire le 2 juillet 2025 à hauteur de la somme de 19 288,79 euros en principal.

Il résulte du relevé de compte versé aux débats que la locataire ne s’est pas acquittée des causes du commandement dans le délai d’un mois qui lui était imparti, ce qu’elle ne conteste pas.

En conséquence, l’acquisition de la clause résolutoire au 2 août 2025 à 24h00 ne peut qu’être constatée.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

En l’espèce, les relevés de compte locatif et les appels versés aux débats par la bailleresse font apparaître l’existence d’un arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, non contesté par la société preneuse, de 40 865,92 euros au 30 décembre 2025 (jour de l’audience, le loyer de janvier 2026 n’étant pas exigible à cette date), terme du mois de décembre 2025 inclus soit:

— échéances de juin à décembre 2025 inclus : 5 762,96 x 7 = 40 340,72 euros

— quote- part d’eau 2024 : 2 228,20 euros

— taxes foncières 2025 : 4 297, 00 euros

— sous déduction des versements intervenus : – 6 000,00 euros

Etant entendu que les frais de commandement, d’assignation et d’état des créanciers inscrits sur le fonds n’ont pas vocation à être inclus dans la dette locative mais seront réglés par la défenderesse au titre des dépens.

La locataire, dont l’obligation n’est pas sérieusement contestable, sera par suite condamnée au paiement provisionnel de cette somme de 40865,92 euros.

Sur la demande de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire du bail

La défenderesse sollicite des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire du bail, exposant être de bonne foi, avoir rencontré des difficultés financières et souhaiter céder son fonds de commerce.

Elle ne produit cependant aucun élément comptable attestant de sa situation financière ni aucune pièce permettant d’augurer de la possibilité de règlement de la dette locative dans le délai sollicité de 12 mois.

Sa demande de délais ne pourra donc qu’être rejetée.

Dès lors, l’expulsion de la locataire sera ordonnée dans les termes du dispositif.

L’indemnité d’occupation due à la bailleresse à compter du 2 août 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer indexé augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail.

Sur les frais et dépens

La société Albarino Sandy, partie perdante, sera condamnée aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la levée de l’état des créanciers inscrits.

Elle sera également condamnée à payer à la demanderesse, au regard de l’équité, la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile afin d’indemniser celle-ci des frais non compris dans les dépens qu’elle a été contrainte d’exposer.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance de référé contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition, à la date du 2 août 2025 à 24h00, de la clause résolutoire du bail liant les parties et la résiliation de plein droit de ce bail ;

Disons qu’à défaut de restitution volontaire des locaux situés [Adresse 2] passé le délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, la SARL Albarino Sandy pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, avec, le cas échéant, le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Disons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixons l’indemnité d’occupation provisionnelle due par la SARL Albarino Sandy à la SCI Lekain au montant du loyer indexé augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 2 août 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Condamnons la SARL Albarino Sandy à payer à la SCI Lekain la somme provisionnelle de 40 865,92 euros à valoir sur l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 30 décembre 2025, terme du mois de décembre 2025, outre les indemnités d’occupation provisionnelles postérieures,

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes de la SCI Lekain ;

Rejetons la demande de délais formée par la SARL Albarino Sandy ;

Condamnons la SARL Albarino Sandy aux dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la levée de l’état des créanciers inscrits ;

Condamnons la SARL Albarino Sandy à payer à la SCI Lekain la somme de 1500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 7] le 02 février 2026

Le Greffier, Le Président,

Estelle FRANTZ Sophie GUILLARME