MINUTE N°25/02432

DOSSIER N° RG 25/00619 – N° Portalis DB2W-W-B7J-NBGG

JUGEMENT REPUTEE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 04 JUILLET 2025

_____________________________________________________________________________________________

DEMANDEUR :

M. [M] [W]

7 rue Gaston Auguet

75018 PARIS

comparant

DEFENDEURS :

M. [B] [V]

4 rue de l’Eglise, Résidence du Village

76130 MONT-SAINT-AIGNAN

non comparant

Mme [A] [O] épouse [V]

4 rue de l’Eglise

76130 MONT-SAINT-AIGNAN

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 28 Avril 2025

JUGE : Lémia BENHILAL

GREFFIÈRE : Céline JOINT

Le présent jugement a été signé par Madame Lémia BENHILAL, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 25 septembre 2016, Monsieur [M] [W] a donné à bail à Monsieur [X] [V] un local à usage d’habitation situé 9, rue Jacques Boutrolle d’Estaimbuc, étage n°2, porte n°131 à MONT-SAINT-AIGNAN (76130), ayant pour accessoire une cave et un parking en sous-sol, pour un loyer mensuel de 389 euros, outre une provision sur charges de 59 euros.

Par actes sous seings privés, en date du 25 septembre 2016, Monsieur [B] [V] et Madame [A] [V] née [O] se sont portés cautions solidaires des sommes dues par le locataire au bailleur.

Par lettre du 8 février 2019, reçue le 20 février 2019, Monsieur [M] [W] a fait adresser une mise en demeure aux cautions d’avoir à payer la somme de 12.096 euros au titre de la dette locative de Monsieur [X] [V].

Par ordonnance de référé du 13 avril 2021, rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rouen, a été constatée la résiliation du bail liant Monsieur [M] [W] et Monsieur [X] [V]. Ce dernier, dont l’expulsion a été ordonnée par le tribunal, a été condamné à lui payer, à titre provisionnel, la somme de 16.785,76 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation. Les cautions ont quant à elles été condamnées solidairement à payer cette somme avec le locataire. Cette ordonnance leur a été signifiée à leur dernière adresse connue par acte d’huissier de justice du 22 juin 2021.

Après une première tentative d’expulsion le 25 août 2021, les lieux ont été repris le 23 novembre 2021. L’état des lieux de sortie du logement a été réalisé ce même jour par maître [C] [L], huissier de justice.

Par acte de commissaire de justice du 25 novembre 2024 Monsieur [M] [W] a fait assigner Monsieur [B] [V] et Madame [A] [V] née [O] devant le juge des contentieux de la protection de ce siège aux fins de faire :

condamner solidairement Monsieur [B] [V] et Madame [A] [V] née [U] à payer à Monsieur [M] [W] les sommes suivantes :6.138,25 euros au titre des loyers et charges locatives impayés pour la période du 1er octobre 2020 au 23 novembre 2021, après déduction du montant du dépôt de garantie,237,16 euros au titre de la régularisation des charges locatives de l’année 2019,39,24 euros au titre de la régularisation des charges locatives de la période du 1er janvier 2019 au 23 novembre 2021, après déduction de la somme de 37,32 euros due par Monsieur [M] [W] à Monsieur [X] [V] au titre de la régularisation des charges locatives de l’année 2020,70,40 euros au titre du commandement de quitter les lieux et de la signification d’une décision de justice,111,16 euros au titre de la signification de l’ordonnance de référé du 13 avril 2021,35,75 euros au titre de la notification au Préfet du commandement de payer,35,97 euros au titre de procès-verbal de tentative d’expulsion,35,75 euros au titre de la réquisition de la force publique,249,77 euros au titre du procès-verbal de reprise,81,20 euros au titre de la moitié du coût du procès-verbal de constat d’état des lieux,36 euros au titre de la clef de sécurité de la porte palière de l’appartement fabriquée sur organigramme par KESO et livrée à l’huissier instrumentaire de l’expulsion,35 euros au titre de la clef de sécurité de la cave fabriquer sur organigramme par KESO et livrée à l’huissier instrumentaire de l’expulsion,6,99 euros au titre des frais de livraison chez l’huissier des clés fabriquées par KESO,127 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des frais de déplacement le 23 novembre 2021 de Monsieur [M] [W] pour un aller-retour de son domicile à Paris à l’appartement de Monsieur [X] [V] pour les opérations d’expulsion et de reprise de l’appartement et de procès-verbal d’état des lieux de sortie établi par huissier de justice,50 euros de dommages et intérêts en réparation du temps passé le 23 novembre 2021 par Monsieur [M] [W] pour un aller-retour de son domicile à Paris à l’appartement de Monsieur [X] [V] pour les opérations d’expulsion et de procès-verbal de constat de l’appartement de Monsieur [X] [N] euros à titre de dommages et intérêts pour le remplacement du WC cassé par le locataire,287,04 euros à titre de dommages et intérêts pour le remplacement du cylindre haute sécurité de la porte palière de l’appartement,155,48 euros à titre de dommages et intérêts pour le remplacement du cylindre haute sécurité de la porte de la cave,20,90 euros à titre de dommages et intérêts pour le remplacement de la serrure de la boîte aux lettres, 67 euros à titre de dommages et intérêts pour le remplacement de la télécommande d’ouverture de la porte d’accès des véhicules au parking en sous-sol,278,20 euros à titre de dommages et intérêts pour les fournitures achetées pour les réparations locatives constatées par procès-verbal de constat d’huissier de justice du 23 novembre 2021,200 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du temps passé à l’achat des fournitures et la réalisation des réparations locatives,ordonner la capitalisation des intérêts échus, à condition que ceux-ci soient dus au moins pour une année entière, conformément à l’article 1343-2 du code civil,débouter Monsieur [B] [V] et Madame [A] [V] née [O] de l’ensemble de leurs demandes,ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir,condamner solidairement Monsieur [B] [V] et Madame [A] [V] née [O] à payer à Monsieur [M] [W] la somme de 428 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,condamner solidairement Monsieur [B] [V] et Madame [A] [V] née [O] aux entiers dépens.

A l’audience du 28 avril 2025, Monsieur [M] [W], comparant en personne, reprend les termes de son assignation mais se désiste de sa demande de dommages et intérêts, à hauteur de 50 euros, en réparation du temps qu’il a passé le 23 novembre 2021 lors de la réalisation du procès-verbal de constat des lieux, de sa demande en paiement à hauteur de 155,48 euros au titre du remplacement de la porte de la cave et de son cylindre, de la somme de 278,20 euros au titre de fournitures achetées pour faire les réparations locatives.

Monsieur [B] [V] et Madame [A] [V] née [O], cités à leur dernière adresse connue par le biais d’un procès-verbal de recherches infructueuses, n’ont pas comparu et ne se sont pas faits représenter.

L’affaire a été mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 4 juillet 2025.

EXPOSE DES MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [B] [V] et Madame [A] [V] née [O], régulièrement cités à leur dernière adresse connue, n’ont pas comparu et ne se sont pas faits représenter à l’audience.

Dès lors, le jugement étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales

Sur l’engagement de caution solidaire de Monsieur [B] [V] et Madame [A] [V] née [O]

Selon l’article 2288 du code civil, celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire, à défaut, la caution ne pouvant être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

En l’espèce, Monsieur [B] [V] s’est porté caution solidaire des sommes dues par Monsieur [X] [V] à Monsieur [M] [W] par acte sous seing privé du 25 septembre 2016, dans la limite de 40.000 euros et jusqu’au 31 octobre 2025. Madame [A] [V] s’est engagée en cette même qualité et selon ces mêmes termes par acte sous seing privé en date du 25 septembre 2016.

Par conséquent, Monsieur [B] [V] et Madame [A] [V] née [O] sont tous deux tenus solidairement au paiement de la dette due par Monsieur [X] [V] à Monsieur [M] [W].

L’article 2298 du code civil dispose que « La caution n’est obligée envers le créancier à le payer qu’à défaut du débiteur, qui doit être préalablement discuté dans ses biens, à moins que la caution n’ait renoncé au bénéfice de discussion, ou à moins qu’elle ne se soit obligée solidairement avec le débiteur ; auquel cas l’effet de son engagement se règle par les principes qui ont été établis pour les dettes solidaires ».

En l’espèce, Monsieur [B] [V] que Madame [A] [V] née [O] se sont engagés en qualité de caution solidaire de Monsieur [X] [V] sans bénéfice de discussion ni de division.

Dès lors, ces derniers sont tenus solidairement entre eux au paiement de la dette de Monsieur [X] [V], dans la limite de 40.000 euros.

Sur la demande en paiement des réparations locatives

Aux termes de l’article 7 b), c) et d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant leur destination, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Il résulte de ces dispositions qu’il appartient au locataire, lors de son départ, de rendre les lieux loués dans un état similaire à celui dans lequel ils étaient lors de son arrivée, en tenant compte de l’usure normale de ceux-ci dont il ne saurait être tenu responsable.

Dans le cas contraire, l’existence de désordres ou de dégradations locatives caractérise une faute de la part du locataire à l’égard de ses obligations contractuelles, qui peut entraîner la mise en jeu de sa responsabilité contractuelle et sa condamnation à indemniser le propriétaire à hauteur du coût de remise en état des lieux loués.

En l’espèce, Monsieur [M] [W] produit uniquement le procès-verbal de constat du 23 novembre 2021 et réclame l’indemnisation des réparations locatives suivantes :

594 euros au titre du W.C. cassé,20,90 euros au titre du remplacement de la serrure de la boîte aux lettres car les clés n’ont pas été restituées par le locataire,287,04 euros au titre du cylindre de sécurité de la porte palière de l’appartement remplacé car les deux clés n’ont pas été restituées par le locataire,67 euros au titre du remplacement de la télécommande d’ouverture de la porte du parking en sous-sol,24,90 euros au titre du détecteur de fumée dont la batterie est HS.

Il ressort du procès-verbal de constat les éléments suivants :

« un détecteur de fumée au plafond en bon état et correctement fixé mais sous réserve de bon fonctionnement »,

un parquet dans le séjour en bon état qui présente « des tâches auréolées d’eau sèche devant la fenêtre »,

la peinture du plafond du séjour qui présente une tâche d’une teinte blanche différente devant le placard,

un placard-penderie dans le séjour qui présente une surépaisseur de matière adhésive en partie supérieure, quelques tâches, un plafond en peinture blanche souillée de quelque traces de frottements, particulièrement à gauche,

une surépaisseur de matière adhésive dans l’angle fond gauche du carrelage de la cuisine,

un meuble évier à bac en inox présentant des tâches marrons et races de calcaire dans la cuisine, ainsi qu’une fuite du mousseur et une absence de bouchon de bonde. Les portes et parois latérales de ce meuble sont sales comme sont intérieur, des taquets supportant sa tablette intérieure sont manquants,

la porte de communication de la salle d’eau présente des légers points de salissures, la VMC de cette pièce est encrassée, la robinetterie fortement entartrée, la robinetterie de la baignoire est quant à elle entartrée ce qui a provoqué des trous,

le WC est dégradé et hors d’usage, présentant un morceau cassé à l’endroit d’une des vis de fixation.

En l’espèce, Monsieur [M] [W] ne produit que la dernière page de l’état des lieux d’entrée datée du 24 octobre 2016 et signée par Monsieur [X] [V], ce qui ne permet pas de déterminer si les troubles constatés dans le logement lui sont imputables. En effet, il y est seulement indiqué que des clefs concernant la porte palière, la boîte aux lettres et la cave lui ont été remises de même que la télécommande du parking.

Compte-tenu du fait que Monsieur [X] [V] n’a jamais restitué les clefs du logement et de ses annexes, l’indemnisation au titre du remplacement des cylindres de la porte palière est justifiée de même que celle du remplacement de la télécommande du parking en sous-sol de l’immeuble.

Par conséquent, Monsieur [M] [W] sera indemnisé à ces titres pour la somme de 354,04 euros.

Il convient donc de condamner solidairement Monsieur [B] [V] que Madame [A] [V] née [O] à payer à Monsieur [M] [W] la somme de 354,04 euros au titre des réparations locatives.

Sur les frais d’état des lieux de sortie

Sur le coût du procès-verbal de constat

L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ».

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats par Monsieur [M] [W] que, à la suite de la constatation de la résiliation du bail par ordonnance du 13 avril 2021 du juge des contentieux de la protection de ce siège, Monsieur [X] [V] ne s’est pas manifesté auprès du bailleur, ce qui lui aurait permis de reprendre possession de son bien.

En effet, selon procès-verbal de tentative d’expulsion du 25 août 2021, après qu’un commandement de quitter les lieux ait été signifié à Monsieur [X] [V] par acte d’huissier de justice en date du 22 juin 2021, il a été constaté que son nom figurait toujours sur la boîte aux lettres et sur l’interphone. Un voisin rencontré ce jour a indiqué à l’huissier ne plus avoir vu le locataire depuis des mois.

Par conséquent, l’état des lieux de sortie n’ayant pu être établi amiablement, la moitié de son coût sera laissé à la charge de Monsieur [X] [V].

Monsieur [B] [V] et Madame [A] [V] née [U] seront donc condamnés solidairement à en supporter le coût.

Sur les frais de reproduction des clefs

De même, afin de permettre la reprise du logement, Monsieur [M] [W] a fait procéder à la réalisation de doubles des clefs (pièce n° 25) de la porte du logement et de la cave. Ces doubles ont été adressés à l’huissier instrumentaire procédant à l’expulsion.

Par conséquent, la demande d’indemnisation au titre de la réalisation de doubles des clefs du logement et de la cave, outre les frais de livraison, sont justifiés.

Monsieur [B] [V] et Madame [A] [V] née [O] seront condamnés solidairement à payer à Monsieur [M] [W] la somme de 77,99 euros à ce titre.

Sur la demande en paiement des indemnités d’occupation et régularisations de charges

Sur la demande en paiement des indemnités d’occupation

Aux termes de l’article 7, alinéa 1er, a) de la Loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, Monsieur [M] [W] produit le bail signé le 25 septembre 2016 ainsi que les engagements de caution signés à la même date. Il produit également un dernier décompte, arrêté à la date du 23 novembre 2021, faisant état d’une dette de 6.567,25 euros, débutant au mois d’octobre 2020.

Il convient de rappeler que Monsieur [X] [V], Monsieur [B] [V] et Madame [A] [V] née [O] ont été condamnés solidairement à payer à Monsieur [M] [W] la somme de 16.785,76 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 30 septembre 2020, échéance du mois de septembre 2020 par ordonnance du 13 avril 2021.

De même, les cautions ont été condamnées solidairement avec l’occupant sans droit ni titre du logement à régler au propriétaire une indemnité d’occupation provisionnelle, égale au montant du loyer mensuel révisé augmenté des charges ce à compter de la résiliation du bail intervenue le 11 janvier 2020 jusqu’à la libération effective des lieux.

La somme de 6.138.25 euros (du 1er octobre 2020 au 23 novembre 2021) dont le paiement est réclamé par Monsieur [M] [W] comprend nécessairement les indemnités d’occupation auxquelles les cautions ont été condamnées au paiement par l’ordonnance du 13 avril 2021 à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération des lieux, qui est intervenue lors de leur reprise le 23 novembre 2021.

Sur la demande en paiement des régularisations de charges

Monsieur [M] [W] sollicite également la condamnation en paiement des cautions au titre des régularisation de charges suivantes :

237,16 euros au titre de la régularisation de charges pour l’année 2019,39,24 euros au titre de la régularisation de charges pour la période du 1er janvier 2019 au 23 novembre 2021 après déduction de la somme de 37,32 euros au titre de la régularisation de charges de l’année.

Il ressort des pièces produites par le demandeur que ces sommes sont justifiées par le décompte des charges de copropriétés des années 2019, 2020 et 2021 ainsi que par les avis de taxes foncières des mêmes années. De plus, il convient de relever que le décompte des charges pour l’année 2019 date du 27 octobre 2020, soit postérieurement à l’arrêt de la dette comprise dans l’ordonnance du 13 avril 2021.

Il y a donc lieu de condamner solidairement Monsieur [B] [V] et Madame [A] [V] née [O] à payer à Monsieur [M] [W] la somme de 276,40 euros.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière. Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur la demande de dommages et intérêts

Il y a tout d’abord lieu de prendre acte du désistement de Monsieur [M] [W] de sa demande de dommages et intérêts en réparation du temps passé le 23 novembre 2021 par lui pour un aller-retour de son domicile à Paris à l’appartement de Monsieur [X] [V] pour les opérations d’expulsion et de procès-verbal de constat de l’appartement de Monsieur [X] [V].

Sur la réparation du temps passé pour l’achat des fournitures pour la réalisation des travaux

En l’espèce, Monsieur [M] [W] se désistant de sa demande d’indemnisation de l’achat de fournitures pour réaliser des réparations, sa demande de dommages et intérêts au titre du temps passé à effectuer ces achats ne peut qu’être rejetée.

Sur les demandes accessoires

Il convient de relever que les frais dont le paiement est réclamé par Monsieur [M] [W] relatif à la signification de l’ordonnance du 13 avril 2021, de la notification du commandement de payer à la CCAPEX, de celle de l’assignation en résiliation de bail à la Préfecture, le coût des procès-verbaux de tentative de reprise et reprise des lieux, la réquisition de la force publique, n’entrent pas dans les dépens de la présente instance.

Par conséquent, Monsieur [B] [V] et Madame [A] [V] née [O], succombant, seront condamnés in solidum aux dépens comprenant les frais d’assignation du 25 novembre 2024.

Condamnés aux dépens, Monsieur [B] [V] et Madame [A] [V] née [O] seront condamnés in solidum à verser à la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE le désistement de Monsieur [M] [W] de sa demande de dommages et intérêts en réparation du temps passé le 23 novembre 2021 pour un aller-retour de son domicile à Paris à l’appartement de Monsieur [X] [V] pour les opérations d’expulsion et de procès-verbal de constat du logement,

CONDAMNE solidairement Monsieur [B] [V] et Madame [A] [V] née [O] à payer à Monsieur [M] [W] la somme de 354,04 euros au titre des réparations locatives,

CONDAMNE solidairement Monsieur [B] [V] et Madame [A] [V] née [O] à payer à Monsieur [M] [W] la somme de 77,99 euros au titre de la réfection des clefs du logement et de la cave,

REJETTE la demande en paiement de Monsieur [M] [W] au titre des indemnités d’occupation,

CONDAMNE solidairement Monsieur [B] [V] et Madame [A] [V] née [O] à payer à Monsieur [M] [W] la somme de 276,40 euros au titre des régularisations de charges,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus sur cette somme pour au moins une année entière,

CONDAMNE solidairement Monsieur [B] [V] et Madame [A] [V] née [O] au paiement de la moitié du coût du procès-verbal de constat des lieux,

REJETTE la demande de dommages et intérêts de Monsieur [M] [W],

CONDAMNE in solidum Monsieur [B] [V] et Madame [A] [V] née [O] à payer à Monsieur [M] [W] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [B] [V] et Madame [A] [V] née [O] aux entiers dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit,

Ainsi jugé les jour, mois et an que dessus et après lecture la greffière a signé avec la présidente.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE