TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e DUMAINE-MARTIN

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à M^e DUMAINE-MARTIN

■

Charges de copropriété

N° RG 25/02538 -

N° Portalis 352J-W-B7J-C7DZV

N° MINUTE :

Assignation du :

21 Février 2025

JUGEMENT

rendu le 28 Mai 2026

DEMANDEUR

Le Syndicat des Copropriétés de l’immeuble sis [Adresse 1] à PARIS (75016) dénommé” [Adresse 2]”, représenté par son administrateur provisoire, Maître [W] [R], administrateur judiciaire, désigné en cette qualité suivant ordonnance de renouvelle du 28 mars 2024 par le Président du Tribunal judiciaire de PARIS,

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représenté par Maître Stéphane DUMAINE-MARTIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0062

DÉFENDEUR

Monsieur [G] [A]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Décision du 28 Mai 2026

Charges de copropriété

N° RG 25/02538 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7DZV

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière, lors des débats, et de Madame Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière, lors de la mise à disposition.

DÉBATS

À l’audience du 17 Mars 2026 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 28 Mai 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

M. [G] [A] est propriétaire des lots n°2027 – 2107 et 2149 au sein de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4], dit « [Adresse 2] », soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice du 21 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble précité, représenté par Me [R] es qualité d’administrateur provisoire de l’immeuble selon ordonnance du 28 mars 2024, a assigné M. [A] devant le tribunal de céans par acte de commissaire de justice du 21 février 2025, sollicitant sa condamnation, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, en paiement des sommes de :

-33.022,63 euros de charges de copropriété, dues pour la période du 1er janvier 2024 au 31 janvier 2025, appel du 1er trimestre 2025 inclus, avec intérêt au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation et capitalisation ;

—  5.000 euros de dommages intérêts ;

—  3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

M. [A], citée à étude, n’a pas comparu.

La clôture des débats a été prononcée par ordonnance du 06 novembre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 mars 2026 puis mise en délibéré au 28 mai suivant, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges

Décision du 28 Mai 2026

Charges de copropriété

N° RG 25/02538 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7DZV

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application du dernier alinéa de l’article 14-1 de ladite loi, les provisions relevant du budget prévisionnel sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. Par ailleurs, conformément au I de l’article 14-2 de ladite loi, les provisions pour travaux non compris dans le budget prévisionnel sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale, et en application du II du même article, le fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

L’approbation des comptes par une décision d’assemblée générale non contestée dans les délais légaux s’oppose à ce qu’un copropriétaire refuse de payer sa quote-part de charges correspondante, sauf contestation de la régularité de son compte individuel, conformément au deuxième alinéa de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967.

Sur ce,

Pour justifier sa demande principale au titre des charges de copropriété échues et impayées, le syndicat des copropriétaires produit notamment :

* un extrait de matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaire de M. [A] des lots n°2027 – 2107 et 2149 au sein de l’immeuble en cause,

* un décompte individuel de charges couvrant la période du 10 septembre 2020 au 31 janvier 2025, appels de charges courantes et travaux du 1er trimestre 2025 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 33.022,63 euros,

* les appels de charges et travaux adressés par le syndic de l’immeuble au défendeur concernant la période précitée,

* les procès-verbaux des assemblées générales des 02 septembre 2020 – 25 mars 2022 – 16 mars 2023 – 15 janvier 2024 et 18 décembre 2024, portant notamment approbation des comptes des exercices 2020 à 2024, et votant des budgets prévisionnels pour les années 2021 à 2025.

En application des textes précités et au regard des pièces produites, la créance du syndicat des copropriétaires est établie tant dans son principe que dans son quantum.

M. [A] sera donc condamné au paiement de la somme de 33.022,63 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 21 février 2025, date de l’acte introductif d’instance.

Décision du 28 Mai 2026

Charges de copropriété

N° RG 25/02538 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7DZV

En application de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière depuis la demande en justice seront capitalisés.

Sur la demande additionnelle indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

Sur ce,

À l’appui de sa demande indemnitaire, le syndicat des copropriétaires excipe de difficultés de trésorerie l’ayant conduit à être placé sous administration provisoire et à être assigné en paiement par l’union des syndicats de copropriétaires de [Adresse 5] ainsi que par l’association syndicale libre Passy [Adresse 6] dont il est membre.

Or, sil est exact que l’immeuble en cause est sous administration provisoire, il convient de relever que ce placement est intervenu pour la première fois en mars 2021, soit antérieurement à la période pour laquelle la société défenderesse est poursuivie en paiement.

Il doit également être noté qu’à la lecture de la requête initiale déposée en vue de la désignation d’un administrateur judiciaire (pièce 1), les difficultés de trésorerie du syndicat des copropriétaires sont présentées comme venant de la carence en paiement d’un copropriétaire détenant de très nombreux lots, et connaissant un arriéré de charges de près de 200.000 euros.

Cette même requête ne fait aucunement état de l’incidence d’éventuels non-paiements de M. [A].

Dans ces conditions, faute pour le syndicat des copropriétaires de rapporter la preuve du préjudice directement subséquent à la carence du défendeur dont il réclame l’indemnisation, cette demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Sur ce,

Partie succombante, M. [A] sera condamné aux dépens, ainsi qu’au paiement de la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu enfin d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE M. [G] [A] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4], représenté par Me [R] es qualité d’administrateur judiciaire de la copropriété selon ordonnance de renouvellement du 28 mars 2024, la somme de 33.022,63 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées, selon décompte du 10 septembre 2020 au 31 janvier 2025, pour les charges dues pour la période du 1er janvier 2024 au 31 janvier 2025, appels de charges courantes et travaux du 1er trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 21 février 2025,

DIT que les intérêts échus pour une année entière depuis la demande en justice produiront eux-mêmes des intérêts,

REJETTE le surplus des demandes en paiement du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4], représenté par Me [R] es qualité d’administrateur judiciaire de la copropriété selon ordonnance de renouvellement du 28 mars 2024,

CONDAMNE M. [G] [A] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4], représenté par Me [R] es qualité d’administrateur judiciaire de la copropriété selon ordonnance de renouvellement du 28 mars 2024, la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [G] [A] aux dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article 478 du code de procédure civile, le présent jugement deviendra non avenu s’il n’est pas notifié dans les six mois de sa date,

REJETTE toutes autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 1] le 28 Mai 2026.

La Greffière La Présidente