CCC + CE adressées le / /26 à :

M^e Frédéric MORIN + M^e Emmanuelle DUVAL

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

DU : 06 Janvier 2026

N°RG : N° RG 24/00900 – N° Portalis DBW6-W-B7I-DLFL

Nature Affaire : Autres demandes relatives à la vente

Minute : 2025/

JUGEMENT

Rendu le 06 Janvier 2026

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ENTRE :

Madame [N], [F], [M], [T] [K]

née le 16 Juillet 1950 à [Localité 6], de nationalité Française

demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Frédéric MORIN, avocat au barreau de LISIEUX

Monsieur [E], [J], [U] [K]

né le 15 Juillet 1953 à [Localité 7]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Frédéric MORIN, avocat au barreau de LISIEUX

Monsieur [I], [D] [K]

né le 08 Avril 1959 à [Localité 7]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Frédéric MORIN, avocat au barreau de LISIEUX

ET :

S.A.S. CIF PROMOTION

agissant poursuite et diligences de son représentant légal domicilié au siège

sis [Adresse 1]

représentée par M^e Emmanuelle DUVAL, avocat au barreau de LISIEUX, M^e Corinne SAMSON, avocat au barreau de NANTES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT D’AUDIENCE : Madame Sarah NICOLAI, Juge ;

GREFFIER

LORS DES DEBATS : Monsieur John TANI, Greffier ;

GREFFIER LORS

DE LA MISE A DISPOSITION : Monsieur John TANI, Greffier ;

DÉBATS : À l’audience publique du 04 Novembre 2025, le Juge Unique, conformément aux articles 801 du code de procédure civile, en l’absence d’opposition des avocats dûment avisés et après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries, a mis l’affaire en délibéré pour rendre le jugement ce jour : 06 Janvier 2026.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant promesse unilatérale de vente signée le 21 octobre 2022 avec le concours de Maître [O], notaire à [Localité 12], Mme [N] [K] épouse [Y], M. [E] [K] et M. [I] [K], ci-après dénommés les consorts [K], ont promis de vendre à la Sas Cif promotion (Sas Cif) un terrain situé à [Localité 10] cadastré AW n°[Cadastre 2].

En contrepartie de cette promesse, la société Cif promotion devait verser une indemnité d’immobilisation de 35 700 euros, soit 17 850 euros, entre les mains du notaire, et 17 850 euros entre les mains des promettants, et ce au plus tard dans les huit jours de la date fixée pour la régularisation de l’acte authentique de vente dans l’éventualité où le bénéficiaire ne donnerait plus suite à l’acquisition une fois l’ensemble des conditions suspensives réalisées.

L’acte comprenait des conditions suspensives particulières à savoir, l’obtention d’un permis de construire définitif avant le 25 septembre 2023 purgé de tout recours et retrait, et devenu définitif. La vente était également soumise à la condition que le bénéficiaire réalise une analyse de sol préalable au dépôt de la demande de permis de construire et qu’il soit notamment constaté l’absence de pollution dans le sol et le sous-sol.

Par courrier du 15 février 2023, la Sas Cif a informé les consorts [K] que la communauté de communes du pays de [Localité 9] lui avait imposé une procédure de concertation préalablement au dépôt de sa demande de permis de construire. Elle lui a expliqué avoir réalisé cette concertation à la réunion publique du 17 janvier 2023 et avoir constaté une forte opposition au projet présenté. Elle leur a rappelé que cette opposition a été renouvelée, en leur présence, au rendez-vous en mairie du 9 février 2023. La Sas Cif a, en conséquence, sollicité l’annulation de la promesse litigieuse.

Par courrier du 17 mars 2023, la Sas Cif a demandé à Maître [O] la restitution de l’indemnité d’immobilisation versée entre ses mains, expliquant qu’il n’aurait servi à rien de déposer une demande de permis de construire car celle-ci était vouée à l’échec et par tant, que malgré leurs efforts, la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire ne s’étant pas réalisée ladite promesse était devenue nulle et non avenue.

Cette demande a été renouvelée par la Sas Cif par lettre recommandée du 24 juillet 2023 tout en indiquant qu’elle refusait de verser la somme de 17 850 euros aux promettants.

Les promettants ont, par courrier du 05 février 2024, demandé à la Sas Cif le versement de cette seconde moitié de l’indemnité d’immobilisation.

Par acte de commissaire de justice du 11 mars 2024, les consorts [K] ont fait délivrer à la Sas Cif promotion une sommation de payer la somme de 17 981,70 euros correspondant à la deuxième moitié de l’indemnité d’immobilisation et aux frais de cet acte.

Les consorts [K] ont, par acte de commissaire de justice du 02 octobre 2024, assigné la Sas Cif promotion devant le tribunal judiciaire de Lisieux aux fins de voir constater la réalisation de la condition suspensive, ordonner à Maître [O] de leur régler la somme de 17 850 euros séquestrée en son étude et condamner la Sas Cif promotion à leur payer la somme de 17 850 euros au titre du solde de l’indemnité d’immobilisation avec intérêts au taux légal à compter du 11 mars 2024.

Le juge de la mise en état a rendu une ordonnance de clôture le 08 janvier 2025 pour une clôture le même jour puis a révoquée celle-ci par ordonnance du 14 janvier 2025.

La clôture définitive est intervenue le 09 juillet 2025 par ordonnance du même jour du juge de la mise en état.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par conclusions notifiées par RPVA le 16 mai 2025, les consorts [K] demandent au tribunal de :

— constater que la réalisation de la condition suspensive de dépôt d’un permis de construire a été empêchée par la Sas Cif promotion et que ladite condition est donc réputée accomplie,

— ordonner à Maître [A] [O] de régler aux consorts [K], unis d’intérêts, la somme de 17 850 euros séquestrée en son étude,

— condamner la Sas Cif promotion à leur payer la somme de 17 850 euros au titre du solde de l’indemnité d’immobilisation avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 11 mars 2024,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— condamner la Sas Cif promotion à leur payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et injustifiée,

— condamner la Sas Cif promotion à leur payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la Sas Cif promotion aux entiers dépens,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Les consorts [K] soutiennent que le projet présenté lors la réunion publique de la communauté de communes et celui présenté lors de la réunion du 9 février 2023 ne sont pas les mêmes et indiquent que si une vive opposition a été manifestée, c’est à propos de ce second projet en raison de la présence de logements en rez-de-chaussée compte-tenu du risque pour les personnes en cas d’inondation. Ils affirment que le directeur de la communauté de communes n’a jamais exprimé d’avis défavorable sur le projet initial présenté en réunion publique, projet qui ne comportait pas de logement au rez-de-chaussée.

Selon eux, la Sas Cif ne rapporte pas la preuve d’une certitude de la non-obtention d’un permis de construire purgé de tout recours car si le second projet aurait sans doute fait l’objet d’un refus de permis de construire, tel n’est pas le cas du projet initial. Seul le dépôt d’une telle demande aurait permis d’obtenir cette certitude, ce que la Sas Cif a unilatéralement décidé de ne pas faire.

Enfin, ils nient avoir refusé de conclure une nouvelle promesse avec cette société pour envisager un nouveau projet.

Par conclusions notifiées par RPVA le 11 juin 2025, la Sas Cif promotion demande au tribunal de :

— juger que la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire purgé de tous recours et retrait devenu définitif n’a pas défailli du fait ou d’une faute de la société Cif,

— rejeter en conséquence toutes les demandes formulées par les consorts [K] contre la société Cif,

— rejeter la demande de condamnation de la société Cif pour résistance abusive,

— juger que la somme de 17 850 euros séquestrée en l’étude de Maître [A] [O] devra être restituée à la société Cif,

— condamner les consorts [K] à verser à la société Cif la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance.

La Sas Cif promotion avance que la condition suspensive ne réside pas dans le dépôt d’un permis de construire mais dans l’obtention d’un tel permis. Elle dit que lors de la signature de la promesse, la nécessité de respecter une procédure de concertation préalable n’avait pas été envisagée, ce qui aurait conduit à rédiger la condition différemment si tel avait été le cas.

En tout état de cause, contrainte de respecter cette procédure, elle explique avoir soumis un projet de 20 logements sans aucun au rez-de-chaussée à la concertation publique mais que les riverains ont exigé que ce projet soit revu à la baisse à défaut de quoi ils agiraient contre le projet. Elle indique que le maire lui aurait suggéré un projet plus petit, implanté en front de rue, et que c’est dans ce contexte qu’elle aurait présenté un second projet à la réunion du 9 février 2023, projet encore modifié après en supprimant 4 maisons individuelles car la difficulté de la présence d’eau au centre du terrain avait été relevée.

Elle affirme avoir proposé ce second plan modifié aux consorts [K] par courrier du 15 février 2023 ce qui impliquait de résilier la promesse du 21 octobre 2022, courrier resté sans réponse jusqu’au mois de février 2024 où elle s’est vue reprocher d’avoir interrompu le processus d’obtention du permis de construire de son propre chef.

Ainsi, selon elle, l’impossibilité d’obtenir un permis de construire et donc la défaillance de la condition suspensive, ne lui sont pas imputables mais sont la résultante de la procédure de concertation obligatoire dont elle n’avait pas été informée avant la signature, procédure qui a permis d’avoir la certitude que le permis ferait l’objet d’un refus ou de recours.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières écritures, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale

*Sur la réalisation des conditions suspensives

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1124 de ce code définit la promesse unilatérale comme le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

Suivant l’article 1304 du code civil, l’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un événement futur et incertain.

La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple.

Elle est résolutoire lorsque son accomplissement entraîne l’anéantissement de l’obligation.

L’article 1304-3 de ce code dispose que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt.

Enfin, l’article 1304-6 prévoit que l’obligation devient pure et simple à compter de l’accomplissement de la condition suspensive.

Toutefois, les parties peuvent prévoir que l’accomplissement de la condition rétroagira au jour du contrat. La chose, objet de l’obligation, n’en demeure pas moins aux risques du débiteur, qui en conserve l’administration et a droit aux fruits jusqu’à l’accomplissement de la condition.

En cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé.

En l’espèce, suivant promesse unilatérale de vente signée le 21 octobre 2022 avec le concours de Maître [O], notaire à [Localité 12], les consorts [K] ont promis de vendre à la Sas Cif un terrain situé à [Localité 10] cadastré AW n°[Cadastre 2].

Cet acte comprenait une condition suspensive d’obtention d’un permis de construire prévoyant que « la réalisation des présentes est soumise à l’obtention par le bénéficiaire d’un permis de construire avant le 25 septembre 2023 pour la réalisation sur le bien de l’opération suivante : construction de 1 200 m² de surfaces de plancher minimum à usage de logements libres ».

La promesse précise « que le bénéficiaire devra, pour se prévaloir de la présente condition suspensive, justifier auprès du promettant du dépôt d’un dossier complet de demande de permis de construire correspondant exactement à l’opération envisagée et ce au plus tard le 28 février 2023, au moyen d’un récépissé délivré par l’autorité compétente. Toute modification de l’opération envisagée devra recueillir l’accord du promettant ».

Lors d’une réunion tenue le 27 septembre 2022, le conseil communautaire de la communauté de communes du Pays de [Localité 9], dont dépend la commune de [Localité 10], a décidé de mettre en place une concertation préalable en matière d’urbanisme pour tous les projets de travaux ou d’aménagement soumis à permis de construire ou permis d’aménager qui conduiraient à créer au moins 10 logements sur une unité foncière située sur les territoires des communes de [Localité 8] et de [Localité 10].

Conformément à cette obligation, la société Cif a présenté en réunion publique le 17 janvier 2023, un projet immobilier de 20 logements à édifier sur le terrain objet de la promesse.

Ce projet a fait l’objet de critiques par les riverains lors de ladite réunion comme en témoignent la copie du registre de concertation produite aux débats et les articles publiés par des médias locaux.

Par courrier du 15 février 2023, la société Cif a informé les consorts [K] de la tenue de la réunion publique du 17 janvier 2023 et de l’opposition à son projet de construction qui y a été exprimée. Elle a également rappelé aux promettants la teneur du rendez-vous en mairie ayant eu lieu le 9 février 2023 sur sa demande et en leur présence en ces termes : « au cours de ce rendez-vous nos interlocuteurs nous ont clairement indiqué, et vous avez pu l’entendre, que le projet prévu initialement (construction de 20 logements collectifs) objet de la promesse de vente ne pourrait être réalisé et qu’il nécessitait une modification importante ».

Elle a aussi évoqué la présentation d’un projet alternatif : « à la suite de la réunion de concertation, nous avons réfléchi à un projet alternatif que nous avons présenté lors de ce rendez-vous (modification de l’implantation du bâtiment, suppression des constructions en cœur d’ilot, gestion des vues…). Celui-ci porte sur immeuble de 12 logements et semble pouvoir satisfaire la mairie et les riverains ».

Pour ces raisons, la société Cif, dans le même courrier, a indiqué aux consorts [K] qu’elle ne pouvait pas déposer de permis de construire tel que le prévoit la promesse de vente pour la réalisation de 20 logements collectifs et leur a demandé de confirmer par retour de courrier leur accord sur l’annulation de la promesse de vente compte-tenu de ce contexte.

Toutefois, aucun élément ne dispensait la société Cif de déposer une demande de permis de construire.

En effet, si la concertation des riverains a été rendue obligatoire par la communauté de communes, leur consentement à un projet de construction n’a pas été érigé en condition nécessaire pour l’obtention d’un permis de construire.

Cette instance de discussion a pour but un dialogue entre les constructeurs et les habitants pour que ces derniers puissent exprimer leurs craintes quant aux répercussions d’une construction sur leur propre qualité de vie et ainsi mener à d’éventuelles modifications du projet sur cette base.

La société Cif insiste sur l’impossibilité d’obtenir un permis de construire ou à tout le moins que celui-ci soit purgé de tous recours si elle sollicitait un permis conforme au projet de construction présent dans la promesse qu’elle présente comme un projet de 20 logements.

Pourtant, la promesse ne fait pas état du nombre de logements prévu mais uniquement d’une surface de plancher en mètre carré. Un nombre plus ou moins important de logements est donc sans conséquence.

À titre surabondant, il importe de relever l’absence d’impossibilité juridique d’obtenir le permis de construire qui aurait permis de considérer la condition suspensive comme défaillante.

Ainsi, la société Cif, qui après recueil de réticences quant à son projet, a unilatéralement décidé de ne pas déposer de demande de permis de construire comme elle y était tenue et ce dans son seul intérêt financier, a elle-même empêché la réalisation de la condition.

Par conséquent, la condition suspensive relative à l’obtention d’un permis de construire est réputée accomplie, et par tant c’est également le cas de celle d’obtention d’un permis non assorti d’un diagnostic sur l’archéologie préventive.

Enfin, s’agissant de la condition d’absence de pollution dans le sol et sous-sol suivant laquelle « le bénéficiaire s’engage à faire les analyses de sol à ses frais et préalablement au dépôt de la demande de permis de construire », aucune des parties n’avance qu’elle fait défaut de telle sorte qu’elle est également réputée accomplie.

*Sur l’indemnité d’immobilisation

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, la promesse de vente prévoit une indemnité d’immobilisation de 35 700 euros.

La moitié de cette indemnité a d’ores et déjà été versée entre les mains du notaire rédacteur, soit 17 850 euros. S’agissant de la seconde moitié (17 850 euros), la promesse indique : « le bénéficiaire s’engage à les payer au promettant au plus tard dans les huit jours de la date fixée pour la régularisation de l’acte authentique de vente, dans l’éventualité où le bénéficiaire ne donnerait plus suite à l’acquisition, une fois toutes les conditions suspensives réalisées ».

L’acte fait état de ce que « si la vente n’était pas réalisée, la totalité de l’indemnité d’immobilisation resterait acquise au promettant à titre de prix forfaitaire de l’indisponibilité entre ses mains du bien formant l’objet de la présente promesse ».

La Sas Cif promotion n’a pas donné suite à l’acquisition, les conditions suspensives ont pourtant été considérées accomplies, conformément au contrat des parties, elle doit par conséquent régler l’intégralité de l’indemnité d’immobilisation aux promettants.

La Sas Cif sera par conséquent condamnée à verser la somme de 17 850 euros aux consorts [K].

Il sera par ailleurs ordonné à Maître [O] de libérer la somme de 17 850 euros séquestrée en son étude et de la verser aux consorts [K].

Enfin, la Sas Cif sera déboutée de se demande reconventionnelle en restitution de la somme de 17 850 euros versée au notaire rédacteur.

*Sur les intérêts

L’article 1231-6 alinéa 1er du code civil, dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Par ailleurs, suivant l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, une sommation de payer a été délivrée le 11 mars 2024 à la Sas Cif.

La condamnation de la Sas Cif produira donc intérêts au taux légal à compter du 11 mars 2024.

En outre, la capitalisation des intérêts sera ordonnée.

Sur la demande indemnitaire pour résistance abusive

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer

L’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue, en principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts que dans les cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En outre, la simple résistance à une action en justice ne peut constituer un abus de droit.

En l’espèce, les consorts [K] estiment que la Sas Cif a fait preuve de mauvaise foi ce qui leur a occasionné un préjudice particulièrement important du fait de l’impossibilité de disposer de leur bien et de percevoir l’indemnité d’immobilisation.

Toutefois, il est démontré que la Sas Cif a informé les consorts [K] relativement au processus de consultation auquel elle était soumise et les y a même intégrés.

Le seul fait qu’elle ait refusé de verser la seconde partie de l’indemnité d’immobilisation en raison de ce qu’elle percevait comme une impossibilité d’obtenir un permis de construire n’est pas à lui seul constitutif d’une résistance abusive.

En tout état de cause, les consorts [K] ne démontrent pas en quoi la société Cif s’est rendue coupable de malice, mauvaise foi ou erreur grossière équipollente au dol.

Enfin, le refus réitéré de la société de verser l’indemnité dans la présente instance n’est autre que la mise en œuvre de son droit de résister à une action en justice et de se défendre et ce, quand bien même elle succombe à la présente instance.

Par conséquent, les consorts [K] seront déboutés de leur demande indemnitaire pour résistance abusive.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

*Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la Sas Cif, partie perdante, sera condamnée aux dépens.

*Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La Sas Cif, partie condamnée aux dépens, sera condamnée à payer à Mme [N] [K] épouse [Y], M. [E] [K] et M. [I] [K], unis d’intérêts, une somme qu’il est équitable de fixer à 1 500 euros.

La Sas Cif sera par ailleurs déboutée de sa propre demande de ce chef.

*Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, rien ne justifie que l’exécution provisoire soit écartée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

DÉBOUTE la Sas Cif promotion de sa demande de restitution de la somme de 17 850 euros séquestrée en l’étude de Maître [A] [O] ;

ORDONNE à Maître [A] [O], notaire à [Localité 12], de verser à Mme [N] [K] épouse [Y], M. [E] [K] et M. [I] [K], unis d’intérêts, la somme de 17 850 euros séquestrée en son étude ;

CONDAMNE la Sas Cif promotion à payer à Mme [N] [K] épouse [Y], M. [E] [K] et M. [I] [K], unis d’intérêts, la somme de 17 850 au titre du solde de l’indemnité d’immobilisation avec intérêts au taux légal à compter du 11 mars 2024 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;

DÉBOUTE Mme [N] [K] épouse [Y], M. [E] [K] et M. [I] [K] de leur demande indemnitaire pour résistance abusive ;

CONDAMNE la Sas Cif promotion aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE la Sas Cif promotion à payer à Mme [N] [K] épouse [Y], M. [E] [K] et M. [I] [K], unis d’intérêts, la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la Sas Cif promotion de sa demande présentée en application de ce texte ;

REJETTE toutes demandes plus amples et contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi rendu pour mise à disposition au greffe à la date du délibéré ;

Le Greffier, Le Président,