TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 17/03/2026

à : Maître Claire LITAUDON

Copie exécutoire délivrée

le : 17/03/2026

à : Maître Marine DEPOIX

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 25/09899

N° Portalis 352J-W-B7J-DBF6A

N° MINUTE : 2/2026

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 17 mars 2026

DEMANDERESSE

Madame [S] [Z], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne assistée de Maître Marine DEPOIX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0673

DÉFENDERESSE

S.A. CDC HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Claire LITAUDON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1844 substitué par Maître Julien DESPEISSE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1844

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Brice REVENEY, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Alexandrine PIERROT, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 février 2026

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 17 mars 2026 par Brice REVENEY, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Alexandrine PIERROT, Greffière

Décision du 17 mars 2026

PCP JCP référé – N° RG 25/09899 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBF6A

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date des 15 et 21 juin 2022, La SA CDC HABITAT a donné à bail à Mme [S] [Z] un local à usage d’habitation principale situé au [Adresse 3].

Le 25 octobre 2022, Mme [S] [Z] a signalé subir des infiltrations au sein de leur appartement en provenance d’une colonne d’alimentation d’eau montante qui effectue un coude dans un coffrage de son dressing.

Par rapport du 9 mars 2023, l’expert de la MATMUT PROTECTION JURIDIQUE, assureur de Mme [S] [Z] évoque des écoulements et une humidité ambiante. Il a conclu à un relogement ou à la dérivation des conduites et a chiffré les préjudices.

La SA CDC HABITAT n’a pas répondu aux courriers consécutifs de la MATMUT PROTECTION JURIDIQUE. Elle a effectué une déclaration de sinistre auprès de son assureur AXA le 14 janvier 2023.

Par ordonnance de référé en date du 7 novembre 2023, un expert a été désigné dont le rapport a été déposé le 24 juillet 2025, estimant que les désordres étaient imputables à une faute de conception rendant les fuites inévitables.

Par acte d’huissier en date du 3 octobre 2025, Mme [S] [Z] a fait assigner en référé la SA CDC HABITAT devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, au visa des articles 1242 et 1719 du code civil et de l’article 835 du code de procédure civile, aux fins de :

— condamner, sous astreinte de 1000 € par jour de retard à compter du mois suivant la signification de l’ordonnance pendant une durée de trois mois, la SA CDC HABITAT à accomplir les travaux pour remédier aux désordres, soit en modifiant le tracé du réseau, soit en créant une gaine accessible depuis les parties communes au lieu d’être visible seulement depuis l’appartement litigieux,

— condamner à titre provisionnel la SA CDC HABITAT au paiement de la somme de 15.000 euros à Mme [S] [Z] à valoir sur la liquidation définitive de ses préjudices matériels et immatériels,

— condamner à titre provisionnel solidairement La SA CDC HABITAT au paiement de la somme de 3.000 euros à Mme [S] [Z] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise à hauteur de 3948, 83 €, les dépens du précédent référé et les dépens de l’instance.

Mme [S] [Z] affirme que les précédents locataires avaient été en butte à 7 dégâts des eaux en 18 mois. Elle évoque un décollement du parquet qui compromet la sécurité de ses deux jeunes enfants en plus d’avoir affecté la pleine jouissance de la chose louée. Elle engage la responsabilité de la SA CDC HABITAT en sa qualité de gardien de la chose et de bailleur.

Outre le préjudice matériel estimé à 10.000 € par l’expert, elle mesure son préjudice de jouissance à 21% de la surface locative qu’elle calcule sur 34 mois au fil des différentes réindexations, aboutissant à un total minimum de 24 474,16 €, hors préjudice moral, dont elle demande une indemnisation provisionnelle.

***

Dans ses conclusions en défense, La SA CDC HABITAT demande de:

— dire n’y avoir lieu à référé sur la demande de travaux sous astreinte,

— débouter Mme [S] [Z] de sa demande de réalisation de travaux sous astreinte,

— réduire à de plus justes proportions la demande de provision à valoir sur l’indemnisation de la locataire,

— réduire à de plus justes proportions la demande de frais irrépétibles,

— débouter Mme [S] [Z] du surplus de ses demandes, et notamment celle au titre des dépens du précédent référé.

La SA CDC HABITAT nie tout immobilisme suite au signalement des désordres par Mme [S] [Z], ayant fait effectuer une recherche de fuite dès le 2 novembre 2022 et mené la réparation adéquate dès le 14 novembre suivant.

Elle nie avoir été informée du plus récent dégât des eaux en date du 14 janvier 2023 et dit avoir demandé un devis et un bon de commande pour les travaux d’embellissements.

Pour contrer la demande d’astreinte, la SA CDC HABITAT indique n’avoir reçu le rapport final de l’expert que le 31 juillet 2025, rdv de sondage ayant été ensuite pris pour le 26 septembre suivant, décalé au 9 octobre du fait de la locataire, et un devis envoyé dans la foulée ; puis un rdv de chiffrage le 18 décembre 2025, décalé au 15 janvier, pour un devis du 21 janvier 2026, en attendant un autre devis.

La SA CDC HABITAT déduit du rapport d’expertise l’absence d’inhabitabilité du logement

***

L’affaire est appelée et examinée à l’audience du 10 février 2026.

Le conseil de Mme [S] [Z] a fait état d’une expertise très compliquée, suivi d’une carence du bailleur depuis la remise du rapport en juillet 2025. Il reconnaît des devis de la part de la défenderesse, dont rien de plus concret.

La SA CDC HABITAT, assistés par son avocat, ne conteste pas la réalité des désordres. Elle précise que les travaux, importants et techniques, ne peuvent pas être faits rapidement, car nécessitant une étude au préalable, ce qui ne peut souffrir une astreinte.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2026, date de prononcé de l’ordonnance par mise à disposition au greffe puis prorogé au 17 mars 2026.

EXPOSE DES MOTIFS

L’article 835 du code de procédure civile dispose que « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. ».

Il est constant que l’appréciation du caractère manifestement illicite d’un trouble et la prescription des mesures nécessaires pour y mettre fin relèvent du pouvoir souverain du juge des référés et que la mesure choisie ne doit tendre qu’à faire cesser le trouble manifestement illicite.

I. Sur la demande de travaux sous astreinte

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que les articles 1719 et 1720 du code civil imposent au bailleur de délivrer au locataire un logement décent sans risque pour la sécurité ou la santé, en bon état d’usage, de réparation, ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, de lui assurer la jouissance paisible du logement.et de l’entretenir en état de servir à l’usage d’habitation en y effectuant, pendant la durée du bail, toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

(…)

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

(…)

En l’espèce, il ressort des débats et des pièces produites qu’en octobre 2022 (et plus officiellement le 15 novembre 2022), Mme [S] [Z], locataire par bail des 15 et 21 juin 2022, d’un logement situé au [Adresse 3], signalait à son bailleur CDC HABITAT subir des infiltrations qu’elle dit venir de la colonne d’alimentation d’eau montante, dont elle dénonçait l’incongruité du coude ayant pour effet de dévier les fluides depuis la gaine technique dans son logement avant de revenir dans la gaine technique.

Les conclusions du rapport judiciaire du 25 juillet 2025 est très clair à cet égard : «  l’origine des désordres provient du fait que les canalisations qui desservent les sept étages supèrieurs arrivent en plafond du placard (une trappe est même prévue pour l’entretien) d’où elles sont dévoyées.

Cela a pour conséquence que chaque fois qu’il y a une fuite importante en étage, l’eau qui se déverse dans la gaine atterrit dans le placard et l’entrée de l’appartement loué à Mme [F] ».

La SA CDC HABITAT ayant au surplus reconnu la réalité des désordres et ne critiquant en rien le rapport, il ressort du juge de l’évidence de dire, en l’absence de contestation sèrieuse, qu’elle est responsable en sa qualité de bailleur, des dommages matériels et immatériels subis par Mme [S] [Z].

A ce titre, elle est tenue de remédier aux désordres, de rétablir la jouissance paisible de la locataire et de réparer les différents préjudices qu’elle a subis, ce qui fera l’objet de la décision au fond nonobstant la demande de provisions ci-après.

Dans ces conditions, il convient donc de condamner CDC HABITAT à procéder, à ses frais, au travaux pour remédier aux désordres, soit en modifiant le tracé du réseau, soit en créant une gaine accessible depuis les parties communes au lieu d’être visible seulement depuis l’appartement litigieux,

il convient d’examiner si l’astreinte est indispensable au regard des diligences qu’elle a mené ou des résistances qu’elle a pu opposer lors même que la réalité du désordre et des responsabilités était avérée.

Mme [S] [Z] indique avoir subi deux dégât des eaux en octobre 2022 et janvier 2023.

Un échange de mails en pièce 3 (demande) montre que, après le dégât des eaux d’octobre 2022, la SA CDC HABITAT refuse de prendre la mesure des désordres, qu’elle ramène entièrement à des « fuites en dalle » en arguant que les joints de la colonne ont été remplacés précédemment, concluant donc avec légèreté qu’ « il n’ y a pas de raison qu’il puisse y avoir une fuite provenant de cet endroit ».

Pourtant, le rapport du 9 mars 2023 de la MATMUT PROTECTION JURIDIQUE, qui relie le dégât des eaux au fait que « lors de sinistres dans les étages supérieurs, l’eau s’écoule systématiquement dans l’appartement par la présence de deux coudes » précisera que selon le gardien, «  le bailleur a tenté pour les anciens locataires de faire un audit pour déterminer une dérivation sans trop de frais (qui n’a jamais pu aboutir) compte tenu du coût important des percements des voiles/ dalles en béton armé et des contraintes pour les occupants.

Il est effectivement rapporté que les occupants précédents ont été impactés par 7 sinistres avant d’être relogés par le bailleur, ce attesté par la pièce 6 et que le bailleur ne nie pas.

La SA CDC HABITAT affirme avoir fait effectuer une recherche de fuite dès le 2 novembre 2022 et mené la réparation adéquate dès le 14 novembre suivant. Pour autant, l’échange de mails montre bien que cette recherche s’était effectuée sur la base de cette fuite en dalle en évitant de se confronter au vrai et coûteux problème.

La SA CDC HABITAT a effectué tardivement une déclaration de sinistre auprès de son assureur AXA le 14 janvier 2023 et n’a ensuite pas répondu aux courriers consécutifs de la MATMUT PROTECTION JURIDIQUE en date des 30 mars et 11 mai 2023.

Il aura donc fallu une assignation en référé de CDC HABITAT le 18 août 2023 et la nécessité d’une expertise judiciaire après ordonnance du 7 novembre 2023, pour qu’un expert s’empare sérieusement de la problématique, et ce au long d’une expertise que les parties s’accordent à reconnaître compliquée – le rapport n’ayant abouti que le 24 juillet 2025.

Cependant, Mme [S] [Z] a réopéré une assignation dès le 3 octobre 2025, ainsi qu’il convient dans la foulée d’un référé probatoire, quoique non pour obtenir une décision au fond mais bien une injonction de mener les travaux, ce qui apparaît parfaitement justifié s’agissant de désordres subis depuis fin 2022 mais avérés depuis 2019 à l’encontre des devoirs d’un bailleur, qui plus est, d’un bailleur social agissant dans le cadre d’une mission étatique.

La SA CDC HABITAT semble avoir alors obtempéré à la réalité des faits, différents rendez-vous ayant été ayant été ensuite pris pour le 26 septembre 2025, (décalé au 9 octobre du fait de la locataire), et un devis obtenu dans la foulée ; puis un rendez-vous de chiffrage le 18 décembre 2025, décalé au 15 janvier 2026, pour un devis du 21 janvier 2026, en attendant un autre devis, mais toujours sans fixer de date pour les travaux.

On peut donc considérer, au vu de cet antécédent de carence et à défaut de précisions plus amples sur la nécessité et la difficulté d’une étude préalable (sans que soit précisé ce que cette étude apportera de plus après six mois de rendez-vous et de devis) qu’il convient de hâter CDC HABITAT dans sa mise en œuvre des travaux, même s’il n’est pas discutable que leur exécution même ne manquera pas d’être longue et complexe.

En application de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution et en raison de l’ancienneté du trouble et de l’obstination du bailleur pendant plusieurs mois (la longue pèriode d’expertise étant évidemment hors débat) en dépit d’un antécédent qui n’aurait pas du souffrir d’atermoiements, cette condamnation sera assortie d’une astreinte de 200 euros par jour de retard suivant l’expiration d’un délai de trente jours à compter de la signification de la présente ordonnance, et ce pendant un délai trois mois.

II. Sur la provision de dommages et intérêts pour trouble de jouissance

Par rapport amiable non contradictoire du 9 mars 2023, l’expert de la MATMUT PROTECTION JURIDIQUE, assureur de Mme [S] [Z] évoque, du fait de la conception en coude des descentes, à des écoulements et une humidité ambiante de 70% dans les murs du dressing et 50% dans ceux du hall. Sans pour autant évoquer une inhabitabilité, il concluait en guise de solution à un relogement ou à la dérivation des conduites.

L’expert judiciaire fixe les travaux de remise en état à 10.000 € (hors taxe, faut-il penser), ce qui couvre les dommages matériels ; étant précisé que les devis produits par le bailleur se montent à 14.100 € HT et 4332, 41 HT. En tout état de cause, ces travaux seront pris en charge par le bailleur, ce qui est l’objet même de la demande principale de la demanderesse.

De même, l’expert judiciaire évalue le préjudice immatériel à 21% du loyer correspondant à 21% de la surface de l’appartement, Mme [Z] n’ayant pu jouir paisiblement de son logement pendant 27 mois.

Mme [Z] chiffre donc son préjudice de jouissance sur cette base à la somme 14.474, 16 €.

Il lui sera accordé la somme de 8000 € à titre provisionnel.

III. Sur les mesures accessoires

L’équité et les circonstances de l’espèce commandent de condamner CDC HABITAT à payer à Mme [S] [Z] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, CDC HABITAT, partie qui succombe, supportera la charge des dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise à hauteur de 3948, 83 €.

Il ne convient pas de statuer sur les dépens de la précédente instance de référé, que le juge a choisi de répartir entre les parties.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des référés, statuant après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond, mais dès à présent,

CONDAMNONS la SA CDC HABITAT à procéder, à ses frais, au travaux pour remédier aux désordres d’infiltrations subis par Mme [S] [Z], au mieux de la pérennité de la solution retenue, soit en modifiant le tracé du réseau, soit en créant une gaine accessible exclusivement depuis les parties communes au lieu de l’être depuis l’appartement litigieux, et ce, sous astreinte de 200 euros par jour de retard suivant l’expiration d’un délai de trente jours à compter de la signification de la présente ordonnance, pendant trois mois,

CONDAMNONS à titre provisionnel, la SA CDC HABITAT au paiement à Mme [S] [Z] de la somme de 8000 euros au titre de son préjudice de jouissance,

CONDAMNONS la SA CDC HABITAT aux dépens de la présente instance, en ce compris les frais d’expertise à hauteur de 3948, 83 €.

CONDAMNONS la SA CDC HABITAT au paiement à Mme [S] [Z] de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal d’instance, le

La greffière, Le juge,