TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : La SELARL BDR & Associés

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Aurélie HERVÉ,

Pôle civil de proximité

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PCP JTJ proxi fond

N° RG 26/00118 – N° Portalis 352J-W-B7K-DBYFV

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le jeudi 23 avril 2026

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1], représenté par son syndic Le cabinet GECOTRA – GROUPE LRDI VICTOR HUGO SARL dont le siège social est sis – [Adresse 2]

représentée par M^e Aurélie HERVÉ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0235

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. OMNIUM COMMERCIAL CENTRAFRIQUE O.C.E.A, prise en la personne de son mandataire ad hoc, Maître [M] [L] de La SELARL BDR & Associés – dont le siège social est sis [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge, statuant en juge unique

assistée de Anaïs RICCI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 19 février 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 23 avril 2026 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Anaïs RICCI, Greffier

Décision du 23 avril 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 26/00118 – N° Portalis 352J-W-B7K-DBYFV

EXPOSÉ DU LITIGE

La société OMNIUM COMMERCIAL EURAFRIQUE O.C.E.A est propriétaire des lots n°136 et 149 dans l’immeuble sis [Adresse 4].

Par ordonnance du 18 novembre 2024, le Président du Tribunal de Commerce de Paris a désigné BDR & Associés en la personne de Me [M] [L], en qualité de mandataire judiciaire chargée de représenter la société OMNIUM COMMERCIAL EURAFRIQUE O.C.E.A dans le cadre de la présente instance.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], représenté par son syndic la SARL Cabinet GECOTRA en exercice, a assigné la société OMNIUM COMMERCIAL EURAFRIQUE O.C.E.A devant le tribunal judiciaire de Paris en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

827,92 euros au titre des charges de copropriété (4ème trimestre 2025 inclus), décompte arrêté au 27 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,4500 euros de dommages et intérêts,la capitalisation des intérêts échus selon les conditions de l’article 1343-2 du code civil,2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 février 2026, à laquelle le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4]., représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Bien que régulièrement assignée à personne morale, la SELARL BDR & Associés, en sa qualité de mandataire ad hoc de la société OMNIUM COMMERCIAL EURAFRIQUE O.C.E.A, n’a pas comparu, ne s’est pas fait représenter et n’a pas fait connaître au tribunal les motifs de son absence.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe.

En cours de délibéré, il a été sollicité du demandeur qu’il justifie de la qualité de copropriétaire de la société OMNIUM COMMERCIAL EURAFRIQUE O.C.E.A et qu’il fournisse au tribunal des éclaircissements relatifs au fait que les appels de charges avaient été établis au nom de M. [E] [W]. Le demandeur a produit et fourni les explications requises par courriel du 15 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, la défenderesse n’a pas comparu, de sorte qu’il sera fait application des dispositions précitées.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du Code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

Il incombe ainsi au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

l’extrait de matrice cadastrale et la fiche de renseignement immobilière du service de la publicité foncière établissant l’origine de propriété établissant la qualité de copropriétaire de la société OMNIUM COMMERCIAL EURAFRIQUE O.C.E.A,les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1 octobre 2022 au 1 octobre 2025 les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1 avril 2011 au 30 juin 2022les décomptes annuels de répartition des charges définitives des exercices 2011 à 2024,les historiques du compte du 21 juin 2010 au 1 octobre 2025 faisant état d’un solde débiteur de 827,92 euros (en ce inclus une reprise de solde justifiée de 647,96 euros, ainsi que la somme de 64,41 euros réclamée au titre des frais de recouvrement), les procès-verbaux des assemblées générales des 30 juin 2011, 3 décembre 2012, 28 juin 2013, 26 mars 2014, 29 juin 2015, 8 juin 2016, 16 juin 2017,15 juin 2018, 14 juin 2019, 29 juillet 2020, 17 septembre 2021, 1 juillet 2022, 18 juillet 2023, 8 juillet 2024 et 4 juillet 2025 comportant : o approbation des comptes des exercices précédents ,

o vote des budgets prévisionnels et fonds travaux des exercices suivants ;

o vote des travaux ou opérations au titre desquels ont été appelées de charges de travaux figurant dans les historiques de compte ;

les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés,le contrat de syndic, les factures de frais de gestion.

Il convient de relever que le demandeur inclut au décompte des frais qui relèvent des frais exposés au titre du recouvrement de la créance et qui ne peuvent être inclus dans le principal comprenant uniquement les charges de copropriété, ceci pour un total de 64,61 euros. L’ensemble de ces sommes ne sera donc pas pris en compte dans le montant de la créance due au syndicat de copropriété, faute d’être exigible. La somme due sera donc arrêtée à la somme de 763,51 euros.

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 763,51 euros.

La société OMNIUM COMMERCIAL EURAFRIQUE O.C.E.A représentée par son mandataire ad hoc, la SELARL BDR & Associés, sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 763,51 euros, portant sur la période allant du 21 juin 2010 au 1 octobre 2025, incluant l’appel provisionnel du 4ème trimestre 2025.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 10 décembre 2025.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 " sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur;

b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…) "

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 64,61 euros se décomposant comme suit :

—  28,61 euros pour l’envoi d’une mise en demeure en date du 7 novembre 2013,

—  36 euros pour l’envoi d’une mise en demeure en date du 7 décembre 2017,

Ces mises en demeure ne sont toutefois pas produites, de sorte que la demande formée au titre des frais de recouvrement sera rejetée.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie ni de l’abus de droit, ni de la mauvaise foi -ce qui ne résulte pas du seul défaut de paiement du débiteur- ni d’un préjudice subi distinct du retard apporté au paiement et compensé par les intérêts moratoires. Les dépenses engagées pour recouvrer la créance sont quant à elles compensées par les dépens et l’article 700 du code de procédure civile. La réalité d’aucun autre préjudice n’est avérée, cela d’autant que le syndicat des copropriétaires n’explique pas pourquoi il n’a pas réclamé le paiement des charges auprès de la copropriétaire débitrice durant près de 15 années.

Il y a lieu, en conséquence, de rejeter sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera le 10 décembre 2025 pour les charges et frais de recouvrement et la date du présent jugement pour les dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la société OMNIUM COMMERCIAL EURAFRIQUE O.C.E.A représentée par son mandataire ad hoc, la SELARL BDR & Associés, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4]., pris en la personne de son syndic la SARL Cabinet GECOTRA :

— la somme de 763,51 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 21 juin 2010 au 1 octobre 2025 et incluant l’appel provisionnel du 4ème trimestre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 10 décembre 2025,

REJETTE la demande formée au titre des frais de recouvrement,

REJETTE la demande formée au titre des dommages-intérêts,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil, à compter du 10 décembre 2025

CONDAMNE la société OMNIUM COMMERCIAL EURAFRIQUE O.C.E.A représentée par son mandataire ad hoc, la SELARL BDR & Associés, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4]., pris en la personne de son syndic la SARL Cabinet GECOTRA, la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE la société OMNIUM COMMERCIAL EURAFRIQUE O.C.E.A représentée par son mandataire ad hoc, la SELARL BDR & Associés, aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.

La greffière, La présidente