TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [D] [T]

Madame [R] [L] épouse [T]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Elisabeth WEILLER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/07672 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAVYK

N° MINUTE : 5

JUGEMENT

rendu le 28 janvier 2026

DEMANDEUR

S.A. IMMOBILIERE 3F,

[Adresse 1]

représenté par Maître Elisabeth WEILLER de la SCP MENARD – WEILLER, avocats au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

Monsieur [D] [T],

[Adresse 3][Adresse 5]

comparant en personne

Madame [R] [L] épouse [T],

[Adresse 2][Adresse 5]

représentée par M. [D] [T] (Conjoint) muni d’un pouvoir spécial

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 19 novembre 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 28 janvier 2026 par Sandra MONTELS, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 28 janvier 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/07672 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAVYK

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé à effet du 8 janvier 2019, la société IMMOBILIERE 3F a consenti un bail d’habitation à M. [D] [T] et Mme [R] [L] ép. [T] sur des locaux situés au [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 442,15 euros.

Par actes de commissaire de justice du 8 avril 2025, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 3262,29 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [D] [T] et Mme [R] [L] ép. [T] le 9 avril 2025.

Par actes de commissaire de justice du 24 juin 2025, la société IMMOBILIERE 3F a assigné M. [D] [T] et Mme [R] [L] ép. [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour, sous le bénéfice de l’exécution provisoire : faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail, ordonner leur expulsion ainsi que celle de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer majoré de 50 % et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, et à titre subsidiaire d’un montant qui ne saurait être inférieur à celui du loyer et des charges, 3977,51 euros au titre de l’arriéré locatif,350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de tous actes rendus nécessaires par la procédure.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 25 juin 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 19 novembre 2025 la société IMMOBILIERE 3F, représentée par son conseil maintient ses demandes en actualisant sa créance à la somme de 3240,21 euros arrêtée au 10 novembre 2025. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d’apurement de cette dette proposé par les défendeurs.

M. [D] [T] comparant en personne et Mme [R] [L] ép. [T] représentée par ce dernier reconnaissent le montant de la dette locative et demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 100 euros, en plus du loyer courant. M. [D] [T] déclare percevoir un salaire mensuel de 3000 euros et que son épouse ne travaille pas.

Les parties sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

Elles indiquent que les locataires ont bénéficié d’un plan de surendettement exécuté.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que les locataires ont bénéficié d’un plan de surendettement afin de régler en particulier une dette locative en 3 mensualités de 779 euros à compter du 26 février 2024, plan qu’ils ont respecté (dernier paiement le 25 mai 2024).

Un commandement de payer dans le délai de deux mois et visant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 8 avril 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3262,29 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 9 juin 2025.

Cependant, eu égard à la volonté des locataires de s’acquitter de leur dette et à l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due, d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, sans majoration.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 9 juin 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société IMMOBILIERE 3F ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, la société IMMOBILIERE 3F verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 10 novembre 2025, M. [D] [T] et Mme [R] [L] ép. [T] lui devaient la somme de 3240,21 euros.

M. [D] [T] et Mme [R] [L] ép. [T] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement – comme stipulé au contrat – condamnés à payer cette somme à la bailleresse.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [D] [T] et Mme [R] [L] ép. [T] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [D] [T] et Mme [R] [L] ép. [T], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 8 avril 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 8 janvier 2019 entre la société IMMOBILIERE 3F, d’une part, et M. [D] [T] et Mme [R] [L] ép. [T], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] est résilié depuis le 9 juin 2025,

CONDAMNE solidairement M. [D] [T] et Mme [R] [L] ép. [T] à payer à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 3240,21 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 10 novembre 2025,

AUTORISE M. [D] [T] et Mme [R] [L] ép. [T] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 32 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [D] [T] et Mme [R] [L] ép. [T],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 9 juin 2025,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [D] [T] et Mme [R] [L] ép. [T] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,M. [D] [T] et Mme [R] [L] ép. [T] seront solidairement condamnés à verser à la société IMMOBILIERE 3F une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNE in solidum M. [D] [T] et Mme [R] [L] ép. [T] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 8 avril 2025 et celui des assignations du 24 juin 2025,

DÉBOUTE la société IMMOBILIERE 3F de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 28 janvier 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge