Minute n° 25/01182

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/01005 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-IVAD

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 22 Septembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : M. Bernard VALEZY, Magistrat à titre temporaire chargé des contentieux de la protection, assisté, pendant les débats de Madame Murielle FAURY, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 24 Juin 2025

ENTRE :

S.A. ALLIADE HABITAT venant aux droits de CITE NOUVELLE

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Madame [Y] [J], gestionnaire contentieux, munie d’un pouvoir

ET :

Madame [F] [V]

demeurant [Adresse 2]

comparante

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 22 Septembre 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Suivant acte sous seing privé du 3 novembre 2022, la SA d’HLM ALLIADE HABITAT, a donné à bail à Madame [F] [V], un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 328,71 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 128,1 euros, et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 328 euros.

Par courrier simple du 31 mai 2023, la SA d’HLM ALLIADE HABITAT a préalablement signalé à l’organisme payeur de l’aide au logement, en vue d’assurer le maintien de son versement, l’existence d’impayés de loyer.

Les échéances de loyers n’étant pas régulièrement payées, la SA d’HLM ALLIADE HABITAT a fait délivrer le 28 octobre 2024 à Madame [F] [V] un commandement de payer les loyers et charges échus pour un arriéré de 3406,02 euros, et mise en demeure de justifier de l’occupation du logement, outre 206,18 euros relatif au coût de l’acte toutes charges comprises, signifié à étude.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 19 février 2025, signifiée à étude, la SA d’HLM ALLIADE HABITAT a attrait Madame [F] [V] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins de :

— à titre principal, constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du contrat de location au jour de la décision à intervenir et, en conséquence :

— ordonner son expulsion de corps et de bien ainsi que celle de tout occupant de leur chef, dès que le délai légal sera expiré et si besoin avec le concours et l’assistance de la force publique des lieux susmentionnés en faisant s’il y a lieu, procéder à l’ouverture des portes avec un serrurier,

— la condamner à leur payer les sommes suivantes :

—  4440,83 euros, au titre des loyers et charges locatives dues au 31 décembre 2024, avec intérêts de droit à compter de la décision à intervenir, outre le paiement des loyers et charges échus à la date de l’audience,

— une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges et en subissant les augmentations légales à compter du jour de l’assignation et jusqu’à l’entière libération des lieux,

—  500 euros, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— aux dépens de l’instance,

— ordonner, suivant les dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire du jugement à intervenir nonobstant opposition ou appel et sans caution.

La SA d’HLM ALLIADE HABITAT a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 4] par voie électronique avec accusé de réception électronique délivrée le 20 février 2025.

L’audience s’est tenue le 24 juin 2025 devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Prétentions et moyens des parties

Lors de l’audience, la SA d’HLM ALLIADE HABITAT, demandeur représenté avec pouvoir, maintient l’ensemble de leurs demandes, sauf à actualiser leur créance locative à la somme de 6001,12 euros, arrêtée au 31 mai 2025, échéance du mois de mai 2025 incluse, et s’oppose à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Madame [F] [V], défenderesse, a comparu personnellement à l’audience du 24 juin 2025. Après avoir fait part de sa situation personnelle et financière, elle ne conteste ni le principe ni le montant de sa dette locative, tout en sollicitant l’octroi de délais de paiement, à hauteur de 50 euros par mois en sus du loyer courant.

En réponse à la demande formée par Madame [F] [V], la bailleresse maintient son opposition ferme à tout octroi de délais de paiement suspensifs.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience. Il mentionne notamment que Madame [F] [V] perçoit une somme mensuelle estimée à 989 euros (salaire net avant impôt).

Interrogée sur sa situation financière et ses capacités de remboursement, au regard de sa dette locative, Madame [F] [V] concède disposer de ressources particulièrement limitées.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 22 septembre 2025 pour y être rendue la présente décision.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LA DEMANDE PRINCIPALE

Sur la demande de constat de résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La SA d’HLM ALLIADE HABITAT justifie avoir préalablement informé la Caisse d’Allocations Familiales (CAF) de la [Localité 4] deux mois au moins avant la date de délivrance de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, soit le 31 mai 2023. La situation d’impayés de Madame [F] [V] persistant, cette information vaut saisine de la Commission de Coordination des Actions de Préventions des Expulsions locatives (CCAPEX).

De même, une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département de la [Localité 4] le 20 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 II et III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il ressort de l’article 2 du Code civil que les contrats en cours sont régis par la loi en vigueur au jour de leur conclusion. La loi nouvelle ne saurait, en principe, en modifier les règles de formation, d’exécution et d’anéantissement.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail litigieux (« 14) Clauses résolutoires », page 10) a été signifié au locataire le 28 octobre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3406,02 euros n’a pas été réglée par Madame [F] [V] dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. Eu égard à la force obligatoire du contrat liant les parties conformément à l’article 1134 du Code civil, il sera fait application de ce délai.

Il est par conséquent acquis que le commandement de payer délivré à Madame [F] [V] est demeuré infructueux dans le délai imparti.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire, et la juridiction constatera que les conditions d’acquisition de cette clause sont réunies depuis le 29 décembre 2024.

En application de l’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années. Il peut, saisi en ce sens par la SA d’HLM ALLIADE HABITAT ou par Madame [F] [V], et à la condition que celle-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés.

En l’espèce, postérieurement à l’acquisition de la clause résolutoire, il ressort de l’analyse du décompte locatif susvisé que Madame [F] [V] s’est acquittée auprès de la bailleresse, des sommes suivantes :

—  400 euros, le 7 avril 2025,

—  400 euros, le 9 mai 2025 (pour une échéance du mois d’avril 2025 d’un montant de 492,9 euros).

L’analyse des éléments comptables de la présente instance atteste qu’au 2 juin 2025, date d’édition du décompte locatif, la dette locative demeure impayée et s’élève à 6001,12 euros, soit 12,2 termes de loyers.

Force est de constater que Madame [F] [V] ne justifie pas de moyens financiers suffisants pour lui permettre de s’acquitter du paiement du loyer courant ainsi que du solde de sa dette locative, dont le montant excède manifestement ses capacités de remboursement, dans les délais impartis par la loi.

Il n’y a donc lieu de lui accorder ni de délais de paiement, ni de délais suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Il sera donc fait droit à la demande de la SA d’HLM ALLIADE HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail et d’expulsion.

Ainsi, la résiliation est constatée alors que Madame [F] [V] n’a toujours pas restitué les clés du logement. Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Madame [F] [V] et de dire que faute par Madame [F] [V] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de leur chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux, portant mention de la présente décision, demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

À défaut de quoi, conformément à l’article L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles seront mis en vente aux enchères publiques après autorisation du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Il résulte des articles 1728 du Code civil et de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Le bailleur a demandé dans son assignation la condamnation du locataire au paiement de la dette locative, et au paiement des loyers postérieurs. Cela lui permet donc de réactualiser la dette locative à l’audience.

En l’espèce, la SA d’HLM ALLIADE HABITAT verse aux débats un décompte arrêté au 31 mai 2025, échéance du mois de mai 2025 incluse, établissant l’arriéré locatif (loyers courants et charges locatives) à la somme de 6001,12 euros.

Pour la somme au principal, Madame [F] [V], comparante, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Au regard des justificatifs fournis, la créance locative de la SA d’HLM ALLIADE HABITAT est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner Madame [F] [V] à payer à la SA d’HLM ALLIADE HABITAT la somme de 6001,12 euros, arrêtée au 31 mai 2025, comprenant l’arriéré locatif (loyers courants et charges locatives), échéance du mois de mai 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour de la signification de la présente décision.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation

Madame [F] [V] est désormais occupante sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui aurait dû être payés en cas de poursuite dudit bail avec revalorisation telle que prévue au bail et des charges et taxes récupérables jusqu’à la date de libération effective des lieux.

Il y a donc lieu de condamner Madame [F] [V] au paiement de cette indemnité et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance.

En l’espèce, Madame [F] [V] est la partie perdante du litige.

Elle sera en conséquence condamnée aux dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer les loyers courants et charges échus pour un arriéré de 3406,02 euros du 28 octobre 2024, de l’assignation du 19 février 2025 et des dénonces à la préfecture de la [Localité 4] du 20 février 2025 ainsi qu’à la CAF valant saisine de la CCAPEX du 31 mai 2023.

Enfin, il n’y a pas lieu, en l’espèce, de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

DÉCLARE l’action en résiliation de bail par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer courant et des charges locatives recevable ;

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer les loyers courants et charges échus pour un arriéré de 3406,02 euros du 28 octobre 2024 n’a pas été réglée dans les deux mois ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire contractuelle, pour défaut de paiement du loyer courant et des charges locatives, prévue au contrat de bail ;

CONSTATE en conséquence que le contrat de bail du 3 novembre 2022, conclu entre la SA d’HLM ALLIADE HABITAT, d’une part, et Madame [F] [V], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 3], s’est trouvé de plein droit résilié le 29 décembre 2024, par application de la clause résolutoire contractuelle, pour défaut de paiement du loyer courant et des charges locatives ;

DIT n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNE Madame [F] [V] à payer à la SA d’HLM ALLIADE HABITAT la somme de 6001,12 euros, arrêtée au 31 mai 2025, comprenant l’arriéré locatif (loyers courants et charges locatives), échéance du mois de mai 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour de la signification de la présente décision ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Madame [F] [V] au montant égal à celui du loyer avec revalorisation telle que prévue au bail et des charges ainsi que de la régularisation au titre des charges et taxes récupérables sur production de justificatifs, et au besoin la CONDAMNE à verser à la SA d’HLM ALLIADE HABITAT, ladite indemnité mensuelle à compter du mois suivant la dernière échéance intégrée à l’arriéré locatif, et ce jusqu’à complète libération des lieux ;

DIT que faute par Madame [F] [V] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de leur chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux, portant mention de la présente décision, demeuré infructueux ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires ;

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— CCC au dossier

CONDAMNE Madame [F] [V] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer les loyers courants et charges échus pour un arriéré de 3406,02 euros du 28 octobre 2024, de l’assignation du 19 février 2025 et des dénonces à la préfecture de la [Localité 4] du 20 février 2025 ainsi qu’à la CAF valant saisine de la CCAPEX du 31 mai 2023 ;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi fait, jugé et prononcé à [Localité 5], le 22 septembre 2025.

LE GREFFIER LE JUGE