TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Madame [F] [G]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Sébastien MENDES-GIL

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/05481 – N° Portalis 352J-W-B7J-DABG5

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le lundi 05 janvier 2026

DEMANDERESSE

S.A. AXIMO, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Sébastien MENDES-GIL de la SELAS CLOIX & MENDES -GIL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P173

DÉFENDERESSE

Madame [F] [G]

demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge des contentieux de la protection

assisté de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 31 octobre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 05 janvier 2026 par Romain BRIEC, Juge des contentieux de la protection, assisté de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 05 janvier 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/05481 – N° Portalis 352J-W-B7J-DABG5

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 23 septembre 2021 en dernier lieu, à effet au 1er octobre 2021, SA AXIMO a consenti à Madame [F] [G] un bail portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 256,23 euros, outre des charges de 74,52 euros.

Par actes de commissaire de justice en date du 27 mai 2025, la SA AXIMO a fait assigner Madame [F] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du preneur,l’expulsion de Madame [F] [G] et tous occupants de son chef, et ce avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu, avec autorisation de la séquestration du mobilier aux frais, risques et périls du preneur,sa condamnation à lui verser une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’à libération des lieux,sa condamnation à lui verser une somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens comprenant le coût de la sommation interpellative, des procès-verbaux de constat et de l’assignation.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 31 octobre 2025.

A l’audience, SA AXIMO, représentée par son conseil, a déposé a renvoyé aux termes de son assignation, soutenus oralement.

Bien que régulièrement assignée à étude de commissaire de justice, Madame [F] [G] n’a pas comparu ni ne s’est faite représenter. En application de l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation judiciaire du bail et ses conséquences

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

Enfin, il sera rappelé qu’en vertu des articles L.442-3-5 et L.442-8-1 du code de la construction et de l’habitation et 6.5 des conditions générales de location, le locataire doit occuper personnellement les lieux et ne peut les sous-louer, sauf à certaines personnes (personnes de plus de soixante ans ou à des personnes adultes présentant un handicap) et après information préalable du bailleur. Cette interdiction concerne aussi bien la sous-location totale que partielle.

Par ailleurs, en application des articles 2 de la loi du 6 juillet 1989, L.442-3-5 et R.641-1 du code de la construction et de l’habitation et 2 des conditions générales du contrat de bail, les locaux loués doivent constituer la résidence principale effective du preneur et être ainsi occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle notamment.

En l’espèce, la SA AXIMO produit une plainte du 25 juillet 2024 d’une personne disant en substance sous-louer le logement objet du litige à Madame [F] [G] moyennant un loyer mensuel de 530 euros mais avoir été délogé sauvagement par la locataire. Dans le même sens, la SA AXIMO fait état qu’en septembre 2024, une autre personne s’est présentée à son siège et a indiqué occuper ledit appartement moyennant le versement d’un loyer à Madame [F] [G]. Des SMS échangés entre celle-ci et Madame [F] [G], versés aux débats, attestent de ses déclarations. En outre, il ressort d’une sommation interpellative du 1er octobre 2024 que « plusieurs voisins confirment des allers des allers et venues dans les lieux et que la locataire en titre ne serait même plus là ». Enfin, le constat de commissaire de justice du 19 décembre 2024, relève que l’appartement est « sans électricité ni eau », qu’il est « peu meublé » et qu’il contient « peu d’effets personnels ».

Dans ces conditions, le manquement contractuel tenant à la sous-location illicite du bien est ainsi avéré. Cette violation est par ailleurs suffisamment grave et répétée pour entraîner le prononcé de la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du preneur en ce qu’elle a débuté au plus tard en février 2024, tel que mentionné dans la plainte d’un occupant du 25 juillet 2024, alors que le contrat de bail rappelait expressément l’interdiction de la sous-location et que le logement de caractère social n’est pas vocation à venir enrichir le preneur.

Madame [F] [G] devenant ainsi sans droit ni titre, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aux termes de l’article 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement. Ce délai de deux mois ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, le constat de commissaire de justice du 19 décembre 2024 met en exergue que l’appartement présente l’apparence d’un lieu désormais inhabité, compte-tenu de l’absence d’électricité et d’eau, et d’effets personnels en faible quantité. Absente à l’audience du 31 octobre 2025, Madame [F] [G] n’apporte par définition aucun élément pour renverser cette présomption. Les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution n’ont donc pas vocation à s’appliquer.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Madame [F] [G], qui n’a pas délivré congé ni remis les clés au bailleur, sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du présent jugement à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Madame [F] [G], qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût de la sommation interpellative, des procès-verbaux de constat et de l’assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros, correspondant à sa demande, lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit, en application de l’article 515 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 23 septembre 2021 en dernier lieu, à effet le 1er octobre suivant, entre la SA AXIMO et Madame [F] [G], portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] aux torts de la locataire ;

ORDONNE en conséquence à Madame [F] [G] de restituer les clés du logement à la SA AXIMO dans un délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [F] [G] d’avoir restitué les clés dans ce délai, la SA AXIMO pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, sans que les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution n’aient pas vocation à s’appliquer ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que Madame [F] [G] est tenue au paiement des loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail ;

CONDAMNE Madame [F] [G] à verser à la SA AXIMO une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du présent jugement et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Madame [F] [G] à verser à la SA AXIMO la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Madame [F] [G] aux dépens en ce compris le coût de la sommation interpellative, des procès-verbaux de constat et de l’assignation ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La greffière Le juge des contentieux de la protection