TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e HOFFMANN NABOT

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à M^e HOFFMANN NABOT, M^e LAURENT

■

Charges de copropriété

N° RG 24/10575 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C5URR

N° MINUTE :

Assignation du :

29 Août 2024

JUGEMENT

rendu le 12 Mars 2026

DEMANDEUR

Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 2], représenté par son syndic, la société FONCIA AGENCE CENTRALE, SAS, représentée par ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au dit siège.

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par Maître Marc-Robert HOFFMANN NABOT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1364

DÉFENDERESSE

Madame [U] [G]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par Maître Thomas LAURENT de la SELAS LCA ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0023

Décision du 12 Mars 2026

Charges de copropriété

N° RG 24/10575 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5URR

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Océane CHEUNG, Juge, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 07 Janvier 2026 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 12 Mars 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Mme [U] [G] est propriétaire des lots de copropriété n°112, 113 et 116 d’un immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 5] .

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 22 août 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure Mme [U] [G] de payer la somme de 28 666,83 euros au titre des charges de copropriété.

Par exploit d’huissier signifié le 29 août 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 1] à Paris 1er a fait assigner Mme [U] [G] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience d’orientation du 9 avril 2025.

*

Aux termes de l’acte d’assignation, et au visa des articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et de l’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

« Condamner Madame [U] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 6], représenté par son syndic, la société Foncia Agence Centrale, les sommes de :

—  28 666,83 € au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement impayés arrêtées au 19 août 2024, avec intérêt de droit à compter de la délivrance de l’assignation, sauf somme à parfaire,

—  4 000 euros à titre de dommages et intérêts,

—  1 500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

Rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit,

Condamner Madame [U] [G] aux entiers dépens. »

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 4 mars 2025, et au visa de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et de l’article 1240 du code civil ainsi que de l’article 31-1 du code de procédure civile, Mme [U] [G] demande au tribunal de :

« Débouter le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 6], représenté par son syndic, la société Foncia Agence Centrale, de l’ensemble de ses demandes, conclusions et fins à l’encontre de Madame [U] [G],

Mettre hors de cause Madame [U] [G],

Condamner le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 6], représenté par son syndic, la société Foncia Agence Centrale, à payer à Madame [U] [G] la somme de 6.000 € au titre des dommages-intérêts en lien avec la présente instance,

Condamner le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 6], représenté par son syndic, la société Foncia Agence Centrale, à payer au Trésor Public une amende civile de 10.000 € en raison d’une procédure abusive ou dilatoire,

Exonérer Madame [U] [G] de participer aux appels de fonds émis par le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 6], représenté par son syndic, la société Foncia Agence Centrale, pour payer les dommages-intérêts et l’amende civile,

Condamner le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 6], représenté par son syndic, la société Foncia Agence Centrale, à payer à Madame [U] [G] la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. »

*

La clôture de l’instruction a été prononcée le 4 septembre 2025, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 7 janvier 2026. La décision a été mise en délibéré au 12 mars 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales en paiement

Au titre des charges de copropriété

Décision du 12 Mars 2026

Charges de copropriété

N° RG 24/10575 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5URR

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Mme [U] [G] est propriétaire des lots n°112, 113 et 116 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 1] à [Localité 5].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 2023 et 2025, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2023 à 2024, fixé les budgets prévisionnels des années 2023 à 2026 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots de la défenderesse ;

— un décompte de créance actualisé au 19 août 2024.

Dès lors qu’un syndicat des copropriétaires produit, comme en l’espèce, des appels de fonds, un décompte individuel de charges ainsi que les procès-verbaux des assemblées générales de copropriétaires ayant approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels, et que les appels de fonds adressés au copropriétaire portent sur un nombre de tantièmes correspondant aux tantièmes de charges communes générales affectées au lot de ce copropriétaire, la créance du syndicat des copropriétaires est justifiée (ex. : Civ. 3ème, 7 juillet 2016, n° 14-28395).

Décision du 12 Mars 2026

Charges de copropriété

N° RG 24/10575 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5URR

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, et après imputation des règlements effectués par les copropriétaires sur la dette la plus ancienne conformément aux articles 9 de l’arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires et 1342-10 du code civil, le compte individuel de Mme [U] [G] présentait un solde débiteur de 28 666,83 euros au 19 août 2024.

Mme [U] [G], ne contestant pas le montant de cette dette, soutient cependant ne pas être redevable en totalité des sommes réclamées par la copropriété. Elle fait valoir dans le dispositif de ses conclusions qu’elle a émis un chèque de 28 666,83 euros, alors que dans la discussion elle indique avoir réglé par chèque une somme de 28 291,53 euros. À l’examen des pièces, il est exact qu’il s’agit d’un chèque de 28 291,53 euros (pièce n°9) et que la situation de son compte établi par Foncia (pièce n°10) démontre bien l’encaissement dudit chèque intervenu le 23 août 2024. Dès lors, le solde débiteur est de 375,30 euros (28 666,83 euros – 28 291,53 euros), après imputation de ce règlement sur la dette la plus ancienne conformément aux dispositions précitées.

Dans ces conditions, Mme [U] [G] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] la somme de 375,30 € au titre des charges de copropriété, arrêtées au 19 août 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation.

Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par Mme [U] [G] de ses obligations.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation. Aucun préjudice distinct de celui compensé par les intérêts moratoires liés à la créance n’est établi par le demandeur, d’autant plus qu’un chèque de 28 291,53 euros a été encaissé avant l’assignation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que Mme [U] [G] a agi de mauvaise foi. Aucune faute caractérisant une résistance abusive n’est davantage démontrée.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur la demande reconventionnelle indemnitaire

Mme [U] [G] sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui verser une somme de 6 000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive.

L’article 32-1 du code de procédure civile dispose que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile, sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « Tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

Il est à rappeler que pour dégénérer en abus de droit et en faute, l’exercice d’une action en justice doit être fait de mauvaise foi, la partie demanderesse ne pouvant légitimement penser obtenir gain de cause ou agissant dans le seul but de porter préjudice à la partie adverse, et qu’en matière de copropriété, l’action est abusive si elle a pour seul but de perturber le bon fonctionnement de la copropriété ou si les recours à répétition révèlent une intention malveillante ou un esprit procédurier excessif du demandeur.

En l’espèce, au regard de ce qui a été exposé précédemment, aucun abus d’agir en justice n’est caractérisé. Aucun préjudice n’est en outre démontré par la défenderesse.

Par conséquent, il y a lieu de rejeter la demande reconventionnelle de dommages et intérêts.

Sur la demande reconventionnelle tendant au prononcé d’une amende civile

La défenderesse demande le prononcé d’une amende civile de 10 000 euros.

Il est à rappeler que seul le tribunal peut décider de la mise en œuvre de l’article 32-1 du code de procédure civile, Mme [U] [G] n’ayant en effet aucun intérêt au prononcé à l’encontre du syndicat des copropriétaires d’une amende civile au profit du Trésor public.

En vertu du principe « nul ne plaide par procureur », Mme [U] [G] sera donc déclarée irrecevable en sa demande tendant au prononcé d’une amende civile.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [U] [G], partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance.

Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenue aux dépens, Mme [U] [G] sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros à ce titre.

Sur les frais communs de procédure

L’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose notamment que « le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ».

Au regard de l’issue du litige, et du fait qu’aucun somme de dommages et intérêts ni l’amende civile n’a été prononcée à l’encontre du syndicat des copropriétaires, elle sera déboutée de sa demande de dispense de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

Sur l’exécution provisoire

Décision du 12 Mars 2026

Charges de copropriété

N° RG 24/10575 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5URR

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

DECLARE Mme [U] [G] irrecevable en sa demande tendant au prononcé d’une amende civile ;

CONDAMNE Mme [U] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] à [Localité 1] les sommes de :

375,30 euros au titre des charges de copropriété impayées (arrêtées au 19 août 2024), avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation ;

1 500 euros au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

DEBOUTE Mme [U] [G] de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles ;

CONDAMNE Mme [U] [G] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 1] le 12 Mars 2026.

La Greffière La Présidente