TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [Y] [M]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Dominique DEMEYERE

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 26/00196 – N° Portalis 352J-W-B7K-DB2QT

N° MINUTE :

4/2026

JUGEMENT

rendu le jeudi 02 avril 2026

DEMANDERESSE

LE SYNDICAT PRINCIPAL DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1] représenté par son syndic La Société ATRIUM GESTION, dont le siège social est sis – [Adresse 2]

représentée par M^e Dominique DEMEYERE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1291

DÉFENDEUR

Monsieur [Y] [M], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente, statuant en juge unique

assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 février 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 02 avril 2026 par Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier

Décision du 02 avril 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 26/00196 – N° Portalis 352J-W-B7K-DB2QT

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

M. [Y] [M] est propriétaire des lots n°218 (annexe-réserve) et 230 (cave) au sein d’un immeuble situé [Adresse 4], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice du 14 janvier 2026 remis à étude, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la société ATRIUM GESTION a fait assigner M. [Y] [M] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Paris au visa de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de le voir condamner au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

—  2 801,76 euros au titre des charges de copropriété impayées entre le 01 octobre 2024 et le 01 octobre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 24 juillet 2025 ;

—  1 010 euros au titre des frais de contentieux en application de l’article 10 de la loi susvisée ;

—  2 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— la capitalisation des intérêts prévue à l’article 1343-2 du code civil ;

—  2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens incluant l’intégralité des droits proportionnels de recouvrement prévus à l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 10 février 2026 à laquelle le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la société ATRIUM GESTION, et représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance. Il fait valoir que nonobstant une première condamnation à payer les charges par jugement du 08 avril 2025, le défendeur persiste à ne pas payer les appels de charges ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion récurrentes.

Assigné par acte signifié à étude, M. [Y] [M] ne comparaît pas et n’est pas représenté.

La décision a été mise en délibéré au 02 avril 2026 par mise à disposition au greffe. Invité en cours de délibéré à justifier de l’adresse de M. [Y] [M] à [Localité 1] figurant sur l’assignation alors que notamment, le relevé de propriété du 09 juillet 2025 mentionne une adresse à [Localité 2], le conseil du syndicat des copropriétaires a produit un procès-verbal de difficultés établi par le commissaire de justice à [Localité 3] le 19 septembre 2024. Le défendeur n’ayant pas fait connaitre une nouvelle adresse dans la forme prévue par l’article 65 du décret du 20 mars 1967, il est retenu que l’assignation du 14 janvier 2026 lui a été régulièrement délivrée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété et travaux impayés

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 35-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Il appartient, en outre, à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver, conformément à l’article 1353 du code civil.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant notamment aux débats :

— la fiche de relevé de propriété du 09 juillet 2025 dont il ressort que les lots n°218 et 230 (54/10000 et 2/10 000) sont la propriété de M. [Y] [M] ;

— un relevé de compte individuel pour la période du 4ème trimestre 2024 au 4ème trimestre 2025 ;

— les appels de charges, provisions, travaux et relevés ;

— le contrat de syndic ;

— une mise en demeure du syndic du 24 juillet 2025 ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale annuelle du 23 juin 2025 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels, et l’attestation de non recours.

Il ressort du décompte produit au soutien de l’acte introductif d’instance, que le compte de copropriétaire de M. [Y] [M] est débiteur de la somme de 2 801,76 euros pour la période du 4ème trimestre 2024 au 4ème trimestre 2025, « constitution provision spéciale Tvx, Fonds Travaux Appel 4/4 01/10 et Rbt fond travaux alur » inclus.

M. [Y] [M], ni comparant ni représenté, n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause le principe de la dette ainsi que de son exigibilité et ne produit aucune preuve de paiements libératoires.

Par conséquent, il sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires demandeur la somme de 2 801,76 euros pour la période du 4ème trimestre 2024 au 4ème trimestre 2025 « constitution provision spéciale Tvx, Fonds Travaux Appel 4/4 01/10 et Rbt fond travaux alur » inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du 24 juillet 2025, date de mise en demeure.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Par « frais nécessaires » au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Il convient à ce titre de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d’administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l’objet d’une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu’en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l’espèce, le demandeur sollicite la somme de 1 010 euros au titre des frais de contentieux en application de l’article 10 de la loi susvisée et produit deux factures du syndic de 510 euros chacune au titre des honoraires de suivi de contentieux du 2ème semestre 2024 et du 1er semestre 2025.

Ces frais ne seront pas retenus en l’absence de preuve que le syndic aurait accompli des diligences précises, inhabituelles et exceptionnelles sortant de sa gestion courante.

Le syndicat des copropriétaires demandeur sera donc débouté de sa demande au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est relevé que M. [Y] [M] a fait l’objet d’une condamnation récente du 08 avril 2025 à régler les charges et travaux impayés au 3ème trimestre 2024 inclus. Il est établi qu’il doit désormais s’acquitter des charges impayées depuis le 4ème trimestre 2024 au 4ème trimestre 2025.

Ces manquements répétés et persistants malgré une première décision de justice perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété. Il sera de ce chef condamné à verser la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera fixé au 14 janvier 2026.

Sur les demandes accessoires

M. [Y] [M], partie perdante, sera condamné aux entiers dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au paiement de laquelle M. [Y] [M] sera condamné.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, pôle civil de proximité, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [Y] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la société ATRIUM GESTION la somme de 2 801,76 euros au titre des charges et travaux impayés pour la période du 4ème trimestre 2024 au 4ème trimestre 2025 « constitution provision spéciale Tvx, Fonds Travaux Appel 4/4 01/10 et Rbt fond travaux alur » inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 24 juillet 2025 ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la société ATRIUM GESTION de sa demande de paiement de la somme de 1 010 euros au titre des frais de contentieux en application de l’article 10 de la loi susvisée ;

CONDAMNE M. [Y] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la société ATRIUM GESTION la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil à compter du 14 janvier 2026 ;

RAPPELLE que les paiements des charges de copropriété intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

CONDAMNE M. [Y] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la société ATRIUM GESTION la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [Y] [M] au paiement des entiers dépens de la présente instance ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la société ATRIUM GESTION du surplus de ses demandes ;

DIT que conformément à l’article 478 du code de procédure civile, ce jugement sera non avenu s’il n’a pas été notifié dans les six mois de sa date,

DIT que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Le greffier Le président