TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 12]

[Adresse 7]

[Localité 2]

N° RG 24/00092 – N° Portalis 46C2-W-B7I-BBZD

N° Minute : 25/91

5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

Copies délivrées le

CEX à SCI DAVIDAN

CCC à M.[G]

JUGEMENT DU 20 Août 2025

Par mise à disposition au greffe du Tribunal Judiciaire.

Au siège du Tribunal, sous la Présidence de Madame Yvonne ZOUZOULAS, Magistrat à titre temporaire au Tribunal Judiciaire de Limoges, déléguée au Tribunal Judiciaire de Tulle aux fonctions de Juge des contentieux de la protection, assistée de Brigitte BARRET, Greffier, lors des débats et de Nicolas DASTIS, Greffier, lors du délibéré ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDERESSE

S.C.I. DAVIDAN – M. et Mme [W],

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Monsieur [F], selon pouvoir en date du 31 mai 2025

ET :

DEFENDEUR

Monsieur [J] [G]

né le 15 août 1983 à [Localité 8],

demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

DÉBATS : 2 juin 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 7 juillet 2021, la SCI DAVIDAN en la personne de ses gérants monsieur [R] [V] [W] et madame [E] [W] son épouse (née [X] [P]) a donné à bail à monsieur [J] [G] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] à TULLE (19000) avec prise d’effet à la même date, pour un loyer initial de 204.96 euros outre 25 euros de provisions pour charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 août 2022, la SCI DAVIDAN a fait signifier à monsieur [J] [G] un commandement de payer visant la clause résolutoire et d’avoir à justifier d’une assurance locative, pour un montant de 1289.07 euros en principal, au titre de charges et loyers impayés, sans résultat.

La SCI DAVIDAN par acte de commissaire de justice en date du 21 décembre 2023, a délivré à monsieur [G] un nouveau commandement de payer et d’avoir à justifier d’une assurance, visant la clause résolutoire pour un montant de 2699.73 euros en principal, au titre de charges et loyers impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 août 2024, la SCI DAVIDAN a fait assigner monsieur [J] [G] devant le juge du contentieux et de la protection du Tribunal judiciaire de Tulle aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

Prononcer la résiliation du bail portant sur le logement [Adresse 4] à [Localité 12] en date du 21 février 2024, par l’effet du jeu de la clause résolutoire en application des articles 24 et 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 ;Juger que monsieur [J] [G] est occupant sans droit ni titre depuis le 22 février 2024 ;

Ordonner l’expulsion de monsieur [J] [G] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique en application de l’article L 411-1 du Code des procédures civiles d’exécution et d’un serrurier ;Condamner monsieur [J] [G] au paiement des sommes suivantes :. la somme de 3224.64 euros au titre de la dette locative arrêtée au 21 février 2024 (mois de février inclus), correspondant aux loyers et charges impayés et indemnités d’occupation à cette date, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation soit au 2 août 2024 ;

. une indemnité d’occupation (article 1760 du Code civil) égale au montant du loyer réindexé et des charges, à compter de mars 2024, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisées par la remise des clés, ou l’établissement d’un procès-verbal de reprise des lieux avec expulsion ainsi que de tout occupant de son chef ;

. la somme de 950 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Le condamner aux entiers dépens de la procédure y compris le coût du commandement de payer et le coût de l’assignation, la dénonciation CCAPEX et les frais postérieurs.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois et a été utilement appelée, retenue et plaidée à l’audience du 2 juin 2025.

A l’audience du 2 juin 2025, la SCI DAVIDAN est représentée par monsieur [K] [F] traducteur muni d’un mandat de représentation.

La SCI DAVIDAN maintien l’intégralité de ses demandes. Elle explique que monsieur [G] n’a pas payé ses loyers depuis deux ans. La SCI demande le paiement des arriérés de loyers, l’expulsion et des frais de procédure à hauteur de 1500 euros.

Le rapport d’enquête sociale a été établi et retourné au greffe le 19 septembre 2024.

Monsieur [J] [G] dûment convoqué, était non comparant ni représenté à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I – Sur la recevabilité de la demande tendant à la résiliation du bail

En application de l’article 24 alinéa II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, la SCI DAVIDAN verse au dossier l’attestation électronique de la CCAPEX de la [Localité 9] qui rapporte la preuve que le signalement du commandement de payer du 16 août 2024 lui a bien été notifié et que le signalement du commandement de payer du 21 décembre 2023 lui a été notifié le 22 décembre 2023.

Toujours en application de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la notification de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département doit être effectuée 2 mois (ancien délai figurant dans le bail conclu le 7 juillet 2021 avant la date de l’audience. C’est une contrainte de forme et de délai. Elle est une condition de recevabilité de la demande du propriétaire en résiliation du bail. L’assignation a été enregistrée électroniquement par la Préfecture de la [Localité 9] le 6 août 2024 soit plus de deux mois avant la première audience du 7 octobre 2024.

La demande est donc recevable.

II – Sur la résiliation du bail et l’expulsion de l’occupant

En application des dispositions des articles 1728 et 1741 du Code civil et 7 § a de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer son loyer aux termes convenus, à peine de résiliation du bail.

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Les deux commandements de payer du 16 août 2022 et du 21 décembre 2023 et de justifier d’une assurance locative, visent chacun la clause résolutoire et reproduisent les dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Monsieur [J] [G] n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement du 21 décembre 2023 dans le délai de deux mois et n’ayant pas justifié de son assurance locative, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 21 février 2024. Depuis lors, monsieur [J] [G] est occupant sans droit ni titre de l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 13].

Il convient donc d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

III – Sur l’indemnité d’occupation

Compte tenu des dispositions du bail et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 22 février 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux, à une somme égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi : soit 229.54 euros (loyer 219.54 euros + 10 euros charges), sans indexation eu égard à son caractère indemnitaire.

IV – Sur la demande en paiement des loyers et charges

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi susvisée du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que monsieur [J] [G] n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation, qu’il ne règle plus sa part de loyers, que l’arriéré de loyers augmente, de sorte qu’à ce titre reste due à la date du 28 mai 2025, la somme de 3255.44 euros (relevé de compte agence Avenir immobilier à [Localité 11] du 28 mai 2025).

La créance étant justifiée, il convient en conséquence de condamner monsieur [J] [G] au paiement de cette somme, assortie des intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision, par application des dispositions de l’article 1231-7 du Code Civil.

Le rapport d’enquête sociale établi le 19 septembre 2024, indique que monsieur [G] a vu sa situation financière, jusqu’alors très précaire, être régularisée en juillet 2024 il perçoit un droit RSA de 506.42 euros. Il doit débuter une formation au CFPPA de [Localité 10] jusqu’en juin 2025. Il a obtenu le financement de son permis de conduire. Il a mis à jour son attestation d’assurance et s’engage à reprendre le paiement du différentiel de loyer à partir du mois d’octobre 2025.

Monsieur [G] ne s’est pas manifesté depuis cette date. Si un versement de loyers de 2761 euros a bien été effectué le 7 avril 2025 par la CAF, monsieur [G] apparait étranger à ses propres obligations puisqu’il n’a pas respecté son engagement de régler même partiellement sa part de loyers. Il est absent aux audiences et ne met pas le Tribunal en état de connaitre sa situation réelle.

En conséquence, aucun délai de paiement ne pourra lui être accordé.

V – Sur les demandes accessoires

La SCI DAVIDAN ne justifie pas d’un préjudice spécifique ou de frais de procédure sollicités à hauteur de 1500 euros, sa demande ne sera pas accueillie.

La charge des dépens incombe au débiteur, la liste des dépens est énumérée à l’article 695 du Code de procédure civile.

En application de l’article 696 du Code de Procédure Civile, monsieur [J] [G], qui est la partie perdante dans ce litige, sera condamnée aux dépens de l’instance y compris le coût du commandement de payer du 21 décembre 2023, étant ici rappelé que le coût de l’assignation et la notification CCAPEX entrent de droit dans les dépens.

La somme de 300 euros sera accordée à la SCI DAVIDAN sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire de Tulle, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la SCI DAVIDAN recevable en son action ;

CONSTATE que les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 21 février 2024 ; en conséquence, PRONONÇE la résiliation à cette date du bail portant sur l’appartement à usage d’habitation 1er étage situé [Adresse 6] ([Adresse 1]) ;

DIT qu’il pourra être procédé, faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois suivant la signification du commandement de libérer les locaux, à l’expulsion de monsieur [J] [G] et de tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours d’un serrurier et l’assistance de la force publique, ainsi qu’à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, le tout dans les conditions prévues par les articles 61 à 66 de la loi n 91-650 du 9 juillet 1991 (articles L. 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution) ;

CONDAMNE monsieur [J] [G] à payer à la SIC DAVIDAN la somme de 3255.44 euros (trois mille deux cent cinquante-cinq euros et 44 centimes) au titre des arriérés de loyers et indemnités d’occupation arrêtés au 28 mai 2025, et à restituer les clés de l’appartement au bailleur, somme à parfaire des loyers et charges et indemnité d’occupation impayés postérieurs ;

DIT que la somme de 3255.44 euros portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement, en application de l’article 1231-7 du Code civil ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation à une somme égale au montant du loyer révisé et augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et jusqu’à la libération effective des lieux : soit la somme mensuelle non révisable de 229.54 euros (deux cent vingt-neuf euros et 54 centimes) ;

CONDAMNE monsieur [J] [G] au paiement de ladite indemnité d’occupation mensuelle à compter du 22 février 2024 et jusqu’à la complète libération des lieux ;

CONDAMNE monsieur [J] [G] à payer à la SCI DAVIDAN la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DÉBOUTE la SCI DAVIDAN du surplus de ses demandes ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera notifiée par les soins du greffe de la juridiction au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisionnel ;

CONDAMNE monsieur [J] [G] aux entiers dépens de l’instance, y compris le coût du commandement de payer du 21 décembre 2023 et de la notification CCAPEX et de l’acte d’assignation en justice.

LE GREFFIER LE JUGE