TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [N] [R] [W] [Z]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Valérie LEPAGE-ROUSSEL

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/07837 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAXIN

N° MINUTE :

12 JCP

JUGEMENT

rendu le mercredi 07 janvier 2026

DEMANDEUR

Monsieur [I] [K]

demeurant [Adresse 4]

assisté par M^e Valérie LEPAGE-ROUSSEL, avocat au barreau de PARIS, toque : A744

DÉFENDERESSE

Madame [N] [R] [W] [Z]

demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Brice REVENEY, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Clémence MULLER, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 03 novembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 07 janvier 2026 par Brice REVENEY, Juge assisté de Clémence MULLER, Greffière

Décision du 07 janvier 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/07837 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAXIN

FAITS ET PROCEDURE

Par bail verbal du 15 mars 2022, M. [I] [K] a donné à bail à Mme [N] [R] [W] [Z] un appartement à usage d’habitation, situé [Adresse 3], escalier 4, 1er étage droite, pour un loyer actuel de 600 euros et 75 euros de charges.

Par jugement du 24 juillet 2024 signifié le 13 septembre 2024, le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris a débouté M. [I] [K] de sa demande en résiliation judiciaire du bail et de ses conséquences et a condamné Mme [N] [R] [W] [Z] à payer un arriéré de loyers de 7485 euros arrêté au 31 mars 2024 payable par 36 mensualités de 200 euros, le solde majorant la dernière échéance.

Il est apparu que Mme [N] [R] [W] [Z] ne s’était pas conformée à l’échéancier.

Par acte extrajudiciaire du 13 septembre 2024, M. [I] [K], a donné congé pour vendre à Mme [N] [R] [W] [Z] à effet du 14 mars 2025, sans réponse de sa part.

M. [I] [K] a été reçu le 22 juillet 2025 en sa demande par la commission de surendettement des particuliers du Val de Marne.

Par acte de commissaire de justice du 13 août 2025, M. [I] [K] a assigné Mme [N] [R] [W] [Z] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris au visa de l’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 aux fins de :

voir valider le congé en cause et constater la résiliation du bail et l’occupation sans droit ni titre,voir ordonner l’expulsion sans délai de Mme [N] [R] [W] [Z] ainsi que de tous occupants de son chef avec assistance au besoin de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision,voir ordonner le transport et la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble ou autre local de son choix aux frais, risques et péril des défendeurs,voir condamner Mme [N] [R] [W] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer normalement exigible en cas d’occupation régulière des locaux jusqu’à libération effective des lieux,voir condamner Mme [N] [R] [W] [Z] au paiement de la somme de 18285 euros au titre de l’arriéré de loyers et de charges au 31 juillet 2025,voir condamner Mme [N] [R] [W] [Z] au paiement d’une indemnité de 2000 euros de frais irrépétibles, outre les dépens.

A l’audience du 3 novembre 2025, le conseil de M. [I] [K] a réitéré ses demandes.

Régulièrement assignée à personne, Mme [N] [R] [W] [Z] n’a pas comparu.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de validation de congé

Aux termes de l’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

(…)

II. – Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Le locataire qui accepte l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu’à l’expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l’adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n’a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l’adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans le délai d’un mois est caduque.

Le locataire qui accepte l’offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit.

Décision du 07 janvier 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/07837 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAXIN

Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.

(…)

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

En l’espèce, l’existence du bail verbal n’étant plus à contester au vu des deux quittances fournies et de la décision précédente du 24 juillet 2024, il ressort des pièces versées aux débats que M. [I] [K] a fait délivrer à sa locataire en date du 13 septembre 2024 un congé pour vendre à effet du 14 mars 2025 conformément à l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989.

On peut constater que le congé, signifié à domicile au fils de la locataire, reprend les termes des cinq alinéas de l’article 15 II ci-dessus et que l’offre de vente est expressément faite pour le prix de vente fixée à 295700 euros.

Le motif et la forme de ce congé n’ont été nullement contestés par la locataire qui n’a pas davantage fait valoir son droit de priorité sur l’achat du bien.

En conséquence, le congé pour vendre sera validé.

Il en résulte que le contrat de bail verbal liant les parties relativement au logement situé [Adresse 2] est résilié à la date du 14 mars 2025, avec les conséquence qui s’ensuivent.

Sur la demande d’expulsion

Le contrat de bail litigieux étant résilié au 15 mars 2025, Mme [N] [R] [W] [Z] est occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Il sera donc ordonné l’expulsion de Mme [N] [R] [W] [Z] et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant.

Aux termes de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7.

(…)

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, il ressort des termes du jugement du 24 juillet 2024 que Mme [N] [R] [W] [Z] avait elle-même proposé un échéancier à raison de 200 euros par mois sur 36 mois en plus des loyers, arguant qu’elle avit repris un travail en octobre 2023.

Or, il ressort des pièces fournies et de l’absence de la locataire qu’elle n’a pas payé le premier euro de cet échéancier et n’ a pas davantage repris le paiement des loyers courants.

La mauvaise foi de Mme [N] [R] [W] [Z] dans l’exécution de ses obligations tant contractuelles que judiciaire ne peut donc être que constatée.

Il ne sera donc pas fait application du délai de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, sans préjudice du délai de trêve hivernale.

Il ne convient pas de faire droit à la demande d’astreinte, le recours à la force publique paraissant suffisant.

Néanmoins, en cas de maintien dans les lieux, le bailleur sera autorisé, en sus de l’expulsion comme décrite ci-dessus, à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril des locataires, à défaut de local désigné.

Le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par Mme [N] [R] [W] [Z] à compter de la date de résiliation le 15 mars 2025 jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés.

Cette indemnité d’occupation sera égale au montant du loyer indexé et des charges révisées qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi.

Il convient de condamner Mme [N] [R] [W] [Z] au paiement de ces sommes.

Sur la demande de paiement de l’arriéré

Il ressort de la signification du jugement du 24 juillet 2024 en date du 13 septembre 2024 et de l’assignation du 13 août 2025 valant mise en demeure, que Mme [N] [R] [W] [Z] est débitrice d’une somme de 18285 euros, échéance de juillet 2025 incluse, se décomptant comme suit :

— une créance locative de 7485 euros arrêtée au 31 mars 2024, objet d’un jugement passé en force de chose jugée sur lequel il ne convient pas de se prononcer à nouveau, sinon pour constater que la locataire ayant manqué à respecter l’échéancier défini par le juge des contentieux de la protection, ainsi qu’à payer ses loyers et charges courantes, elle doit se voir privée de cet aménagement.

Pour le reste, une condamnation étant déjà intervenue, il revient au bailleur de faire exécuter le jugement précité.

— une somme de 10800 euros arrêtée au 31 juillet 2025 correspondant aux loyers et charges courantes (devenues indemnités d’occupation) non payées depuis le mois d’avril 2024 jusqu’au mois de juillet 2025, pour laquelle, au vu des pièces fournies et à défaut de contestation de la locataire, il convient d’entrer en condamnation.

Il convient en conséquence de condamner Mme [N] [R] [W] [Z] au paiement de cette somme de 10800 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, sous réserve des échéances d’occupation échues depuis, lesquelles seront grevées des intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur les dépens

Il y a lieu de condamner Mme [N] [R] [W] [Z] aux dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il y a lieu de condamner solidairement Mme [N] [R] [W] [Z] à payer la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugementréputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au Greffe :

CONSTATE la validité du congé pour vendre en date du 13 septembre 2024 à effet du 14 mars 2025 signifié à Mme [N] [R] [W] [Z] par M. [I] [K] sur la base de l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 ;

CONSTATE, du fait du congé pour vendre en date du 13 septembre 2024, la résiliation du bail conclu entre les parties portant sur les lieux loués situés au [Adresse 2], et ce à compter du 14 mars 2025 ;

CONSTATE l’occupation sans droit ni titre de Mme [N] [R] [W] [Z] à compter du 15 mars 2025 ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Mme [N] [R] [W] [Z] ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique le cas échéant ;

DIT inapplicable le délai de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

AUTORISE, à défaut de départ volontaire, M. [I] [K] à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de Mme [N] [R] [W] [Z], à défaut de local désigné ;

DIT QUE le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE, en ce cas, Mme [N] [R] [W] [Z] à payer à M. [I] [K] l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux, par remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise, égale au montant du dernier loyer indexé et des charges révisées qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi ;

CONSTATE que Mme [N] [R] [W] [Z] n’a pas respecté les termes de l’échéancier mis en place par le jugement du 24 juillet 2024 signifié le 13 septembre 2024 ni n’a repris le loyer courant ;

DECLARE en conséquence l’échéancier caduc ;

CONSTATE en conséquence que la condamnation de Mme [N] [R] [W] [Z] par le jugement du 24 juillet 2024 à payer la somme de 7485 euros doit recevoir exécution ;

CONDAMNE Mme [N] [R] [W] [Z] à payer à M. [I] [K] la somme de 10800 euros correspondant aux loyers et charges courantes arrêtée depuis le mois d’avril 2024 jusqu’au mois de juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, sous réserve des échéances d’occupation échues depuis, lesquelles seront grevées des intérêts au taux légal à compter du jugement ;

DEBOUTE M. [I] [K] du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE Mme [N] [R] [W] [Z] aux dépens ;

CONDAMNE Mme [N] [R] [W] [Z] à payer à M. [I] [K] la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et la greffière susnommés.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT