TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [C] [X]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Charles DULAC

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/03726 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5I4O

N° MINUTE :

9 JCP

JUGEMENT

rendu le mardi 14 janvier 2025

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 3], représenté par son syndicat le cabinet NG IMMOBILIER – [Adresse 1]

représenté par M^e Charles DULAC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0093

DÉFENDEUR

Monsieur [C] [X], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge, statuant en juge unique

assistée de Aline CAZEAUX, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 12 novembre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 14 janvier 2025 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Aline CAZEAUX, Greffier

Décision du 14 janvier 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/03726 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5I4O

EXPOSE DU LITIGE

M. [C] [X] est propriétaire des lots n°4 et 24 dans l’immeuble sis [Adresse 3], cadastrés AI n°[Cadastre 4], soumis au régime de la copropriété et représentant 1/1000 et 74/1000 tantièmes.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic le cabinet NG Immobilier en exercice, a assigné M. [C] [X] devant le tribunal judiciaire de Paris, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

-4592,17 euros au titre des charges de copropriété (2ème trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 22 mars 2024, avec capitalisation des intérêts échus selon les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

-2500 euros de dommages et intérêts,

-2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

L’affaire a été appelée à l’audience du 12 novembre 2024, à laquelle le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Assigné à par procès-verbal de recherches infructueuses conformément à l’article 659 du code de procédure civile, M. [C] [X] n’a pas comparu, ne s’est pas fait représenter et n’a pas fait connaître au tribunal les motifs de son absence. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe.

Invité à produire en délibéré le procès-verbal de l’assemblée générale ayant voté le budget prévisionnel de charges 2023, le conseil du demandeur a, par courriel du 13 décembre 2024, adressé au greffe le document sollicité.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, le défendeur n’a pas comparu, de sorte qu’il sera fait application des dispositions précitées.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

— les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,

— les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du Code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

Il incombe ainsi au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l’immeuble et relatif au lot 4 et 24, indiquant la répartition des tantièmes (74/1000èmes et 1/1000èmes), établissant la qualité de copropriétaire de M. [C] [X],

— les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1 janvier 2023 au 30 juin 2024,

— les décomptes annuels de répartition des charges définitives de l’exercice 2022,

— l’historique du compte du 1 janvier 2023 au 26 avril 2024 faisant état d’un solde débiteur de 4592,17 euros (en ce inclus 994 euros de frais de recouvrement),

— les procès-verbaux des assemblées générales du 18 mai 2022 et 20 novembre 2023 comportant :

o approbation des comptes des exercices 2021 et 2022,

o vote des budgets prévisionnels 2023 et 2024,

o le fonds travaux 2024 ;

o vote des travaux ou opérations suivantes : travaux de sécurisation du contrôle d’accès, travaux de maçonnerie et d’étanchéité toiture terrasse du 2ème étage,

— les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés,

— la mise en demeure de payer la somme de 3648,17 euros adressée le 22 mars 2024 à M. [C] [X] (pli avisé et non réclamé),

— le contrat de syndic.

Il convient de relever que le demandeur inclut au décompte des frais qui relèvent des frais exposés au titre du recouvrement de la créance et qui ne peuvent être inclus dans le principal comprenant uniquement les charges de copropriété, ceci pour un total de 994 euros. L’ensemble de ces sommes ne sera donc pas pris en compte dans le montant de la créance due au syndicat de copropriété, faute d’être exigible. La somme due au titre des seules charges de copropriété sera donc arrêtée à la somme de 3598,17 euros.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’envoi de la mise en demeure avisée le 25 mars 2024, en application des articles 1231-6 du code civil et 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 " sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur; «   » b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…) "

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais d’huissier, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 994 euros se décomposant comme suit :

—  144 euros pour l’envoi d’une mise en demeure en date du 22 mars 2024,

-50 euros pour l’envoi d’une relance en date du 25 avril 2023,

-500 euros pour l’ « ouverture de la procédure »,

—  300 euros pour le « suivi de procédure ».

Les frais de relance avant mise en demeure ne peuvent être pris en compte.

Il n’est par ailleurs pas justifié de diligences particulières ni du temps consacré à l’ouverture et au suivi de la procédure par le syndic, de sorte que ces éléments constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété et ne peuvent donner lieu à condamnation.

En conséquence la somme globale de 144 euros sera accordée au titre des frais nécessaires, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie ni de l’abus de droit, ni de la mauvaise foi -ce qui ne résulte pas du seul défaut de paiement du débiteur- ni d’un préjudice subi distinct du retard apporté au paiement et compensé par les intérêts moratoires. Les dépenses engagées pour recouvrer la créance sont quant à elles compensées par les dépens, l’article 700 du code de procédure civile et les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. La réalité d’aucun autre préjudice n’est avérée. Il y a lieu en conséquence, de rejeter sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera le 20 juin 2024 pour les charges et frais de recouvrement.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 750 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [C] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], pris en la personne de son syndic le cabinet NG Immobilier :

— la somme de 3598,17 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 1 janvier 2023 au 26 avril 2024 et incluant l’appel provisionnel du 2ème trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure du 22 mars 2024,

— la somme de 144 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

REJETTE la demande de dommages-intérêts,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil, à compter du 20 juin 2024,

CONDAMNE M. [C] [X] aux dépens,

CONDAMNE M. [C] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], pris en la personne de son syndic le cabinet NG Immobilier, la somme de 750 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.

Le greffier, Le président.