TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e RAISON

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à M^e RAISON

■

Charges de copropriété

N° RG 24/10660 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C4SEJ

N° MINUTE :

Assignation du :

06 Août 2024

JUGEMENT

rendu le 13 Mai 2026

DEMANDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société CITYA BONNEFOI IMMOBILIER, SAS, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représenté par Maître Manuel RAISON de la SELARL RAISON AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C2444

DÉFENDERESSE

Madame [J] [S]

[Adresse 3]

[Localité 3] (CHINE)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Perrine ROBERT, Vice-Présidente, statuant en juge unique,

assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

Décision du 13 Mai 2026

Charges de copropriété

N° RG 24/10660 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4SEJ

DÉBATS

À l’audience du 17 Mars 2026 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 13 Mai 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Madame [J] [S] est propriétaire des lots de copropriété n°10 et 22 d’un immeuble situé au [Adresse 4] à [Localité 4].

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 14 septembre 2023 et remise au destinataire le 18 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure Madame [S] de payer la somme de 2 840, 50 euros au titre des charges de copropriété et frais afférents.

Il lui a adressé, le 9 novembre 2023, un nouveau courrier de mise en demeure de payer une somme de 9 528, 52 euros au titre des charges de copropriété et frais afférents, reçu le 6 décembre 2023.

En vain.

Par exploit d’huissier signifié le 6 août 2024 selon les modalités prévues par la convention de LA HAYE du 15 novembre 1965 relative à la signification et la notification à l’étranger des actes judiciaires et extrajudiciaires en matière civile ou commerciale, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à Paris (7ème arrondissement) a fait assigner Madame [S] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 4 juin 2025 selon les modalités prévues par la convention de LA HAYE précitée, il demande au tribunal de condamner Madame [S] à lui payer les sommes suivantes :

18 454, 57 euros à titre principal, charges arrêtées au 3 juin 2025 majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 14 septembre 2023 et avec capitalisation conformément à l’article 1343-2 du code civil,1 326 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire4 000 euros à titre de dommages et intérêts,2 268 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civileEt aux dépens en ce compris le coût de l’assignation,

Dire que les intérêts dus pour une année entière produiront eux-mêmes des intérêtsOrdonner l’exécution provisoire

Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit.

Citée suivant les modalités prévues par la convention de [Localité 5] du 15 novembre 1965 relative à la signification et la notification à l’étranger des actes judiciaires et extrajudiciaires en matière civile ou commerciale, Madame [S] n’a pas comparu à l’instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 6 novembre 2025, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 17 mars 2026. La décision a été mise en délibéré au 13 mai 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 – Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Madame [S] est propriétaire des lots n°10 et 22 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 4] à [Localité 4].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 27 juin 2022, 19 juin 2023, 17 juin 2024 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2022 à 2024, fixé les budgets prévisionnels des années 2023 à 2026 et voté la réalisation de divers travaux;

— les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au 3 juin 2025

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de Madame [S], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 18 454, 57 euros.

Madame [S] sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges de copropriété échues et impayées au 3 juin 2025 avec intérêts au taux légal à compter du lendemain de la date de réception du courrier recommandée du 14 septembre 2023 soit le 19 septembre 2023 sur la somme de 2 840, 50 euros, à compter du 6 décembre 2023 sur la somme de 9 528, 52 euros et de l’assignation pour le surplus en application de l’article 1231-6 du code civil.

La capitalisation des intérêts sera ordonnée conformément à l’article 1343-2 du code civil.

B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 1 326 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Ces frais qui correspondent à des frais de suivi de contentieux, des honoraires d’avocat ou des frais d’huissier ne constituent pas des frais nécessaires au sens des dispositions précitées.

En conséquence, la demande formée à ce titre sera rejetée.

2 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par Madame [S] de ses obligations depuis le 1er Juillet 2023.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que Madame [S] a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

3 – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [S], partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance en ce compris le coût de l’assignation.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenue aux dépens, Madame [S] sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Condamne Madame [J] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4] les sommes de :

—  18 454, 57 euros au titre des charges de copropriété impayées (arrêtées au 3 juin 2025), avec intérêts au taux légal à compter du 19 septembre 2023 sur la somme de 2 840, 50 euros, sur la somme de 9 528, 52 euros à compter du 6 décembre 2023 et à compter du 6 août 2024 pour le surplus

—  2 000,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des frais de recouvrement et de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;

Condamne Madame [J] [S] au paiement des entiers dépens de l’instance en ce compris le coût de l’assignation ;

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 13 Mai 2026.

La Greffière La Présidente