TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Madame [N] [I]

Monsieur [B] [X]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e JAMI Benjamin

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/04616 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAYTD

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mercredi 01 avril 2026

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] [Localité 2] À [Localité 3], représenté par son syndic la, dont le siège social est sis SAS Cabinet MY SYNDIC – [Adresse 2]

Représenté par M^e JAMI Benjamin, avocat au barreau de Paris,

DÉFENDEURS

Madame [N] [I], demeurant [Adresse 3]

non comparante et non représentée,

Monsieur [B] [X], demeurant [Adresse 3]

non comparant et non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge, statuant en juge unique

assistée de Jennifer BRAY, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 16 janvier 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 01 avril 2026 par Clara SPITZ, Juge assistée de Jennifer BRAY, Greffier

Décision du 01 avril 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/04616 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAYTD

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [N] [I] et M. [B] [X] sont propriétaires indivis du lot n°33 au sein d’un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4], soumis au régime de la copropriété.

Par actes de commissaire de justice du 7 août 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son syndic, le cabinet MY SYNDIC (SAS) a fait assigner Mme [N] [I] et M. [B] [X], devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 1 982,44 euros au titre des charges courantes et frais impayés, échéance du 2ème trimestre 2025 incluse, avec capitalisation des intérêts,4 000 euros à titre de dommages et intérêts,1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à s’acquitter des dépens ;

Lors de l’audience du 16 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic et représenté par son conseil a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Il précise que le montant des frais s’élève à 90 euros et qu’ils sont compris dans la demande principale.

Mme [N] [I] et M. [B] [X], bien que régulièrement assignés à domicile, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter. Il sera statué par décision réputée contradictoire.

Pour l’exposé des moyens développés par les parties, il sera renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIF DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété et travaux impayés

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

le justificatif de la qualité de copropriétaires de Mme [N] [I] et M. [B] [X] pour le lot n°33, le relevé de compte propriétaire arrêté au 16 avril 2025, concernant la période allant du 26 mars 2024 au 1er avril 2025, appel du 2ème trimestre 2025 inclus,un extrait du grand livre de compte pour la période allant du 26 mars 2024 au 22 mai 2024, les appels de charges et de fonds travaux des 3ème et 4ème trimestres 2024 et des 1er et 2ème trimestres 2025, les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété en date des 14/12/2022, 8/01/2024, 26/03/2025,le contrat de syndic.

Le compte de propriétaire versé au dossier, arrêté au 16 avril 2025 laisse apparaître un solde débiteur, hors frais de 1 982,44 euros.

Ce montant correspond bien à la demande formée par le requérant, mais n’inclut donc pas les frais, contrairement à ce qu’il a indiqué à l’audience. Il ne forme, par voie de conséquence, aucune demande à ce titre.

La créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges impayées est, quant à elle, justifiée par les procès-verbaux des assemblées générales susvisées ayant notamment adopté les budgets prévisionnels des années 2023/2024 et 2024/2025, voté la constitution d’un fonds de travaux obligation à hauteur de 5% du budget annuel, approuvé les comptes de l’exercice 2023/2024 et voté les appels exceptionnels.

En revanche, le syndicat des copropriétaires, faute de produire le règlement de copropriété, ne justifie pas de l’existence d’une quelconque clause de solidarité liant les propriétaires indivis, étant rappelé que la solidarité est légale ou conventionnelle et qu’elle ne se présume pas.

Par conséquent, Mme [N] [I] et M. [B] [X] seront condamnés à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1 982,44 euros correspondant à l’arriéré de charges et travaux impayés arrêté au 16 avril 2025, appel du 2ème trimestre inclus.

Il sera dit, en application de l’article 1231-6 du code civil que cette somme produira intérêt au taux légal à compter de la date de l’assignation. La capitalisation des intérêts, de droit lorsqu’elle est demandée, sera ordonnée, conformément à l’article 1343-2 du code civil.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, le comportement des défendeurs, se sont abstenus de tout règlement depuis une année entière, à la date du décompte, ce qui cause nécessairement au syndicat des copropriétaires un préjudice du fait de l’avance de trésorerie à laquelle il a été contraint de procéder.

Néanmoins, la somme de 4 000 euros sollicitée est tout à fait disproportionnée par rapport au préjudice réellement subi. Il convient ainsi de condamner Mme [N] [I] et M. [B] [X] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 150 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, en fixant sa demande de dommages et intérêts à un montant extrêmement important, sans rapport avec la réalité du préjudice subi, puisque plus de deux fois supérieur à sa créance principale, le syndicat des copropriétaires a pu contourner l’obligation de saisir un conciliateur de justice telle qu’imposée par l’article 750-1 du code de procédure civile, alors que cette conciliation aurait pu permettre de parvenir à un règlement amiable et éviter ainsi un procès et donc des frais de commissaire de justice et d’avocat.

Aussi, à titre dérogatoire, le syndicat des copropriétaires conservera à sa charge les frais d’assignation qu’il a exposés, seul étant mis à charge de Mme [N] [I] et M. [B] [X] les frais de la signification de la présente décision. Le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Mme [N] [I] et M. [B] [X] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 4] représenté par son syndic, le cabinet MY SYNDIC (SAS), la somme, arrêtée au 16 avril 2025, de 1 982,44 euros au titre de l’arriéré de charges et des travaux impayés, , appel du 2ème trimestre inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 7 août 2025, date de l’assignation,

REJETTE la demande de solidarité,

ORDONNE la capitalisation des intérêts,

CONDAMNE Mme [N] [I] et M. [B] [X] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 4] représenté par son syndic, le cabinet MY SYNDIC (SAS) la somme de 150 euros à titre de dommages et intérêts,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 4] représenté par son syndic, le cabinet MY SYNDIC (SAS) de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [N] [I] et M. [B] [X] aux dépens en ce compris, un uniquement, les frais de signification de la présente décision,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

La greffière La présidente