AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

JUGEMENT DU 07 MAI 2026

N° RG 25/00521 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LO4X

Minute JCP n° 26/345

PARTIE DEMANDERESSE :

Madame [K] [A]

demeurant [Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par M^e Alexandra TROJANI, avocate au barreau de PARIS, substituée par M^e Victoria LE BOZEC, avocate au barreau de METZ

PARTIE DÉFENDERESSE :

Madame [U] [V]

demeurant [Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par M^e Mohammed Mehdi ZOUAOUI, avocat au bareau de [Localité 3]

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE : Adeline GUETAZ

GREFFIER : Mélissa MALOYER

Débats à l’audience publique du 05 mars 2026

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à M^e Alexandra TROJANI par LS (pièces)

— copie certifiée conforme délivrée le à Me [C] [O] [I] par voie de case ( + pièces)

— seconde exécutoire délivrée le à

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 22 août 2013, Mme [K] [A] a consenti un bail d’habitation à Mme [U] [V] et M. [X] [T] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 960 euros et d’une provision pour charges de 30 euros.

M. [X] [T] a fait savoir à la bailleresse qu’il quittait le logement par courrier du 5 juin 2014, seule Mme [V] y demeurant.

Par acte de commissaire de justice du 6 janvier 2025, la bailleresse a fait délivrer à la locataire restée en place un commandement de payer la somme principale de 2130,72 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [U] [V] le 9 janvier 2025.

Par assignation du 27 juin 2025, Mme [K] [A] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, et à titre subsidiaire prononcer la résiliation du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [U] [V] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,3942,62 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 2 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2130,72 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 8 juillet 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe.

L’affaire a été appelée à l’audience du 2 octobre 2025 et renvoyée à la demande du conseil de Mme [V] à l’audience du 6 novembre 2025 à laquelle elle a été retenue et plaidée par dépôt des dossiers. Les débats ont été réouverts par mention au dossier à la requête du conseil de Mme [V] et l’affaire renvoyée à l’audience du 5 mars 2026.

A cette audience, Mme [A] est représentée par son conseil et sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant sa créance à la somme de 4955,38 euros.

Mme [U] [V], dont le conseil a été régulièrement avisé de la date de renvoi, n’est, ni présente, ni représentée. Faute d’avoir été soutenues à l’audience, les conclusions reçues au greffe le 26 février 2025 ne peuvent qu’être écartées des débats.

A l’audience du 6 novembre 2025, Mme [U] [V] était représentée par son conseil, qui s’est référé à ses conclusions écrites du 5 novembre 2025 déposées à l’audience. Elle, demande de rejeter l’ensemble des demandes de Mme [K] [A] et de la condamner aux dépens et à lui payer une somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La défenderesse affirme avoir toujours payé son loyer mais soutient qu’à la suite d’une erreur de déclaration du gestionnaire du bien à la CAF son APL a été suspendue pendant près d’un an, une première régularisation étant intervenue en octobre 2025 alors qu’une seconde régularisation est encore attendue. Elle conteste les extraits de compte produits en demande, affirmant que leur date n’a pas de suite logique ce qui permet de douter de leur réalité. Elle se prévaut par ailleurs d’avoir entretenu à ses frais la chaudière, et d’avoir pris en charge des réparations relatives à des fuites d’eau et à l’apparition de moisissure dans le logement, sans qu’aucun remboursement n’intervienne. Elle affirme enfin être de bonne foi.

Mme [K] [A] ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire, pas plus que la locataire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Mme [K] [A] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 6 janvier 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2130,72 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 7 mars 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Mme [K] [A] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, Mme [K] [A] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 3 mars 2026, Mme [U] [V] lui devait la somme de 4955,38 euros.

Si Mme [U] [V] conteste le montant de la dette, force est de constater que les régularisations CAF dont elle se prévaut apparaissent bien sur le décompte en déduction de la dette locative à l’égard de sa bailleresse, qu’elle produit des fiches d’intervention pour la chaudière, mais ne justifie d’aucune facture qu’elle aurait prise en charge, et que les éléments produits tendant à établir que le logement n’est pas en bon état, ne sont pas de nature à l’exonérer de payer son loyer.

En conséquence, elle sera condamnée à payer la somme de 4955,38 euros à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 6 janvier 2025 sur la somme de 2130,72 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 1811,90 euros et à compter de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de None euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 7 mars 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [K] [A] ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [U] [V], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 350 euros à la demande de Mme [K] [A] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

La demande de Mme [U] [V] à ce titre ne pourra qu’être rejetée.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 6 janvier 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 22 août 2013 entre Mme [K] [A], d’une part, et Mme [U] [V], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 4] est résilié depuis le 7 mars 2025,

ORDONNE à Mme [U] [V] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [U] [V] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit à ce jour la somme de 1168,56 euros,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 7 mars 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [U] [V] à payer à Mme [K] [A] la somme de 4955,38 euros (quatre mille neuf cent cinquante-cinq euros et trente-huit centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 mars 2026, loyer de mars 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 6 janvier 2025 sur la somme de 2130,72 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 1811,90 euros et à compter de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNE Mme [U] [V] à payer à Mme [K] [A] la somme de 350 euros (trois cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE la demande de Mme [U] [V] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [U] [V] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 6 janvier 2025 et celui de l’assignation du 27 juin 2025,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 7 mai 2026, et signé par A.GUETAZ, Vice-présidente et M. MALOYER, greffière

La Greffière La Vice-présidente