Tribunal Judiciaire de Paris, Charges de copropriete, 16 avril 2026, n° 25/00646

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Texte intégral
- Introduction
- Parties
- Composition de la Cour
- Débats
- Faits
- Motifs de la décision
- 1 – Sur les demandes principales en paiement au titre des charges de coproprié...
- 2 – Sur la demande indemnitaire
- 3 – Sur les demandes accessoires
- — Sur les dépens
- — Sur les frais non compris dans les dépens
- — Sur l'exécution provisoire
- Dispositif

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TJ Paris 16 avril 2026

Résumé par Doctrine IA

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] a assigné la SCI [Adresse 3] en paiement d'arriérés de charges de copropriété. Le syndicat demandait la condamnation de la SCI au paiement de 29.165,48 euros de charges impayées, 10.100 euros de dommages et intérêts, ainsi que les dépens et des frais irrépétibles.

La SCI [Adresse 3], bien que régulièrement assignée, n'a pas comparu. Le tribunal a examiné les pièces produites par le syndicat, notamment les procès-verbaux d'assemblées générales et les appels de fonds, qui justifiaient la dette de la SCI. Le tribunal a également considéré que le défaut de paiement répété de la SCI avait causé un préjudice à la copropriété.

En conséquence, le tribunal a condamné la SCI [Adresse 3] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 29.165,48 euros au titre des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation. Il a également accordé 2.000 euros de dommages et intérêts pour le préjudice subi par la copropriété, ainsi que 1.500 euros au titre des frais irrépétibles. L'exécution provisoire de droit a été confirmée.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, charges de copropriete, 16 avr. 2026, n° 25/00646
Numéro(s) :	25/00646
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	24 avril 2026
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Guillaume ANQUETIL
Cabinet(s) :	ANQUETIL ASSOCIES
Parties :	Le Syndicat des copropriétaires de l' immeuble du [ Adresse 1 ] c/ La société [ Adresse 3 ]

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e ANQUETIL

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à M^e ANQUETIL

■

Charges de copropriété

N° RG 25/00646 -

N° Portalis 352J-W-B7J-C6RQH

N° MINUTE :

Assignation du :

13 Janvier 2025

JUGEMENT

rendu le 16 Avril 2026

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la société [L] [O] – BUTTES CHAUMONT, SAS, représentée par ses dirigeants sociaux dûment habilités à cet effet, et domiciliés en cette qualité au dit siège,

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représenté par Maître Guillaume ANQUETIL de l’AARPI ANQUETIL ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0156

DÉFENDEUR

La société [Adresse 3], société civile immobilière, représentée par son gérant domicilié en cette qualité au dit siège,

[Adresse 4]

[Localité 3]

Non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Décision du 16 Avril 2026

Charges de copropriété

N° RG 25/00646 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6RQH

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Hélène SAPÈDE, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 17 Février 2026 tenue en audience publique 16 Avril 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SCI [Adresse 3] est propriétaire des lots de copropriété n°1, 2, 4, 24, 26, 34 et 35 d’un immeuble situé au [Adresse 3] à Paris 9ème.

Par acte du 13 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 3] à Paris 9ème à Paris a fait assigner la SCI [Adresse 3] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience d’orientation du 17 septembre 2025.

Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que des articles 1240 et 1342-10 du code civil, il demande au tribunal de :

— condamner la SCI [Adresse 3] au paiement de la somme de 29.165,48 euros, au titre des charges de copropriété arrêtées au 9 janvier 2025, 1er appel provisionnel trimestriel 2025 inclus, et avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— condamner la SCI [Adresse 3] au paiement de la somme de 10.100 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner la SCI [Adresse 3] au paiement des entiers dépens, dont distraction au profit de M^e Anquetil dans les conditions de l’article 599 du code de procédure civile ;

— condamner la SCI [Adresse 3] au paiement de la somme de 2.400 euros au titre des frais irrépétibles ;

— dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit.

Assignée à domicile, la société défenderesse n’a pas comparu à l’instance. Il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 17 septembre 2025, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 17 février 2026. La décision a été mise en délibéré au 16 avril 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 – Sur les demandes principales en paiement au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que la SCI [Adresse 3] est propriétaire des lots n°1, 2, 4, 24, 26, 34 et 35 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 3] à Paris 9ème à Paris.

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires des 14 juin 2021, 27 septembre 2023 et 26 septembre 2024, ainsi que de l’assemblée générale extraordinaire du 13 mars 2024, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2021 à 2024, fixé les budgets prévisionnels des années 2022 à 2025 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au 9 janvier 2025.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la SCI [Adresse 3], déduction faite du solde débiteur antérieur au 1er juillet 2022, d’un montant de 74.835,64 non justifié, est débiteur de 29.165,48 euros.

La SCI [Adresse 3] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges de copropriété échues et impayées au 9 janvier 2025 et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 13 janvier 2025, date de l’assignation.

2 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par la SCI [Adresse 3] de ses obligations.

À l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que la SCI [Adresse 3] a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès 2022.

Décision du 16 Avril 2026

Charges de copropriété

N° RG 25/00646 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6RQH

Ce défaut de paiement récurrent de la part du débiteur contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier du défendeur. Par ailleurs, la durée durant laquelle le défendeur s’est soustrait à ses obligations de copropriétaire ainsi que l’importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.

Il conviendra en conséquence de condamner la SCI [Adresse 3] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000,00 euros en réparation du préjudice financier causé.

3 – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI [Adresse 3], partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenue aux dépens, la SCI [Adresse 3] sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Décision du 16 Avril 2026

Charges de copropriété

N° RG 25/00646 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6RQH

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Condamne la SCI [Adresse 3] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à Paris 9ème à Paris les sommes de :

—  29.165,48 euros au titre des charges de copropriété impayées (arrêtées au 9 janvier 2025, 1er appel provisionnel trimestriel 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 13 janvier 2025 ;

—  2.000 euros, à titre de dommages et intérêts ;

—  1 500,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

Condamne la SCI [Adresse 3] au paiement des entiers dépens de l’instance, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 16 Avril 2026.

La Greffière La Présidente