TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Maître Catherine HENNEQUIN

Madame [C] [O]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Diane CHIREZ

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/04443 – N° Portalis 352J-W-B7J-C[Immatriculation 1]

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mercredi 22 avril 2026

DEMANDERESSE

Madame [X] [J], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Diane CHIREZ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0693

DÉFENDERESSES

E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT – OPH, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Catherine HENNEQUIN de la SELAS LGH & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483

Intervenante forcée :

Madame [C] [O], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 03 février 2026

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 22 avril 2026 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 22 avril 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/04443 – N° Portalis 352J-W-B7J-C[Immatriculation 1]

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet du 20 mai 2021, l’établissement public [Localité 1] HABITAT -OPH a consenti un bail d’habitation à Mme [X] [J] sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 2].

Plusieurs dégâts des eaux sont survenus dans le logement de la locataire causés par des fuites dans l’appartement situé à l’étage supérieur occupé par Mme [C] [O].

Par acte de commissaire de justice du 18 avril 2025, Mme [X] [J] a fait assigner l’établissement public PARIS HABITAT -OPH devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

A titre principal :

— Condamner l’établissement public [Localité 1] HABITAT -OPH à procéder à son relogement,

— Condamner l’établissement public [Localité 1] HABITAT- OPH à lui payer la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance afférent aux troubles de voisinage subis depuis 2021 et à la survenance du sinistre du 23 août 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la décision,

— Condamner l’établissement public [Localité 1] HABITAT -OPH à lui payer la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance afférent aux dégats des eaux subis à répétition et à l’humidité excessive,

— Condamner l’établissement public [Localité 1] HABITAT -OPH à lui payer la somme de 4000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral résultant des troubles anormaux de voisinage et des dégâts des eaux successifs,

A titre subsidiaire :

— Condamner l’établissement public [Localité 1] HABITAT -OPH à faire réaliser les travaux de remise en état destiné à rendre le logement décent sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

— L’autorisation de suspendre le paiement de ses loyers jusqu’à la réalisation des travaux de mise en conformité du logement,

Condamner l’établissement public [Localité 1] HABITAT -OPH au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Appelée à l’audience du 28 mai 2025, l’affaire a été renvoyée à la demande de l’établissement public [Localité 1] HABITAT -OPH puis une seconde fois, à la demande de Mme [X] [J], à l’audience du 3 février 2026.

Par acte de commissaire de justice du 20 juin 2025, l’établissement public PARIS HABITAT -OPH a assigné Mme [C] [O] en intervention forcée devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— Ordonner la jonction des deux instances,

— Condamner Mme [C] [O] à le garantir de toutes les sommes auxquelles il pourrait être éventuellement condamné dans le cadre de la procédure initiée par Mme [X] [J],

— Condamner Mme [C] [O] à lui payer la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Appelée à l’audience du 21 octobre 2025, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 3 février 2026 à la demande de Mme [C] [O], celle-ci souhaitant être assistée d’un avocat.

A l’audience du 3 février 2026 la nouvelle demande de renvoi de Mme [C] [O] a été rejetée, celle-ci n’ayant pas justifié avoir sollicité un avocat. Les deux instances ont été jointes sous le numéro de RG n° 25/04443.

Mme [X] [J], assistée de son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, maintient ses demandes en portant sa demande au titre du préjudice moral à 5000 euros, sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 2500 outre l’inclusion aux dépens des frais de constats par commissaire de justice.

L’établissement public [Localité 1] HABITAT- OPH, représenté par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, demande :

— A titre principal : débouter Mme [X] [J] de ses demandes,

— A titre subsidiaire : Condamner Mme [C] [O] à le garantir de toutes les sommes auxquelles il pourrait être éventuellement condamné dans le cadre de la procédure initée par Mme [X] [J],

— En tout état de cause : condamner in solidum tout succombant à lui payer la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Mme [C] [O], comparante en personne sollicite le rejet des demandes adverses. Elle conteste toute nuisance sonore. Elle expose ne pas s’être aperçue des fuites du ballon d’eau chaude de son appartement et indique qu’il a été changé.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus reprises et soutenues oralement à l’audience pour l’exposé de leurs différents moyens.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 9 du code procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Sur l’existence des nuisances sonores

A l’appui de ses demandes, Mme [X] [J] produit seulement les courriers et courriels qu’elle a adressés au bailleur, la déclaration de main courante qu’elle a effectuée le 10 mai 2024 ainsi que son dépôt de plainte du 24 août 2024 dont les suites sont inconnues. Mme [C] [O] a contesté à l’audience être à l’origine de nuisances sonores.

Il s’ensuit, comme le soutient l’établissement public [Localité 1] HABITAT -OPH, que Mme [X] [J] ne démontre pas la réalité de ces nuisances. Ses allégations ne sont en effet étayées par aucun élément objectif venant les corroborer (attestations de tiers, constat par commissaire de justice etc.). Les courriers du bailleur sont également insuffisants à les établir.

Mme [X] [J] sera en conséquence déboutée de l’ensemble de ses demandes fondées sur l’existence de nuisances sonores causées par Mme [C] [O]. L’appel en garantie de cette dernière par l’établissement public [Localité 1] HABITAT OPH est par suite sans objet.

Sur les dégâts des eaux

Il ressort des éléments de la procédure les éléments suivants.

Un dégât des eaux causé par une fuite au niveau du chauffe-eau de l’appartement de Mme [C] [O] est survenu dans le logement inférieur occupé par Mme [X] [J] au mois d’août 2023 et en a affecté les plafonds de la cuisine, de la salle de bains et du salon (rapport de médiation du 8 juillet 2024, écritures de Mme [X] [J]).

Cette fuite a été réparée le 21 mars 2024 (courriel de Mme [X] [J] du 19 mars 2024, facture et rapport d’intervention de la société Aquadim du 22 mars 2024).

En raison de l’humidité constatée dans le logement de la demanderesse, les travaux de remise en état n’ont pu être effectués (courrier de la société FIORE du 26 juin 2024 : « le placo du plafond de la cuisine, de l’entrée, du dégagement, de la salle bains et du séjour est partiellement HS, les plaques restées trop longtemps mouillées sont altérées de façon définitive, exigeant plus que des enduits et de la peinture »).

Un nouveau dégât des eaux est survenu au mois de juillet 2024 dans le logement de Mme [X] [J], réparée dans le mois (courrier de Mme [X] [J] du 27 août 2024).

Mme [X] [J] a mis en demeure l’établissement public [Localité 1] HABITAT- OPH de faire cesser le trouble par lettre recommandée avec avis de réception du 1er août 2024.

Le 19 novembre 2024, un rapport d’expertise amiable sollicitée par l’assureur du bailleur a relevé des dommages aux murs et plafond de la cuisine, de l’entrée, du salon, du couloir et de la salle de bain, à un caisson de cuisine et au meuble TV, l’effondrement partiel du faux-plafond de la salle de bain, l’altération du parquet de l’entrée, du dégagement et du salon. Il a été établi que le sinistre est consécutif à une fuite sur la canalisation accessible d’évacuation du chauffe-eau chez Mme [C] [O].

Des assécheurs ont été disposés dans l’appartement de Mme [X] [J] et les travaux ont pu être réalisés au cours du premier trimestre 2025 (courriel de la locataire du 7 mai 2025).

Au mois de mars 2025, Mme [X] [J] a déclaré au bailleur un nouveau dégât des eaux et les travaux ont été réalisés au mois d’août 2025 (procès-verbal de constat par commissaire de justice du 20 novembre 2025).

Elle a enfin déclaré un nouveau dégât des eaux le 21 novembre 2025 (courriel du même jour).

Mme [X] [J] a sollicité un commissaire de justice lequel par procès-verbal de constat du 20 novembre 2025 a relevé des cloques et boursouflures sur 1m² du plafond de la cuisine, des traces jaunâtres sur la bordure d’une baguette électrique, des cloques et boursouflures sur le mur de la pièce principale, des traces noirâtres isolées, des fissures sur le plafond du dégagement, des bousouflures sur le plafond de la salle d’eau.

Par procès-verbal de constat du 16 janvier 2026, le commissaire de justice a constaté dans le logement de Mme [X] [J] : des bousouflures sur les murs de la cuisine, des marbrures grisâtres, des moisissures verdâtres et orangées derrière le frigidaire, des écaillements ; dans l’entrée : des auréoles orangées et des petites cloques, une tache jaune au plafond, dans la pièce principale : des taches au plafond ; dans le dégagement : des fissures au plafond ; dans la salle d’eau : un aspect marbré de la peinture au plafond, des moisissures, des cloques et bousouflures ; le taux d’humidité des plafonds et murs atteints étant par ailleurs maximal.

Le ballon d’eau chaude du logement de Mme [C] [O] a été remplacé le 12 janvier 2026 (rapport d’interventionde la société AORUS).

Sur la demande de relogement

En l’espèce, Mme [X] [J] ne démontre pas un état d’insalubrité du logement lequel ne peut résulter que d’un arrêté pris en application des dispositions des articles L511-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation.

Aucune suite connue n’a été donnée à son signalement auprès de l'[Localité 3].

Comme le fait valoir l’établissement public [Localité 1] HABITAT- OPH, aucune disposition légale ne lui impose au cas d’espèce de reloger Mme [X] [J]. Celle-ci sera en conséquence déboutée de sa demande.

Sur les demandes indemnitaires de Mme [X] [J]

Aux termes de l’article 1719 du code civil le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. Il est également obligé : a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (…); b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle (…), c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués (…).

Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 fixe les critères de décence du logement s’agissant notamment du clos et du couvert, les dispositifs de retenue des personnes, la nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements, des réseaux et branchements d’électricité et de gaz, les équipements de chauffage et de production d’eau chaude, les éléments d’équipement et de confort, la superficie minimale de la pièce principale.

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

— Sur le préjudice de jouissance

Si le logement n’est pas insalubre, il est en revanche établi que Mme [X] [J] a subi entre le mois d’août 2023 et le 12 janvier 2026 plusieurs dégâts des eaux en provenance du logement de Mme [C] [O] dont les conséquences ont perduré au-delà, un taux maximal d’humidité ayant été constaté dans certaines pièces de son appartement par le commissaire de justice le 16 janvier 2026.

Les lieux étaient atteints dès le premier dégât des eaux car ce n’est qu’au mois de mars 2024 que la fuite a été réparée.

Contrairement à ce que soutient l’établissement public [Localité 1] HABITAT -OPH, il ne s’agit pas de dégradations minimes et purement esthétiques compte tenu des moisissures et du taux d’humidité des murs.

Par ailleurs, le bailleur ne démontre pas que Mme [C] [O] ait ralenti le traitement de la fuite.

Mme [X] [J] a ainsi subi un préjudice de jouissance qu’il convient d’indemniser à hauteur de 1000 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision en application de l’article 1231-7 du code civil.

— Sur le préjudice moral

En l’espèce, Mme [X] [J] justifie de ce que l’état d’humidité du logement peut aggraver son état de santé ainsi que celui de sa fille. Les certificats médicaux versés aux débats procèdent de constatations médicales et non des simples déclarations de la demanderesse comme le soutient le bailleur.

Il est par ailleurs établi que Mme [X] [J] a multiplé les démarches auprès de ce dernier (courriers, courriels, démarches de médiation, mise en demeure par avocat) au sujet des dégâts des eaux.

Elle justifie ainsi d’un préjudice moral distinct du préjudice de jouissance qu’il convient d’indemniser à hauter de 300 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les travaux

Il sera fait droit à la demande de travaux de remise en état du logement de Mme [X] [J], cette dernière n’ayant pas à énumérer les travaux effectivement nécessaires.

La demande d’astreinte sera en revanche rejetée compte tenu du taux d’humidité des murs : la date à laquelle les travaux pourront commencer est en effet inconnue.

Sur la demande de suspension du loyer

Comme le relève l’établissement public [Localité 1] HABITAT -OPH, la demande de Mme [X] [J] n’est aucunement motivée. Elle sera rejetée.

Sur l’appel en garantie de Mme [C] [O]

Aux termes de l’article 331 du code de procédure civile, un tiers peut être mis en cause aux fins de condamnation par toute partie qui est en droit d’agir contre lui à titre principal. L’appelant en garantie doit justifier de son droit d’agir à titre principal contre l’appelé en garantie sur un fondement contractuel ou délictuel.

En l’espèce, l’établissement public [Localité 1] HABITAT- OPH ne démontre pas que la réparation du chauffe-eau relève des réparations locatives ni que Mme [C] [O] aurait manqué à ses obligations de sorte que la responsabilité de cette dernière ne peut être engagée. La demande de garantie sera en conséquence rejetée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

L’établissement public [Localité 1] HABITAT- OPH, qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. Les frais de constat par commissaire de justice relèvent de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 1500 euros à la demande de Mme [X] [J] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. L’établissement public [Localité 1] HABITAT -OPH sera débouté de sa demande à ce titre

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection,

DEBOUTE Mme [X] [J] de l’ensemble de ses demandes fondées sur des nuisances sonores imputées à Mme [C] [O] ;

DEBOUTE Mme [X] [J] de sa demande de relogement ;

CONDAMNE l’établissement public [Localité 1] HABITAT- OPH à payer à Mme [X] [J] les sommes suivantes au titre des dégâts des eaux :

—  1000 euros en réparation de son préjudice de jouissance avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

—  300 euros en réparation de son préjudice moral avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision;

ORDONNE à l’établissement public [Localité 1] HABITAT -OPH de faire procéder aux travaux de remise en état du logement occupé par Mme [X] [J] situé [Adresse 4] à [Localité 2] à la suite des dégats des eaux ;

REJETTE la demande d’astreinte ;

DEBOUTE Mme [X] [J] de sa demande aux fins de suspension du loyer ;

REJETTE la demande de l’établissement public [Localité 1] HABITAT -OPH aux fins de garantie par Mme [C] [O] au titre des dégats des eaux ;

CONDAMNE l’établissement public [Localité 1] HABITAT – OPH aux dépens ;

CONDAMNE l’établissement public [Localité 1] HABITAT – OPH à payer à Mme [X] [J] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et le déboute de sa demande à ce titre,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 22 avril 2026, et signé par la Juge des contentieux de la protection et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection

Décision du 22 avril 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/04443 – N° Portalis 352J-W-B7J-C[Immatriculation 1]