TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 8]-SITE DES HALLES

Chambre des contentieux

de la protection

[Adresse 5]

[Localité 6]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 24/00027 – N° Portalis DB2A-W-B7I-FX4E

JUGEMENT

DU : 04 Décembre 2025

[M] [R] [H]

C/

[S] [B]

N° MINUTE :

JUGEMENT

Après débats à l’audience publique du Tribunal Judiciaire tenue le 23 Octobre 2025, l’affaire a été mise en délibéré. Le Président, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile a avisé les parties présentes ou représentées que la décision serait prononcée par mise à disposition au greffe de la juridiction à la date du 04 Décembre 2025.

Sous la Présidence de Madame Marion COADOU,

Assistée de M^me Marie-France PLUYAUD, Greffier ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

Mme [M] [R] [H]

née le 05 Juin 1947 à [Localité 9]

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par M^e Philippe DABADIE, avocat au barreau de PAU

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-64445-2024-2528 du 08/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

ET :

DÉFENDEUR

Mme [S] [B]

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par M^e Guillaume BLANCHE, avocat au barreau de PAU

Copies et grosses délivrées à toutes les parties le :

FAITS – MOYENS – PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par contrat du 14 mars 2022, Madame [B] [W] a donné à bail à Madame [H] [M] un immeuble à usage d’habitation situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 420 €.

Par assignation en date du 12 janvier 2024, Madame [M] [H] saisissait le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] d’une demande tendant à déclarer Madame [H] redevable et bien fondée en son assignation, condamner Madame [B] à faire réaliser différents travaux nécessaires à la mise en conformité du logement, condamner Madame [B] à payer à Madame [H] différentes sommes, fixer le montant du loyer mensuel recalculé, autoriser Madame [H] à suspendre le paiement des loyers dans l’attente de la réalisation effective et efficiente des travaux.

Les parties ont été convoquées devant la chambre des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pau pour l’audience du 21 mars 2024. Madame [M] [H] y était présente. Madame [B] [W] était représentée par Me [E].

Après plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 23 octobre 2025.

À l’audience de plaidoirie, le conseil de Madame [M] [H], Me [L], soutenait que deux mesures d’expertise contradictoires ont mis en évidence plusieurs désordres. En effet, Madame [B], bailleresse, aurait tenté de faire effectuer des travaux mais n’aurait pas fait faire tous les travaux préconisés. Me [L] indiquait aussi que le logement donné à bail ne fait pas les 38 mètres carré comme annoncé mais est plus proche des 30 mètres carré. De plus, Me [L] indique que l’évacuation des eaux fluviales s’effectue mal depuis le jardin, entraînant ainsi des problèmes d’humidité non résolus. Concernant ses demandes, Me [L] précise s’en rapporter à ses écritures, à savoir :

Déclarer Madame [H] redevable et bien fondée en ses demandes,

Condamner Madame [B] à faire réaliser les travaux nécessaires à la mise en conformité du logement et des accessoires à savoir :

— Mise aux normes du système de VMC

— Réparation du volet de la cuisine

— Ratissage du terrain

— Réalisation d’un réseau des eaux pluviales

— Réparation de l’alimentation en eau extérieure

— Réparation du placard de la chambre

— Réparation du WC

— Remplacement de la clôture usagée (pour respecter l’état des lieux d’entrée)

Ce, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du mois qui suivra la signification de la décision,

Condamner Madame [B] à payer à Madame [H] la somme de 3280 euros au titre du trop-perçu relatif à l’erreur dans la surface habitable du logement,

Fixer le montant du loyer mensuel recalculé à la somme de 318 euros,

Autoriser Madame [H] à suspendre le paiement des loyers dans l’attente de la réalisation effective et efficiente des travaux,

Condamner Madame [B] à payer à Madame [H] la somme de 2500 euros à titre de dommages et intérêts,

Condamner Madame [B] à payer à Madame [H] la somme de 1500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

Débouter Madame [B] de l’ensemble de ses demandes,

La condamner aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût de délivrance de l’assignation.

Le conseil de Madame [W] [B], Me [E], faisait valoir que celle-ci a bien fait réaliser des travaux dans le logement (en précisant qu’il a été refait à neuf) avant de le donner à bail à Madame [H]. Me [E] ajoute que la majorité des points soulevés par Madame [H] ont été réglés suite à l’expertise amiable diligentée à la demande de la locataire, étant précisé que l’expert est allé à l’encontre de la plupart des points soulevés par Madame [H] (VMC en état de fonctionnement, détecteur de fumée en état de marche, placards remis en place…). Me [E] ajoute également qu’un avenant a été signé pour mentionner la différence de superficie du logement (31 mètres carré en lieu et place de 38 mètres carré). Enfin, Me [E] précise maintenir toutes ses demandes, à savoir :

A titre liminaire,

Déclarer Madame [H] irrecevable en ses demandes de travaux et d’exception d’inexécution, pour défaut d’intérêt à agir,

Déclarer Madame [H] irrecevable en ses demandes de rattrapage et de diminution de loyer en raison de forclusion ;

A titre principal,

Constater que tous les travaux ont été réalisés ;

Par conséquent,

Rejeter la demande de condamnation de Madame [B] à faire réaliser des travaux ;

Rejeter la demande d’astreinte ;

Rejeter la demande d’inexécution de Madame [H] ;

Rejeter la demande de dommages et intérêts formulées par Madame [H] ;

Juger que le contrat de bail porte sur un logement de 30,21 mètres carré, moyennant le montant mensuel de 420 euros ;

Par conséquent,

Rejeter la demande de compensation de Madame [B] au paiement de la somme de 3280 euros ;

Rejeter la demande de fixation du loyer à la somme de 318 euros ;

A titre reconventionnel,

Condamner Madame [H] à verser le loyer de 420 euros avant le 5 du mois, conformément au contrat de bail du 14 mars 2022 ;

Condamner Madame [H] à fournir à Madame [B] l’attestation d’assurance du logement, courant à compter du 1er avril 2025 ;

Condamner Madame [H] à verser à Madame [B] la somme de 3000 euros en réparation de son préjudice moral ;

En tout état de cause,

Débouter Madame [H] de toutes demandes plus amples ou contraires ;

Condamner Madame [H] à verser à Madame [B] la somme de 2600 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Rappeler l’exécution provisoire s’il est fait droit aux demandes de Madame [B] ;

Écarter l’exécution provisoire en cas de condamnation de Madame [B].

MOTIFS

→ Sur les demandes de réalisation de travaux sous astreinte et d’exception d’inexécution

a. Sur l’intérêt à agir de Madame [H]

En vertu de l’article 31 du code civil, « l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé ».

En l’espèce, Madame [H] est toujours locataire et occupante du logement dont Madame [B] est propriétaire. Son droit à agir afin de demander la réalisation de travaux par sa bailleresse ne fait donc pas débat sans qu’il soit besoin, à ce stade, de démontrer que ses demandes sont bien fondées.

Sa demande à ce titre sera donc déclarée recevable.

b. Sur le bien fondé des demandes

En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Le décret du 30 janvier 2002 fixe les caractéristiques du logement décent.

Selon l’article 20-1 de la loi du 06 juillet 1989, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéa de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire leur mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours (…) Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution.

Il convient d’examiner successivement les demandes de travaux formées par Madame [H] afin de déterminer s’ils constituent bien des obligations incombant à Madame [B] au sens des articles précités :

– Mise aux normes du système de VMC :

Sur ce point, le 6° de l’article 2 du décret du 30 janvier 2002 prévoit que le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

En l’espèce, tant le rapport d’expertise garantie protection juridique effectué le 3 janvier 2023 que le relevé d’observation d’un logement réalisé par le PDLHI des PYRENEES ATLANTIQUES relèvent que la VMC est en état de fonctionnement dans la cuisine même si la bouche est mal positionnée. De même, il résulte de l’attestation réalisée par Monsieur [G], artisan électricien, que son intervention sur la VMC permet un fonctionnement parfait sur les deux vitesses et qu’il ne convient pas de la remplacer.

Le seul fait que la bouche d’aération soit mal positionnée ne permet pas à lui seul de considérer que la VMC ne remplit pas parfaitement son rôle d’aération du logement tel que prescrit par le décret précité.

Madame [H] ne rapporte pas la preuve du mauvais fonctionnement de cet appareil et sera par conséquent déboutée de ses demandes relatives à la VMC.

– Réparation du volet de la cuisine :

Madame [H] produit une photographie non datée d’un volet présentant des traces d’usure. Madame [B] justifie quant à elle qu’un menuisier est intervenu le 9 août 2023 afin de réparer ce volet notamment en le désinstallant et en refixant les arrêts devant.

Madame [H] ne rapportant pas la preuve du mauvais fonctionnement de ce volet le rendant impropre à son usage normal, elle sera déboutée de sa demande de réalisation de travaux à ce titre.

— Ratissage du terrain :

Madame [H] prétend que le jardin du logement n’est pas conforme à sa destination. Elle produit à l’appui de ses prétentions des photographies montrant qu’une partie de l’extérieur est recouvert de cailloux, l’autre étant de l’herbe.

L’extérieur du logement était constitué de la même façon lors de l’état des lieux d’entrée et là encore, Madame [H] ne démontre pas qu’il se trouve impropre à sa destination d’autant que l’entretien courant de l’extérieur fait partie de ses obligations locatives.

– Réalisation d’un réseau des eaux pluviales :

Madame [H] affirme que le réseau d’évacuation des eaux pluviales est insuffisant et cause des inondations à l’extérieur du logement. Elle fournit à l’appui de ses dires des photographies là encore non datées faisant apparaître un morceau de tuyau sortant du sol et un peu d’eau stagnante au niveau de la terrasse et du jardin. Madame [B] affirme avoir effectué des travaux relatifs à l’évacuation des eaux pluviales et qu’en tout état de cause, le ruissellement d’eau est causé par le caractère argileux du terrain.

Ici encore, Madame [H] ne démontre pas que le réseau d’évacuation des eaux pluviales n’est pas conforme, les photographies prises n’étant pas datées et non contextualisées. Elle sera déboutée de ce chef.

– Réparation de l’alimentation en eau extérieure :

Si Madame [H] sollicite que des travaux soient réalisés à ce titre, elle ne motive nullement sa demande ni par des explications ni par des pièces tendant à justifier d’un désordre de ce type.

Elle sera déboutée de cette demande.

– Réparation du placard de la chambre :

Si cette demande de travaux fait partie des demandes présentées par le conseil de Madame [H], elle indique dans ses propres développement qu’il n’existe plus de désordre lié à cette porte de placard, la difficulté existante ayant été résolue lors de la réunion d’expertise de 2023 déjà mentionnée.

– Réparation du WC :

Madame [H] affirme qu’il y a une fuite au niveau des WC et s’appuie sur ce point sur le rapport établi par le PDLHI des PYRENEES-ATLANTIQUES. Or, la seule mention relative aux WC présente dans ce rapport consiste en des observations réalisées par Madame [H] elle-même et non pas des constatations réalisées par les agents. La photographie non datée qu’elle présente ne permet pas non plus de démontrer quoi que ce soit à part que les toilettes ne sont pas propres sans que cela soit forcément dû à un problème technique.

Elle ne rapporte donc là non plus pas la preuve d’un désordre affectant les WC qui serait de plus imputable à la défenderesse et sera déboutée de cette demande.

– Remplacement de la clôture usagée :

Madame [H] affirme que l’état de la clôture n’est pas conforme à celui décrit dans l’état des lieux d’entrée. Sur ce point, l’expert de la protection juridique mandaté par Madame [H] mentionnait que si effectivement la clôture n’est pas neuve alors que mentionnée comme tel dans l’état des lieux d’entrée, un additif à l’état des lieux devait être effectué. En effet, cet additif a été réalisé le 30 mars 2023 et signé par mesdames [B] et [H] et mentionne notamment que la clôture côté rue est ancienne ce qui est donc conforme à la réalité.

Madame [H] sera donc déboutée de cette demande non justifiée ni en droit ni en fait.

En somme, Madame [H] étant déboutée de l’intégralité de ses demandes de réalisation de travaux par Madame [B], il n’y a pas lieu de se prononcer ni sur l’astreinte ni sur l’exception d’inexécution.

→ Sur la demande tendant à la diminution du loyer et le paiement du trop-perçu à ce titre

a. Sur la forclusion soulevée par Madame [B]

En application de l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989, « lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l’écart constaté. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer. La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail. Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d’effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande.

Il est constant que ce délai est un délai de forclusion courant à compter de la demande faite au bailleur. »

En l’espèce, il résulte des pièces versées au débat que Madame [H] a envoyé de nombreux messages à Madame [B] dans lesquels elle se plaint notamment à plusieurs reprises du montant du loyer. Elle indique notamment dans un SMS envoyé le 7 août 2023 à 16h20 « de plus, le logement ne fait pas 38 m/2 comme vous l’aviez mentionné sur l’état des lieux mais bien 31,21(…) du fait que déjà 420 n’était pas le montant du loyer mais bien que 400 € de plus pour 31,21, vous devez revoir ce prix à ma baisse ».

Ce message constitue bien une demande de diminution du loyer au bailleur, en cas d’absence de réponse de Madame [B] dans un délai de deux mois suivant cette date ou en cas de refus de cette dernière, Madame [H] avait donc quatre mois pour saisir la juridiction de cette demande. Cette demande est donc forclose depuis le 7 décembre 2023. Le fait qu’elle a renouvelé cette demande postérieurement n’est pas interruptif de cette forclusion conformément à la jurisprudence constante de la cour de cassation.

Il y a donc lieu de déclarer la demande de diminution du loyer formée par Madame [H] irrecevable comme forclose et de la débouter en conséquence de sa demande relative au remboursement d’un trop-perçu de loyer qui n’est plus justifié.

→ Sur les demandes de dommages-et-intérêts

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

a. Sur la demande de Madame [H]

Madame [H] fonde sa demande de dommages-et-intérêts sur le fait de louer un bien insalubre et selon des conditions trompeuses. Il est également mis en avant le fait que les travaux réalisés postérieurement à la conclusion du bail ont nécessairement troublé la tranquillité de Madame [H] qui aurait dû recevoir dès l’origine un bien en bon état et conforme.

Madame [H], qui voit par la présente décision ses demandes de réalisation de travaux rejetées comme étant mal fondées, ne justifie nullement ni d’une faute de Madame [B], ni du préjudice qui en serait résulté pour elle.

Sa demande de dommages-et-intérêts sera donc rejetée.

b. Sur la demande de Madame [B]

Il est établi par les pièces versées au débat, notamment le nombre, la fréquence et la nature des messages envoyés par Madame [H] à sa bailleresse depuis de nombreux mois, par le rapport d’expertise protection juridique sollicité par la requérante elle-même et de la présente décision que Madame [H], par la multiplication et le caractère contradictoire et mal fondé de ses demandes incessantes a causé un préjudice à Madame [B] qu’il convient de réparer.

Madame [H] sera donc condamnée à lui verser la somme de 1500 € en réparation de son préjudice.

→ Sur les demandes de Madame [B] relatives à l’exécution du contrat de bail

Madame [B] sollicite du tribunal qu’il rappelle à Madame [H] son obligation de respecter les termes du contrat de bail quant à la date de paiement mensuel du loyer et quant à son obligation de remettre son attestation d’assurance habitation de l’année courante.

Il conviendra de rappeler à Madame [H] l’obligation qui lui est faite de respecter les termes de ce contrat sur ces points.

→ Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Madame [H], partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles

Conformément aux dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations ».

Madame [H] sera déboutée de sa demande à ce titre. Elle sera en revanche condamnée à payer à Madame [B] la somme de 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Les décisions de première instance étant exécutoire par provision, il n’y a pas lieu de déroger à ce principe prévu à l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement rendu en premier ressort, contradictoire et mis à la disposition des parties au greffe de la juridiction,

DÉCLARE forclose la demande formée par Madame [H] tendant à la diminution du loyer mensuel,

CONDAMNE Madame [H] à verser à Madame [B] la somme de 1500 € de dommages-et-intérêts en réparation de son préjudice moral,

RAPPELLE à Madame [H] qu’elle doit respecter les termes du contrat de bail en réglant notamment le montant du loyer fixé avant le 5 de chaque mois et en remettant l’attestation d’assurance habitation de l’année en cours à Madame [B],

REJETTE l’intégralité des demandes formées par Madame [H],

CONDAMNE Madame [H] aux dépens de la présente instance,

CONDAMNE Madame [H] à verser à Madame [B] la somme de 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que cette décision est de droit exécutoire par provision,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le tribunal et le greffier susnommés,

Le GREFFIER, Le PRÉSIDENT,

Marie-France PLUYAUD Marion COADOU