TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 10]-SITE DES HALLES

Chambre des contentieux

de la protection

[Adresse 4]

[Localité 5]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00013 – N° Portalis DB2A-W-B7J-GAXW

JUGEMENT

DU : 04 Décembre 2025

[N] [M]

C/

Association SOLIHA PYRENEES BEARN-BIGORRE

N° MINUTE :

JUGEMENT

Après débats à l’audience publique du Tribunal Judiciaire tenue le 23 Octobre 2025, l’affaire a été mise en délibéré. Le Président, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile a avisé les parties présentes ou représentées que la décision serait prononcée par mise à disposition au greffe de la juridiction à la date du 04 Décembre 2025.

Sous la Présidence de Madame Marion COADOU,

Assistée de M^me Marie-France PLUYAUD, Greffier ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

Mme [N] [M]

née le 28 Décembre 1965 à [Localité 9]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Maître Karine LHOMY de la SELARL KARINE LHOMY, avocats au barreau de PAU

ET :

DÉFENDEUR

Association SOLIHA PYRENEES BEARN-BIGORRE

[Adresse 3]

[Adresse 8]

[Localité 6]

représentée par M^e Stéphane LOPEZ, avocat au barreau de PAU

Copies et grosses délivrées à toutes les parties le :

FAITS – MOYENS – PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par contrat du 19 décembre 2022, la SCI BPL, représentée par SOLIHA PYRENEES AIS a donné à bail à Madame [N] [M] un immeuble à usage d’habitation situé au [Adresse 7], pour un loyer mensuel de 271,34 € et 30 € de provision sur charges.

Par assignation en date du 8 janvier 2025, Madame [M] [N] saisissait le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] d’une demande tendant à :

→ Condamner SOLIHA à verser à Madame [M] les sommes de :

271,34 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie

487,09 euros au titre de la facture d’eau du 4 septembre 2024

3000 euros à titre de dommages et intérêts suite aux préjudices subis

→ Dire et juger qu’il y a lieu à application des pénalités de retard (majoration de 10 % du montant du loyer mensuel) soit à concurrence de 33,37 euros par mois à compter du 7 octobre 2024 et jusqu’à exécution de la décision à intervenir,

→ Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

→ Condamner SOLIHA à verser à Madame [M] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

→ Condamner SOLIHA aux entiers dépens.

Les parties ont été convoquées devant la chambre des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pau pour l’audience du 27 mars 2025. Madame [M] [N] était représentée par M^e LHOMY. L’association SOLIHA Pyrénées Béarn Bigorre était représentée par Me [V].

Après plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 23 octobre 2025.

À l’audience de plaidoirie, Madame [M] [N], de nouveau représentée par M^e LHOMY, s’en est rapportée aux demandes contenues dans son assignation et reprises à l’identique dans ses conclusions reçues le 16 avril 2025.

L’association SOLIHA Pyrénées Béarn Bigorre, représentée par Me [V], s’en est rapportée aux demandes contenues dans ses conclusions du 31 juillet 2025 aux termes desquelles elle demande à la juridiction de :

— Constater l’existence de dégradations du logement occupé par Mme [M]

— Déclarer SOLIHA bien fondée à demander la remise en état dudit logement aux frais de Mme [M]

— Ordonner la compensation entre le dépôt de garantie et le préjudice subi par SOLIHA notamment en raison des dégradations

— Débouter en conséquence Mme [M] de sa demande de restitution du dépôt de garantie et d’application d’une pénalité de retard dans la restitution du dépôt de garantie

— Condamner Mme [M] à payer à SOLIHA la somme de 215,41 € au titre des frais de remise en état du logement et du loyer et charge impayés

— Constater que les travaux réalisés par la société EC ENERGIE sont de menues réparations incombant à Mme [M]

— Constater que Mme [M] a manqué à son obligation d’entretien concernant le chauffe-eau

— Débouter Mme [M] de sa demande visant au paiement de la facture d’eau

— Condamner en conséquence Mme [M] à rembourser à SOLIHA la somme de 95,15 euros au titre des frais de réparartion du chauffe-eau

— Condamner en conséquence Mme [M] à payer à SOLIHA la somme de 133,12 euros au titre des charges des années 2023 et 2024

— Condamner Mme [M] à verser à SOLIHA la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 outre les dépens de l’instance.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe à la date du 4 décembre 2025.

MOTIFS

→ Sur les dégradations locatives, l’impayé de loyer et la restitution du dépôt de garantie :

En application des dispositions de l’article 7 c) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, "le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ; "

Aux termes de l’article 7 d) de la même loi, le locataire est obligé "de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ;"

En l’espèce, l’association SOLIHA affirme que Madame [M] s’est rendue responsable de dégradations locatives. Elle sollicite en conséquent que Madame [M] soit condamnée à leur rembourser une facture émise par la société LOUNE AP le 22 octobre 2024 pour un montant de 420 euros.

Cette facture concerne la préparation et la peinture d’une surface de mur de 30 m/2 sans autre précision.

En ce qui concerne uniquement l’état des murs, seul objet des réparations entreprises, la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie fait apparaître :

Sur l’état des lieux d’entrée, quelques traces noires dans le salon et dans l’état des lieux de sortie dans la même pièce peinture écaillée, taches, marques, éclats impacts. Le défendeur joint des photographies faisant apparaître un enfoncement sur un mur du séjour et des traces d’impact sur le bas de la fenêtre.

Sur l’état des lieux d’entrée, des petites traces sur les murs de la cuisine et sur l’état des lieux de sortie, des murs jaunis.

Sur l’état des lieux de sortie, une tache sur un mur de la salle de bain qui n’apparaissait pas lors de l’état des lieux d’entrée.

Si le jaunissement des murs ou la présence de quelques taches d’usure doivent être considérés comme provenant de l’usure normale d’un logement et ne sont donc pas imputables au locataire, il en va différemment des traces retrouvées notamment dans le salon du logement qui ont manifestement été causées durant le temps d’occupation de Madame [M]. Si elle conteste l’existence de ces dégradations, elles apparaissent bien tant sur l’état des lieux de sortie que sur les photographies jointes par le défendeur et ne sont pas remises en cause par les photographies qu’elle a elle-même remises.

À proportion des dégradations locatives qui lui sont imputables, elle sera condamnée à verser à l’association SOLIHA la somme de 250 €.

L’association SOLIHA sollicite en outre la condamnation de Madame [M] à lui verser la somme de 66,75 € correspondant au loyer et aux charges dus pour la période du 1er au 6 septembre 2024, date à laquelle Madame [M] a quitté le logement.

Madame [M], qui n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette, sera condamnée à verser aux défendeurs cette somme.

Aux termes de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, "lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

En l’espèce, l’état des lieux de sortie a été réalisé le 6 septembre 2024 et le dépôt de garantie versé par Madame [M] ne lui a pas été restitué, le défendeur considérant que cette somme couvrait les sommes restant dues par la locataire.

Il sera rappelé que selon les articles 1347 et suivant du Code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes, sous réserve que ces deux obligations soient fongibles, certaines, liquides et exigibles.

Il convient donc d’ordonner la compensation entre les sommes dues par Madame [M] selon les développements ci-dessus, soit 316,75 €, avec l’obligation pour l’association SOLIHA de lui restituer le dépôt de garantie de 271,34.

Elle sera par conséquent déboutée de sa demande relative aux intérêts de retard pour la restitution du dépôt de garantie.

→ Sur les frais de réparation du chauffe-eau et le paiement de la facture d’eau :

En application de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, "le bailleur est obligé :

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;"

Aux termes de l’article 7 d) de la même loi, le locataire est quant à lui obligé "de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

La Cour de cassation a estimé que l’obligation du bailleur porte tant sur le local lui-même que sur ses accessoires et ses éléments d’équipement tels que chauffe-eau, chauffage, baignoire, piscine… (Civ. 3ème, 1er fév. 2000 – n° 98-15.252).

En l’espèce, il est constant que Madame [M] a alerté l’association SOLIHA dès le 11 février 2024 entendre de l’eau couler constamment. Le 22 avril 2024, l’association SOLIHA a fait intervenir un artisan qui a remplacé le groupe de sécurité du chauffe-eau, mettant fin à la fuite.

Le groupe de sécurité, élément essentiel permettant une utilisation normale du chauffe-eau, était donc manifestement défectueux et rien ne permet d’établir qu’il s’agit de la conséquence d’un manque d’entretien ou d’une mauvaise utilisation de cet appareil par la locataire. Le remplacement d’un groupe de sécurité ne peut être qualifié de menue réparation incombant au locataire.

La société SOLIHA sera donc déboutée de sa demande de remboursement des frais exposés par elle à ce titre.

Madame [M] sollicite du défendeur qu’il lui rembourse une facture d’eau émise le 4 septembre 2024 pour une consommation d’eau du 27 février au 28 août 2024. Elle affirme et justifie du fait que cette facture est supérieure à sa consommation habituelle et que cela est dû à la fuite d’eau que le bailleur a mis deux mois à faire réparer.

S’il est établi que sa consommation d’eau est effectivement supérieure aux périodes précédentes, il n’est pas justifié de prendre en compte l’intégralité de cette facture puisque 4 mois de consommation d’eau sont postérieurs à la réparation de la fuite d’eau.

Les pièces produites permettent d’établir qu’entre le 26 décembre 2022 et le 27 février 2024, sa consommation lui a coûté en moyenne 30 euros par mois. SOLIHA ne justifie pas des motifs ayant conduit au délai de deux mois existant entre le moment où Madame [M] les a informés de l’existence d’une fuite et le moment où ils ont fait intervenir un plombier ce qui a nécessairement contribué à cette surconsommation d’eau par la locataire sans qu’ils en soient pour autant les seuls responsables.

En tenant compte de l’ensemble de ces éléments, l’association SOLIHA PYRENEES sera condamnée à lui payer la somme de 200 euros liée à la facture d’eau émise le 4 septembre 2024 et relative à la consommation d’eau dans le logement du 27 février au 28 août 2024.

→ Sur la demande de dommages-et-intérêts présentée par Madame [M] :

En application de l’article 1240 du Code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

En l’espèce, Madame [M] sollicite la condamnation du défendeur à lui verser la somme de 3000 euros au titre des dommages qu’elle aurait subis par leur fait. Elle indique en effet que la facture excessive d’eau reçue et l’absence de restitution du dépôt de garantie l’ont placée dans une situation financière précaire et qu’elle a dû souscrire un crédit afin de financer son installation dans un autre logement. Elle met également en avant le fait d’avoir perdu des affaires lors de l’inondation de la cave du logement sans pour autant en justifier. Il résulte néanmoins des développements précédents qu’il n’y a aucune commune mesure entre les sommes que lui doit le défendeur et le montant du crédit qu’elle a souscrit. De plus, elle ne démontre nullement que le représentant du bailleur ait fait preuve d’une particulière mauvaise foi ou se soit rendu responsable d’un abus au sens de la loi et pouvant donner lieu sa condamnation à des dommages-intérêts en ce qu’il n’est pas démontré de lien de causalité entre les actions de l’association SOLIHA et le préjudice invoqué par la demanderesse qui sera donc déboutée de cette demande.

→ Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Chaque partie ayant partiellement échoué en ses prétentions, chacune conservera la charge des dépens qu’elle a exposés et leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

→ Sur l’exécution provisoire :

Les décisions de première instance étant exécutoire par provision, il n’y a pas lieu de déroger à ce principe prévu à l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement rendu en dernier ressort, contradictoire et mis à la disposition des parties au greffe de la juridiction,

CONDAMNE Madame [M] à verser à l’association SOLIHA PYRENEES BEARN-BIGORRE les sommes suivantes :

250 € au titre des dégradations locatives ;

66,75 € au titre des loyers et charges pour la période du 1er au 6 septembre 2024 ;

ORDONNE la compensation entre le paiement de ces sommes et l’obligation pour SOLIHA PYRENEES BEARN-BIGORRE de lui restituer le dépôt de garantie de 271,34 et dit qu’en conséquence, la somme due par Madame [M] à ce titre doit être fixée à 45,41 € ;

CONDAMNE l’association SOLIHA PYRENEES BEARN-BIGORRE à payer à Madame [M] la somme de 200 € correspondant à une partie de la facture d’eau émise le 4 septembre 2024 et relative à la consommation d’eau dans le logement loué du 27 février au 28 août 2024 ;

DÉBOUTE l’association SOLIHA PYRENEES BEARN-BIGORRE de sa demande de remboursement par Madame [M] de la somme de 95,15 € correspondant à la réparation du chauffe-eau ;

DÉBOUTE Madame [M] de ses demandes de condamnation au titre des intérêts de retard de la restitution du dépôt de garantie et de dommages-et-intérêts ;

DIT que chaque partie conservera la charge des dépens engagés par elle ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que cette décision est exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le tribunal et le greffier susnommés,

Le GREFFIER, Le PRÉSIDENT,

Marie-France PLUYAUD Marion COADOU