5AA Minute N°

N° RG 24/00513 – N° Portalis DB3J-W-B7I-GOCA

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 07 FEVRIER 2025

JUGE DES RÉFÉRÉS

Madame DURBECQ Sophie, Vice Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [X] [J]

DEMANDEUR

EKIDOM (OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 5])

dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représenté par Madame [O] [D], chargée de contentieux au sein du Pôle Précontentieux et Contentieux à la Direction de la Relation Clients, mandatée

DEFENDEUR

Monsieur [F] [G]

né le 21 Septembre 2000 à [Localité 6],

demeurant [Adresse 2]

Comparant en personne

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 11 OCTOBRE 2024

ORDONNANCE RENDUE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 15 NOVEMBRE 2024, DATE PROROGEE AU 10 JANVIER 2025, PUIS 07 FEVRIER 2025

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 6 janvier 2022, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 5], dénommé EKIDOM, a donné à bail à Monsieur [F] [G] un logement situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 269,02 € outre 107,14 € de provisions mensuelles sur les charges récupérables.

Le 17 janvier 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail a été signifié au locataire pour un montant en principal de 2 282,15 € au titre des loyers et charges dus à cette date.

Par acte de commissaire de justice du 2 août 2024, le représentant d’EKIDOM a fait assigner le locataire à comparaître en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de POITIERS aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail par l’effet du jeu de la clause résolutoire ;

— prononcer l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, au besoin, avec l’assistance de la force publique ;

— condamner le locataire au paiement d’une provision d’un montant de 4 682,24 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus avec intérêts au taux légal à compter du jour de la décision à intervenir ;

— condamner le locataire au paiement d’une provision au titre de l’indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal à celui du loyer révisable et des charges ;

— condamner le locataire à verser la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Lors de l’audience du 11 octobre 2024, le représentant d’EKIDOM, comparant en personne, a maintenu ses demandes conformément à l’acte introductif d’instance, sauf à actualiser le montant de l’impayé locatif à la somme de 6 076,01 € au 8 octobre 2024, et à souligner l’absence de reprise du paiement du loyer courant. Il s’oppose à l’octroi de délais de paiement en l’absence de versements réguliers depuis l’entrée dans les lieux, et de présentation de garanties sérieuses.

Monsieur [F] [G], ne conteste la dette ni dans son principe, ni dans son montant. Il indique travailler en interim et avoir pour intention de reprendre le paiement le loyer, majoré d’une somme de 100 euros aux fins d’apurer l’arriéré. Il explique avoir obtenu son permis poids lourds et être à la recherche d’un emploi en CDI dans le transport. Il précise que sa situation est inchangée depuis l’établissement du diagnostic social et financier, et que sa compagne travaille.

Il a été donné lecture du diagnostic social et financier.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 novembre 2024. En raison du placement en arrêt maladie du magistrat, ce délai a été proprogé au 10 janvier 2025, puis au 07 février 2025 en raison de la charge de travail du greffier du service.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Sur la recevabilité

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département par voie électronique le 5 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-II de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

Par ailleurs, le bailleur, personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, justifie avoir saisi la CAF le 22 juin 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24-II de la loi du 06 juillet 1989.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour impayés locatifs est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et la provision due

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, dans sa version applicable au litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En application de ce même texte dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui reprend les termes de la loi du 6 juillet 1989, à savoir une résiliation de plein droit à défaut de paiement des loyers ou charges échus deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux.

Il ressort du décompte produit que la somme visée par le commandement de payer du 17 janvier 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois.

Les conditions d’application de la clause résolutoire sont donc réunies en l’espèce, emportant constat de la résiliation du bail au 18 mars 2024, sous réserve de l’octroi de délais de paiement.

La provision à valoir sur l’indemnité d’occupation est fixée à compter de cette date au montant du loyer en cours, révisable suivant les règles applicables aux organismes HLM, augmenté des charges qui seront à régulariser.

Au vu du décompte actualisé produit, le bailleur justifie que lui est due la somme de 6 076,01 € au 24 septembre 2024, incluant l’indemnité d’occupation pour le mois de septembre 2024.

Tant l’obligation que le montant de celle-ci n’étant ni sérieusement contestables ni contestés, il convient de condamner le locataire à verser au bailleur une provision de 6 076,01€, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Il sera en outre condamné à verser au bailleur une indemnité d’occupation mensuelle et provisionnelle qui sera égale au montant du loyer en cours si le bail n’avait pas été résilié (286,71 €) et révisable selon les règles applicables aux organsimes HLM, outre le montant des provisions sur charges récupérables qui seront à régulariser (147,76 €).

Enfin, dans la mesure où le locataire n’a pas repris le paiement du loyer courant avant l’audience, il ne peut être fait droit à sa demande visant à ce que lui soient accordés des délais de paiement suspensifs, et ce d’autant que le bailleur s’y oppose.

En outre, le locataire ne produit aucun élément nouveau postérieur à l’établissement du diagnostic social et financier, lequel fait apparaitre que sa compagne ne travaille pas ; que le couple attend l’arrivée d’un second enfant ; que le locataire fait face à un endettement d’origines diverses, de sorte que le caractère soutenable de l’échéancier proposé à l’audience n’est pas démontré.

En conséquence, ni les conditions factuelles, ni les conditions légales ne permettent de lui accorder des délais de paiement suspensifs, et son expulsion sera ordonnée s’il ne quitte pas spontanément les lieux.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Il convient, en application de l’article 696 du code de procédure civile, de condamner le défendeur aux dépens en ce inclus notamment les frais du commandement de payer.

En outre, il sera condamné au paiement d’une indemnité de 400 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent:

DÉCLARONS recevable l’action de l’Office Public de l’Habitat de [Localité 5], dénommé EKIDOM ;

CONSTATONS à la date du 18 mars 2024 la résiliation du bail conclu entre l’Office Public de l’Habitat de [Localité 5] d’une part, bailleur, et Monsieur [F] [G] d’autre part, preneur, portant sur le logement situé [Adresse 4] ;

CONSTATONS que depuis cette date, Monsieur [F] [G] est occupant sans droit ni titre du dit logement ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [F] [G] d’avoir spontanément libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants et tous biens de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, et en tout état de cause, à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

DISONS qu’en cas de difficultés quant aux meubles, il sera procédé conformément aux prévisions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue du relogement de Monsieur [F] [G], en application des dispositions de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS à titre provisionnel le montant de l’indemnité d’occupation due à une somme égale au montant du loyer, révisable suivant les règles applicables aux organsimes HLM, outre les charges récupérables ;

CONDAMNONS Monsieur [F] [G] à payer à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 5] une provision de 6 076,01 € à valoir sur le montant des loyers, indemnités d’occupation et charges échus non réglés à la date du 24 septembre 2024 et incluant le mois de septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS à compter du 25 septembre 2024 et jusqu’à libération des lieux par remise des clés, Monsieur [F] [G] à payer à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 5] une provision sur l’indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal au loyer en cours (286,71 €) révisable suivant les règles applicables aux organsimes HLM, outre la provision mensuelle sur charges qui sera à régulariser (147,76 €) ;

CONDAMNONS Monsieur [F] [G] aux dépens de l’instance, en ce notamment compris le coût du commandement de payer ;

CONDAMNONS Monsieur [F] [G] à payer à EKIDOM, l’office public de l’habitat, une indemnité de 400 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS