TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 8]-SITE DES HALLES

Chambre des contentieux

de la protection

[Adresse 3]

[Localité 5]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00608 – N° Portalis DB2A-W-B7J-GGL2

JUGEMENT

DU : 04 Décembre 2025

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

C/

[U] [L]

N° MINUTE :

JUGEMENT

Après débats à l’audience publique du Tribunal Judiciaire tenue le 23 Octobre 2025, l’affaire a été mise en délibéré. Le Président, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile a avisé les parties présentes ou représentées que la décision serait prononcée par mise à disposition au greffe de la juridiction à la date du 04 Décembre 2025.

Sous la Présidence de Madame Marion COADOU,

Assisté de M^me Marie-France PLUYAUD, Greffier ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par Maître Christophe DUALE de la SELARL DUALE-LIGNEY-BOURDALLE, avocats au barreau de PAU

ET :

DÉFENDEUR

Mme [U] [L]

[Adresse 9]

[Adresse 4]

[Localité 6]

non comparante, ni représentée

Copies et grosses délivrées à toutes les parties, copie envoyée à la Préfecture des Pyrénées-Atlantiques le :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat des 6 et 11 juillet 2022, CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à [U] [L] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 10], pour un loyer mensuel de 272,83 € et 62,40 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 23 septembre 2024 , puis fait assigner [U] [L] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] par acte de commissaire de justice du 10 avril 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 23 octobre 2025, CDC HABITAT SOCIAL – représentée par M^e LIGNEY – reprend les termes de ses dernières conclusions :

demander de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire

ordonner l’expulsion de [U] [L]

ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur

la condamner au paiement de l’arriéré locatif de 2.559,05 € avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, au paiement des loyers postérieurs au 6 mars 2025, d’une indemnité mensuelle d’occupation, de 1.500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens comprenant le coût du commandement.

CDC HABITAT SOCIAL précise que le décompte au 16 octobre s’élève à 5.739,24 €.

[U] [L] n’était ni présente ni représentée. La signification a été remise à étude le 10 avril 2025.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Pyrénées Atlantiques par la voie électronique le 11 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été saisie par la voie électronique le 23 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur le bien fondé de la demande :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe que « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…) ».

Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle du contrat de location. Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

Il ressort en l’espèce des éléments versés aux débats par le demandeur que [U] [L] n’a pas payé l’intégralité des loyers dus depuis le mois de juillet 2024.

Ces éléments caractérisent un manquement suffisamment grave aux obligations découlant du bail, qui justifie la résiliation du contrat aux torts exclusifs de la locataire et son expulsion des lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétique.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, conformément à l’avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Ainsi, elles n’ont vocation à s’appliquer qu’aux contrats conclus postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 ainsi qu’à ceux conclus antérieurement dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai.

En l’espèce, le contrat signé par les parties le 6 et 11 juillet 2022 prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 23 septembre 2024 , CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier à [U] [L] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme principale de 725,09 € au titre des loyers et charges impayés et reproduisant les mentions prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi précitée et mentionnant un délai de deux mois.

Or, conformément au décompte actualisé produit, [U] [L] n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 24 novembre 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

CDC HABITAT SOCIAL produit un décompte démontrant que [U] [L] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 2.559,05 € à la date du 16 octobre 2025.

[U] [L] qui n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, sera donc condamnée au paiement de cette somme, avec les intérêts au taux légal à compter de la date de la délivrance de l’assignation (10 avril 2025).

Par ailleurs, il convient de condamner [U] [L] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement, à compter du 24 novembre 2024 et jusqu’à la date de libération effective des lieux.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

[U] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 23 septembre 2024, de l’assignation du 10 avril 2025 et de sa notification à la préfecture le 11 avril 2025.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir CDC HABITAT SOCIAL, [U] [L] sera condamnée à lui verser une somme de 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du Code de procédure civile. Elle sera qualifiée de réputée contradictoire en application de l’article 473 du même code.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation au 24 novembre 2024 du bail conclu les 6 et 11 juillet 2022 entre CDC HABITAT SOCIAL et [U] [L] et relatif à l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 10], aux torts exclusifs du défendeur et à compter du présent jugement ;

ORDONNE en conséquence à [U] [L] de libérer l’appartement dans le mois de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour [U] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, CDC HABITAT SOCIAL pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNE [U] [L] à verser à CDC HABITAT SOCIAL une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement, à compter du 24 novembre 2024 et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

CONDAMNE [U] [L] à verser à CDC HABITAT SOCIAL la somme de 2.559,05 € (décompte arrêté au 16 octobre 2025, incluant les arriérés de loyers jusqu’à l’acquisition de la clause résolutoire puis les indemnités d’occupation à compter de cette date), avec les intérêts au taux légal à compter du 23 septembre 2024 sur la somme de 725,09 € et du 10 avril 2025 pour le surplus ;

CONDAMNE [U] [L] aux dépens ;

CONDAMNE [U] [L] à verser à CDC HABITAT SOCIAL une somme de 500€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le tribunal et le greffier susnommés,

Le GREFFIER, Le PRÉSIDENT,

Marie-France PLUYAUD Marion COADOU