TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PAU-SITE DES HALLES

N° DU RG : N° RG 24/01163 – N° Portalis DB2A-W-B7I-F3P3

Code nature d’affaire : 50F- 0A

NL/AFGP

1ère chambre civile

N° DU JUGEMENT :

JUGEMENT CIVIL

DU 17 FEVRIER 2026

DEMANDERESSES :

Mme [L] [P] [U] veuve [I]

née le 17 Janvier 1941 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]/FRANCE

Mme [S] [I]

née le 10 Février 1970 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]/FRANCE

représentées par Maître William CHARTIER de la SELEURL LEXATLANTIC, avocats au barreau de PAU

DEFENDERESSE :

S.C.I. [R], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Jean MONTOULIEU de la SELARL MONTOULIEU, avocats au barreau de PAU

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Anne-Françoise GUITON-PINEAU, Vice-présidente

en présence de M. Marc CASTILLON, Greffier, lors de l’appel des causes,

et de M^me Nathalie LAFFAILLE, Greffière lors du prononcé.

DEBATS :

A l’audience publique tenue le 21 Octobre 2025, les avocats des parties ont été entendus en leurs plaidoiries.

A l’issue des débats, le Tribunal, conformément à l’article 450 du code de procédure civile, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la juridiction à la date du 17 Février 2026.

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte notarié en date du 27 juillet 2022 dressé par Maître [Y], Notaire à PAU, Madame [U] veuve [I] [L] et Madame [S] [I] épouse [C], ci-après désignées Mesdames [I] ont acquis de la SCI [R] un local à usage de garage (lot 7), un local privatif situé à l’entresol (lot 9) et un appartement (lot 18), au sein de la Résidence située : [Adresse 4] – [Adresse 5] à PAU.

Cette résidence, soumise au statut de la copropriété est administrée par le syndic Cabinet [M] en vertu de la résolution n°3 du procès-verbal d’assemblée générale du 4 janvier 2023.

L’appartement est occupé par Madame [U] [I] [L], ès-qualité d’usufruitière, Madame [S] [I] a acquis la nue-propriété de l’appartement.

Lors de la visite de lieux préalable à la vente, le vendeur a informé les acquéreurs qu’un dégât des eaux était survenu le 29 mars 2022.

Une déclaration de sinistre avait été régularisée avec la copropriété pour ce sinistre selon un constat de dégât des eaux du 30 mars 2022.

Mesdames [I] avaient alors alerté le vendeur sur la nécessité pour celui-ci de prendre en charge ce dégât des eaux et ses conséquences financières de sorte qu’une clause a été insérée dans l’acte de vente aux termes de laquelle il s’engageait à prendre en charge les conséquences financières du sinistre.

En effet, l’infiltration au niveau de la toiture avait dégradé le plafond de l’appartement (rampant et mur dans la grande chambre au 5 ème étage).

Dans un premier temps, il était procédé à une réparation provisoire de la toiture.

Cependant, un nouveau dégât des eaux a eu lieu dans l’appartement ayant donné lieu à une déclaration de sinistre de la part de Mesdames [I] quelques mois plus tard.

Le syndic sollicitait alors l’intervention de la société ACCRO AQUITAINE qui, dans un rapport d’intervention du 31 mars 2023, relevait l’état de vétusté général de la toiture ainsi, que la nécessité de procéder à la réfection totale de la toiture.

Or, selon un estimatif communiqué par courriel du 19 janvier 2024, le montant total des travaux, hors honoraires du syndic et du maître d’œuvre, s’élève à une somme de 203 000 € TTC.

De sorte que sur cette base, la quote-part incombant à Mesdames [I], propriétaires des lots 7, 9 et 18 s’élève à la somme de 35 098,70 € à laquelle il convient d’ajouter les honoraires du cabinet ROBERT’S pour la mission d’étude et exécution des travaux de toiture.

Mesdames [I] ont alors attrait la SCI [R] devant le Tribunal judiciaire de PAU par acte de commissaire de justice du 18 avril 2024 aux fins de la voir condamner à prendre en charge toutes les conséquences financières des travaux de réfection de la toiture permettant de réparer les désordres conformément à la garantie prévue et au titre de la responsabilité contractuelle.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA en date du 26 septembre 2025, Mesdames [I] sollicitent au visa des articles 1103, 1112-1, 1188 et suivants, 1194 et 1602 du Code civil,

De voir :

— Dire que la société SCI [R] a manqué à ses obligations contractuelles (obligation d’information et inexécution d’une obligation).

En conséquence,

— Débouter la SCI [R] de l’intégralité de ses demandes.

A TITRE PRINCIPAL,

— Condamner la société SCI [R] à verser à Madame [U] [L] veuve [I] et Madame [I] [S] épouse [C] la somme de 31 407,70 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel subi.

A TITRE SUBSIDIAIRE,

— Condamner la SCI [R] à verser à Madame [U] [L] veuve [I] et Madame [I] [S] épouse [C] une somme de 30 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de la perte de chance de ne pas avoir à régler les charges relatives à la réfection de la toiture du bâtiment A.

EN TOUT ÉTAT DE CAUSE,

— Condamner la société SCI [R] à verser à Madame [U] [L] veuve [I] et Madame [I] [S] épouse [C] une somme de 892,80 € au titre de la quote-part des charges relatives aux honoraires du maître d’œuvre [B] [A] approuvés le 6 mars 2025.

— Condamner la société SCI [R] à verser à Madame [U] [L] veuve [I] la somme de 1 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi.

— Condamner la société SCI [R] à verser à Madame [I] [S] épouse [C] la somme de 1 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi.

— Condamner la société SCI [R] SCI à verser à Madame [U] [L] veuve [I] et Madame [I] [S] épouse [C] une somme de 4 200 € au titre des frais irrépétibles exposés en application de l’article 700 du Code de Procédure civile, outre les entiers dépens de la présente instance.

Dans ses dernières conclusions en réponse notifiées par RPVA le 2 octobre 2025, la SCI [R] demande au tribunal de voir :

— Débouter purement et simplement les demanderesses de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions à l’exception d’une somme de 1 492,86 € correspondante au montant auquel elle est contractuellement tenue ;

— Condamner solidairement les demanderesses à verser à la SCI [R] une somme forfaitaire et globale de 2 400,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— Condamner solidairement les demanderesses aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 7 octobre 2025.

L’affaire a été examinée à l’audience du 21 octobre 2025 et mise en délibéré au 16 décembre 2025, délibéré prorogé au 16 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Mesdames [I] soutiennent que la SCI [R] a manqué à son obligation contractuelle en refusant la prise en charge de l’intégralité des travaux de réfection alors même qu’elle s’y est engagée par une clause insérée dans l’acte de vente et en manquant à son obligation d’information en n’alertant pas Mesdames [I] de l’état de vétusté de la toiture.

— Sur le manquement contractuel invoqué par Mesdames [I]

Aux termes de l’article 1103 du Code Civil : « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont fait ».

En l’espèce, il n’est pas contesté qu’un dégât des eaux est survenu dans l’appartement vendu par la SCI [R] et ce, avant son acquisition par Mesdames [I].

C’est la raison pour laquelle celui-ci a donné lieu à la rédaction dans l’acte de vente du bien en date du 27 juillet 2022 du paragraphe suivant en page 26 : « Etant ici précisé que le bien objet des présentes a subi un dégâts des eaux avant le compromis de vente suite à une infiltration au niveau de la toiture.

Le vendeur déclare que, suite à cet incident, le plafond de l’appartement a été abimé (rampant et un mur dans la grande chambre au 5ème étage).

L’acquéreur reconnait avoir parfaitement constaté ce sinistre lors de la visite de l’appartement, préalablement à la signature de l’avant-contrat ;

Copie du constat amiable de dégâts des eaux complété et signé par le vendeur et syndicats des copropriétaires (30 mars 2022 pour le vendeur et 26 juillet pour le syndic) est demeurée ci-annexée.

Le vendeur déclare, par ailleurs savoir :

— que la déclaration de sinistre auprès de son assurance a été réalisée ainsi qu’il résulte du courrier électronique annexé ;

— ne pas avoir reçu la réponse de l’assurance concernant la prise en charge du sinistre

— et par conséquent, ne pas avoir perçu à ce jour de la compagnie d’assurance l’indemnité éventuelle au titre de la réparation du sinistre.

Le vendeur s’engage à prendre en charge toutes les conséquences financières des travaux à effectuer à l’effet de remettre les lieux en l’état.

Toutefois il est impossible de définir un délai pour les réparations, ce qui est reconnu par l’acquéreur ».

L’acquéreur déclare avoir parfaitement connaissance de l’ensemble des éléments ci-dessus exposés et déclare requérir le notaire soussigné de régulariser le présent acte.

Le tout sous réserve de la convention de séquestre ci-dessus indiquée. »

En outre, Il ressort par ailleurs du paragraphe « SEQUESTRE » figurant au même acte en page 6 « Ainsi qu’il est indiqué ci-après, un dégât des eaux est intervenu au 5ème étage, entrainant des dégradations dans la grande chambre. Le vendeur déclare faire son affaire personnelle des conséquences financières de cet évènement, dans la mesure où les assurances tant celles de la copropriété que la sienne ne prendraient pas en charge la totalité des réparations.

Afin de garantir l’ACQUEREUR, le VENDEUR affecte en nantissement et remet en gage conformément aux dispositions des articles 2333 et suivants du Code Civil au profit de l’ACQUEREUR qui accepte la somme de 2000 euros à prendre sur le prix de vente, laquelle somme a été à l’instant même ainsi qu’il résulte de la comptabilité du Notaire soussigné déposée et restera déposée entre les mains de Monsieur [G] [E], comptable en l’office Notarial.

A l’appui de ces clauses, Mesdames [I] soutiennent que le vendeur, la SCI [R], s’est engagé à prendre en charge toutes les conséquences financières des travaux à effectuer à l’effet de remettre les lieux en l’état et ce, tant au sein de l’appartement que des parties communes spéciales, dont notamment la couverture de chaque bâtiment, puisque l’assurance de la copropriété est expressément visée.

En défense, la SCI [R] conteste cette analyse, en précisant qu’elle n’a ainsi souhaité garantir que les frais de remise en état de l’appartement ainsi que sa quote-part des travaux de réfection de la toiture votés avant le transfert de propriété.

Cette contestation sur l’analyse de cette clause nécessite son interprétation en application de l’article 1602 du Code Civil.

Or, la clause dont mesdames [I] sollicitent l’interprétation ne souffre pas de discussion, dans la mesure où il ressort clairement que le vendeur s’est engagé à prendre en charge les conséquences financières de l’infiltration du 29 mars 2022, et seulement les conséquences de cet évènement limité aux réparations intérieures et aux travaux de réfection de la toiture cause de cette infiltration, cette analyse est d’ailleurs corroborée par le montant de la somme sequestrée limitée à la somme de 2000 euros.

Il apparait que le vendeur n’a jamais entendu prendre en charge la réfection totale de la toiture du bâtiment dans lequel figure le logement acquis par Mesdames [I] alors même que ces dernières ne rapportent pas la preuve de ce qu’il avait connaissance de la vétusté de la toiture du bâtiment et alors même qu’un tel engagement aurait fait nécessairement l’objet d’une mention expresse eu égard à l’étendue et au coût de tels travaux nécessitant un séquestre beaucoup plus important.

Ce n’est que postérieurement à la vente, que Mesdames [I] ont connaissance du rapport d’intervention de la société ACRO TEMPO AQUITAINE en date du 31 mars 2023 et de la nécessité d’une telle réfection de l’ensemble de la toiture a été révélée, de sorte qu’il est établi que l’engagement de la SCI [R] ne pouvait viser de tels travaux.

En effet, Mesdames [I] ne rapportent pas la preuve de ce que l’entreprise CUYAALA, alors chargée des travaux de la maintenance de la couverture de l’immeuble, avait antérieurement porté à la connaissance du syndic et des copropriétaires, l’état de vétusté de la toiture nécessitant sa réfection intégrale.

Il sera relevé qu’aucun des procès-verbaux d’assemblée générale produits aux débats n’alertent les copropriétaires de cette situation, ainsi seuls des travaux confiés à l’entreprise CUYALAA ont été votés sans donner lieu à des remarques particulières.

De sorte qu’il est établi qu’aucun manquement contractuel ne peut être imputé à la SCI [R].

— Sur la manquement à l’obligation d’information :

Mesdames [I] reprochent par ailleurs à la SCI [R] un manquement à son devoir d’information.

Or, il est établi que la SCI [R] a informé Mesdames [I] dès l’avant contrat préalable à la vente, lors d’un visite du bien, qu’un dégât des eaux avait eu lieu.

En outre, mesdames [I] ont nécessairement eu connaissance des procès-verbaux d’assemblée générale dressés lors des années précédentes communiqués par le syndic au Notaire chargé de la vente.

De sorte, qu’aucun manquement à l’obligation d’information ne peut être reproché à la SCI [R] qui a transmis tous les éléments en sa possession.

En conséquence, aucun manquement ne peut être reproché par Mesdames [I] à la SCI [R].

Mesdames [I] seront donc déboutées de leurs demandes de prise en charge de leur quote- part dans les travaux de réfection de la toiture qui n’ont d’ailleurs pas reçu l’approbation des copropriétaires de sorte que le préjudice invoqué n’est pas indemnisable et qui ne saurait davantage constituer une perte de chance de ne pas avoir à régler les charges relatives à la réfection du bâtiment A telle que formulée par Mesdames [I].

— Sur les sommes dues au titre des travaux de réfection liés au dégâts des eaux :

La SCI [R] demande cependant qu’il lui soit donné acte de ce qu’elle se propose de verser à Mesdames [I] la somme de 1 492.86 euros correspondant à la quote-part des travaux de réfection de la toiture votés avant le transfert de propriété, ainsi qu’elle s’y était engagée et qui correspondent aux travaux de réfection faisant suite au dégât des eaux du 30 mars 2022.

La SCI [R] sera donc condamnée à verser à Mesdames [I] la somme de 1492,86 euros.

— Sur le préjudice moral :

Mesdames [I] sollicitent l’indemnisation du préjudice moral subi du fait de ces infiltrations.

Cependant, dans la mesure où aucune faute ne peut être reprochée à la SCI [R], mesdames [I] seront déboutées de leurs demandes formulées à son encontre.

Enfin, il serait inéquitable de laisser à la charge de Mesdames [I] la totalité des frais irrépétibles qu’elles ont dû engager pour faire valoir leurs droits, il leur sera alloué la somme de 1500 euros.

Enfin, la SCI [R] qui succombe sera condamnée aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe ;

DEBOUTE Madame [L] [P] [U] veuve [I] et Madame [S] [I] épouse [C] de l’intégralité de leurs demandes.

CONDAMNE la SCI [R] à payer à Madame [L] [P] [U] veuve [I] et Madame [S] [I] épouse [C] la somme de 1492,86 euros au titre des travaux de réparation du dégât des eaux survenu le 29 mars 2022.

RAPPELLE que la décision est assortie de l’exécution provisoire.

CONDAMNE la SCI [R] à payer à Madame [L] [P] [U] veuve [I] et Madame [S] [I] épouse [C] la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNE la SCI [R] aux entiers dépens.

Le Greffier, Le Président,

Nathalie LAFFAILLE Anne-Françoise GUITON-PINEAU