TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PAU-SITE DES HALLES

N° DU RG : N° RG 24/02396 – N° Portalis DB2A-W-B7I-F76N

Code nature d’affaire : 50G- 0A

NL/PV

1ère chambre civile

N° DU JUGEMENT :

JUGEMENT CIVIL

DU 12 MAI 2026

DEMANDEURS :

M. [Y] [U] [A], demeurant [Adresse 1]

Mme [L] [J] [N] [K] [Z] ÉPOUSE [A], demeurant [Adresse 1]

représentés par Maître Grégory DEL REGNO de la SELARL MONTAGNÉ – DEL REGNO ASSOCIÉS, avocats au barreau de PAU

DEFENDERESSES :

E.U.R.L. ADMIMMO EXERÇANT SOUS L’ENSEIGNE [M] [G]

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Sophie CREPIN de la SELARL SELARL LX PAU-TOULOUSE, avocats au barreau de PAU, M^e Cédric BEUTIER, avocat au barreau de NANTES

Mme [X] [B] ÉPOUSE [W], demeurant [Adresse 3]

défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Monsieur Pascal VASSEUR, Vice-président

en présence de M^me Nathalie LAFFAILLE, Greffière, lors de l’appel des causes,

et lors du prononcé.

DEBATS :

A l’audience publique tenue le 10 Mars 2026, les avocats des parties ont été entendus en leurs plaidoiries.

A l’issue des débats, le Tribunal, conformément à l’article 450 du code de procédure civile, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la juridiction à la date du 12 Mai 2026.

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 24 mars 2023, Mme [X] [B] épouse [W] a conclu avec la société ADMIMMO, exerçant sous l’enseigne [M] [G], un mandat de recherche.

Par avenant au mandat, le mandat de recherche a été conclu sur le bien appartenant à M. [Y] [A] et Mme [L] [Z] épouse [A], à savoir une maison d’habitation sise [Adresse 4] à [Localité 1].

Par l’intermédiaire de la société ADMIMMO, un compromis de vente a été signé le 9 mai 2023 avec Mme [W], pour la somme de 590.000 euros, frais d’agence inclus, prévoyant le versement d’un acompte d’un montant de 30.000 euros par Mme [W] avant le 15 mai 2023, entre les mains de l’agence immobilière.

L’acte authentique devait être régularisé au plus tard le 25 juillet 2023. Cependant celui-ci n’a pas été signé, le même jour, Mme [W] a indiqué qu’elle se désistait de la vente.

Aux termes d’un accord conclu le 26 juillet 2023, Mme [W] s’est engagée à verser les sommes de 56.200 euros aux époux [A] et de 28.000 euros à la société ADMIMMO à titre d’indemnités compensatrices.

L’accord n’a pas été exécuté par Mme [W]. Par lettre recommandée avec accusée de réception en date du 1er septembre 2023, la société ADMIMMO a mis en demeure Mme [W] de respecter ses engagements et de verser les sommes prévues selon protocole d’accord en date du 26 juillet 2023, et ce en vain.

Parallèlement, le 2 août 2023, les époux [A] ont conclu avec la société ADMIMMO, un mandat de vente exclusif d’une durée de 15 mois et prévoyant des honoraires de 28.000 euros, mandat concernant la maison d’habitation sise [Adresse 4] à [Localité 1].

Par courriers en date du 29 décembre 2023, les époux [A], par l’intermédiaire de leur conseil, ont mis en demeure Mme [W] de leur régler les sommes de 54.600 euros au titre de l’application de la clause pénale, et de 2.000 euros au titre de son préjudice moral, et la société ADMIMMO de leur régler la somme de 28.100 euros au titre de la perte de chance de conclure avec un acquéreur convenable, de 2.658 euros au titre des frais de déménagement, et de 2.000 euros au titre de leur préjudice moral, et ce en vain.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 décembre 2024, les époux [A] ont fait assigner Mme [W] et la société ADMDIMMO devant le tribunal judiciaire de Pau sur le fondement des articles 1103, 1104 et 1231-1, et 1240 du code civil.

Les époux [A], en ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 30 juillet 2025, demande au tribunal de :

— débouter la société ADMDIMMO de l’intégralité de ses demandes dirigées contre eux ;

— condamner la société ADMDIMMO et Mme [W] in solidum à leur payer les sommes de

—  56.200 euros au titre de l’acompte revenant aux vendeurs,

—  12.000 euros au titre de la perte financière,

—  28.100 euros au titre de la perte de chance de conclure la vente,

—  2.658 euros au titre des frais de déménagement,

—  2.000 euros au titre du préjudice moral qu’ils ont subi,

— condamner la société ADMDIMMO et Mme [W] in solidum à leur payer la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance en ce compris les frais d’assignation.

La société ADMDIMMO, en ses dernières écritures signifiées par RPVA le 1er juillet 2025, demande au tribunal de :

A titre principal

— condamner Mme [W] à lui verser la somme de 28.000 euros à titre d’indemnité forfaitaire ;

— débouter les époux [A] de l’ensemble de leurs demandes formulées à son encontre ;

A titre subsidiaire

— condamner Mme [W] à lui verser la somme de 28.000 euros à titre de clause pénale correspondant aux honoraires convenus ;

— débouter les époux [A] de l’ensemble de leurs demandes formulées à son encontre ;

A titre infiniment subsidiaire

— débouter les époux [A] de leurs demandes de dommages et intérêts ou revoir celle-ci dans de plus justes proportions ;

En tout état de cause,

— condamner la partie succombante à lui verser la somme de 3.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 24 février 2026. L’affaire a été mise en délibéré au 12 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la responsabilité de la société ADMDIMMO

En vertu de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 1240 du même code dispose que “Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer”.

Il est constant que l’agent immobilier, mandataire professionnel, doit assumer une obligation de renseignement et de conseil quant aux modalités de l’opération envisagée et à ses risques ou difficultés éventuelles. Il ne peut s’abstenir de toute vérification de la solvabilité de l’acquéreur qu’il présente, mais doit au contraire s’assurer de la disponibilité des fonds nécessaires à l’opération envisagée, circonstances dont dépendent directement les possibilités de réalisation de celle-ci. Cette obligation de moyen doit s’apprécier en fonction des circonstances de la cause et, en particulier, de la volonté, de la situation et des connaissances des parties. L’agent immobilier, dans le cadre d’une obligation de conseil et de mise en garde, doit attirer l’attention des vendeurs sur l’âge et la profession de l’acquéreur notamment si celui-ci a déclaré ne pas avoir recours à un emprunt pour acheter le bien immobilier et ainsi de les mettre en garde quant au risque d’insolvabilité.

Les époux [A] exposent que l’agence immobilière a manqué de diligence, en ce qu’elle ne les a pas alerté que Mme [W] n’a pas versé l’acompte suite à la signature du compromis de vente, et a laissé la signature du compromis avoir lieu sans vérifier l’existence de moyens financiers réels et suffisants pour permettre un règlement comptant de l’achat de leur maison. Ils soutiennent que la société ADMDIMMO a tardé à mettre en demeure l’acheteuse de verser l’acompte dû par cette dernière.

La société ADMDIMMO argue, quant à elle, qu’elle ne peut engager sa responsabilité contractuelle à leur encontre dans la mesure où le mandat de vente a été conclu postérieurement au compromis litigieux et que l’acompte ne devait en aucun cas être signé le jour de la signature du compromis de vente aux termes d’une clause prévue au contrat. Elle indique avoir bien cherché à obtenir le paiement de l’acompte et des sommes dues au titre du protocole transactionnel, et n’avoir donc commis aucune faute.

En l’espèce, seule la responsabilité délictuelle de la société ADMIMMO est recherchée. force est de constater que ladite société ne verse aux débats aucun document permettant de constater qu’elle a vérifié la solvabilité de Mme [W] ainsi que l’existence des fonds lui permettant d’acquérir l’immeuble, d’autant plus que cette dernière devait effectuer un règlement comptant.

La société ADMD IMMO, si elle n’a conclu que postérieurement au compromis litigieux un mandat de vente avec les époux [A], avait néanmoins le devoir de vérifier la solvabilité de sa cliente avant de lui présenter un bien qu’elle n’était pas en mesure d’acheter, se comportant en qualité d’intermédiaire entre les vendeurs et sa cliente, et ayant elle-même rédigé le compromis de vente. Elle ne démontre pas non plus avoir satisfait à son obligation de conseil et de mise en garde envers les vendeurs quant au risque d’insolvabilité de l’acquéreur, en sa qualité d’intermédiaire.

Il est par conséquent établi que la société ADMD IMMO ne s’est pas intéressée à la solvabilité de Mme [W] alors que cette vérification aurait dû précéder la signature du compromis de vente. Elle s’est seulement contentée de ses déclarations. L’agence a donc commis des fautes, en sa qualité d’intermédiaire, et doit en être déclarée responsable délictuellement à l’égard des époux [A].

Sur l’application de la clause pénale

Les conditions suspensives se sont réalisées, étant précisé que l’acquéreur a déclaré ne pas avoir recours à un prêt bancaire. Il convient donc de faire application de la clause contractuelle stipulant qu’en raison du refus de signer l’acte authentique, les époux [A] ont pris acte de ce refus et ont accepté la résolution de la vente moyennant une indemnisation de leurs préjudices à hauteur de 56.200 euros.

Mme [W] a refusé de réitérer la vente par acte authentique sans raison valable. Elle a donc manqué à son obligation contractuelle entraînant l’application de la clause pénale à hauteur de la somme de 56.200 euros.

Cette clause pénale correspond à une évaluation anticipée et forfaitaire des conséquences de l’inexécution du contrat et permet de garantir le vendeur en cas de violation contractuelle de ses obligations par l’acquéreur.

Par ailleurs, il convient de relever que lors de l’instance en cours Mme [W] a été défaillante et n’a pas versé la somme prévue au titre du dépôt de garantie. Les fautes commises par la société ADMDIMMO ont un lien de causalité direct avec le préjudice subi par les requérants puisqu’aucun compromis n’aurait été signé si cette dernière s’était intéressée à la solvabilité de sa cliente, et aucun des préjudices consécutifs n’aurait été subi.

Par conséquent, Mme [W] sera solidairement condamnée avec la société ADMD IMMO à verser aux époux [A] la somme de 56.200 euros au titre de la clause pénale.

Sur le versement des honoraires

En l’espèce, la société ADMD IMMO sollicite le versement des ses honoraires par Mme [W]. Cependant, s’obligeant à respecter les termes du compromis de vente, seules les parties, les vendeurs et l’acquéreur, sont concernées par l’application de cette clause à l’exception de l’agence immobilière qui perçoit, en contrepartie de sa mission, des honoraires d’un montant de 28.000 euros à la charge de l’acheteuse.

Le statut des agents immobiliers interdit la perception par ces derniers d’une quelconque somme d’argent avant que l’opération ait été effectivement conclue et constatée par acte authentique, peu importe qu’un accord transactionnel ait été conclu entre les parties.

Ainsi cette règle interdit à l’agence immobilière de se prévaloir d’une clause pénale contractuelle dans la mesure où la vente n’a pas été conclue, et il convient donc de débouter la société ADMDIMMO de sa demande au titre de l’application de la clause pénale contractuelle.

Sur les autres demandes indemnitaires

Les époux [A] demandent également la condamnation solidaire de Mme [W] et de la société ADMD IMMO à payer des dommages-intérêts pour indemniser des préjudices complémentaires au titre des frais de déménagement, de la perte de chance de conclure la vente, de la perte financière, et de leur préjudice moral.

Or, il convient de rappeler qu’une clause pénale contractuelle évalue forfaitairement et d’avance l’indemnité à laquelle donnera lieu l’inexécution de l’obligation contractée. Il en est de même concernant le préjudice causé par l’annulation de l’achat ainsi que le préjudice moral consécutif puisque la clause pénale indemnise forfaitairement toutes les conséquences de l’inexécution des obligations contractuelles par Mme [W].

La perte de chance évaluée par la différence entre le prix qui aurait dû être payé, et le prix de vente de la maison obtenu, est également incluse dans l’évaluation anticipée et forfaitaire des conséquences de l’inexécution du contrat et cette demande doit être écartée.

En conséquence, ces demandes complémentaires doivent être écartées. Les époux [A] seront déboutés de leurs autres demandes complémentaires.

Sur les autres demandes

Il y a lieu de condamner in solidum Mme [W] et la société ADMD IMMO, parties succombantes à l’intance, à payer aux époux [A] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens.

L’article 514-1 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire, compte tenu de la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, et par mise à disposition au greffe,

— condamne in solidum la société ADMD IMMO et Mme [X] [B] épouse [W] à verser à M. [Y] [A] et Mme [L] [Z] épouse [A] la somme de 56.200 euros,

— déboute la société ADMD IMMO de sa demande à l’encontre de Mme [W],

— condamne in solidum la société ADMD IMMO et Mme [W] à payer à M. et Mme [A] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens,

— dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait à [Localité 2], les jour, mois et an que dessus.

La greffière Le président

Nathalie LAFFAILLE Pascal VASSEUR