MINUTE N°

N° RG 25/00061 – N° Portalis DB22-W-B7J-S6PB

Société ELOGIE SIEMP

C/

Monsieur [E] [Z]

Madame [U] [J]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 18 MAI 2026

DEMANDEUR :

Société ELOGIE SIEMP, société anonyme, immatriculée au registre des commerces et des sociétés de PARIS sous le numéro 552 038 200, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Hela KACEM, avocat au barreau de PARIS, subsituée par Maître Emmanuel LANCELOT, avocat au barreau de PARIS

d’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [E] [Z], demeurant [Adresse 4], représentée par Maître Gisela Ruth SUCHY, avocat au barreau de VERSAILLES

bénificiant d’une AJ totale conformément à la décision rendue par BAJ de [Localité 2] datant du

20 novembre 2025 sous le numéro N-78646-2025-010585

Madame [U] [J], demeurant [Adresse 4], non-comparante, ni représentée

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Juge des contentieux de la protection : VERNERET-LAMOUR Sophie, en la présence de Mathilde AUTIER, magistrate à titre temporaire stagiaire

Greffier : Lydia SINGRE, en la présence de Hoang Oanh LE-THANH, greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DE LA MISE À DISPOSITION :

Juge des contentieux de la protection : VERNERET-LAMOUR Sophie

Greffier : Hoang Oanh LE-THANH

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à Maître Hela KACEM

1 copie certifiée conforme à MMaître [F] [Q] [L] [P] [B]

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 12 mars 2024, la SA ELOGIE SIEMP a donné à bail à Monsieur [E] [Z] et Madame [U] [J] un logement sis,10 [Adresse 5].

Le 15 janvier 2025, la bailleresse a fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1765,64 euros au titre des loyers et charges impayés .

Le 16 janvier 2025, la SA ELOGIE SIEMP a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (ci-après la CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 avril 2025, la SA ELOGIE SIEMP a assigné en référé Monsieur [E] [Z] et Madame [U] [J] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— ordonner leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— dire que le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner Monsieur [E] [Z] et Madame [U] [J]solidairement au paiement, à titre provisionnel, des sommes suivantes :

* 2 576,61 euros au titre de l’arriéré de loyers et de charges, arrêté au mois de février 2025, échéance de février 2025 incluse, avec intérêts de droit à compter de la date du commandement, ;

* une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à leur libération effective des lieux loués ;

* 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les entiers dépens de l’instance ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture le 3 avril 2025.

Initialement fixée à l’audience du 25 novembre 2025, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 19 mars 2026.

A l’audience, la SA ELOGIE SIEMP, représentée par son Conseil, maintient ses demandes initiales sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 13 mars 2026, l’arriéré s’élève désormais à la somme de 9493 euros, échéance de février 2026 incluse.

Au soutien de ses prétentions, elle se fonde sur l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 en indiquant que Monsieur [E] [Z] et Madame [U] [J] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer.

Bien que le paiement du loyer courant n’ait pas été repris, la bailleresse indique ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

Monsieur [E] [Z], qui comparait, ne conteste pas le principe de la dette et sollicite des délais de paiement à hauteur de 230 euros par mois en plus du loyer courant. Il souhaite la suspension des effets de la clause résolutoire indiquant qu’il a retrouvé un travail.

Bien que régulièrement assignée à l’étude du commissaire de justice pour la première audience et de nouveau convoquée par le greffe pour l’audience du 19 mars 2026, Madame [U] [J] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989.

L’enquête sociale est parvenue au greffe de la juridiction avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 18 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture des Yvelines le 3 avril 2025 soit au moins six semaines avant la première audience.

Par ailleurs, la SA ELOGIE SIEMP justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 16 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 2 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande d’acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.

Sur la demande en paiement

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 12 mars 2024, du commandement de payer délivré le 15 janvier 2025 et du décompte de la créance actualisé au 13 mars 2026 que la SA ELOGIE SIEMP rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Par conséquent, Monsieur [E] [Z] et Madame [U] [J] seront condamnés à lui payer, à titre provisionnel, solidairement en application des stipulations du bail, la somme de 9493 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 13 mars 2026, échéance de février 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 15 janvier 2025, date du commandement de payer sur la somme de 1765,64 euros et à compter de la présente ordonnance pour le surplus.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, six semaines après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, a été signifié à Monsieur [E] [Z] et Madame [U] [J] le 15 janvier 2025.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux pendant un délai supérieur à six semaines mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit le 26 février 2025 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 12 mars 2024 à compter du 27 février 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…) Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, Monsieur [E] [Z] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Il justifie de sa situation financière et personnelle en produisant son contrat de travail et sa fiche de salaire et est donc en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités. En outre, le bailleur ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à Monsieur [E] [Z] et Madame [U] [J] selon les modalités précisées au dispositif.

En conséquence, il y a lieu de rappeler à Monsieur [E] [Z] et Madame [U] [J] que pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus. La clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué si les locataires s’acquittent des échéances courantes et des mensualités supplémentaires prévues dans les délais fixés au dispositif de la présente décision.

Au contraire, en cas de non paiement d’une échéance courante ou d’une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par la bailleresse.

De plus, l’expulsion de Monsieur [E] [Z] et Madame [U] [J] et de tout occupant de leur chef serait autorisée et le sort des meubles serait régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [E] [Z] et Madame [U] [J]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, et que l’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 27 février 2025.

Toutefois, les effets de cette résiliation sont suspendus du fait de l’octroi de délais de paiement. En cas de non-respect des délais fixés au dispositif, Monsieur [E] [Z] et Madame [U] [J] deviendraient occupants sans droit ni titre à compter de cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail, destinée à compenser la perte de jouissance du bien. L’indemnité d’occupation sera égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Il y a donc lieu de condamner , à titre provisionnel, Monsieur [E] [Z] et Madame [U] [J] au paiement de cette indemnité à compter du 27 février 2025 jusqu’à libération effective des lieux, sous déduction des mensualités déjà comprises dans le décompte en date du 13 mars 2026.

Conformément à la clause de solidarité stipulée au contrat de bail , l’indemnité d’occupation est due solidairement par Monsieur [E] [Z] et Madame [U] [J].

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [E] [Z] et Madame [U] [J] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 15 janvier 2025,de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité de les condamner à payer une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande de la SA ELOGIE SIEMP formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient en outre de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, le juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

DÉCLARONS recevable la demande de la SA ELOGIE SIEMP aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 12 mars 2024 entre la SA ELOGIE SIEMP d’une part et Monsieur [E] [Z] et Madame [U] [J] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 6], sont réunies à la date du 27 février 2025 ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [Z] et Madame [U] [J] à payer solidairement à la SA ELOGIE SIEMP, à titre provisionnel, la somme de 9 493 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 13 mars 2026, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de février 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 15 janvier 2025 sur la somme de 1765,64 euros et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISONS Monsieur [E] [Z] et Madame [U] [J] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 230 euros et un dernier versement égal au solde de la dette, et ce en plus du loyer courant et des charges ;

DISONS que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire ;

RAPPELONS que la présente décision suspend la procédure d’exécution ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

En ce cas,

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [E] [Z] et Madame [U] [J] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [Z] et Madame [U] [J] à payer solidairement à la SA ELOGIE SIEMP, à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 27 février 2025, sous déduction des mensualités déjà comprises dans le décompte en date du 13 mars 2026, jusqu’à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [Z] et Madame [U] [J] in solidum aux dépens de l’instance, qui comprendront notamment les frais de signification du commandement de payer du 15 janvier 2025,de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX ;

REJETONS la demande de la SA ELOGIE SIEMP au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELONS que le présent ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire ;

DÉBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal de proximité le 18 mai 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Sophie VERNERET-LAMOUR, juge des contentieux de la protection, et par Madame Hoang Oanh LE-THANH, greffière.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,