PREMIERE CHAMBRE

26 Novembre 2024

N° RG 22/05503 – N° Portalis DB3U-W-B7G-MY45

Code NAC : 72A

S.A.S. CONVERGENCE IMMOBILIER

C/

[X] [D] [F]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort, assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu par mise à disposition au greffe le 26 novembre 2024, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 08 octobre 2024 devant Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendue en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré.

Jugement rédigé par Marie VAUTRAVERS,

Première Vice-Présidente Adjointe

— -==o0§0o==--

DEMANDERESSE

S.A.S. CONVERGENCE IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Fanny COUTURIER, avocat postulant au barreau du Val d’Oise, et assistée de M^e Nathalie BUNIAK, avocat plaidant au barreau de Paris

DÉFENDERESSE

Madame [X] [D] [F], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Marc FLACELIERE, avocat postulant au barreau du Val d’Oise, et assistée de M^e Gautier GISSEROT, avocat plaidant au barreau de Paris

— -==o0§0o==--

Suivant acte notarié en date 23 juin 2006, Mme [X] [F] a acquis les lots n° 7, 19 et 24, d’un immeuble situé [Adresse 2]. Par ordonnance du président du tribunal judiciaire de Pontoise du 11 août 2021, un administrateur provisoire a été désigné pour assurer la gestion de la copropriété de cet immeuble.

Le 2 juin 2022 le SAS Convergence Immobilier a mis en demeure Mme [F], par l’intermédiaire de son conseil, de régler des sommes au titre de charges de copropriété.

Par acte en date du 20 octobre 2022, la SAS Convergence Immobilier prise en la personne de son Président, M. [V] [E], agissant en qualité d’administrateur provisoire du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] a assigné Mme [F] devant le tribunal judiciaire de Pontoise aux fins de condamnation en paiement desdites sommes.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 juillet 2024.

Dans dernières conclusions, notifiées le 2 avril 2024, la SAS Convergence Immobilier demande au tribunal de :

— Déclarer son action recevable,

— Condamner Mme [F] au paiement de la somme de 87.851,46 euros, au titre de charges de copropriété, au 2 avril 2024, correspondant à la période du 25 août 2021 au 1er janvier 2024, appel de charges du 1er trimestre 2024 inclus avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation,

— Ordonner la capitalisation des intérêts,

— Condamner Mme [F] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de dommages et intérêts,

— Rejeter les demandes de Mme [F],

— Condamner Mme [F] aux dépens,

— Condamner Mme [F] à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision.

La SAS Convergence Immobilier fonde sa demande de recevabilité de son action sur les articles 10 et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que sur l’article 55 al. 3 du décret du 17 mars 1967. Elle soutient avoir été régulièrement reconduite à trois reprises, dans ses fonctions d’administrateur provisoire, par l’intermédiaire de son représentant légal M. [E], et qu’il lui appartenait de recouvrer les charges de copropriété, y compris en absence d’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires. Par conséquent la SAS Convergence Immobilier estime qu’aucun procès-verbal d’assemblée générale n’était nécessaire pour l’autoriser à engager une telle action.

Elle fait valoir que la dette correspondant aux charges est certaine liquide et exigible, en ce qu’elle résulte de la décision d’approbation des comptes faite par l’administrateur provisoire.

Elle estime par ailleurs que la carence de Mme [F] dans le paiement de ses charges cause un préjudice financier direct et certain au syndicat de copropriétaires, en rendant difficile sa gestion et en déséquilibrant son budget.

En réponse aux prétentions de Mme [F] qui sollicite un report ou un échelonnement de sa dette sur une période de 24 mois, la SAS Convergence Immobilier explique que l’immeuble fait face à d’importants travaux de rénovation pour éviter son effondrement, qu’il est urgent de financer.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 12 juin 2024 Mme [F] demande au tribunal de :

— Déclarer irrecevable la SAS Convergence Immobilier,

A titre principal :

— Rejeter les demandes formulées par la SAS Convergence Immobilier,

A titre subsidiaire :

— Reporter pour une durée de 24 mois le paiement des sommes dues,

— Enjoindre à la SAS Convergence Immobilier de produire :

* Les éléments pertinents à la connaissance de l’identité des acquéreurs des lots de la copropriété, cédés dans le cadre de procédures de licitation,

* Les devis établis préalablement à la mise en œuvre des travaux à l’origine des sommes réclamées,

A titre infiniment subsidiaire :

— Octroyer à Mme [F] un échéancier sur une période de 24 mois à hauteur de 50 euros par mois et l’intégralité des sommes restant le dernier mois,

En tout état de cause :

— Réduire les sommes sollicitées par la SAS Convergence Immobilier,

— Condamner la SAS Convergence Immobilier aux dépens,

— Condamner la SAS Convergence Immobilier à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [F] fonde sa demande d’irrecevabilité de la SAS Convergence Immobilier sur l’article 31 du code de procédure civile. Elle estime que la SAS Convergence Immobilier n’a aucun intérêt à agir, car Monsieur [V] [E], son représentant légal, a été désigné administrateur provisoire en sa qualité propre et non en tant que représentant de la SAS Convergence Immobilier.

Par ailleurs, sur le fondement des dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile, de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 62-8 du décret du 17 mars 1967, Mme [F] fait savoir que l’administrateur provisoire n’a pas reçu d’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires pour intenter cette action, comme lui imposent pourtant ces dispositions légales et n’a dès lors pas le droit d’agir.

Au fond, elle sollicite la production de pièces de la part de la SAS Convergence Immobilier, qui selon elle n’assure pas l’administration de l’immeuble de manière transparente. Elle conteste le montant des charges sollicité par la SAS Convergence Immobilier en ce qu’elle inclue des sommes comprises dans les dépens de la procédure et qui excèdent la quote-part due par Mme [F] dans les charges de copropriété compte tenu du nombre de tantièmes qu’elle détient.

Par ailleurs elle fonde sa demande de report de la dette ou d’échelonnement de cette dernière sur l’article 1343-5 du code civil, en mettant en avant ses difficultés financières.

Enfin en réponse à la demande de dommages et intérêt formulée par la SAS Convergence Immobilier, Mme [F] estime que cette dernière ne rapporte pas la preuve d’un préjudice.

MOTIFS

Sur l’intérêt à agir de la SAS Convergence Immobilier

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Selon l’article 789 1° du même code, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l’article 47 et les incidents mettant fin à l’instance ;

Les parties ne sont plus recevables à soulever ces exceptions et incidents ultérieurement à moins qu’ils ne surviennent ou soient révélés postérieurement au dessaisissement du juge.

En l’espèce, le tribunal n’est pas compétent pour statuer sur le défaut de droit à agir de la SAS CONVERGENCE IMMOBILIER, qui constituant une fin de non-recevoir, relève de la compétence du juge de la mise en état.

Sur le droit d’agir de la SAS Convergence Immobilier

L’article 122 du code de procédure civile prévoit que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité.

L’article 117 du code de procédure civile prévoit que le défaut de pouvoir d’une partie ou d’une personne figurant au procès comme représentant d’une personne morale constitue une irrégularité de fond affectant la validité de l’acte.

En application de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, le président du tribunal judiciaire confie à l’administrateur provisoire tous les pouvoirs du syndic dont le mandat cesse de plein droit et tout ou partie des pouvoirs de l’assemblée générale. En application de l’article 15 de la même loi, le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires. En application de l’article 18 de la même loi, le syndic est chargé de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice.

Par ailleurs, l’article 55 du décret du 17 mars 1967 prévoit que le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale (…) une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance.

Mme [F] soulève le « défaut de droit d’agir » de la SAS Convergence Immobilier qui n’aurait pas été autorisée par l’assemblée générale et n’aurait pas délivré le procès-verbal correspondant à sa décision. Il est de jurisprudence constante que l’action d’un syndic sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires est sanctionnée par la nullité de fond de l’assignation, et non par une fin de non-recevoir (Cass. Civ. 3, 9 avril 2008). La demande de Mme [F] visant à constater le défaut de qualité vise la nullité de fond de l’assignation pour défaut de pouvoir de la SAS Convergence Immobilier à agir au nom du syndicat des copropriétaires.

Il est constant que M. [E] a été désigné, en sa qualité de représentant légal de la SAS Convergence, administrateur provisoire du SDC [Adresse 2] par ordonnance du 25 mai 2021, au visa de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965. Cette mission a été prolongée par ordonnances du 11 août 2021, du 13 février 2023 et du 1er mars 2024

Il résulte de l’ensemble des textes cités, ainsi que de la désignation par le tribunal judiciaire en date du 11 août 2021 que l’administrateur provisoire avait à la date de l’assignation, tous les pouvoirs du syndic, et notamment celui d’agir en recouvrement des charges de copropriété sans autorisation de l’assemblée générale. Il disposait en tout état de cause à cette date également de tous les pouvoirs de l’assemblée générale.

L’article 62-8 du décret du 17 mars 1967 prévoit que les décisions prises par l’administrateur provisoire sont mentionnées, à leur date, sur le registre des décisions de l’assemblée générale prévu à l’article 17 du même décret.

Aucune sanction n’a été prévu par le législateur s’agissant de l’absence de procès-verbal, et il n’existe aucun recours à l’égard des décisions prises par l’administrateur provisoire qui a reçu les pouvoirs normalement dévolus à l’assemblée générale des copropriétaires. En l’espèce, l’absence de procès-verbal est donc sans incidence sur la régularité de la procédure.

En conséquence, la SAS Convergence Immobilier disposait bien du pouvoir d’ester en justice pour le recouvrement des charges impayées de Mme [F], et cette dernière sera déboutée de sa demande au titre de la nullité de l’assignation pour défaut de pouvoir du mandataire provisoire.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété et appels de travaux impayés

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le demandeur justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— la relevé de propriété et l’acte de vente immobilière dont il résulte que Mme [F] est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots sept (7), dix-neuf (19) et vingt-quatre (24),

— les bordereaux d’appels de fonds et de provisions,

— les procès-verbaux des décisions de l’administrateur provisoire en date des 28 septembre 2021, 28 janvier 2021 et 13 avril 2022, et 13 juin 2023 ayant régulièrement approuvé les comptes pour les années 2020, 2021 et 2022 et adopté les budgets prévisionnels ainsi que les comptes travaux et travaux d’urgence,

— un relevé de compte individuel détaillé,

— le décompte actualisé au 2 avril 2024 portant mention d’un solde débiteur de 87 851,46 euros

— les ordonnance sur requête du tribunal judicaire de Pontoise de désignation d’un administrateur provisoire en date du 25 mai 2021, 11 août 2021, 13 février et 1er mars 2024.

— une mise en demeure en date du 2 juin 2022 et reçue le 3 juin 2022 pour le paiement de la somme de 85 371,56 euros.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Le décompte et relevé individuels de charges produits laissent apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 87 851,46 euros correspondant aux charges impayées.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Les frais d’assignation d’un montant de 420 euros tombent dans les dépens et ne peuvent être accordés au titre des frais.

En revanche, il sera fait droit à la demande de paiement relative aux frais de constitution d’hypothèque soit la somme totale de 420 euros.

Il convient en conséquence de condamner Mme [F] à verser à la SAS Convergence Immobilier la somme de 87 431,46 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er janvier 2021 au 2 avril 2024, au titre des charges de copropriété et des frais, avec intérêts au taux légal à compter du 20 octobre 2022.

Sur les intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Selon l’article 1343-2 du même code, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce il y a lieu de dire que la somme due par Mme [F] produira intérêt au taux légal à compter de l’assignation. Pour autant il n’apparait pas justifié d’ordonner une capitalisation des intérêts.

Sur les délais de paiement

En vertu de l’article 1343-5 du code civil « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

En l’espèce Mme [F] demande un report de la créance du syndicat de copropriétaires pour une période de 24 mois en faisant valoir que l’arriéré dépasserait très largement ses capacités financières, dans la mesure où elle est actuellement au chômage. Cependant, si Mme [F] justifie avoir subi des difficultés d’ordre économique liées à un licenciement en mai 2022, elle ne produit aucun document d’actualisation de sa situation depuis lors. En effet elle ne produit pas d’attestation récente de pôle emploi, et verse une attestation de paiement de la caisse des allocations familiales datant de plus de deux ans.

Par ailleurs, l’octroi de délais en matière de paiement des charges de copropriété ne peut être accordé qu’à titre exceptionnel, notamment lorsque le syndicat dispose d’une trésorerie lui permettant de faire face à cet échelonnement des paiements. En l’espèce, la copropriété concernée a dû faire face à des difficultés financières majeures et un administrateur judicaire a dû être nommé avec pour mission de prendre toutes les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété.

De plus, deux arrêtés de péril imminent ont été dressés par la Mairie de la Ville de [Localité 4] les 30 novembre 2018 et 20 février 2019, et des travaux d’envergure sont en cours pour remettre l’immeuble en état.

Enfin, il convient de souligner que la dette de Mme [F] est ancienne et qu’elle n’a effectué aucun versement correspondant au montant des travaux.

Dans ces conditions, les demandes de report de la créance et de d’échelonnement de cette dernière seront rejetées.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

La SAS Convergence Immobilier ne rapporte pas la preuve d’un préjudice distinct de celui causé par le retard de paiement indemnisé par les intérêts moratoires.

Par conséquent la SAS Convergence Immobilier sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande de production de pièces

Aux termes de l’article 133 du code de procédure civile, si la communication des pièces n’est pas faite, il peut être demandé, sans forme, au juge d’enjoindre cette communication.

En vertu de l’article 788 du même code, le juge de la mise en état exerce tous les pouvoirs nécessaires à la communication, à l’obtention et à la production de pièce.

Mme [F] affirme que la société SAS Convergence Immobilier n’agit pas de manière transparente, que le prix des travaux effectués est exorbitant et que l’administrateur provisoire n’a pas accompli les diligences nécessaires. Elle sollicite en conséquence la production d’information et de pièces relatives à la procédure de licitation et aux travaux.

A ce stade de la procédure, Mme [F] ne rapporte la preuve d’aucun motif légitime justifiant la production forcée des pièces qu’elle sollicite, et qu’elle n’a pas jugé utile de solliciter devant le juge de la mise en état.

Par ailleurs, les travaux ont été décidés par l’administrateur provisoire investi des pouvoirs de l’assemblée générale et qui peut prendre toute décision nécessaire au rétablissement de la copropriété et qui n’avaient pas à être votées par l’assemblée générale, l’absence de mise en concurrence étant sans effet sur la validité de la décision de l’administrateur provisoire.

Les demandes de production des éléments pertinents à la connaissance de l’identité des acquéreurs et les devis établis préalablement à la mise en œuvre des travaux seront donc rejetées.

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Mme [F], partie perdante, sera condamnée aux dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Pour recouvrer sa créance, la SAS Convergence Immobilier s’est trouvée contrainte de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile. La demande de Mme [F] formulée sur ce même fondement sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Rejette la demande de Mme [F] sur le fondement de l’irrecevabilité de l’action de la SAS Convergence Immobilier ;

Rejette la demande d’annulation de l’acte introductif d’instance de Mme [F] ;

Condamne Mme [F] à payer à la SAS Convergence Immobilier la somme de 87 431,46 euros correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 25 août 2021 au 2 avril 2024, avec intérêt au taux légal à compter de l’acte introductif d’instance du 20 octobre 2022 ;

Rejette la demande de la SAS Convergence Immobilier au titre de la capitalisation des intérêts ;

Rejette la demande de report de la dette formulée par Mme [F] ;

Rejette la demande d’échelonnement de la dette formulée par Mme [F] ;

Rejette la demande de dommages et intérêts de la SAS Convergence immobilier ;

Condamne Mme [X] [F] aux dépens dont distraction conformément à l’article 699 du Code de Procédure Civile ;

Condamne Mme [X] [F] à verser à la SAS Convergence Immobilier la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Rejette la demande de Mme [X] [F] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et jugé à Pontoise, le 26 novembre 2024.

Le Greffier, La Présidente,

Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS