Expéditions le : Minute n° 25/00181

Grosse :

JUGEMENT DU : 02 Juillet 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/02198 – N° Portalis DB2Q-W-B7I-FYJY

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDERESSE

Association AATES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Monsieur [W] [K] selon pouvoir en date du 02 avril 2025

DÉFENDEUR

Monsieur [Z], [D] [F], demeurant [Adresse 3]

comparant

LE JUGE : Madame SOULAS, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Madame BOURGEOIS, Greffière

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 14 Mai 2025 devant Madame SOULAS, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, assistée de Madame BOURGEOIS, Greffière ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 02 Juillet 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Par convention de sous-location du 1er juin 2015, l’Association AATES a mis à disposition de M. [Z] [F], pour une durée de 1 mois renouvelable par tacite reconduction, un appartement n°654, situé [Adresse 2] à [Localité 5].

Par acte de commissaire de justice en date du 28 juin 2024, le bailleur a fait délivrer à M. [Z] [F] un commandement de payer la somme de 2.344,07 euros en principal, visant la clause résolutoire, motivé par l’existence d’impayés locatifs.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 novembre 2024, l’Association AATES a fait assigner M. [Z] [F] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 4] pour demander, sur le fondement des articles 1103 et suivants du code civil, L.633-2 et suivants, R.633-3 et suivants du code de la construction et de l’habitation, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire et, à défaut, prononcer la résiliation du contrat du bail pour non-respect des obligations essentielles mises à sa charge par le preneur, ordonner l’expulsion de M. [Z] [F] et tout occupant de son chef, le cas échéant, avec le concours de la force publique, condamner M. [Z] [F] à lui payer les sommes de :3.003,83 euros, représentant les redevances impayées au 9 septembre 2023, ainsi que les redevances échues au jour du prononcé de la résiliation du contrat, avec intérêts de droit à compter de la décision à intervenir,une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges et en subissant les augmentations légales, et jusqu’à libération des lieux, 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, l’Association AATES fait valoir que les redevances mensuelles n’ont été réglées par le locataire que de manière très irrégulière et aléatoire depuis son entrée dans les lieux, et que la résiliation prévue par la convention de sous-location doit être constatée au regard des impayés de M. [Z] [F] et celui-ci expulsé.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 14 mai 2025.

A l’audience, l’Association AATES, représentée par M. [W] [K] muni d’un pouvoir à cet effet, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 5.450,72 euros au 5 mai 2025.

M. [Z] [F] comparaît en personne. Il explique qu’il avait une entreprise mais qu’il ne pouvait pas se verser de salaire ni payer son salarié, de sorte qu’il l’a fermée en janvier 2025. Il déclare que depuis, il recherche un emploi, qu’il perçoit 564 euros de RSA, et que sa demande d’aide du FSL a été refusée, ajoutant qu’il va faire une demande d’APL. Il affirme avoir repris le paiement du loyer depuis mars, mais à hauteur seulement de 166 euros, alors que son loyer s’élève à 402 euros et qu’il n’est pas en mesure de faire une proposition pour apurer sa dette.

La décision a été mise en délibéré au 2 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Selon les dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

L’article 24 III suivant prévoit qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence d’un commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s’effectue par voie électronique.

En l’espèce, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 5 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 4 novembre 2024.

Par ailleurs, il justifie que l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département via le logiciel EXPLOC le 6 novembre 2024 pour une première audience fixée au 14 mai 2025, dans le respect du délai de 6 semaines.

En conséquence, sa demande en constatation de la résiliation du bail est recevable.

Sur la demande de résiliation du bail et l’expulsion

Concernant la résiliation du bail

Conformément à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, le contrat conclu entre les parties le 1er juin 2015 contient une clause résolutoire, et le bailleur a fait délivrer un commandement de payer régulier par acte du 28 juin 2024, pour le défaut de paiement de la somme en principal de 2.344,07 euros, qui visait cette clause.

Le décompte arrêté au 5 mai 2025 et l’historique des paiements permettent de constater qu’entre le 28 juin 2024 et le 28 août 2024, le locataire n’a effectué qu’un seul règlement par prélèvement qui est revenu, la somme de 903 euros portée au crédit de son compte correspondant à un rappel APL, de sorte que la somme réclamée dans le commandement n’a pas été régularisée dans le délai imparti.

Il en résulte que l’effet de la clause résolutoire a été acquis, que le bail s’est donc trouvé résilié de plein droit à compter du 28 août 2024 et que M. [Z] [F] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Concernant l’expulsion du locataire

L’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, prévoit que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 nouveau du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ; que pendant le cours des délais ainsi accordés, sur demande de l’une des parties, les effets de la clause de résiliation sont suspendus ; que si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne jamais avoir joué ; que dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ne peut qu’être constaté que M. [Z] [F] n’a pas repris le paiement des loyers courant et que sa situation ne lui permet pas de régler son loyer et un supplément pour apurer sa dette, de sorte que la mise en place de délais de paiement n’apparaît pas opportune, ni même possible.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner à M. [Z] [F] de libérer les lieux qu’il occupe de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, dans les 8 jours de la signification de la présente décision.

A défaut d’exécution volontaire de M. [Z] [F], l’Association AATES sera autorisée à procéder à son expulsion, selon les modalités prévues au dispositif.

Il convient de rappeler que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution.

Concernant l’indemnité d’occupation

L’article 1240 du code civil prévoit que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire ; que l’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En réparation du préjudice causé au bailleur par l’occupation sans droit ni titre du logement postérieurement à la date de résiliation, M. [Z] [F] sera condamné à lui payer une indemnité d’occupation, et ce, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux.

Il convient de fixer cette indemnité au montant des redevances charges comprises dû à la date de résiliation du bail jusqu’à la libération définitive des lieux, soit la somme mensuelle de 401,41 euros révisable selon les modalités prévues au contrat, afin de permettre la réparation intégrale du préjudice.

Sur les sommes dues au titre de la dette locative

Par application des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. L’article 4 i) dispose pour sa part qu’est réputée non écrite la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précise que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, l’Association AATES produit un décompte arrêté au 5 mai 2025 démontrant que M. [Z] [F] reste lui devoir la somme 5.450,72 euros, échéance d’avril incluse.

En conséquence, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les frais du procès

M. [Z] [F] succombant au principal sera condamné aux entiers dépens.

Il sera également condamné à payer à l’Association AATES la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler les dispositions de l’article 514 du code de procédure civile qui prévoient l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er juin 2015 entre l’Association AATES et M. [Z] [F] concernant un appartement n°654 situé [Adresse 2] à [Localité 5], sont réunies à la date du 28 août 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à cette date,

CONSTATE que M. [Z] [F] est occupant sans droit ni titre depuis cette date,

DIT n’y avoir lieu à octroyer des délais de paiement,

En conséquence,

ORDONNE à M. [Z] [F] de libérer les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, dans le délai de 8 jours à compter de la signification de la présente décision,

DIT que faute pour M. [Z] [F] de s’exécuter volontairement, l’Association AATES pourra procéder à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique, à compter de l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément aux articles L.411-1, L.412-1, L.412-2 et L.412-5 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE M. [Z] [F] à payer à l’Association AATES une indemnité d’occupation due à compter du mois de la résiliation et jusqu’à la date de libération effective des lieux,

FIXE le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 401,41 euros, révisable selon les modalités prévues au contrat,

CONDAMNE M. [Z] [F] à payer à l’Association AATES la somme de 5.450,72 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, décompte arrêté à la date du 5 mai 2025 (échéance d’avril incluse),

DIT que cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE M. [Z] [F] aux entiers dépens,

CONDAMNE M. [Z] [F] à payer à l’Association AATES la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente

Véronique BOURGEOIS Hélène SOULAS