Affaire : N° RG 24/00845 – N° Portalis DB2C-W-B7I-MCP3

N° Minute :

Grosse à

copie à

le 29 Janvier 2025

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE de PERPIGNAN

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE REFERE DU 29 JANVIER 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Josyane BERTIN, Magistrat à titre temporaire

Greffier : Myriam TIOUIRI

Après en avoir délibéré, le Juge des Contentieux de la Protection a rendu la décision dont la teneur suit entre :

DEMANDEUR(S)

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES PYRENEES ORIENTALES

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par M^e Isabelle PALLURE, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES

DEFENDEUR(S) :

Mme [M] [P] née [G]

[Adresse 10]

[Adresse 13]

[Adresse 8]

[Localité 4]

Représentée par M^e Claudia CENTENO JORAL, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES

M. [F] [P]

[Adresse 11]

[Adresse 13]

[Adresse 8]

[Localité 3]

Représenté par M^e Carmen CAMACHO , avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES

PROCEDURE

Date de saisine : 12 Avril 2024

Audience des plaidoiries : 18 Décembre 2024

Mise en délibéré au 29 Janvier 2025

ORDONNANCE : Prononcée par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte, en date du 12 avril 2024, l’Office Public de l’Habitat des Pyrénées Orientales (OPHPO) a souhaité voir comparaître Madame [G] – [P] [M], et Monsieur [P] [F], devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Perpignan.

Pour l’exposé des faits et les prétentions des parties, il convient de se reporter à l’exploit introductif déjà mentionné, aux conclusions et aux pièces régulièrement communiquées.

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 décembre 2024.

Monsieur [P] était représenté par son avocate, Maître Carmen CAMACHO.

Madame [M] [G] [P] était représentée par son avocate, Maître Claudia CENTENO JORAL.

L’OPHPO était représentée par Maître Isabelle PALLURE, son avocate.

L’ordonnance sera contradictoire et rendue en premier ressort.

Le délibéré a été fixé au 29 janvier 2025.

MOTIFS :

Il résulte des débats, et de l’examen des pièces justificatives régulièrement notifiées que :

L’Office Public de l’Habitat des Pyrénées Orientales est propriétaire d’un immeuble à usage d’habitation de type F5 situé à [Adresse 6] qu’elle a donné en location, à Monsieur [F] [P] et Madame [M] [P] [G], suivant contrat de bail conclu le 20 novembre 2017, moyennant le paiement d’un loyer initial de 573.53 euros par mois outre une provision sur charges de 23.91 pour le logement, un loyer de 52.76 euros pour le garage et 50.33 euros pour le jardin, ainsi que le versement d’un dépôt de garantie de 573.53 euros.

Constatant des impayés de loyer, le bailleur a fait délivrer aux locataires, par acte d’un commissaire de justice, le 12 février 2024 un commandement de payer les loyers pour une somme de 831.75 euros tout en visant expressément la clause résolutoire. La CCAPEX en a été avisée le 13 février 2024.

Le commandement de payer, en date du 12 février 2024 justifié est resté infructueux durant plus de deux mois.

Par acte délivré le 12 avril 2024 par un commissaire de justice, l’OPHPO a fait assigner en référé Monsieur [P] et Madame [G]- [P], devant le Juge des Contentieux et de la Protection du Tribunal Judiciaire de Perpignan. La CCAPEX en a été informée le 15 avril 2024.

Selon le décompte fourni, au 13 septembre 2024 la dette locative s’élève à 2283.15 euros, ce qui n’est pas contesté.

L’OPHPO demande au Tribunal :

«  Dire et juger l’OPHPO recevable en son action

«  Constater la résiliation du bail au 13 avril 2024 par acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail

«  Dire et juger qu’au premier manquement faisant suite à la suspension des effets de la clause résolutoire, les défendeurs, demeureront solidairement tenus à la dette, la clause résolutoire retrouvant alors sa pleine efficacité

«  Condamner Madame [M] [G] [P] et Monsieur [F] [P] à verser à l’OPHPO une somme de 600 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

CONCERNANT Monsieur [F] [P] :

Sur la nullité du commandement de payer :

Dans ses écritures, Monsieur [P] soulève la nullité du commandement de payer du 12 février 2024.

Cet acte fait commandement à Monsieur [P] et Madame [G] [P] de régler les sommes dues dans un délai de six semaines.

Ce nouveau délai instauré par la loi du 27 juillet 2023 n° 2023-668 ne s’applique qu’aux baux signés à compter de son entrée en vigueur, soit le 27 juillet 2023.

Les baux en cours à cette date sont toujours soumis au délai de deux mois, délai mentionné dans le bail signé entre les parties.

Le commandement de payer mentionnant un délai de six semaines pour régler leur dette, et faisant état d’un bail sur lequel est mentionné un délai de deux mois, aurait induit les locataires en erreur sur le délai dont ils pouvaient se prévaloir, et frapperait de nullité le commandement de payer ainsi rédigé.

Il faut remarquer que le commandement de payer du 12 février n’a été suivi d’aucun effet. Ce n’est qu’en cours de procédure que Monsieur [P] [F] s’est manifesté, soit bien plus de deux mois après la signification du commandement de payer pour mettre en cause sa validité.

Par conséquent l’indication d’un délai de six semaines, au lieu de deux mois sur le commandement de payer du 12 février 2024 n’a pas nuit aux intérêts de Monsieur [P], et ne frappe pas de nullité l’acte contesté.

Monsieur [P] demande que soit reconnu la nullité de l’acte au second motif qu’il ne permettrait pas de distinguer clairement les loyers et les charges dus.

Ce commandement de payer du 12 février 2024 est libellé de manière suffisamment claire et explicite pour permettre à son destinataire d’en vérifier le bien-fondé. Il est accompagné d’un extrait de compte du locataire distinguant les échéances impayées.

Le commandement de payer du 12 février 2024 est régulier, Monsieur [P] [F] sera débouté de sa demande de nullité.

Sur le surendettement :

Par courrier du 25 octobre 2024, la Commission de surendettement orienté le dossier de Monsieur [F] [P] vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, soit l’effacement total de ses dettes, jusqu’à la décision définitive de la commission et pour deux ans maximum.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018:

« Lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers(…), le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement (…) »

Conformément au texte précité il convient de suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit ;

En l’état de cette décision de suspension il ne peut être fait droit à la demande de résiliation et d’expulsion étant précisé que la loi du 23 novembre 2018 a modifié l’articulation entre procédure de surendettement et action en résiliation du bail ;

Il y a lieu de rappeler qu’en application des nouvelles dispositions si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du VIII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’état il convient de rejeter la demande de résiliation et d’expulsion de Monsieur [P] [F] ;

Sur la solidarité entre époux – règlement des loyers et charges impayés :

Le 9 octobre 2023, une ordonnance de mesures provisoires a été prise, suite à la demande de divorce du 20 avril 2023, formulée par Madame [G] [P].

Le tribunal a décidé " attribuons conformément à l’accord des époux, à Monsieur [C] [P] la jouissance du domicile conjugal, bien locatif, situé [Adresse 12] A charge pour lui de régler le loyer et les charges y afférents. "

Madame [G] [P] justifie avoir informé son bailleur de son départ du logement loué, et avoir fait la demande pour que lui soit attribué un nouveau logement, mais elle n’a pas respecté les règles de forme, prévues dans le bail qu’elle a signé avec Monsieur [P], à savoir « le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’huissier. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte d’huissier. ».

De plus, Madame [G] [P] ne justifie pas de la transcription du jugement de divorce en marge des registres de l’état civil pas plus que de la notification de l’ordonnance évoquée du 9 octobre 2023.

En conséquence Madame [G] [P] reste solidaire des dettes locatives, en tant que co-titulaire du bail signé avec l’OPHPO concernant le logement situé à [Adresse 7].

Sur la demande de délais de paiement :

La commission de surendettement ayant décidé le 28 novembre 2024 l’effacement total des dettes de Monsieur [P]

Il n’y a pas lieu à statuer sur la demande de délais de paiement formulée par Monsieur [P].

Sur les demandes accessoires :

Il n’y a pas lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Monsieur [P] [F] qui succombe sera condamné, solidairement avec Madame [G] [P] aux entiers dépens de la procédure, en ce compris, les frais de commandement de payer du 12 février 2024 et les frais de l’assignation du 12 avril 2024.

CONCERNANT Madame [G] [P] [M] :

La Commission de surendettement n’ayant statué que sur la situation de Monsieur [F] [P], les effets du contrat de location signé avec l’OPHPO, le 20 novembre 2017 produisent toujours leurs effets, à l’égard de Madame [G] [P], celle-ci n’ayant pas résilié ce contrat dans les formes prévues, elle reste donc solidaire des dettes de loyers et de charges afférent à ce logement situé à [Localité 5] . [Adresse 9]

Sur la demande de résiliation du bail :

Il sera statué sur la demande de résiliation-expulsion formulée par l’OPHPO, à l’égard de Madame [G] [P] [M].

Un commandement de payer visant la clause résolutoire lui a été signifié le 12 février dont il résulte que la partie défenderesse restait devoir la somme de 831.75 € au titre des loyers et des charges.

Ce commandement a été régulièrement dénoncé à la CCAPEX, le 13 février 2024.

Il est resté sans effet durant plus de deux mois.

La dette locative est de 2283.15 euros à la date du 13 septembre 2024, selon le décompte fourni.

Le bailleur a été contraint d’assigner ses locataires le 12 avril 2024.

L’assignation a été régulièrement dénoncée à la CCAPEX le 15 avril 2024.

Dans ces conditions, il convient de constater la résiliation de plein droit du contrat de bail, à compter du 13 avril 2024 , à l’égard de Madame [G] [P], et ce, conformément aux dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 ; il y lieu de fixer l’indemnité d’occupation conventionnelle au montant du loyer, à compter du 13 avril 2024 et jusqu’à libération effective des lieux, par remise des clés. Cette indemnité d’occupation sera fixée annuellement en fonction de la clause insérée dans le bail tant que l’occupant n’aura pas quitté les lieux litigieux.

Il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de Madame [G] [P] [M] et de toute personne dans les lieux ;

Il sera fait droit à la demande à hauteur de 2283.15 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 13 septembre 2024 ;

L’exécution provisoire est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du CPC étant précisé que rien ne justifie au regard des dispositions de l’article 514-1 du CPC qu’elle soit écartée.

En l’absence de stipulation aux intérêts de retard, il convient de faire application de l’article 1231-6 du Code Civil de telle sorte que l’arriéré des loyers produira intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes accessoires :

Il n’y a pas lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Madame [G] [P] [M] qui succombe sera condamnée, solidairement avec Monsieur [P] [F] aux entiers dépens de la procédure, en ce compris, les frais de commandement de payer du 12 février 2024 et les frais de l’assignation du 12 avril 2024.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des Contentieux et de la Protection,

Statuant après débats en audience publique par ordonnance contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

DIT que l’Office Public de l’Habitat des Pyrénées Orientales est recevable en son action ;

DECLARE le commandement de payer du 12 février 2024, régulier.

DEBOUTE Monsieur [F] [P] de sa demande de nullité du commandement de payer du 12 février 2024 ;

REJETTE la demande de résiliation du bail menée à l’encontre de Monsieur [F] [P];

DECLARE Madame [G] [P] [M] solidaire des dettes locatives de Monsieur [F] [P], concernant le contrat de bail signé avec l’Office Public de l’Habitat des Pyrénées Orientales, le 20 novembre 2017, évaluées à 2283.15 euros au 13 septembre 2024 relatif au logement situé à [Adresse 7] .

DIT qu’il n’y a pas lieu à statuer sur la demande de délais de paiement formulée par Monsieur [P] [F] ;

CONSTATE la résiliation judiciaire du contrat de location en date du 13 avril 2024 à l’égard de Madame [G] [P] [M] ;

CONDAMNE Madame [G] [P] [M] à évacuer de corps et de biens ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux occupés situés à [Adresse 6] dans le délai de deux mois, prévu à l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’exécution et en tant que de besoin ordonne son expulsion avec l’assistance de la force publique ;

ORDONNE que la présente décision soit notifiée aux services de la Préfecture en vue de la prise en compte de la demande de relogement dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées ;

CONDAMNE Madame [G] [P] [M] à payer à l’Office Public de l’Habitat des Pyrénées Orientales, la somme de 2283.15 € au titre des loyers, arrêtés au 13 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

FIXE l’indemnité d’occupation au montant du loyer, soit 761.69 euros, à compter du 13 avril 2024 et jusqu’à libération effective des lieux, en tant que de besoin condamne Madame [G] [P] [M] à payer le montant précité à compter du 13 avril 2024 et jusqu’à libération effective des lieux ;

ORDONNE que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an après l’acquisition de la clause résolutoire, l’indemnité d’occupation sera indexée en fonction de la clause insérée dans le bail signé 20 novembre 2017 et tant que l’occupant n’aura pas quitté les lieux litigieux.

DIT que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1, L 433-2, R 433-5 et R 433-6 du code des procédures civiles d’exécution;

DIT qu’il n’y a pas lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE solidairement, Monsieur [P] [F] et Madame [G] [P] [M], aux entiers dépens de la procédure, en ce compris les frais de commandement de payer du 12 février 2024, et les frais de l’assignation du 12 avril 2024 ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions.

LE JUGE LE GREFFIER