Affaire : N° RG 24/00973 – N° Portalis DB2C-W-B7I-MDKA

N° Minute :

Grosse à

copie à

le 15 Janvier 2025

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE de PERPIGNAN

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE REFERE DU 15 JANVIER 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Pierre VILAR, Juge

Greffier : Myriam TIOUIRI

Après en avoir délibéré, le Juge des Contentieux de la Protection a rendu la décision dont la teneur suit entre :

DEMANDEUR(S)

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES PYRENEES ORIENTALES

[Adresse 5]

[Adresse 6]

[Localité 3]

Représenté par M^e Isabelle PALLURE, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES

DEFENDEUR(S) :

Mme [O] [V]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 4]

Représenté par Monsieur [V]

M. [I] [V]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 4]

Comparant en personne

PROCEDURE

Date de saisine : 24 Avril 2024

Audience des plaidoiries : 27 Novembre 2024

Mise en délibéré au 15 Janvier 2025

ORDONNANCE : Prononcée par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE :

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES PYRENEES ORIENTALES est propriétaire d’un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2] qu’elle a donné en location à Madame [O] [V] et Monsieur [I] [V] suivant contrat de bail conclu le 04 novembre 2021 , moyennant le paiement d’un loyer actuel de 627.61 euros.

Constatant des impayés de loyer, le bailleur a fait délivrer aux locataires, par acte de commissaire de justice du 04 janvier 2024 , un commandement de payer les loyers pour une somme de 1065.11 euros tout en visant expressément la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice délivré le 24 Avril 2024 , l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES PYRENEES ORIENTALES a fait assigner en référé Madame [O] [V] et Monsieur [I] [V] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé du tribunal Judiciaire de Perpignan aux fins de:

— Constater le jeu de la clause résolutoire;

— Prononcer l’expulsion de Madame [O] [V], Monsieur [I] [V] ainsi que tous occupants de son chef des locaux occupés sis [Adresse 2];

— Condamner solidairement Madame [O] [V], Monsieur [I] [V] à payer la somme de 795.89 euros à titre de provision sur les loyers échus et impayés ainsi que les charges ;

— Fixer l’indemnité d’occupation au montant qu’aurait été le loyer si le bail n’avait pas été résilié jusqu’au départ définitif des lieux;

— Condamner solidairement Madame [O] [V], Monsieur [I] [V] à payer à Association OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES PYRENEES ORIENTALES la somme de 500 euros sur la base de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

— Condamner solidairement Madame [O] [V], Monsieur [I] [V] aux entiers dépens en ceux compris le coût du commandement ;

A l’appui de ses prétentions, le bailleur expose qu’en dépit de la signification d’un commandement de payer, Madame [O] [V] et Monsieur [I] [V] se sont abstenus de régler les loyers restés impayés dans le délai de deux mois ce qui entraîne la résiliation du bail et autorise son expulsion.

L’affaire a été appelée devant le juge des référés à l’audience du 27 novembre 2024 à laquelle Madame [O] [V] et Monsieur [I] [V] ont comparu ; ils ont exposé avoir sollicité un détail de la régularisation des charges et dans l’attente avoir suspendu le paiement de cette régularisation, le bailleur ayant mis plus d’un an à produire le justificatif réclamé ;

Ils ont sollicité des délais de paiement en proposant de payer 50 à 100 € par mois en plus du loyer ;

Le bailleur s’est opposé à la demande de délais de paiement ;

L’affaire a été mise en délibéré au 15/01/2025

MOTIFS :

L’article 834 du Code de procédure civile prévoit que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend;

Sur la résiliation du bail :

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L542-1 et L 831-1 du code de la sécurité sociale.

Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique selon les modalités par décret.

En l’espèce, le bailleur justifie avoir notifié le commandement de payer à la CCAPEX le 08 janvier 2024.

Enfin, en application de l’article 24 III de la loi du 6 juillet, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département, par lettre recommandée avec accusé réception, au moins deux mois avant l’audience afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan local d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées.

En l’espèce, le bailleur justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’Etat dans le département le 25 avril 2024.

Le contrat de bail contient une clause résolutoire aux termes de laquelle le défaut de paiement des loyers entraîne la résiliation de plein droit du contrat, si bon semble au bailleur, deux mois après la délivrance d’un commandementde payer demeuré sans effet.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement payés en ce qui concerne la part incombant aux locataires. Il résulte en effet des pièces produites ( contrat de location, commandement de payer, décompte de la créance), que lors de la délivrance du commandement les locataires étaient débiteurs d’un arriéré de 1065.11 euros.

Le commandement de payer délivré le 04 janvier 2024 reproduit les termes de la clause résolutoire insérée au bail ainsi que les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 outre celles l’article 6 de la loi du 31 mai 1990.

Si le défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, deux mois après la délivrance du commandement entraîne en principe la résiliation de plein droit et entraîne l’expulsion,

l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que

« Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris

le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative."

L’article 24 VII prévoit que "Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

En l’espèce il est établi que la reprise du paiement des loyers courants est intervenue ; en ce qui concerne la contestation sur les charges locatives il convient d’observer que la régularisation des charges mentionne bien des frais de chauffage pour 1500,07 euros pour l’exercice 2022 étant précisé que le détail de la consommation figure dans une facture détaillée reprenant les consommations de plaquettes bois et fioul , l’entretien de la chaudière et les frais d’électricité et d’eau ;

La réalité de cette dépense ne fait aucun doute et se trouve en cohérence évidente avec les conditions climatiques nécessitant des frais de chauffage conséquents en régions de montagne ;

Le détail de la consommation ayant été communiqué en cours d’instance , il y a lieu d’ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire et de dire que la résiliation ne sera acquise qu’en cas de non-respect des modalités de règlement qui sont précisées au dispositif de la présente décision .

Le non-respect des modalités de règlement doit être compris comme le défaut de paiement d’une seule échéance de l’arriéré ou du loyer courant.

Dans ce cas, le bailleur sera fondé à procéder à l’expulsion des locataires en l’absence de départ volontaire dans les délais de droit.

Dans cette hypothèse, une indemnité d’occupation provisionnelle doit être fixée jusqu’au départ effectif des lieux égale au montant du loyer et des charges qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, soit la somme de 627.61 euros.

Enfin, en raison de l’obligation non contestable, les locataires doivent être condamnés solidairement, à titre provisionnel, au paiement de la somme de 2143.49 euros au titre des loyers et charges impayés dus au 27 novembre 2024

Sur les demandes accessoires :

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile et de condamner solidairement Madame [O] [V] et Monsieur [I] [V] au paiement de la somme de 500 euros.

Madame [O] [V] et Monsieur [I] [V], qui succombent , seront condamnés solidairement aux entiers dépens en ceux compris le coût du commandement délivré le 04 janvier 2024.

PAR CES MOTIFS

Nous Juge des référés,

Statuant, par ordonnance contradictoire , exécutoire par provision, rendue en premier ressort,

Au principal renvoyons les parties à se pourvoir devant le juge du fond ainsi qu’elles aviseront , cependant dès à présent

CONDAMNONS solidairement Madame [O] [V] et Monsieur [I] [V] à payer à l’ OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES PYRENEES ORIENTALES la somme de 2143.49 euros au titre des loyers et charges impayés dus au 27 novembre 2024 avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Madame [O] [V] et Monsieur [I] [V] à se libérer de leur dette en 23 échéances mensuelles de 90 euros la dernière comprenant outre le solde du principal , les intérêts , frais et accessoires ;

DISONS que les mensualités seront dûes en sus des loyers et charges courants le 10 de chaque mois;

DISONS qu’en cas de non paiement d’une seule mensualité à son échéance ou d’une échéance du loyer courant l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

SUSPENDONS les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours du délai ainsi accordé;

DISONS qu’en cas de non-respect de ces modalités de règlement, la résiliation du bail sera acquise et que Madame [O] [V] et Monsieur [I] [V] devront quitter les lieux situés [Adresse 2]dans le délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution courant à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer et qu’à défaut de départ volontaire il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’appui de la force publique en cas de besoin;

CONDAMNONS solidairement dans cette hypothèse, Madame [O] [V] et Monsieur [I] [V] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES PYRENEES ORIENTALES la somme de 627.61 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation provisionnelle une indemnité d’occupation provisionnelle égale au loyer mis en recouvrement mensuellement jusqu’à ce qu’ ils aient libéré les lieux, libération qui ne sera effective qu’à la remise des clés au bailleur ou à la personne qu’il aura mandaté à cet effet;

ORDONNONS la communication par le greffe de la présente ordonnance à la caisse d’allocations familiales afin de maintien, instauration ou rétablissement le plus tôt possible des aides au logement auxquelles peut prétendre la partie défenderesse

RAPPELLONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ,

CONDAMNONS solidairement Madame [O] [V] et Monsieur [I] [V] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES PYRENEES ORIENTALES la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

CONDAMNONS solidairement Madame [O] [V] et Monsieur [I] [V] aux entiers dépens, en ceux compris le coût du commandement délivré le 04 janvier 2024;

Ainsi jugé et prononcé le 15 Janvier 2025 par la mise à disposition de l’ordonnance au greffe.

LE GREFFIER, LE JUGE DES REFERES