TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 25/01604

N° Portalis DBX4-W-B7J-UD2A

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 13 Novembre 2025

[I] [D]

[K] [U] épouse [D]

C/

[E] [O]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 13 Novembre 2025

à M^e Olivier GROC

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 13 novembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Vanessa RIEU, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 17 juillet 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition au 13 octobre 2025 puis prorogée au 13 novembre 2025 conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [I] [D]

demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Olivier GROC, avocat au barreau de MONTAUBAN

Madame [K] [U] épouse [D]

demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Olivier GROC, avocat au barreau de MONTAUBAN

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [E] [O]

demeurant [Adresse 7]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 08 octobre 2020, sous signature électronique, à effet du 12 octobre 2020, Monsieur [I] [D] et Madame [K] [U] épouse [D] ont donné à bail à Monsieur [E] [O] , un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 6][Adresse 4] à [Localité 10], assorti d’un parking lot n°8, pour un loyer de 604 euros, outre une provision mensuelle de charges d’un montant de 70 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [I] [D] et Madame [K] [U] épouse [D] ont fait signifier le 19 février 2025 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.

Le 09 mai 2025, Monsieur [I] [D] et Madame [K] [U] épouse [D] ont fait assigner Monsieur [E] [O] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé à l’audience du 17 juillet 2025 en lui demandant de :

— constater par le jeu de la clause résolutoire, la résiliation du contrat de location au 20 avril 2025,

— d’ordonner son expulsion de corps et de biens, ainsi que de tout occupant de son chef, et faute de ce faire, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— le condamner au paiement à titre provisionnel de la somme de 3.472,27 euros, mensualité d’avril 2025 incluse), représentant les loyers et charges impayés à la date du présent acte, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte fourni lors des débats,

— le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail, soit le 20 avril 2025 jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ce avec intérêts de droit,

— le condamner au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières.

L’affaire a été débattue à l’audience du 17 juillet 2025.

Lors des débats, Monsieur [I] [D] et Madame [K] [U] épouse [D], représentés par leur conseil maintiennent leurs demandes, sauf à actualiser leur créance à la somme de 5.976,65 euros hors frais selon un décompte fourni à l’audience.

Monsieur [I] [D] et Madame [K] [U] épouse [D] s’opposent à l’octroi de délais pour quitter les lieux en raison du délai relatif au délibéré, augmenté du délai de deux mois du commandement de quitter les lieux.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation, valant conclusions, et à la note d’audience, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens de Monsieur [I] [D] et Madame [K] [U] épouse [D].

Monsieur [E] [O], qui comparaît en personne demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de lui accorder des délais pour quitter les lieux, ainsi que des délais de paiement sur 24 mois.

Monsieur [E] [O] reconnaît la dette et va quitter les lieux. Néanmoins, il sollicite le bénéfice de 3 à 4 mois supplémentaires pour pouvoir trouver une solution de relogement.

Au soutien de sa demande de délais de paiement non suspensifs de la clause résolutoire, il indique être salarié sous contrat à durée indéterminée comme poseur en menuiserie et percevoir une rémunération mensuelle moyenne de 2.000 euros avec une contribution à l’entretien et à l’éducation de son enfant qu’il verse, d’un montant mensuel de 280 euros.

Monsieur [E] [O] n’a pas déféré à la convocation du 11 juillet 2025 du service chargé par le préfet de la Haute-Garonne afin d’établir un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 13 octobre 2025, puis au 13 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

— Sur la compétence du juge des référés :

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— Sur la recevabilité de l’action :

Monsieur [I] [D] et Madame [K] [U] épouse [D] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 20 février 2025, deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 9 mai 2025, de façon volontaire et non obligatoire, selon les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Haute-Garonne par la voie électronique le 13 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de 2 mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié le 19 février 2025, pour la somme en principal de 1.743,05 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 19 avril 2025.

Par conséquent, Monsieur [E] [O] ne sollicitant pas des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, il convient de constater que le bail a pris fin.

Monsieur [E] [O], qui n’a plus de titre d’occupation depuis cette date, et tout occupant de son chef sera dès lors condamné à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif.

— Sur les demandes en paiement :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il est produit par Monsieur [I] [D] et Madame [K] [U] épouse [D] le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que Monsieur [E] [O] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 5.976,65 euros à la date du 15 juillet 2025 (mois de juillet 2025 inclus).

Cependant ce décompte intègre au passif des locataires des frais d’huissiers (155,10€ le 23/04/2025 et 135,22 € le 12/06/2025) pour un total de 290,32€ qu’il convient de déduire de cette créance, ramenant ainsi l’arriéré locatif à la somme de 5.686,33 euros.

Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l’article 7 sus rappelé, ainsi qu’aux sommes qui auraient été dues en raison de l’occupation des lieux si le bail n’avait pas été résilié de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux.

Monsieur [E] [O], ne contestant la dette ni dans son principe, ni dans son montant, doit être condamné au paiement de la somme de 5.686,33 euros, à titre provisionnel. Cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Monsieur [E] [O] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 1er août 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Au regard du montant actualisé du loyer et de la provision pour charge, cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée à la somme provisionnelle de 795,04 euros à compter de cette date.

Sur la demande de délais de paiement :

En vertu de l’article 1343-5 nouveau du Code civil, applicable à défaut d’application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, puisque Monsieur [E] [O] ne sollicite pas le maintien dans les lieux et la suspension des effets de la clause résolutoire du contrat de bail, le Juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, compte-tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier.

En l’espèce, Monsieur [E] [O] déclare percevoir 2.000 euros de ressources mensuelles et verser une contribution à l’entretien et à l’éducation de son enfant d’un montant de 280 euros.

Il ressort également de ses déclarations une situation professionnelle stable, sans autres postes de dépenses particuliers, hormis le loyer, de sorte qu’il n’apparaît pas contraire à ses besoins et à sa situation de recherche de logement, de lui permettre d’apurer sa dette sur 24 mois.

Il sera donc fait droit à la demande de délais de paiement sollicités sur 24 mois, selon les modalités précisées au dispositif.

Sur les délais pour quitter les lieux :

L’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution dispose que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, Monsieur [E] [O] n’a pas payé son loyer depuis le 1er janvier 2025 et ne démontre pas s’être mobilisé depuis la signification du commandement de payer par commissaire de justice, en février 2025 ou encore l’assignation 9 mai 2025, pour échanger avec le gestionnaire, ni entreprendre des démarches pour bénéficier d’un autre logement, attendant passivement l’avancement de la procédure.

Monsieur [E] [O] ne fournit aucune information quant à sa situation sociale, professionnelle ou familiale ne permettant pas d’apprécier concrètement sa situation au regard de ses perspectives de relogement et par conséquent, des délais dont il pourrait avoir besoin.

Il est également relevé, tel que les demandeurs l’ont précisé, qu’un délai de deux mois est laissé à la personne faisant l’objet d’une expulsion, pour quitter les lieux après la signification du commandement de quitter les lieux, de sorte qu’un délai de droit est déjà laissé.

En conséquence, la demande de Monsieur [E] [O] de ce chef sera rejetée.

— Sur les mesures accessoires :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [E] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, hormis sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives effectuée de façon volontaire et non obligatoire, ainsi que le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Monsieur [E] [O] supportera une indemnité de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’existence d’un trouble manifestement illicite,

CONSTATONS, à la date du 19 avril 2025, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 08 octobre 2020 et liant Monsieur [I] [D] et Madame [K] [U] épouse [D] à Monsieur [E] [O], concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 6][Adresse 4] à [Localité 10] et le parking lot n°8 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [E] [O] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ;

REJETONS la demande de Monsieur [E] [O] de bénéficier d’un délai pour quitter les lieux ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [E] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [I] [D] et Madame [K] [U] épouse [D] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS à titre provisionnel à compter de la date d’effet de la résiliation du bail une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles augmenté de la provision sur charges (795,04 euros par mois à la date de l’audience) ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [O] à payer à Monsieur [I] [D] et Madame [K] [U] épouse [D] à titre provisionnel la somme de 5.686,33 euros, au titre de l’arriéré de loyers, de charges, d’indemnités d’occupation (décompte arrêté au 15 juillet 2025, échéance de juillet 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ; ainsi qu’au paiement des indemnités d’occupation continuant à courir à compter du 1er août 2025 jusqu’à la libération effective des lieux ;

AUTORISONS Monsieur [E] [O] à se libérer de sa dette en 23 mensualités de 245 euros pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, la dernière et 24ème mensualité couvrant le solde de la dette, intérêts, frais et dépens ;

DISONS qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, suivi d’une mise en demeure restée infructueuse durant quinze jours, l’échelonnement qui précède sera caduc et la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELLONS que conformément à l’article 1343-5 alinéa 4 du Code civil, la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par Monsieur [I] [D] et Madame [K] [U] épouse [D] s’agissant du paiement de la dette locative, et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par la présente décision ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, hormis sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, ainsi que le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [O] à payer à Monsieur [I] [D] et Madame [K] [U] épouse [D] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE