5AA Minute N°

N° RG 24/00384 – N° Portalis DB3J-W-B7I-GMKP

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

JUGEMENT RENDU AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 08 NOVEMBRE 2024

PRESIDENT

Monsieur POUL Jocelyn, Vice-Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [W] [Y]

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représentée par Maître Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON, substituée par Maître Jean-Louis GRANDON, avocat au barreau de POITIERS

DEFENDEUR

Monsieur [N] [E] [B] [T]

né le 03 Février 1999 à [Localité 4],

demeurant [Adresse 1]

Non comparant, non représenté

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 13 SEPTEMBRE 2024

JUGEMENT RENDU PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 08 NOVEMBRE 2024

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé daté du 25 mars 2023, la SAS MSB a donné à bail à Monsieur [N] [T] un appartement situé à [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 535 € augmenté de 15 € à titre de provision sur charges.

Par acte du même jour, la SAS Action Logement Services s’est portée caution du locataire, dans le cadre du dispositif “VISALE” créé par convention entre l’Etat et l’Union Economique et Sociale pour le Logement.

En raison de l’existence d’incidents de paiement, la SAS MSB a fait jouer l’engagement de cautionnement de la SAS Action Logement Services, en sorte que cette dernière lui a réglé la somme de 1 100 € au titre des sommes dues par Monsieur [N] [T].

Indiquant agir en vertu des dispositions de l’article 2306 du code civil, la SAS Action Logement Services a fait signifier le 14 juin 2023 à Monsieur [N] [T] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail, ceci aux fins d’obtenir le paiement de la somme principale de 1 100 €. Ce commandement a été signifié à la CCAPEX de [Localité 3] le 14 juin 2023.

Par la suite, la SAS Action Logement Services a été amenée à régler à la SAS MSB la somme supplémentaire de 550 €.

Par acte de commissaire de justice du 16 janvier 2024, la SAS Action Logement Services a fait assigner Monsieur [N] [T] sur le fondement des articles 2305 et suivants du code civil, de même que de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, pour obtenir que soit constatée l’acquisition de la clause résolutoire du bail, et en conséquence ordonnée l’expulsion du locataire ; elle a sollicité en outre sa condamnation au paiement de la somme de 1 564 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 14 juin 2023 sur la somme de 1 100 € et de l’assignation pour le surplus ; elle a demandé que soit fixée à la charge de Monsieur [N] [T] une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer augmenté des charges ; enfin, elle a sollicité une indemnité de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Cette assignation a été communiquée à la préfecture de [Localité 3] le 17 janvier 2024.

La SAS Action Logement Services fait valoir qu’en vertu de l’article 2306 du code civil, et dès lors qu’en sa qualité de caution elle a été amenée à payer la dette de Monsieur [N] [T] , elle est subrogée à tous les droits qu’avait leur créancière, et que dès lors elle est admise à agir en résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire. A titre subsidiaire, elle propose que soit prononcée la résiliation du bail par manquement à l’obligation du preneur de régler les loyers. Enfin, elle souligne que les termes du contrat de cautionnement lui permettent d’agir également en fixation et recouvrement des indemnités d’occupation.

Assigné par remise de l’acte à étude, après vérification de l’exactitude de son domicile, le défendeur n’a pas comparu à l’audience du 13 septembre 2024, et n’y était pas représenté.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 2306 du code civil, dans sa rédaction applicable au moment de la signature du contrat de cautionnement, dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. Cette disposition reconnaît à la caution le droit d’exercer, par la subrogation dans les droits du créancier désintéressé, l’action en résolution du bail, lui permettant ainsi d’éviter que de nouveaux loyers viennent à échéance et de limiter ainsi le montant de la dette cautionnée.

Par ailleurs, les dispositions des articles 1346-1 et 1346-4 du code civil précisent que le subrogé l’est dans les droits, actions, privilèges ou hypothèques contre le débiteur, à l’exception des droits exclusivement attachés à la personne du créancier.

La convention État-UESL pour la mise en œuvre de VISALE indique dans son article 7.1. “la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation du bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire)”.

En l’espèce, le contrat de cautionnement VISALE conclu entre la SAS MSB et la SAS Action Logement Services, signé électroniquement reprend les termes de cette disposition dans son article 8.2, dans lequel la caution s’engage, dès la déclaration d’impayés de loyer, notamment, à “procéder aux actions contentieuses de recouvrement et d’expulsion”, précisant ensuite que “le processus de mise en jeu de la caution s’applique jusqu’à la date de récupération effective du logement dans la limite de la durée du contrat de cautionnement”.

Il n’est pas contestable que suivant acte du 24 mars 2023, la SAS Action Logement Services a accepté de se porter caution des loyers dus par Monsieur [N] [T] en conséquence du contrat de bail conclu avec la SAS MSB, ceci à hauteur d’un loyer mensuel de 535 € augmenté de 15 € au titre de charges provisionnées.

Il n’est pas moins contestable que la SAS MSB a entendu obtenir le bénéfice de cette caution, et qu’à ce titre, la SAS Action Logement Services lui a payé la somme totale de 1 650 € suivant quittance subrogative récapitulative du 6 juin 2023..

Dans le cadre du contrat de cautionnement, il est établi par le décompte figurant au dos de cette dernière quittance subrogative que la SAS Action Logement Services a versé le 22 mai 2023 la somme de 1 100 € : dès lors, elle justifie de sa qualité pour agir en délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, de même qu’en résiliation du bail par suite du non respect du délai de deux mois visé à l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Dans la mesure où il n’est pas contesté que la dette du locataire n’a pas été régularisée dans les deux mois suivant le commandement de payer, la clause résolutoire insérée au bail conclu entre la SAS MSB et Monsieur [N] [T], et plus précisément en son paragraphe 11, prendra son plein effet, le bail étant ainsi résilié à la date du 15 août 2024.

Il y a lieu, par conséquent, d’autoriser la SAS Action Logement Services, à défaut de libération spontanée des locaux, à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [N] [T] de sa personne et de ses biens ainsi que tous occupants de son chef.

Il convient, par application de l’article R 412-2 du code des procédure civiles d’exécution, de décider d’office que la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue de la prise en compte de la demande de relogement de Monsieur [N] [T].

Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer augmenté de la provision sur charges sera mise à la charge de Monsieur [N] [T].

Au vu du décompte produit aux débats, la SAS Action Logement Services est fondée à solliciter la condamnation de Monsieur [N] [T] au paiement de la somme de 1 564 €, tenant compte d’un versement de 86 € intervenu le 16 juin 2023. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 14 juin 2023 sur la somme de 1 014 € et pour le surplus à compter de l’assignation.

Il convient, en application de l’article 696 du code de procédure civile, de condamner Monsieur [N] [T] aux dépens en ce inclus les frais du commandement de payer et d’assignation ainsi que sa dénonciation à Monsieur le préfet de la [Localité 6].

En revanche, ni l’équité, ni la situation économique respective des parties, ne commande d’allouer à la SAS Action Logement Services une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE à la date du 15 août 2023 la résiliation du bail conclu entre la SAS MSB et Monsieur [N] [T], portant sur l’appartement situé à [Adresse 5],

CONSTATE que depuis cette date, Monsieur [N] [T] est occupant sans droit ni titre du dit logement,

DIT qu’à défaut pour Monsieur [N] [T] d’avoir spontanément libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants et tous biens de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, et ce à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à quitter les lieux,

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du Greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue de la prise en compte de la demande de relogement de Monsieur [N] [T],

CONDAMNE Monsieur [N] [T] à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 1 564 € (mille cinq cent soixante-quatre euros) avec intérêts au taux légal à compter du 14 juin 2023 sur la somme de 1 014 € et pour le surplus à compter du 16 janvier 2024,

FIXE, à compter du 15 août 2023, à la charge de Monsieur [N] [T] une indemnité mensuelle d’occupation, égale au montant du loyer en cours augmenté des charges, soit 550 €,

DEBOUTE la SAS Action Logement Services de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [N] [T] aux dépens de l’instance en ce inclus le coût du commandement et de l’assignation et les frais de sa dénonciation à Monsieur le préfet de la [Localité 6],

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de plein droit.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER, LE JUGE,