TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 15 Mai 2025

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 13 Mars 2025

GROSSE :

Le 16 mai 2025

à M^e DE ROMILLY Corinne

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 16 mai 2025

à M^e BENITA-DUPONCHELLE

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/05022 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5JVV

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. UNICIL VENANT AUX DROITS DE LA S.A PHOCEENNE D’HABITATIONS, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Corinne DE ROMILLY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEUR

Monsieur [V] [U], demeurant [Adresse 7]

(AJ en cours)

représenté par M^e Stéphanie BENITA-DUPONCHELLE, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Selon acte sous seing privé du 28 janvier 1982, la société Phocéenne d’Habitations a donné à bail à M. [V] [U] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 1] dans le dixième [Localité 5] pour un loyer initialement fixé à la somme de 599,04 francs, outre 376 euros de provision sur charges.

Selon avenant en date du 26 juillet 2002, Mme [O] [U], a été désignée comme unique locataire, suite à son divorce de M. [V] [U]. Par avenant du 30 mars 2010, le contrat de bail a été mis sous son nom de jeune fille, [P].

Mme [O] [P] est décédée le 14 décembre 2021.

M. [V] [U] a sollicité auprès de la SA Unicil le transfert du contrat de bail. La SA Unicil lui a notifié son refus par courrier du 20 mai 2022. Elle lui a laissé un délai d’un mois pour libérer les lieux.

Par acte de commissaire de justice du 31 juillet 2024, la SA Unicil, agissant poursuites et diligences de son Directeur, a fait assigner M. [V] [U] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé au visa de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, des articles 808 et 809 du code de procédure civile, 545 du code civil et 62 de la loi du 9 juillet 1991 aux fins de :

— expulsion immédiate, suppression du délai prévu à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution (CPCE) et de la trêve hivernale prévue à l’article L 412-6 du CPCE,

— condamnation à titre provisionnel au paiement de la somme de 683,46 euros due à ce jour pour les causes sus énoncées avec intérêt au taux légal,

— condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation égale au loyer applicable pour un tel logement, soit une somme mensuelle de 468,86 euros et ce, à compter de l’ordonnance à intervenir et jusqu’à parfaite libération des lieux notamment en cas de variation de l’aide personnalisée au logement ou en cas de suppression de cette allocation, avec indexation,

— autorisation à faire transporter les meubles (…),

— condamnation au paiement de la somme de 350 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens en ce compris le coût du procès-verbal de constat.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 31 octobre 2024.

A l’audience du 13 mars 2025, les parties, représentées par leurs conseils respectifs, sollicitent le bénéfice de leurs écritures.

La décision a été mise en délibéré au 15 mai 2025, par mise à disposition au greffe.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses conclusions en réplique et récapitulatives, la SA Unicil sollicite :

— l’expulsion immédiate de M. [V] [U] sous astreinte de 200 euros par jour de retard, la suppression du délai prévu à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution (CPCE) et de la trêve hivernale prévue à l’article L 412-6 du CPCE,

— la condamnation de M. [V] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au loyer applicable pour un tel logement, soit une somme mensuelle de 468,86 euros et ce, à compter de l’ordonnance à intervenir et jusqu’à parfaite libération des lieux notamment en cas de variation de l’aide personnalisée au logement ou en cas de suppression de cette allocation, avec indexation,

— l’autorisation à faire transporter les meubles (…),

— le débouté de M. [V] [U] de l’ensemble de ses demandes,

— sa condamnation au paiement de la somme de 350 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens en ce compris le coût du procès-verbal de constat.

Au soutien de ses prétentions, elle expose que les conditions d’un transfert du contrat de bail ne sont pas réunies. Elle indique que M. [V] [U] est marié. Elle ajoute qu’il occupe le logement avec son épouse et leur enfant.

Sur la suppression des délais légaux, elle avance que l’action illégale de M. [V] [U] prive une famille d’un logement. Elle soutient que M. [V] [U] occupe le logement suite à une violation de domicile.

En réponse aux moyens avancés en défense, elle répond l’absence de preuve par M. [V] [U] de sa qualité de concubin notoire. Elle estime que ses attestations sont de complaisance. L’allégation par M. [V] [U] d’une occupation des lieux par son épouse et Mme [O] [P] en même temps est à son sens intenable. Elle relève qu’à la date du décès de Mme [O] [P], M. [V] [U] réside à une autre adresse. Elle rappelle que les dispositions protectrices de la loi du 6 juillet 1989 ne s’appliquent pas aux occupants sans droit ni titre. Elle s’oppose à la demande de délais de M. [V] [U] au regard de sa mauvaise foi.

Aux termes de ses conclusions en réponse n° 1, M. [V] [U], au visa de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, des articles 834 et 835 du code de procédure civile et L 412-1 et suivants du CPCE :

— à titre principal, conclut au débouté des demandes de la SA Unicil,

— à titre subsidiaire, sollicite les plus larges délais pour quitter les lieux,

— en tout état de cause demande la condamnation de la SA Unicil au paiement de la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre sa condamnation aux dépens.

Il se prévaut de sa qualité de concubin de Mme [O] [P] au motif de la reprise de la vie commune avant son décès, afin de l’aider et ce, depuis l’année 2018. Il indique occuper les lieux avec son épouse, en situation de handicap, et leurs trois enfants mineurs. Il soulève une contestation sérieuse.

Sur sa demande subsidiaire, il fait valoir sa situation familiale, son âge et la nécessité de le reloger, avec sa famille.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article L 213-4-3 du code de l’organisation judiciaire : « Le juge des contentieux de la protection connaît des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre.

En vertu des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’obligation n’est

pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de ces dispositions, le juge des référés peut ordonner l’expulsion d’occupants sans droit ni titre de locaux d’habitation ou professionnels.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Sur la qualité pour agir de la SA Unicil

La requérante justifie de sa qualité pour agir par la production de son avis de taxe foncière.

Sur l’expulsion

L’article 544 du Code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue nécessairement un trouble manifestement illicite. Il s’ensuit que la violation du droit de propriété suffit à justifier la prise de mesures en référé pour faire cesser le trouble, quelles qu’en soient les raisons et les circonstances.

En application de l’article 14 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le concubin notoire du locataire décédé vivant avec lui depuis un an au moins à la date du décès, bénéficie du transfert du bail.

L’article 515-8 du code civil définit le concubinage comme une union de fait caractérisée par une vie commune présentant un caractère de stabilité et de continuité entre deux personnes qui vivent en couple.

En l’espèce, M. [V] [U] se prévaut du transfert du bail. Sa qualité de concubin notoire de Mme [O] [P] n’est aucunement établie en ce que ses pièces indiquent une vie commune avec son épouse, Mme [K] [U], les avis d’imposition émis à leurs noms débutant à compter de l’année 2021 à l’adresse litigieuse. En tout état de cause, le fait pour une personne de s’installer avec son conjoint et leurs enfants au domicile de son ancien conjoint ne lui confère pas la qualité de concubin.

Selon procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 6 mars 2023, l’occupation des lieux par M. [V] [U] est vérifiée, ce dernier indiquant y résider avec sa compagne et leur fille et faisant état de l’impossibilité de libérer les lieux en l’absence de solution de relogement.

La violation du droit de propriété est acquise et le trouble manifestement illicite est caractérisé.

L’expulsion est donc la seule mesure de nature à permettre à la SA Unicil de recouvrer la plénitude de son droit sur l’appartement situé au [Adresse 2] droite dans le dixième [Localité 5] occupé illicitement.

Il convient d’ordonner l’expulsion de xx ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Les éléments fournis permettent de fixer à titre de provision le montant de l’indemnité d’occupation sollicitée par la SA Unicil à la somme de 468,86 euros, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, et M. [V] [U] sera condamné à payer à titre provisionnel ladite somme jusqu’à la libération complète des lieux et à compter du 6 mars 2023.

Sur les délais

L’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait ou lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

Selon l’article L. 412-6 du même code, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille. Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui par voies de fait.

Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa.

En l’espèce, le constat de commissaire de justice n’indique aucune trace d’effraction. Il ne ressort pas des débats que M. [V] [U] réside dans les lieux grâce à des manœuvres frauduleuses.

Il s’ensuit que les délais prévus par les articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ne seront pas écartés.

La demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux sera rejetée tenant une occupation des lieux sans droit ni titre par M. [V] [U] depuis a minima trois ans.

Sur les demandes accessoires

M. [V] [U] qui succombe à l’instance, est condamné aux dépens.

Ils seront recouvrés en application de la loi du 10 juillet 1991, cette dernière bénéficiant de l’aide juridictionnelle totale.

L’équité commande que chacune des parties conserve la charge de ses propres frais non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,

RENVOIE les parties à se pourvoir au principal mais, dès à présent, vu le trouble manifestement illicite subi par la requérante du fait de l’occupation sans droit ni titre du défendeur, et vu l’urgence,

CONSTATE que M. [V] [U] est occupant sans droit ni titre de l’appartement situé au [Adresse 3] dans le [Localité 6] appartenant à la SA Unicil ;

ORDONNE à M. [V] [U] de libérer et vider les lieux situés au [Adresse 3] dans le dixième [Localité 5] dès la signification de la présente ordonnance ;

ORDONNE l’expulsion de M. [V] [U] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux occupés sans droit ni titre situés au [Adresse 2] droite dans le dixième [Localité 5] au besoin avec le concours de la force publique ;

DIT que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle dont est redevable M. [V] [U] à la somme de quatre cent soixante-huit euros et quatre-vingt-six centimes (468,86 euros) ;

CONDAMNE M. [V] [U] à payer à la SA Unicil, à titre provisionnel, l’indemnité mensuelle d’occupation fixée à 468,86 euros, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, à compter du 6 mars 2023 et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

REJETTE la demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux ;

CONDAMNE M. [V] [U] aux dépens ;

DIT que chacune des parties conservera la charge de ses propres frais non compris dans les dépens

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit ;

AINSI ORDONNE ET PRONONCE LES JOURS, MOIS ET AN CI-DESSUS.

La greffière La Présidente,