DOSSIER N° RG 24/03602 – N° Portalis DB2H-W-B7I-2BFT

Jugement du 16/10/2025

MINUTE N°

PPP PÔLE CIRCUIT LONG S1

SDC 66 Grande Rue de la Croix Rousse 69004 LYON

C/

[H] [Z]

Le :

Copie exécutoire délivrée

à : M^e DREZET (T.485)

Expédition délivrée à :

M. [Z]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

PÔLE DE LA PROXIMITE ET DE LA PROTECTION

JUGEMENT

A l’audience publique du tribunal judiciaire tenue le jeudi seize octobre deux mil vingt cinq,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : LABBE Véronique

GREFFIER lors des débats : DE L’ESPINAY Noélie

GREFFIER lors du délibéré : GAVAGGIO Anna

ENTRE :

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 66 grande rue de la Croix Rousse 69004 LYON, représenté par son syndic en exercice la SAS REGIE SIMONNEAU, dont le siège social est sis 1 rue Croix Barret – 69007 LYON

représenté par M^e Lydie DREZET, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 485

d’une part,

DEFENDEUR

Monsieur [H] [Z],

demeurant 3123 route de Belmont – 71170 COUBLANC

comparant en personne

Cité à personne par acte de commissaire de justice en date du 14 novembre 2024.

d’autre part

Date de la première audience

et de la mise en délibéré : 03/12/2024

Prorogé du 20/05/2025

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [H] [Z] est propriétaire des lots n°3 et 15 dans un ensemble immobilier en copropriété situés 66 Grande Rue de la Croix-Rousse, 69004 LYON.

Par sommation de payer délivrée à étude le 29 août 2024 visant l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 66 Grande Rue de la Croix-Rousse, 69004 LYON représenté par son syndic a réclamé à Monsieur [H] [Z] le paiement de la somme de 5195,50 euros au titre des charges de copropriété impayées au 1er juillet 2024, et 113 euros au titre des dépens et des frais d’exécution.

Par acte de commissaire de justice du 14 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 66 Grande rue de la Croix-Rousse 69004 LYON, représenté par son syndic en exercice la SAS REGIE SIMONNEAU a fait assigner Monsieur [H] [Z], devant le président du tribunal judiciaire de Lyon statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement de :

La somme principale de 5195,50 euros selon décompte arrêté au 4ème trimestre 2024 inclus, comprenant le coût des frais de relance et de mise en demeure, avec réactualisation au jour de l’audience avec intérêts à compter du 29 août 2024, date de la sommation payer,La somme de 1533,60 euros au titre des provisions non encore échues pour l’exercice du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025 et portant sur la période du 1er janvier 2025 au 30 septembre 2025 soit 3 échéances.La somme de 700 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,La somme de 900 euros à titre de dommages et intérêts pour retard dans l’exécution, outre intérêts légaux à compter du jugement à intervenir,Aux entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût de la sommation de payer du 29 août 2024.L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 03 décembre 2024. Lors de celle-ci, le Syndicat des copropriétaires représenté par son syndic est représenté par son conseil et indique maintenir l’ensemble de ses demandes initiales. Il ajoute ne pas avoir eu connaissance des pièces de l’adversaire ni du dégât des eaux dont il fait référence.

Il fonde ses demandes en paiement sur les articles 19-2, 19-1et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, ainsi que sur l’article 1231-1 du Code civil concernant le paiement des dommages et intérêts pour retard dans l’exécution.

Monsieur [H] [Z], comparant en personne, indique être propriétaire du bien depuis 1990, et jusqu’en 2020 il n’y a eu aucun incident de paiement. Il explique la présence d’une fuite et précise que le syndicat des copropriétaires a mis 8 mois pour intervenir. Monsieur [H] [Z] ajoute que sa locataire ne payait plus les loyers demandés et qu’elle l’a assigné en justice et alors qu’il a dit avoir diminué le montant des loyers. Il précise que l’ensemble de ces évènements lui a coûté 12 000 euros. Il sollicite une remise commerciale sur la somme demandée et estime être le premier pénalisé. Il explique que la locataire est la même depuis plusieurs années et que le loyer s’élève à 750 euros. Il ne nie pas être redevable des charges de copropriété mais précise que la régie est fautive. Il explique qu’il est dans la capacité de régler les sommes dues. Il indique ne pas solliciter une demande de délai lorsque cette hypothèse lui est précisée

L’affaire a été mise en délibéré au 20 mai 2025 par mise à disposition au greffe et prorogé au 30 septembre 2025 puis au 16 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale de paiement

Aux termes de l’article 10 de la loi n°65-667 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa version applicable au présent litige, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. [ …] »

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis précise que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables à ce seul copropriétaire.

Aux termes du premier alinéa de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 « A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.»

Au soutien de sa demande le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic verse au dossier :

Un extrait de matrice cadastrale permettant de justifier que Monsieur [H] [Z] est propriétaire des lots n° 3 et 15 de l’ensemble immobilier situé 66 Grande Rue de la Croix-Rousse 69004 LYONLe contrat de syndic avec effet au 1er avril 2023 et jusqu’au 31 mars 2025, conclu par le syndicat de copropriétaires avec la SAS SIMONNNEAUUne sommation de payer adressée à Monsieur [H] [Z] en date du 29 août 2024 visant l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965Les procès-verbaux d’assemblée générale du 17 décembre 2020, du 2 avril 2024 et du 25 mars 2024 approuvant les comptes des exercices 2019/2020, 2020/2021, 2021/2022, 2022/2023, et approuvant les budgets prévisionnels sur chaque exercice (2020/2021, 2021/2022, 2022/2023, 2023/2024) ainsi que celui 2024/2025Les appels de fonds trimestriels adressés à Monsieur [H] [Z] entre le 27 décembre 2019 et le 19 septembre 2024 (4ème appel de provision de charges 2023/2024 inclus),Les relevés généraux des dépenses et les relevés de compte copropriétaire des exercices 2019/2020, 2020/2021, 2021/2022, 2022/2023,Les mises en demeure adressées à Monsieur [H] [Z] du 03 novembre 2021, 02 décembre 2021, 1er septembre 2023, 28 mai 2024 et 07 octobre 2024Un relevé de compte copropriétaire à jour au 02 octobre 2024 (4ème appel de provisions de charges 2023/2024), faisant état d’un solde débiteur de 5195,50 euros après régularisation de charges et déduction de frais de procédures.En l’espèce, il est établi que Monsieur [H] [Z] est effectivement propriétaire des lots n°3 et n°15 au sein de l’ensemble immobilier sis 66 Grande Rue de la Croix-Rousse 69004 LYON.

Compte tenu des éléments ci-dessus exposés, le syndicat des copropriétaires rapporte suffisamment la preuve du principe, du montant et de l’exigibilité de sa créance certaine et liquide.

S’agissant de son montant, le décompte fait état d’un solde débiteur de 5195,50 euros au 2 octobre 2024 (appel de provisions pour charges 4ème trimestre inclus).

Par ailleurs, il fait mention de divers montant relatif à des frais de relances et de mise en demeure pour un total de 416,26 euros. Ces frais relevant des frais de gestion courante du syndic et correspondant à la tarification prévue au contrat de syndic qui n’est pas opposable aux copropriétaires seront déduits du solde débiteur.

Monsieur [H] [Z] est donc condamné à payer au syndicat des copropriétaires demandeurs représenté par son syndic la somme de 4779,24 euros (5195,50 euros – 416,26 euros) au titre des charges de copropriété échues au 2 octobre 2024 terme du 4e trimestre 2024 inclus, outre intérêts au taux légal à compter du 29 août 2024, date de la sommation de payer en application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

S’agissant de la somme de 1533,60 euros au titre des charges à échoir sur l’exercice du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025 et devenues exigibles au jour du jugement, après vote prévisionnel du budget pour l’année 2024/2025, la demande est justifiée représentant les appels pour la période du 1er janvier 2025 au 30 septembre 2025 soit 3 échéances trimestriels, une sommation et une mise en demeure visant l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ayant été a adressées aux défendeurs.

En conséquence, Monsieur [H] [Z] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires représenté par son syndic la somme de 1533,60 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, en application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil

Sur la demande des dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »

L’obligation essentielle d’un copropriétaire est de régler régulièrement et intégralement les charges de copropriété afférentes à son lot. Le fait de ne pas respecter cette obligation est fautif et le syndicat justifie en l’espèce devoir régler, de manière certaine, des sommes au syndic pour l’accomplissement de tâches de gestion visant à recouvrer les charges litigieuses impayées auprès du débiteur, conformément aux termes du contrat qui le lie à lui.

En l’espèce, il ressort du décompte versé au débat que Monsieur [H] [Z] n’a pas payé régulièrement ses charges, de sorte que la situation financière de la copropriété est nécessairement fragilisée par son comportement ayant entraîné des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires contraint de faire l’avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission d’entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements communs.

Ce préjudice sera équitablement réparé par l’allocation d’une somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Sur les dépensAux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [H] [Z] sera condamné aux dépens incluant le coût de la sommation de payer du 29 août 2024 et de l’assignation

Sur l’article 700 du code de procédure civileEn application de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

L’équité commande d’indemniser le syndicat des copropriétaires demandeur représenté par son syndic des frais irrépétibles qu’il a été contraint d’exposer dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à laquelle est condamné Monsieur [H] [Z].

Sur l’exécution provisoireAux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, aucun élément ne justifie que l’exécution provisoire de plein droit dont bénéficie la présente décision soit écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le Président du tribunal judiciaire, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe et selon la procédure prévue par l’article 481-1 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [H] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé 66 Grande Rue de la Croix-Rousse 69004 LYON représenté par son syndic en exercice la SAS SIMONNEAU, la somme de 4779,24 euros au titre des charges de copropriété échues et échoir et devenues exigibles au 30 septembre 2025, avec intérêt au taux légal à compter du 29 août 2024, date de la sommation de payer ;

CONDAMNE Monsieur [H] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé 66 Grande Rue de la Croix-Rousse 69004 LYON représenté par son syndic en exercice la SAS SIMONNEAU, la somme de 1533,60 euros au titre des charges à échoir sur l’exercice du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025 et devenues exigibles au jour du jugement, représentant les appels pour la période du 1er janvier 2025 au 30 septembre 2025 soit 3 échéances trimestriels, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

CONDAMNE Monsieur [H] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé 66 Grande Rue de la Croix-Rousse 69004 LYON représenté par son syndic en exercice la SAS SIMONNEAU, la somme de 500 euros au titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [H] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé 66 Grande Rue de la Croix-Rousse 69004 LYON représenté par son syndic en exercice la SAS SIMONNEAU, la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [H] [Z] aux entiers dépens, en ce compris le coût de la sommation de payer du 29 août 2024 et de l’assignation

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT