5AA Minute N°

N° RG 24/00548 – N° Portalis DB3J-W-B7I-GOQ4

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 06 DECEMBRE 2024

JUGE DES RÉFÉRÉS

Monsieur POUL Jocelyn, Vice Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame DOLLE Sylvie

DEMANDEUR

HABITAT DE LA VIENNE – O.P.H. DE LA VIENNE

dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représenté par Madame [H] [Z], assistante contentieux, mandatée

DEFENDEUR

Monsieur [C] [F]

né le 12 Octobre 1988 à [Localité 3],

demeurant [Adresse 2]

Non comparant, non représenté

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 08 NOVEMBRE 2024

ORDONNANCE RENDUE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 06 DECEMBRE 2024

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 18 avril 2023 avec prise d’effet au 28 avril 2023, l’Office Public de l’Habitat de la Vienne, dénommé HABITAT DE LA VIENNE, a donné à bail à Monsieur [C] [F] un logement situé [Adresse 2] – à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel révisable de 401,77 euros, outre une provision sur charges récupérables de 76,80 euros par mois.

Des loyers étant restés impayés et aucun justificatif de la souscription d’une assurance garantissant le bien loué contre les risques locatifs n’ayant été remis, l’Office Public de l’Habitat de la Vienne a fait signifier au locataire, le 30 avril 2024, un commandement de payer pour un montant en principal de 2.442,62 euros et d’avoir à justifier d’une assurance, visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice délivré le 09 août 2024, l’Office Public de l’Habitat de la Vienne a fait assigner Monsieur [C] [F] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de POITIERS statuant en référé aux fins de voir constater la résiliation du contrat de bail par l’effet du jeu de la clause résolutoire et d’obtenir :

— son expulsion, ainsi que celle de tous occupants et tous biens de son chef, si besoin avec le concours et l’assistance de la force publique ;

— sa condamnation au paiement :

* de la somme provisionnelle de 3.450,72 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 29 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter du jour de la présente décision ;

* d’une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant mensuel égal à celui du loyer révisable en cours et des charges, à compter du jour de l’assignation et jusqu’à l’entière libération des lieux ;

* des entiers dépens de l’instance, en ce compris notamment le coût du commandement de payer les loyers et d’avoir à justifier d’une assurance.

Un diagnostic social et financier a été transmis à la juridiction par le service social du conseil départemental de la Vienne le 15 octobre 2024, indiquant que l’intéressé ne s’était pas présenté au rendez-vous proposé et qu’il ne s’était pas manifesté auprès d’eux par la suite.

Lors de l’audience du 08 novembre 2024, l’Office Public de l’Habitat de la Vienne, régulièrement représenté par Madame [H] [Z] munie d’un pouvoir spécial, a maintenu l’intégralité de ses demandes conformément à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette locative s’élève désormais à la somme de 5.444,06 euros, suivant décompte arrêté au 06 novembre 2024.

Assigné par remise de l’acte à l’étude, Monsieur [C] [F] n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 06 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

La décision est réputée contradictoire en application de l’article 473 du même Code du seul fait qu’elle est susceptible d’appel.

En application des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Sur la recevabilité

L’assignation a été régulièrement notifiée au préfet du département de la Vienne par voie électronique avec avis de réception du 12 août 2024, soit six semaines au moins avant l’audience du 08 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24-II de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

Par ailleurs, l’Office Public de l’Habitat de la Vienne, personne morale autre qu’une société civile immobilière familiale, justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de la Vienne par voie électronique avec avis de réception le 06 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 09 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24-II de la loi du 06 juillet 1989.

Dès lors, sa demande est recevable.

Sur la résiliation du bail

À titre liminaire, il y a lieu d’indiquer que le défaut d’assurance locative, certes visé dans le commandement du 30 avril 2024, n’a pas été repris aux termes du dispositif de l’assignation du 09 août 2024, de sorte qu’aucune résiliation ne sera prononcée de ce chef.

En application des dispositions des articles 1728 et 1741 du Code civil, et 7 a) de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est tenu de payer son loyer aux termes convenus au contrat, à peine de résiliation du bail.

L’article 24-I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges locatives aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En application des dispositions de l’article 24-V de cette même loi dans sa rédaction applicable depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, lui accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

En l’espèce, le commandement de payer reproduit la clause résolutoire et vise les dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 précitée.

Par ailleurs, il ressort du décompte actualisé produit par le bailleur et non contesté par le locataire que ce dernier n’a pas réglé les sommes visées au commandement de payer du 30 avril 2024 dans le délai de deux mois imparti.

Il y a donc lieu, en conséquence, de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en l’espèce réunies à la date du 01 juillet 2024.

Depuis lors, le preneur est ainsi occupant sans droit ni titre du logement situé [Adresse 2] – à [Localité 4].

Il convient dès lors d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants et tous biens de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif qui suit.

Passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur l’indemnité d’occupation provisionnelle

Du fait de la résiliation du bail, il n’existe plus de titre d’occupation permettant à Monsieur [C] [F] de se maintenir dans les lieux.

Compte tenu des dispositions du bail et afin de préserver les intérêts de l’Office Public de l’Habitat de la Vienne, le locataire sera en outre condamné à lui verser, à compter du 01 juillet 2024, une indemnité d’occupation mensuelle à titre provisionnel qu’il convient de fixer à une somme égale au montant du loyer en cours si le bail n’avait pas été résilié (soit 415,82 euros, selon le duplicata de l’avis d’échéance du mois d’octobre 2024), ce montant étant révisable suivant les règles applicables aux organismes HLM, et augmenté des provisions sur charges récupérables qui seront à régulariser (76,80 euros).

Sur la provision due au titre de l’arrière locatif

L’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989 précitée dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, le paiement des loyers et de ses accessoires échus, obligation essentielle du locataire, est également prévu par les dispositions du contrat signé entre les parties.

Il résulte des pièces versées aux débats que Monsieur [C] [F] n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers charges depuis le mois d’avril 2023, soit depuis son entrée dans les lieux, et que son solde est débiteur depuis le mois de novembre 2023, n’ayant depuis lors effectué qu’un seul paiement en mai 2024.

À ce titre, le bailleur sollicite le remboursement de la somme de 5.444,06 euros en principal, montant arrêté au 06 novembre 2024, selon décompte produit à l’audience.

Il convient toutefois d’en déduire la somme totale de 22,86 euros (7,62 euros à trois reprises postérieurement à la date de résiliation), figurant au décompte sous l’intitulé “PÉNALITÉ BILAN SOCIAL” dès lors qu’une telle pénalité n’est pas due au titre des indemnités d’occupation.

La créance étant ainsi justifiée à hauteur de 5.421,20 euros (5.444,06 – 22,86), Monsieur [C] [F] sera par conséquent condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme arrêtée au 06 novembre 2024, incluant le mois d’octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

Enfin et en toute hypothèse, dans la mesure où le locataire n’a pas repris le paiement du loyer courant avant l’audience et n’a formulé aucune demande en ce sens, il ne pourra pas lui être accordé de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Sur les mesures de fin de décision

En application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [C] [F], partie succombante, sera condamné à supporter la charge des entiers dépens de l’instance, en ce compris notamment les frais du commandement de payer, soit 140,80 euros, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture de la Vienne.

Conformément à l’article 514-1 alinéa 3 du Code de procédure civile, la présente ordonnance rendue en référé est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent, vu l’urgence ;

DÉCLARONS recevable l’action de l’Office Public de l’Habitat de la Vienne, dénommé HABITAT DE LA VIENNE ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 18 avril 2023 entre l’Office Public de l’Habitat de la Vienne, bailleur, et Monsieur [C] [F], preneur, et concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 4], sont réunies à la date du 01 juillet 2024 ;

CONSTATONS en conséquence la résiliation du bail à cette date ;

CONSTATONS que depuis le 01 juillet 2024, Monsieur [C] [F] est occupant sans droit ni titre du logement susmentionné ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [C] [F] de libérer les lieux et de restituer les clefs ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [C] [F] de libérer spontanément les lieux et de restituer les clefs, l’Office Public de l’Habitat de la Vienne pourra, à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants et tous biens de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, dans les conditins prévues aux articles L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’en cas de difficultés quant aux meubles, il sera procédé conformément aux prévisions des articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département de la Vienne en vue du relogement de Monsieur [C] [F], en application des dispositions de l’article R. 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS la provision sur ladite indemnité d’occupation à une somme mensuelle égale au montant du loyer en cours de 415,82 euros (quatre cent quinze euros et quatre-vingt-deux centimes) révisable selon les règles applicables aux organismes HLM, outre la provision mensuelle sur charges locatives de 76,80 euros (soixante-seize euros et quatre-vingts centimes) qui sera à régulariser ;

CONDAMNONS Monsieur [C] [F] à payer à l’Office Public de l’Habitat de la Vienne une provision de 5.421,20 euros (cinq mille quatre cent vingt-et-un euros et vingt centimes) à valoir sur le montant des loyers, charges et indemnités d’ocuppation échus non réglés à la date du 06 novembre 2024 et incluant le mois d’octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS Monsieur [C] [F] à payer à titre provisionnel à l’Office Public de l’Habitat de la Vienne une indemnité d’occupation mensuelle telle que fixée plus haut, à compter du 01 novembre 2024 et jusqu’à la libération entière et définitive des lieux par la restitution des clefs ;

CONDAMNONS Monsieur [C] [F] aux dépens de l’instance, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, soit 140,80 euros (cent quarante euros et quatre-vingts centimes), de l’assignation en référé et de la notification à la préfecture de la Vienne;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS